国家级工业遗产保护类文化地产对周边房价的影响--以民国首都电厂旧址公园为例.pdf

现代营销下旬刊2023.08XDYX产 业一、引言随着经济的高质量发展，作为经济增长新引擎的文化地产的重要性越来越突出。文化地产是文化与房地产产品的结合，其以地产为承载、文化为核心，是物质产品与精神文化相融合的重要表现形式。文化地产因其鲜明的功能多样性、精神领导性和城市更新性，给周边事物带来了明显的溢出效应。工业遗产改造是文化地产所表现出的一种优越模式，它是在以文化为内核的指导下，通过对废旧厂房等传统工业遗产的保护性开发，将其改造为文化公园、文化创意产业园、文化博物馆等场所。入选工业遗产保护名录后，这些工业遗产改造项目拥有了新的生命力，符合当今经济社会发展的大趋势。工业遗产是文化地产的重要类型，无论是从国家政策支持的宏观视角，还是从区位特征优化的角度，尤其是在重大政策的影响下，其必然会对周边房价等产生深远的影响。二、文献综述关于工业遗产改造对住房价格产生的影响，当今学术界有着不同的看法。目前，基于工业遗产改造的文化地产研究，主要侧重于对周边是否产生影响、影响规模与程度的大小分析和政策冲击所带来的事后影响分析。（一）溢出效应大部分学者认为，工业遗产改造能够明显改善区域经济环境，带动当地房地产事业的发展，对住房价格的影响具有明显的促进作用。在国家级政策支持城市发展方面，学术界基于城市更新政策对工业遗产的改造展开了相关研究，主要集中于价值分析和利用模式探究。李钰（2009）从景区住宅角度入手，通过特征价格法对景区住宅的价格影响因素进行分析和总结，认为景区住宅价格会受到配套措施、环境等多种因素的影响。张红丽（2022）认为，老旧厂房改造项目在完成之后能够促进周边住房价格的提升，并且提升了 9.23%。刘贵文等（2022）考虑到工业遗产再利用的成功因素，建立模型进行分析，发现此再利用项目对周边住房价格的提升作用显著。魏新娜等（2021）从基于工业遗产改造的不同文化地产类型的角度出发，分析得出工业遗产改造后其周边地区的住宅价格明显提升。此外，部分学者认为工业遗产改造的项目“劳民伤财”，对它的投入远大于其所产生的积极溢出效应，比如在建造初期会产生噪声、环境污染、交通堵塞、工期过长等问题，因而对其溢出效应持否定态度。一般认为初期所产生的影响小于完成期，但也有学者提出，在开工改造之后对住宅价格的提升效果比完成时要好。工业遗产改造项目比较具体，主要聚焦在某个场所，所以它存在的溢出效应等影响，普遍存在着空间上的异质性分布。实证研究发现，工业遗产改造的文化地产项目的溢出效应在空间上随着距离的扩大而由中心点逐渐衰弱。黄忠华等（2019）通过多期DID模型建构了杭州市城市更新项目外部性溢出效应的空间趋势，表现为距离上的递减。（二）住房市场价格研究学术界主要采用特征价格模型（Hedonic price model）来分析房地产价格的影响因素。然而通过这种方法估计出来的系数是一个线性平均值，无法表现出细致的外部影响。因此，很多学者在分析房价影响因素时，采用分位数回归来分段讨论房价影响因子。如Raul-Tomas通过普通最小二乘法和分位数回归来估计特征定价模型，以分析不同价格范围内特征变量的影响。近年来，对于工业遗产对房价所产生的影响，学者们主要采用双重差分法来进行分析。如刘贵文（2022）通过DID建模来分析工业遗产的再利用对住房价格所产生的影响。此外，还有学者用含参数和不含参数的He-donic模型来分析文化遗产对房价的影响。（三）文献述评一方面，工业遗产的研究主要集中在集群分布、建筑设计等方面，工业遗产改造对住房市场所产生的价值效应鲜有学者关注。另一方面，许多基于工业遗产改造的项目都是依托地方政策支持，并未被纳入中国工业遗产保护名录等国家级或省部级名单，而对于后入选工业文化遗产保护名录后的文化地产项目的研究目前尚显不足。因此，本文从工业遗产保护与开发的视角出发，分析入选国家级工业遗产名录的文化地产对周边房价的影响，不仅可以丰富文化地产对周边房价影响机制的研究，还可以为文化地产的工业遗产再利用提供研究思路，具有较强的现实意义。国家级工业遗产保护类文化地产对周边房价的影响张腾（南京财经大学江苏南京210000）摘要：文化地产作为新兴经济增长要素，对周边区域的影响越来越显著。其中，以工业遗产更新和改造为基础的文化地产项目所产生的溢出效应成为当前研究的热点。本文以南京市鼓楼区较为典型的工业遗产民国首都电厂旧址公园为研究对象，通过对我国知名房地产网站上的鼓楼区相关住宅信息进行爬梳并构建双重差分模型，探讨工业遗产改造类型的文化地产在入选中国工业遗产保护名录后对周边房价的影响。结果表明，在工业遗产改造为文化设施且入选为遗产保护名录后，其周边地区的住宅价格明显上升且具有时空异质性。