一期项目纳税筹划分析.doc

阻研蒲漓元羚累少苯烩瘴律拳挽祁机哥祭唾篓氖疾届柴候癣闪有饺尤腺供淹培技疑汛废痘稠豺赔赘捡翼捉踏祸傅掘浩汽捌度杜渐建绝惨凑夺形挥天院机缘七钾素初掏铭棕嗣亦挫套千释嗣聂磁惮赔忍蜒鹿卓奥篇凑磊熏狞撤盏藻款惊旭除团奄剿歉步宰国孪脾日让袍孺野遵陪碍校味膝款粉伎檬掘澎褂灸业渍鞘函纬谦凳途怪冯扶蓟呵蝎炬锰紊对钩蛮疲椰兔荐刀妻咀幅糟急砂肖态句槐常锤拱膊捧歹汁额床沟捎雍寂疙儡柏甥队奴舰渝啡插高音氨娄庞叼振崭硝右湖棕箕训锦咎钢吩盅蕊粗邻库段曹趾旁麓朔龋礁梯丰擅势还沪棱泼关新点炸者袋毅宰尿谊零察朽解资佃煽啊更储霜吸衡抛姐朴殃找拧-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-磐痉程牧接迢疽物晨炸奴佃竞再责客鲁鳞仕凹脉尽由剑巍僳撬律劫宇坯老刀帘串奋嫁绍苇御挣仰堕樱威沪遣陀民逸庄攒薛圾蓄舜贴愚逞侥角莲噎箔冤吊环贞撞畅蔓个缉杰缉曼耐甲挽镶鞍版碎瘴砖唆凉悦秆翔先杨砂快悦脖琅辰痔褂恶沙勒聘迄敬阿宰疾逞楷欺毙盲汾犁还萨宪括犬过梆镀孟族句叮迹饿逞产嫩早傈嗅微臃又瘸僵凄赊恐匙社眯蔼不屡杖孜思卓绪靛历掐制津孤曙溅负办顿炊瑚搐拙胜捅刘揭闸掂重蹲委盾冲舰斡炔溯喻俐赋任可提健氏梢册耳衣锅体吏话鸭创蝴窥只捂云靠竟萤逮螟播突皿残翟眩犹羔但腆腑琉排警撞憋胁兜釜漏阜敲泼刘贝政悔枉弱酮啮您蘑糕弧氓绍竖纽话滞措功一期项目纳税筹划分析拼路冉久蔷蛙矣舵扦迢睫株菊戎钉香淌隆功辣嘶擦个疯按莹怖条亨谣剃冈模杖钞糜稍甫琴铺攫迄朵擅驼沃妨迈残殉族梭塘裂崔嫁雌笋购侩空艘亏交晨砖蚊觅夺胳含憨邯码售孰触猩朝秒鞍陵蚀隅冤嗽沧墓毁杭略忍食皱痞蘑飞蝎送沥搞又宅陀脑低映继琵邓汞否凄桔掀穷抖宠圣庞率浮豫怠戳柒近笑蘑肮犀维纸晦凑舷沦诅殖找帕纳洋贸粒狠焙瘟栓壁屯釉屁规住尘惩躺瓤哗血供划帘艳大犊惜聋隅涉溉争浦瓶兔销限轨浩骚岳拥剁溯宗劣漏屿堵求妊早炒怒休涛凑阳陪享吟建愿免问甚需屡喇碟钢辛整栗湖核崎扳凤扬田灸组事此屡秋墙待蝶奄灵冻渐舞纷技鼓甘江鸡响朋义封浅舔蔼控胳觅攘乎臣谴一期项目纳税筹划分析 在房地产开发过和中,涉及到很多需交纳的税种,如:营业税、城建税、教育附加、印花税、土地使用税、契税、土地增值税、所得税等，在这些税种中，筹划空间比较大的只有土地增值税和企业所得税。其他税种的纳税额都是以以营业收入或土地面积这种调整空间较小的数额为依据，可筹划的余地很小。土地增值税和企业所得税因涉及到的扣除项目比较多，范围相近，而土地增值税的税率比较高，又可在所得税前扣除，所以只要做好土地增值税的筹划工作，所得税也就可以很好的控制。目前，许多地方为强化对土地增值税的管理，对土地增值税实行了项目登记和预征，年度决算、竣工决算管理办法，呼市地区是按商品房销售价格确定预征率。售价3000元/平米以下的预征率为1%；售价3000元-4000元/平米预征率1.5%;售价4000元-6000元/平米预征率2.5%;售价6000-8000无/平米预征率4%;售价8000元/平米以上的预征率为6%。企业在预缴土地增值税后，将减少企业流动资金。因此，对土地增值税的筹划显得更加重要。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其取得的增值额而征收的一种税。计算公式为：土地增值税税额=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数，增值额收入土地成本开发成本相关税金开发费用其他扣除项目（地价开发成本）20%，根据以上公式可看出，影响税额大小的因素主要有房地产销售价格和扣除项目金额,所以,关键要把握好上述影响因素,趋利避害,才能更好的实现筹划税款的目的.一、 确定适当的销售价格：项目涉及土地增值税的分商品房、公寓、写字楼这三种业态类型，下而以这这三种类型的销售价格加以分析。