地产智库国内地铁枢纽型商业案例.ppt

城市城市站点站点轨道交通线轨道交通线典型商业体典型商业体目标客群目标客群/业态业态北京西直门站L2，L4，L13西直门嘉茂中心办公、商业为主，针对城市白领东直门站L2，L13，机场线来福士广场、银座百货走中高端消费路线，重要商业中心西单西单L1，L4大悦城、君太百货、中友百货等国贸站L1，L10国贸商城、建外SOHO高档商场名店，针对高端消费人群广州体育西路站体育西路站L1，L3，L3-1天河城购物广场公园前站L1，L2广百大厦、新大新大厦广州知名地铁商业中心，中端消费琶洲站L2保利世界贸易中心以广州会展博览中心的建设为契机烈士陵园站L1流行前线名店时尚、青春、潮流人群深圳大剧院站大剧院站L1华润中心万象城商务中高端人群，旅游观光人群等会展中心L1，L4新城市购物中心是深圳唯一政府支援的项目科学馆站L1中信城市广场、吉之岛等地下商场，旅客休闲消费为主世界之窗站L1益田假日广场周边有欢乐谷旅游，以游客、旅客为主天津小白楼站L1郎香街商业街主要针对地铁客流，中低端为主南京新街口L1，L2新街口地铁商业街、莱迪地下商城中低端，南京重要的商业中心之一国内地铁枢纽型商业案例国内地铁枢纽型商业案例国内主要地铁商业体国内主要地铁商业体级别级别站点站点轨道交通线轨道交通线典型商业体典型商业体目标客群目标客群城市级人民广场人民广场L1，L2，L8来福士、迪美广场、香港名店街主要针对都市时尚前卫的年轻消费群体，具有相当的品牌效应区域级徐家汇徐家汇L1，L9港汇广场、太平洋、百盛中高档消费群体中山公园中山公园L2，L3，L4龙之梦、巴黎春天、玫瑰坊商业街家庭消费式江湾体育场江湾体育场L10万达商业广场、百联又一城等位于五角场商圈，中高端静安寺L2，L7伊美时尚广场、久光百货白领，时尚人群陕西南路L1，L10巴黎春天、百盛购物中心、永兴百货针对白领中高档定位，上班族社区型延长路站延长路站L1大宁国际广场主要服务于周边的社区居民莘庄L1，L5仲盛新世纪商城、华联吉买盛典型的以大型超市配套于周围居民小区的综合性交通枢纽站交通枢纽型上海南站L1，L3百利时尚中心、城市动力广场旅客为主，有居住区，中低消费上海火车站上海火车站L1，L3，L4不夜城、名品商厦、太平洋百货以过路旅客为主，中低消费层次虹桥火车站L2，L10地铁商业街旅客为主，商业中端，店铺式国内地铁枢纽型商业案例国内地铁枢纽型商业案例国内主要地铁商业体国内主要地铁商业体_上海上海上海地铁枢纽型商业案例上海地铁枢纽型商业案例案例案例1：来福士广场（：来福士广场（Raffles City）：基本概况）：基本概况区位：区位：位于地铁1、2、8线交汇处的人民广场地铁站人民广场地铁站15号口，人民广场地铁站的日换乘客流为40万人次，最高超过60万人次面积规模：面积规模：占地面积1.52万平米，建筑面积约13万平米(购物中心4万多+写字楼8万多)投资投资&运营商：运营商：凯德置地凯德置地开发商：开发商：上海华庆房地产有限公司（该公司的主要投资商是凯德置地）项目能级：项目能级：人民广场是上海行政、文化、交通、旅游等多元化市级商业中心市级商业中心开业时间：开业时间：2003年11月1日主力消费者特征：主力消费者特征：20-35岁的年轻群体和白领人群，是上海年轻时尚人士首选的购物中心People square上海地铁枢纽型商业案例上海地铁枢纽型商业案例案例案例1：来福士广场（：来福士广场（Raffles