1、
项目营销策划管理程序
编制
日期
x.7.26
审核
日期
审批
日期
修订记录
日 期
修订状态
修改内容
修改人
审核人
批准人
.12.4
B/0
.10.18
x.7.26
1.程序概况
程序目的
明确项目营销策划业务的工作程序，在皇庭深圳项目开发过程中指导营销策划和售前准备工作；培养公司多项目操作的策划专业体系，提高公司整体项目操作能力。
程序范
2、围
适用于深圳范围内的项目，对象包括集团公司各部门及全体员工
职责
集团营销管理部负责深圳范围内项目营销策划管理程序及各项指引文件的制定。
所涉及流程名称
营销策划管理流程
流程客户
内部客户
集团管理层、集团公司各部门
外部客户
流程参与部门
集团公司各部门
上游流程名称
下游流程名称
子流程名称
产品策划管理程序
项目销售进程管理程序
流程KPI
责任部门/岗位
数据来源
流程关键点
关键点说明
支持文件
3、
2. 职责
部门
流程中承担职责
集团营销管理部
1.制定项目VI体系；
2.负责制定项目整体营销策划及编制《项目营销策划报告》；
3.负责执行广告、包装、销售资料等具体营销工作；
4.负责制定有效的营销费用计划，并报集团相关部门及上级审批；
5.组织中心相关人员开展销售前的市场调研；
6.指导销售经理展开对销售人员的培训工作；
7.会同规划设计部、工程管理部完成销售资料准备；
8．根据公司的战略目标，制定产品销售价，并报集团管理层审批；
9.根据市场情况及项目销售进度，对价格进行调整，并报集团管理层审批。
集团规划设计部
1.按营销策划部的设计意见完成售楼处
4、及样板房的设计施工；
2.协助营销管理部完成楼盘现场包装设计；
3.设计部报建；
4.办理销售必须的预售许可证、预售合同等手续；
5.处理涉及报建及政府关系的事宜。
工程管理部
1.在重大营销时间节点内完成相关工程进度工作，确保营销工作可在节点时间展开
2.完成售楼处及样板房的设计施工；
3.协助营销管理部完成楼盘现场包装设计；
管理层
1.对《项目营销策划报告》等策划方案进行决策评审；
2.对重大费用预算及支出进行审批，对重大公关及应急事项的处理进行审核；
3.负责产品销售价格的最终确定及价格调整工作的最终审定。
3. 工作程序
3.1制定营销方案
3.1.1营
5、销管理部根据《项目策划及定位报告》，制定营销总体方案并形成《项目营销策划报告》，作为项目销售前管理的指导文件；
3.1.2项目营销方案主要包括客户定位、规划设计建议、项目名称和概念、项目VI系统、总体推广思路、重大营销时间节点、现场包装设计、广告宣传策略、价格方案及营销费用计划等；
3.1.3营销方案的各个方面必须细化为《推广方案报告》、《现场包装方案报告》、《项目价格方案报告》和《营销费用计划报告》，各方案须报集团公司领导批准后实施；
3.2营销执行和售前管理
3.2.1营销管理部组织完成售前推广、销售资料制作、项目销售现场包装等工作以满足销售要求；
3.2.2由营销管理部编写项目
6、《销售百问手册》，并组织规划设计部、工程部、计财部、物业公司等相关部门（特殊情况下邀请代理公司参加）对涉及的顾客承诺的问题（价格、入伙日期、交楼标准、付款方式、内外配套、物业服务等）进行评审，监控并保证《销售百问手册》的完整性和可实现性；
3.2.3由营销管理部与规划设计部、工程管理部共同完成项目销售资料准备工作，并组织各相关部门对顾客承诺进行评审，监控并保证销售资料准备工作的完整性、可实现性和满足销售要求；
3.2.4由营销管理部组织，委托规划设计部、工程管理部等部门完成项目售楼处、样板房的设计及制作工作，监控并保证制作工作的完整性和满足销售要求；
3.2.5由营销管理部组织、会同成
7、本部进行广告公司招标，并要求广告公司依据项目核心概念和卖点做出广告设计；
3.2.6 由营销管理部负责完成销控方案的制定，报集团公司领导批准后执行；
3.2.7由营销管理部进行销售前的市场调研并负责销售经理、销售人员的选择及培训工作；
3.2.8 由规划设计部负责完成预售许可证的办理，面积审核的备案以及合同类销售资料的准备工作；
3.2.9 由委托的物管公司完成项目物业管理方案及物业费的制定。
3.3制定销售价格
3.3.1营销管理部对项目所有房源进行客观评判，通过诚意客户调查、销售人员谈话及爬楼，根据各房源优劣进行打分，确定各房源价值排序体系，并制定平面价差、垂直价差、特殊价差
8、等关键数据，报集团管理层审批；
3.3.2营销管理部收集市场数据，根据项目优劣对比及公司战略要求，制定项目整体销售均价，并报集团管理层审批；
3.3.3营销管理部根据营销方案，在满足整体销售均价的情况下，设定分批次推出（若有）房源销售均价，并报集团管理层审批；
3.3.4营销管理部根据公司规定、市场、客户等情况，制定详细的折扣方案和综合折扣率，并报集团管理层审批；
3.3.5营销管理部根据集团管理层审批的房源价值体系、整体均价、分批推出均价及折扣方案，制定详细的价格表，并报集团管理层审批。
3.4调整销售价格
3.4.1涉及项目整体或分批均价调整的，营销管理部根据市场情况及项目销售进度，提出价格调整方案，方案中包含调价目的、原因、市场数据及调整后收益对比，报集团管理层审批后方可执行；
3.4.2涉及部分户型或单套价格调整的，营销管理部提出价格调整方案，报集团管理层审批后方可执行；
3.4.3涉及折扣方案调整的，若折扣额度加大需报集团管理层审批后方可执行，若折扣额度减少无需审批。
4. 支持文件
无
5. 相关记录
无。
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