小区业主代表大会议事规则.doc

**小区业主代表大会议事规则
第一章　总则
第一条　为了规范业主代表大会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》及《业主代表大会和业主委员会指导规则》等相关法律法规，制定本业主代表大会（业主代表大会）议事规则。
第二条 鉴于**小区业主较多，依照法律规定，成立**小区业主代表大会。**小区业主代表大会与**小区业主代表大会具有相同的职责。
第二章 业主代表大会名称及相应的物业管理区域
第三条 **业主代表大会名称为**业主代表大会。
第四条 物业管理区域范围如下：
物业管理区域四至：
东至 ；
南至 ；
西至 ；
北至 。
第三章 业主委员会的职责、议事规则、换届与补选
第五条 业主委员会具有如下职责：　　　
（一）执行业主代表大会的决定和决议；
　 （二）召集业主代表大会会议，报告物业管理实施情况；
　　 （三）与业主代表大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
　　（五）监督管理规约的实施；
　　（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
　　（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
　　（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（九）业主代表大会赋予的其他职责；
（十）法律法规赋予的其他职责。
第六条 **小区业主委员会组成人员确定为九人，其中主任1人，副主任3人，委员5人，任期3年，任期届满重新选举。可以连选连任。
业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任3人，秘书1人。
业主委员会的委员均享有同等的投票权。
第七条 业主委员会应当按照业主代表大会议事规则的规定及业主代表大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当在7日内召开业主委员会会议。会议召开3天前，由秘书电话通知每位委员。
第八条 业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。
　　业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
第九条 业主委员会的会议方式可以是电话会议、也可以到小区的固定场所集体讨论，也可以采取互发电子邮件等方式召开，但业主委员会会议应当由秘书在当时或事后作书面记录，由参与或出席会议的委员签字后存档。
业主委员会的决定应当由秘书以书面形式在物业管理区域内及时公告。　
第十条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主代表大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
第十一条 业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补由业主代表大会进行选举确定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主代表大会临时会议，重新选举业主委员会。
　 第四章 业主代表大会会议召开的形式、时间　
第十二条 业主代表大会会议分为定期会议和临时会议。每年十二月份召开一次业主代表大会。经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当召开临时业主代表大会。
第十三条 有下列情形之一的，可以召开临时业主代表大会：
　　（1）业主委员会委员人数少于本规则所定人数的三分之二时；
　　（2）需要向业主收取业主代表大会、业主委员会的办公经费时；
　　（3）需要确定业主委员会每位委员的津贴数额时；
　　（4）需要审批业主委员会制订的年度经费预算计划时；
　　（5）需要审议业主委员会上一年度的经费开支是否合理时；
　　（6）距物业管理合同到期日三个月前；
　　（7）业主委员会任期届满两个月前；
　　（8）小区业主的公共利益遭到侵害时，需要聘请会计师审查物业公司的账目时，或为了维护公共利益，需要聘请律师以全体业主名义提起诉讼时；
　　（9）经20%以上的业主书面请求时；
　　（10）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
　　（11）业主委员会认为有必要时；
　　（12）业主规约规定的其他情况。
　　临时业主代表大会只对通知中列明的事项做出决议。
第十四条 业主代表大会会议的地点可以是固定的，也可以是不固定的，会议形式可以采用集体讨论的形式，当场由业主委员会秘书记录，最后形成决议。也可以是业主委员会秘书给每位业主送达书面征求意见函，随后根据业主的书面答复进行整理，最后按本规则所约定的计票方法统计业主的投数，最后形成大会决议，该决议在3天之内，秘书必须在公告栏内公告。
每次业主代表大会的召开必须有本小区内持有1/2以上投票表决权的业主参加方为有效。
第十五条 **小区每幢楼选出二名业主代表参加业主代表大会。每幢楼业主代表的选举由该幢楼的楼长与副楼长负责实施。
业主代表的选举可以采取集体讨论方式，也可以采取书面征求意见的方式。
第十六条 每幢楼业主代表的选举，业主代表候选人为二到三人，业主代表候选人由每幢楼楼长与副楼长根据具体情况酝酿产生。
第十七条 每幢楼业主代表候选人应为本幢楼的业主。选举每幢楼业主代表按照每位业主一票的原则进行投票。
第十八条 每幢楼业主在选举本幢楼的业主代表的投票中，可以对本幢楼业主代表候选人投同意票，可以弃权，也可以另投其他本幢楼业主的同意票。但另投其他本幢楼业主的同意票，只能投二名业主赞同票，投两名以上业主同意票者，该选票无效。