关键词：工业遗产；文化地产；住房价格；双重差分模型基金项目：江苏省研究生科研与实践创新计划（编号：KYCX22_1675）中图分类号：F403.8文献识别码：ADOI：10.19932/ki.22-1256/F.2023.08.057以民国首都电厂旧址公园为例057现代营销下旬刊2023.08XDYX产 业三、研究设计（一）研究假设基于工业遗产改造的文化地产项目拥有新的生命力，在成为工业遗产保护名录中的项目后，这种生命力会得到放大式的增长，为其之后的发展赋予了政策支撑，使它更加富有活力。因此，提出假设1：入选中国工业遗产保护名录后，文化地产能够促进附近房价的增长。活化的工业遗产改造项目往往是以文化公园、博物馆、创意产业园等形态表现出来，因此其具有一定的距离效应和时间效应，这种效应会渗透到房价的定价机制，往往对周围较近、建成年代较长的小区的住宅价格溢出效应较大。对距离较远、建成年代较短的居民区的房价影响较小。因此，提出假设2：房价的增长具有时间上的异质性，即建成时间距今越长，工业遗产改造项目入选国家工业遗产保护名录对房价的影响越大。（二）研究对象在南京市有许多废弃的工业区，其中一些经过城市更新改造，但是大部分工业遗产改造的文化地产项目一开始未被纳入工业遗产保护名录。本文选取南京市具有代表性的国家级工业遗产保护类文化地产项目，即民国首都电厂旧址公园，其建立在下关电厂旧址上，在2018年初入选了中国工业遗产保护名录。本文以民国首都电厂公园（原下关电厂）作为研究核心，并通过网络爬虫软件在知名房地产网站（安居客）上收集了鼓楼区从2017年1月到2021年12月的住宅小区房屋交易价格数据和部分住房特征数据，共检索了原下关电厂周围175个小区的数据，基于数据的可得性，将其整理为季度面板数据，共计3500条交易数据，包括平均成交单价、平均成交总价、绿化率、建成年代、地铁条数等信息。由于线性插值法会严重影响本次研究的真实性和可行性，对于缺失值，本文用剔除的方式来进行处理。（三）研究方法本文基于政策效应冲击产生的影响，采用双重差分法来进行分析。将模型设定为：lnpit=+treati*postt+1treati+2postt+iXit+it（1）在模型（1）中，lnpit代表小区季度平均交易价格水平的对数值，treati为地区虚拟变量。本文将民国首都电厂旧址公园设定为研究中心，分别将其周围 3 公里（treat1）、5 公里（treat2）和10公里（treat3）内的小区设为实验组，赋值为1，与之相对应的其他小区设置成对照组，赋值为0。postt为时间虚拟变量，将公布其为国家工业遗产名录的时间为节点，在此之前postt为0，在此之后postt为1。treati*postt是双重差分变量，融合了时间和地区效应，指的是常数项,it指的是随机误差项。Xit表示为控制变量，包括小区周围2公里内有无地铁、楼栋数、小区年龄、容积率。是本文主要关注的系数，它表示工业遗产改造型文化地产入选工业遗产名录之后对房价所产生的净效应。是本文主要关注的系数，它表示工业遗产改造型文化地产入选工业遗产名录之后对房价所产生的净效应。四、实证分析（一）描述性统计从表1可以看出，此面板数据的被解释变量房价的最小值为11429，最大值为94356，说明不同小区之间的房价差异较大，且分布不均匀。楼栋数和户数也表现出了较大的差异。此外，小区年龄的幅度跨度也比较大，表现为40以内。因此，该面板数据在差异化分布上符合预期，满足了本研究内容的要求，具有一定的可靠性。表1变量的描述性统计变量住宅价格du2dt有无地铁楼栋数小区年龄户数容积率平均值389190.5450.8210.83721.1122.1110832.324标准差139770.4980.3830.36919.096.933751.01.454中间值3434211116238692最小值11429000141970最大值9435611116043565110（二）基准回归分析本文基于模型（1）估算了民国首都电厂旧址公园入选国家工业遗产名录对其周围房价产生的影响。从表2可以看出，本研究采用逐步回归法，列（1）只加入解释变量，列（2）加入了地铁、楼栋数等控制变量，列（3）加入了全部控制变量。在基准回归结果中，逐步回归的did变量的系数显著为正；未加入控制变量时，时间和空间的交互项在10%的水平上显著为正；加入地铁和楼栋数控制变量后和加入全部控制变量后，did的系数在5%的水平上显著为正。因此，在入选国家工业遗产名录后，民国首都电厂旧址公园再利用项目对其周边房价的影响是非常明显的。此外，小区的楼栋数、周边地铁的系数都是显著正相关，这是因为楼栋数越多，客户可选择的住房就越多，而且周围有地铁也会增加通勤等出行活动的便利性。小区房屋建筑房龄越大，基础设施配备程度和因“老、破、旧”而引发的居住体验感越差，所以在回归结果中小区建筑房龄的系数显著为负是符合预期的。因此，对于控制变量来说，其相关系数基本与现实相符。