City）：）：周边环境周边环境构成：构成：51层甲级智能化写字楼（8.8万平米）+8层大型购物中心（4.5万平米）+2层停车场（约3万平米）区位：区位：位于上海城市中心，紧邻人民广场和南京路步行街，靠近上海市博物馆和上海市政府；周边拥有数十条公交、3条地铁，设有出租车上下点，交通相当便捷，集散体系发达地地铁铁商商业业：人民广场地铁商业比较发达，除来福士广场之外，人民广场还拥有迪美地下广场购物中心、香港名店街、1930风情街等特色商业购物中心和购物街区，成为大量人流的汇集之地购物中心购物中心/街区街区客户群客户群/业态业态来福士广场精品店为主的时尚路线迪美购物广场专营青少年用品的购物中心香港名店街针对年轻消费者大众消费型百联世贸国际广场高端消费群体、旅游团体东方商厦高端百货，年轻时尚族第一百货大众消费，工薪阶层及游客新世界城大众百货向中高档百货转型1930地下风情街上海特色历史街区上海城市规划展示馆上海城市规划展示馆上海大剧院上海大剧院上海美术馆上海美术馆市政府市政府迪美购物中心迪美购物中心百联世贸广场百联世贸广场第一百货第一百货东方商厦东方商厦新世界城新世界城来福士广场来福士广场上海当代艺术馆上海当代艺术馆上海地铁枢纽型商业案例上海地铁枢纽型商业案例案例案例1：来福士广场（：来福士广场（Raffles City）：主要项目）：主要项目楼层楼层主要业态主要业态主要品牌主要品牌B1特色集市屈臣氏、食之秘、赛百味、味千拉面等餐饮、娱乐1F摩登精品欧舒丹、moscot、miss sixty、guess，novo等2F流行服饰novo、亮视点、motivi、SISLEY、ONLY、Calvin Klein、i.t、initial、7 Princess 等品牌3F休闲服饰VERO MODA、concepts 1 one、G2000、DAZZLE、ochirty、Mind Bridge、Shes 等4F运动休闲及男性世界COLOUR JEANS、adidas、SELECTED、lee、JACK&JONES、KUHLE、NIKE 360、CASIO 5F运动生活天地倍轻松、宅人、Sport 100、Samsonite、FILA JIFENG BOOKSTORE 季风书园、EBT(Apple)等6F儿童世界与美食广场釜山料理、港丽餐厅、天籁之美 SPA、大食代、壱番屋、漂亮石头火锅、拉面玩家、和牛铁板烧 7F舒适堡健身中心PHYSICAL FITNESS&BEAUTY 舒适堡 功能业态：功能业态：餐饮、服饰、运动健身、休闲娱乐等楼层分布：楼层分布：来福士商业主要有8层，地下一层+地上七层，地下一层主要以餐饮小吃、日用品等小面积的零散店铺为主客群定位：客群定位：精英白领、时尚消费人群、潮流品味一族主要品牌：主要品牌：国外品牌占据主体，部分国内品牌；是时尚消费人群的主要选择地之一编号编号店铺店铺业态业态编号编号店铺店铺业态业态1屈臣氏化妆品12Acessorize等服饰、包包2食之秘餐饮13Yes&no等玩具&饰品3巴黎三城眼镜零售14味千拉面餐饮4Just BB化妆品15卡乐星餐饮5Love couples饰品16What for服饰，鞋6棒约翰餐饮17杯子布丁餐饮7Vivitix sanro玩具店18唐饼家餐饮8欧美药妆等化妆品19云南美食园等餐饮9食家物语饰品玩具20云南美食园餐饮10Twice，la vinne饰品21美珍香餐饮11茂昌眼镜等眼镜/美甲22果留仙餐饮上海地铁枢纽型商业案例上海地铁枢纽型商业案例案例案例1：来福士广场（：来福士广场（Raffles City）：楼层分布（）：楼层分布（B1）12345679810109111112121313142221191818171516B1层：特色集市层：特色集市n主要是餐饮、礼品、化妆、玩具、服饰、美容等店铺n地铁人流从食食之之秘秘餐饮店进入，到达来福士地下一楼，主要有两个分流方向n在这些主要店铺周边还布局有类似满记甜品、快乐柠檬、赛百味、蛋挞等的大量餐饮店铺自动扶梯上楼自动扶梯上楼上海地铁枢纽型商业案例上海地铁枢纽型商业案例案例案例1：来福士广场（：来福士广场（Raffles