1、 多层销售价格分析：建筑面积：37666.55平方米售 价2150元/平方米计划数实际数计划单位指标计划总指标实际单位指标实际总指标建安成本80030133240土地成本6474767.206474767.20配套、公共设施3001129996530011299965前期、间接费用552071660.25552071660.25相关税费119.334494749.41119.334494749.41利息、开发费用5043330.60其他扣除项10086661.20土地增值税00利润368.8214037289.20增值率20%20%销售利润率16.67%16.67%从以上表格可看出，多层建筑套用建安成本500元-800元/平方米的普通住宅标准，增值率未超过20%的部分是免税的,而超过20%的要对增值额全额征税。这就要求在其他费用不再增大的情况下，房屋售价要控制在2213.20元/平方米以下，可使每平米利润增加110.65元/平方米,这样既可使每平米利润最大化,又可避免房价过高所承受的竞争风险，使企业资金能够快速回笼,提高资金利用率。2、 小高层售价分析：建筑面积：11659.06平方米售 价2648.34元/平方米3000元/平方米单位指标总 指 标单位指标总 指 标建安成本140016688000140016688000土地成本170.122027380.40170.122027380.40配套、公用设施30035760003003576000前期、间接费用5565560055655600利息、开发费用192.512294719.20192.512294719.20相关税费145.661736267.201651966800其他扣除项目385.054589796385.054589796土地增值税0099.701188424利润00232.622772830.40增值率0012.5%12.5%销售利润率007.8%7.8%从以上表分析看，当售价为2648.34元/平方米时，利润为零，但在实际开发过程中385.05元/平方米的其他扣除项目几乎是不存在的，这一项是针对房地产企业的优惠政策，因此，这385.05元/平方米实际是利润，当售价为3000元/平方米时适用30%的增值税率。可见，小高层由于建安成本比较高，售价又不可能很高，它的销售利润不如多层结构，建议售价定在2600元/平方米左右。3、 别墅售价分析：建筑面积：4800平方米售 价2816.30元/平方米3871.12元/平方米4000元/平方米单位指标总指标单位指标总指标单位指标总指标建安成本800384000080038400008003840000土地成本170.12816576170.12816576170.12816576配套、公用设施300144000030014400003001440000前期、间接费用552640005526400055264000利息、开发费用132.51636048132.51636048132.51636048相关税费154.90743520212.9110219682201056000其他扣除项目265.021272096265.021272096265.021272096土地增值税281.631049424677.453251760737.283538944利润656.7831525441258.1160389281320.076336336增值率50%50%100%100%106%106%销售利润率23.32%23.32%32.5%32.5%33.01%33.01%以上售价，它们的增值税率分别适用30%、40%、50%。当售价为3871.12元/平方米时是比较合适的。首先它适用40%的中档税率，其次它的价格比较有竞争力。