表2工业遗产再利用项目对房价的总体影响回归结果Robust t-statistics in parentheses*p0.01,*p0.05,*p0.1（三）异质性分析基于小区建成年代的不同，本文将小区按房龄分为两部分，以2003年为分界线来研究工业遗产改造项目民国首都电厂旧址公园入选国家工业遗产保护名录对房价所产生的影响。从表3可知，建成房龄在20年以下的小区其交互项系数不具有显著性，建成房龄在20年以上的小区其交互项did的系数在5%的水平上显著正相关。出现这种现象的原因是，一方面，老旧小区相对于新小区来说，受外部因素的影058现代营销下旬刊2023.08XDYX产 业响比较大并且较为单一；另一方面，老旧小区的居民大都为中老年人，对文化公园的需求比较大。因此，工业遗产改造项目形成的主题公园会形成一种小区建成年龄维度上的时间异质性。表3基于小区房龄的异质性分析（四）稳健性检验在上文的研究中，都是以du2为实验组变量来进行回归分析。为了检验是否入选国家工业遗产保护名录，民国首都电厂旧址公园会对其周围小区的房价产生影响，本文采用更改实验组的方式，将du1与du3作为实验组的变量，对其重新回归，从而进行分析。从表4可以看出，交互项did1和did3都在5%的水平上是显著的，说明更改解释变量的度量方式不改变本文的结论，本文结论非常稳健。表4稳健性检验变量did1du1did3du3dt有无地铁楼栋数小区年龄户数容积率ConstantR-squared(1)m10.0517*(2.36)-0.0038(-0.10)0.1938*(12.63)0.2480*(16.96)0.0017*(4.97)-0.0097*(-10.79)-0.0745*(-4.59)-0.0159*(-4.40)10.8649*(93.88)0.165(2)m20.0123*(2.37)-0.0260(-0.87)0.1891*(6.45)0.2204*(18.02)0.0016*(4.68)-0.0094*(-9.59)-0.0707*(-4.27)-0.0165*(-4.52)10.8802*(92.23)0.164（五）平行趋势检验因为双重差分模型中实验组和对照组的变量的变化趋势一致，所以通过平行趋势检验来验证回归结果的合理性。本研究以政策发生时点为第0期，根据季度共分成20期。从图1可以看出，在国家工业遗产保护名录这一政策发生前，对照组和实验组的趋势基本保持一致；在这一政策发生后，与对照组相比，实验组对房价有了明显的拉动作用。因此，本文的回归结果通过了平行趋势检验。五、结论本文从宏观和微观层面梳理房价的影响因素，对工业遗产改造项目所产生的影响进行了讨论。以南京市民国首都电厂旧址公园为例，使用双重差分模型，逐步回归并阐述了其在入选国家工业文化遗产名录之后对周围房价产生的影响。研究结果表明：第一，民国首都电厂旧址公园在入选国家工业遗产保护名录后，对其周围5公里范围内的房价产生了显著的拉动作用。第二，政策发生后，这一工业遗产改造项目对房价的拉动作用因小区房龄而异，具有时间上的异质性。第三，在5公里范围内其对房价的拉动作用是明显的。本研究具有明显的政策相关性，一定程度上能够帮助相关部门的决策者在工业遗产改造项目上提高认识，选择更加合理的途径和方式，还对房地产企业新楼盘的布局具有一定的参考价值。同时，本文选取的双重差分模型被证实为研究工业遗产改造项目入选国家工业遗产保护名录政策效应的有效方式，可推广到其他典型项目或者城市中进行一系列分析。然而，本研究还存在一些不足，一方面可以扩大研究范围，收集更多的住房交易信息，另一方面可以探讨更多的异质性分析，如地铁、商场等空间布局效应。参考文献：1高举.文化地产的开发经营对城市发展的影响研究J.中国房地产,2020(35):51-57.2江文浩,丁炜.基于边缘效应的城市工业遗产再利用研究J.建筑与文化,2022(07):136-138.3张红丽,严洁.老旧厂房改造对周边房价的时空异质效应分析J.城市问题,2022(06):57-65.4刘子珺.城市更新背景下的工业建筑遗产活化利用研究D.山东工艺美术学院,2022.5黄子欣.北京市工业遗产再利用影响因素研究J.房地产世界,2022(07):43-45.6刘贵文,胡晓惠,黄娟.工业遗产再利用项目对住房价格的影响J.中国房地产,2022(09):17-26.7魏新娜,赵薇可,邱元,等.工业遗产改造类型对周边住宅价格的影响研究J.住区,2021(05),140-149.8李钰.基于hedonic模型的景区住宅定价方法及实证研究D.西安建筑科技大学,2009.9刘彩霞,陈安平.城市更新的溢价效应J.中国经济问题,2021(04):78-90.10黄忠华,徐卫丽,杜雪君.城市更新对房地产市场的时空影响效应J.地理科学,2019,39(11):1757-1762.作者简介：张腾（1997），男，汉族，山东省聊城市人，研究生在读，研究方向：应用经济学。图1平行趋势检验059