City）：楼层分布（）：楼层分布（F1）地上地上1层：摩登精品层：摩登精品nF1以服饰、饰品为主，占总数的81%，一层还拥有部分餐饮店n主力店有novo新概念百货超市、Calvin Klein Jeans服饰等agnsb.VOYAGE服饰Thomas sabo饰品French connection服饰Folli Follie化妆品Calvin Klein Jeans服饰STARBUCKS COFFEE餐饮MISS SIXTY服饰Kiehls饰品、化妆品Agatha；i流行饰品http:/服饰DKNY JEANS服饰GUESS服饰施华洛世奇水晶饰品面包心语餐饮哈根达斯 餐饮M.A.C：化妆品Bobbi Brown化妆品欧舒丹、benefit化妆品Novo 新概念百货超市服饰moscot眼镜零售上海地铁枢纽型商业案例上海地铁枢纽型商业案例案例案例1：来福士广场（：来福士广场（Raffles City）：楼层分布（）：楼层分布（F2）业态业态编号编号品牌品牌业态业态编号编号品牌品牌服饰1Novo新百货服饰服饰14a02 3motivi 15initial 4b+ab16Fornarina 5Venilla suite 17STACCATO 思加图 6VINTAGE STAR 18-19MANGO 7SISLEY20STELLA LUNA 8P.A.collection by new angel 21Sfenth PAIRS 诗凡诗 9-10ONLY其他2LENS CRAFTERS 亮视点 11Calvin Klein underwear 18swatch 12i.t HERBORIST 佰草集 13CHARLES&KEITH Henry Cats&Friends 亨利屋家族 1234567891112131415161718192021垂直电梯手扶电梯地上地上2层：流行服饰层：流行服饰nF2以服饰为主力，零星布局眼镜、餐饮等店铺n为疏散集中客流，楼层设有3部手扶电梯、4部直升电梯上海地铁枢纽型商业案例上海地铁枢纽型商业案例案例案例1：来福士广场（：来福士广场（Raffles City）：楼层分布（）：楼层分布（F3）业态业态编号编号品牌品牌业态业态编号编号品牌品牌服饰1-01VERO MODA 服饰15FAIRWHALE CREATIVE URBANWEAR 1-02concepts 1 one 16JNBY SINCE 1994 2LOUISA M 16Fornarina 3-5G2000 17INROOMIX 6broadcast:播 18MaBelle 玛贝尔、Cne 7m)phosis 19-20WHO.A.U 8Candies 21Mind Bridge 9-10Five Plus 其他12Banana Leaf Curry House 蕉叶咖喱屋 11Kuhle MARCASITE 麦凯赛首饰 13MU MiraFab 玛丽法宝 14ochirty ELLE&RadiAna 11236789101112131415161718211819垂直电梯手扶电梯地上地上3层：休闲服饰层：休闲服饰nF3以服饰为主，有1家餐饮店铺（蕉叶咖喱屋）n以G2000，VERO MODA等服饰品牌为主力上海地铁枢纽型商业案例上海地铁枢纽型商业案例案例案例1：来福士广场（：来福士广场（Raffles