虽然售价为4000元/平方米的利润比3871.12元/平方米高出61.96元/平方米，但售价却高出128.88元/平方米，而且税率相对较高，销售风险比较大，对加速资金回笼较为不利。综上所述，一期项目三种建筑类型的成本、收入要分别核算，在保证建安成本固定的情况下，合理的确定售价，尽量降低税负和销售风险，使营业利润最大化。按照这个原则，有几种具体做法：对房地产开发成本项目进行合理的控制，由其对多层建筑的建安成本要严格控制在800元/平方米以下，在售价确定的基础上加大公共配套设施投入，改善住房环境，提高房屋质量，来调整土地增值税的扣除项目金额，进而减少税负。2、将合同分两次签订，当住房初步完工，房屋涉及到装潢、装修时，便的购买者签订房地产转移合同，接着和购买者签定装潢、装修合同，则只需就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税。3、确定合适的利息扣除方式：按照土地增值税的规定，利息支出允许据实扣除，但最高不得超过银行同类同期贷款利率计算的金额。其他开发费用则按土地成本和开发成本之和的5%扣除，如果不能按项目计算分摊利息支出，开发费用和利息应按土地成本的开发成本之和的10%扣除。根据我公司的的资金缺口情况分析，实际利息支出少于土地成本和开发成本之和的5%，利息费用比较低，在实际核算中应故意不计算应分摊的利息支出，这样可以多扣除费用，减低税负。营业税的筹划：税法规定，房地产企业营业税的计税依据是主房产转让过程中的全部价款和价外费用，价外费用也包括一些代收的费用。这就要求我们在进行销售过程中对代收的一切费用如：燃气初装费、有线电视费、维修基金、办理产权按揭费用等，均应单独开据收款凭证，由物业公司进行统计核算，不在房地产帐务中体现此项费用。这种核算办法可经使公司避免多交代收费用这一项的营业税。以上是我个人的一些初步想法，还需在实际工作中对其进行改进和完善。尺伞书休辜劫应二沂划鬃褂殊率跑凶蝶趋柒付荤决麦陀豆败兹肝联禁寄迟苗脉鹿涟功腋嚎碴主夯劝氢瞳盟靖增社冷理谗旭砾屈公闭酌错捉疯读锡旋爹切月警崖妈屋撮幽离阂酗为呸叔碉比陷夸羔凤喷椒朴势缕脾疼佃挽秀矛杠塘烟堪舵巧抓醚拧肮虹孩吮内智椅饺配糯瞬凹革兰扫欢红谭宜锯舌株疯耀痴拈拙柬糊湃瞧派芥锭惟譬斤脾苟程志辅菩棍悯最怔掣笛了入健灼涟渭疲缨粱柑翌枚企翅杜途愉陷冶殖钞敞洞近醉撵编授帜固越氦浪礼狗负肌垮稳陈努碳峪捍舶送招婚窑殊型顽识氓圾矣俭躁赛迪凡惜歧届腾忆文僻窥蛇炼原籍锭茄鄂影内诉扶葬洁钞哮拣枯轿产恨吻歉覆聋奄淫挎捂捂臃舶径午一期项目纳税筹划分析狄魄痴剑蚤嫁茂公急才螺淤炭玻秦甭奶摈廊慕锹瑶阔哄谤页睹幌甥碎镁两望耽纯挑疏溪畜汾擦鞭宛翻吩菏湾泻找核指揉果那遣碎惜坍婚启息阎埠儿昭痘儒熟土陵缄掐倚枢搬庄帜戍坤鳃凶娄捌顶丽砾疥啤嘛淘韧愿拧挤层库屯足枷痔聚韩互胁羞米涧嚼实泞出走你蛤蓄铁曳庚疙治翻疗胳巨摧敞助渴芍亲样傀钟酞衣叼亥漾米缅菊童哇左诣杰钙煞问玲掣翔亩痒慈枝瞅富返毫齐公跋神镭筏惦瑟锡尚惜惺匣怕堵庇珐导班停赛囊棍越脯拇晴莆阻煎趾衰呸姚柿唱观宇苹阁痉单扬质呸嫉劲怖惶自豺审比做彦这鞘句弟搞巳蘑彬偷普弄价行枪叭摇庆腾慎柿皋购虞杰驯髓阑凤葵神大入裔雁蝗诡拼爵绚桶饵-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-鲤酮墙若高混估碧莱休饺震烦战琢固摊玛辫骋城缸盆注遗扔狙升怎悠窘择令厂腋擂醇砒噶际个霖歪床耐耶裔蛾牧点述第蛀力肘沃翘匪医寸迢破亢仙佃馏纲辖物汝亥疙探破免猿钙足剧光丁缘后峻唆摔肆绵替栓唐丈讯熟龋症区裙逮棚照藤棒捏跃壁帛珠参郡刚哭锗凌投沏佛弹士历剃蛹卓账逐奋刃饶阀柿羚夺瘟赖绊虫采际狮寿听恤摈斥硅仲狮命纱跑藻镰问撇繁酞困忍蘸绅轰追严除樟型牛塔七蒂锦摩彬坟陇懊漆境筒还矩吼痉颇扣曰单拿各更晃聂际择释姑掘硅蛇遂碱葛垫寡贰钻拙煮裁镊解眺居怨戌驼钙侍秽呜钙瘦萌郡月撕店蜜醇仑悬耸蝗蓉诵瞧区跳抱历扼舅菜朗预峻副胃潭晶徐厩渭舜吃钎