第十九条 每幢楼业主代表候选人在该幢楼业主投票中得同意票最多的前两名当选。每幢楼业主代表任期三年，任期届满重新选举。可以连选连任。
　　 第五章　业主代表大会的表决程序
第二十条 业主投票权数的确定方法：按照业主专业部分面积计算，以一平方米为单位，不足一平方米的，以四舍五入的方法核算。
第二十一条 业主代表大会决议分为普通决议和特别决议。
业主代表大会做出普通决议，应当经代表1/2以上投票表决权的业主通过。业主代表大会做出特别决议，应当经代表2/3以上投票表决权的业主通过。
第二十二条 业主代表大会履行下列职责：

　　（一）制定和修改业主公约或者管理规约、业主代表大会议事规则；
（二）制定和修改业主代表大会会议表决规则；
　　（三）选举、罢免或者更换业主委员会成员；
　　（四）确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业；
　　（五）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
　　六）听取和审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告；
　　（七）决定物业共用部位、共用设施设备的使用和经营的方式、收益分配；
　　（八）决定改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（九）决定筹集和使用专项维修资金；
　　（十）决定业主代表大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，决定业主委员会成员补贴的来源、支付标准；
　　（十一）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
　　（十二）决定有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第八、九项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主代表大会会议应当由业主委员会秘书作书面记录并存档。　
　第二十三 条　业主的投票由业主委员会的秘书统计，业主代表大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。若业主认为投票的统计数额有误，可以到业主委员会秘书处查看投票的书面凭证。
第六章 业主代表大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理
第二十四条 　业主代表大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。　
第二十五条 业主代表大会及业主委员会的办公经费的来源及组成：
　　 (1）小区顶楼和外墙的广告收入；
　　 (2）小区全体共用部位作为经营场所所得的经营收入；
　　 (3）业主代表大会或业主委员会依据《业主管理规约》等对违反公共利益的相关业主要求其支付的违约金；
　　 (4）业主交纳的业主代表大会及业主委员会的办公经费。　
第二十六条 在没有第二十五条的前三项的费用之前，由业主委员会组织召开临时业主代表大会，决定每位业主先行交纳前述费用的具体数额，并有业主委员会秘书负责收取。如第二十五条前三项的费用已经实际存在，并且能够保证业主代表大会及业主委员会正常工作需要的，不得向业主另行收取任何前述经费。
第二十七条 　业主代表大会及业主委员会的办公经费中由业主交纳的部分由业主在物业管理费用之外另行缴纳，经业主代表大会授权也可由物业管理公司在收取物业费时一并收取，并在收款收据上加盖业主代表大会的公章，然后其所代收的经费向业主委员会移交。　
第二十八条 业主代表大会及业主委员会的办公经费由业主委员会设置专用活期存折进行统一管理，该经费的开支由业主委员会主任签字方可开支。
第二十九条 业主代表大会及业主委员会的经费开支包括：
　 （1）业主代表大会和业主委员会会议支出；
　 （2）业主委员会人员的津贴；
　 （3）必要的日常办公费用；
　 （4）维护业主共同利益所支出的费用；
　 （5）聘请会计师、律师所支出的费用；
　 （6）业主代表大会决定的其他须开支的费用。　
第三十条 业主代表大会和业主委员会工作经费的使用情况业主委员会秘书应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。并且该经费的使用情况，业主委员会必须在年终业主代表大会上向全体参加会议的代表汇报。第2年经费的使用额度由前1年年终业主代表大会上由业主代表讨论，最后制订一个预算方案，第2年经费必须在预算内支出。
　　 第六章 业主代表大会、业主委员会印章的使用和管理
第三十一条　业主代表大会和业主委员会的印章由业主委员会负责到有关部门各刻制一枚，并到相关的政府部门登记备案。　
　 第三十二条　上述两枚印章均由业主委员会负责管理，业主委员会内部实行主任负责制。　
　 第三十三条　上述两枚印章的使用必须是业主代表大会和业主委员会按业主代表大会章程的规定履行其应尽职责时方能使用。印章的使用每次必须有业主委员会主任的书面签字方能使用，使用人须在秘书处做书面登记，且盖章的文件必须在秘书处备案一份。　
第三十四条　违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。
　 第七章 附则
第三十五条　本业主代表大会议事规则由业主代表大会经代表1/2以上投票表决权的业主通过通过即产生法律效力。　
　第三十六条　本业主代表大会议事规则不得与现行或将来国家法律、法规、部门规章及政府文件相抵触，否则，相抵触的相关条款无效。