City）：楼层分布（）：楼层分布（F4）业态业态编号编号品牌品牌业态业态编号编号品牌品牌服饰1COLOUR JEANS 服饰13-14JACK&JONES 2teenmix 天美意 15TOUGH Jeansmith 3adidas 16test-tube 4SELECTED 17RIVER STONE 5JOCKEY JACK WALK18-19Lee、LAMPO UOMO 6bauhaus 20KUHLE 7CROQUIS 速写 21NIKE 360 8ABLE JEANS 其他11-12ZEN 采蝶轩寻寻蝶蝶 9Trendiano CASIO 卡西欧、ACE、TRUEMAN、LTGRFF 10FAIRWHALE JEANS pierre cardin、Toy MAN JIA、jimmySpa 几米、TISDENY 铁丝丹尼123655478910111315161718182021垂直电梯手扶电梯地上地上4层：运动休闲及男性世界层：运动休闲及男性世界nF4服饰店占比80%多，4层有1家餐饮店n以COLOUR JEANS、采蝶轩等为主力上海地铁枢纽型商业案例上海地铁枢纽型商业案例案例案例1来福士广场（：来福士广场（Raffles City）：楼层分布（）：楼层分布（F5）业态业态编号编号品牌品牌编号编号品牌品牌服饰2宅人 数码7SAMSUNG Anycall 3Sport 100 8NOKIA 4Samsonite 9EBT(Apple)5FILA13SONY DWS 数码工作坊 15new balance 专卖1倍轻松 餐饮11rbt tea cafe 仙踪林 10F1 Fans Club 书店6季风书园 12吾米粥（海鲜火锅）其他NIKE、SHARP/dopod、Q FLASH、phiten、ZOKE/hosa、PARKER 其他14蒂凡尼造型设计Sony Ericsson、MOTOROLA、LAMY123459876101112151314地上地上5层：运动生活天地层：运动生活天地nF5业态综合，由服饰、餐饮、数码等构成n以倍轻松、F1 Fans Club 等零售专卖品牌为主力，Sport 100、new balance 等运动服饰品牌为支撑垂直电梯手扶电梯上海地铁枢纽型商业案例上海地铁枢纽型商业案例案例案例1：来福士广场（：来福士广场（Raffles City）：楼层分布（）：楼层分布（F6）编号编号品牌品牌餐饮1PANKOO 釜山料理 2港丽餐厅 6foodrepublic 大食代 7WATAMI 和民居食屋 美容休闲3天籁之美 SPA 4王磊形象公社 其他5ECOH 生态家 2167345地上地上6层：美食广场层：美食广场nF6主要由餐饮为主上海地铁枢纽型商业案例上海地铁枢纽型商业案例案例案例1：来福士广场（：来福士广场（Raffles City）：楼层分布（）：楼层分布（F7）地上地上7层：健身与美容层：健身与美容nF7为舒适堡健身中心，属于健身美容业n面积逾4500平方米，耗巨资开设恒温游泳池，配备人性化设计的坐式、躺式水力按摩池n设计时尚新颖，设计理念加入了很多玻璃元素上海地铁枢纽型商业案例上海地铁枢纽型商业案例案例案例1：来福士广场（：来福士广场（Raffles City）：动线分析）：动线分析外部动线分析：外部动线分析：n从来福士广场的范围来看，西起西藏中路、东至云南中路、南起福州路、北至汉口路；西藏中路与福州路是上海的两大黄金主干道，车流、人流的汇集地，来福士的主入口就设在两条主干道的交汇处来福士的主入口就设在两条主干道的交汇处n汉口路、云南中路人流相对较少，分别在此设置机动车进出口，实现人车分流，人车分流，汉口路为机动车入口机动车入口、云南中路为机动车出口机动车出口n来福士广场的地下一层与人民广场地铁站直接相连，实现了对人民广场客流的直接导入客流的直接导入n来福士广场的停车场位于地下二、三层；停车费为10元小时，1821元月主入口主入口主入口人流主出入口人流主出入口车车流流出出口口车车 流流 入入 口口福 州 路西 藏 中 路汉 口 路云 南 中 路上海地铁枢纽型商业案例上海地铁枢纽型商业案例案例案例1：来福士广场（：来福士广场（Raffles City）：动线分析）：动线分析内部动线分析：内部动线分析：n自动扶梯设置：可以有效地将楼下的客流引入到楼上，为楼上商铺带来消费客流n中庭的设置：消除了逛街的视觉疲劳，增加了逛街的情趣性；同时可以作为新产品展示、推广的活动场地；实现铺铺临街效果n中庭一般是商场客流的汇集高地，为了有效避免客流的拥堵，一般在此处设置垂直电梯n来福士每层都设有餐厅，引导人流往高层自动扶梯：有自动扶梯：有效引导客流效引导客流垂直电梯：有垂直电梯：有效疏散客流效疏散客流 中中 庭庭上海地铁枢纽型商业案例上海地铁枢纽型商业案例案例案例1：来福士广场（：来福士广场（Raffles City）：商业及建筑亮点）：商业及建筑亮点建筑设计亮点：建筑设计亮点：n新颖的商场设计：广场拥有独特水景入口，大型的透光中庭，宽敞的回廊n商场内有直接通往地铁及和平影院的通道，充分便利顾客n运营团队根据租户的特点设计店面风格，是每一个楼层呈现出不同的风格，异于其他商场千篇一律的“鱼缸式橱窗设计”运营管理运营管理&出租金：出租金：n招商：根据商场定位有的放矢地发出邀约，各类型商家的入驻铺位在招商之初就严格设定，引进大批国际知名消费品牌，为消费能力迅速提高的上海市民提供了更广泛的接触国际最新时尚的渠道n来福士广场保持持有和管理的一致，由嘉德国际团队自自主主开开发发、持持有有和和管管理理经经营营，是嘉德置地在华的最大独立投资项目，总投资规模达3.5亿美金（约29亿人民币）n来福士广场商业的出租率高达100%，租金n物管价格：USD 3.8/月上海地铁枢纽型商业案例上海地铁枢纽型商业案例案例案例1：来福士广场（：来福士广场（Raffles City）：运营管理）：运营管理成功要素：成功要素：成熟经验：成熟经验：凯德置地成熟的商业开发和运营经验是来福士广场成功的关键客群定位：客群定位：客群定位精准，主力消费者把握准确（有一定消费能力的年轻白领），档次高于现有商业市场外部地段：外部地段：地段优越，近人民广场地铁站和南京路步行街，拥有大量的人流内部设计：内部设计：人流动线设计合理，内部几乎每层楼都有餐厅，以此种手法吸引顾客上楼，同时各层设有多部电梯；将“舒适堡”和“大食代”这类大型健身、餐饮场所布置在高层，达到吸引人群的目的上海地铁枢纽型商业案例上海地铁枢纽型商业案例案例案例1：来福士广场（：来福士广场（Raffles City）：成功要素）：成功要素区位：区位：位于地铁2、4号线和轻轨3号线的交汇点；其中2号线连接上海市两个机场，3号线连接上海市两个火车站开发商：开发商：上海长峰房地产开发有限公司；设计公司为美国ARQ建筑设计事务所面积规模：面积规模：占地2.59万平米，地上、地下总建筑面积约32万平方米，其中商业面积22万平米，建筑容积率6.7定位：定位：以现代商业和多媒体产业为主导的，集商务、休闲娱乐、文化和居住功能为一体的上海西部商业中心上海西部商业中心物业构成：物业构成：拥有地下四层，地上十层裙楼和五十八层塔楼；其中B3-B4:地下停车库；B2-9F:购物中心；塔楼13F-23F：甲级写字楼；塔楼25F-58F：五星级酒店上海地铁枢纽型商业案例上海地铁枢纽型商业案例案例案例2：龙之梦（龙之梦（Cloud nine shopping mall）：基本概况）：基本概况上海地铁枢纽型商业案例上海地铁枢纽型商业案例案例案例2：龙之梦（龙之梦（Cloud nine shopping mall）：周边环境）：周边环境周边交通：周边交通：中山公园龙之梦拥有2、3、4这三条地铁线，十多条公交线，复合轨道交通与购物中心，十分便捷目标客群：目标客群：白领、学生以及普通市民为主要客户群地铁商业：地铁商业：龙之梦购物中心与新宁购物中心、玫瑰坊商业街、米兰时尚广场、巴黎春天、贝多芬广场等共同组成中山公园商圈的核心，吸引了大量客流购物中心购物中心开业时间开业时间商业面积商业面积楼层楼层业态业态档次档次龙之梦200522万m2B2-9F餐饮娱乐中高档巴黎春天20022万m2B2-9F百货零售中档多媒体生活广场20056.5万m2B1-6F餐饮购物中低档玫瑰坊20041.7万m2B2-9F服饰运动中档国美电器20061万m2/家用电器中档贝多芬广场20032万m21F-6F乐器餐饮中档龙之梦龙之梦巴黎春天（折扣店）巴黎春天（折扣店）巴黎春天巴黎春天玫瑰坊玫瑰坊多媒体广场多媒体广场新时空国际广场新时空国际广场贝多芬广场贝多芬广场楼层楼层业态业态B2超市、家电卖场、餐饮、特色集市B1超市、家电卖场、银行、餐饮1F时尚主流服饰品牌、钟表、化妆品、珠宝、眼镜、银行、咖啡甜品2F时尚流行服饰、女鞋、皮具、饰品、眼镜3F女装、饰品、内衣、女鞋、珠宝、餐饮4F男装、男鞋、箱包、休闲装、餐饮5F运动服饰、运动器械、美容美体、家居、旅游服务、餐饮 6F孕婴用品、儿童用品、游艺、餐饮7F餐饮、美发美甲8-9F培训、琴行、餐饮上海地铁枢纽型商业案例上海地铁枢纽型商业案例案例案例2：龙之梦（龙之梦（Cloud nine shopping mall）：主要项目）：主要项目楼楼层层分分布布：地下两层+地上九层；B1-B2层主要由家乐福和永乐电器两大主力店构成，1F-4F以服饰饰品为主，5F以运动健身，美容美发为主，6F主打儿童品牌，7F-9F以餐饮娱乐为主业业态态构构成成：龙之梦由购物、餐饮、服务、娱乐四大业态组成，其中餐饮和购物占据主要部分，占据整个商场88%的比重主要品牌：主要品牌：以中端品牌为主上海地铁枢纽型商业案例上海地铁枢纽型商业案例案例案例2：龙之梦（龙之梦（Cloud nine shopping mall）：楼层分布）：楼层分布B2层：层：n超市、家电卖场、餐饮、特色集市超市、家电卖场、餐饮、特色集市n家乐福超市、永乐生活电器是B2层的主力店n该层直接连通地铁2号线中山公园站，拥有大量客流，主力店、餐饮店吸引客流停滞n该层设有4部扶梯，1部垂直电梯，迅速有效地疏散人流租位租位店铺店铺租位租位店铺店铺B2002Starbucks coffeeB2014名轩、美珍香B2004广良兴B2016杉养蜂园、一代眼镜B2005/B2029代官山、蛋蛋屋B2018宜芝多B2006雷允上B2020一茶一坐、老娘舅B2008上海得一大药房B2021龙照咖喱B2010森蜂园B2023伍京堂B2012森蜂园B2700快乐柠檬B2705数码下一站B2708麦当劳B2202家乐福B2201永乐生活电器家乐福家乐福永乐电器永乐电器上海地铁枢纽型商业案例上海地铁枢纽型商业案例案例案例2：龙之梦（龙之梦（Cloud nine shopping mall）：楼层分布）：楼层分布B1层：层：n超市、家电卖场、银行、餐饮超市、家电卖场、银行、餐饮n家乐福超市、永乐生活电器仍占据B1层的大部，为其主力n配套肯德基、味千拉面、食之秘等部分餐饮店，亦设有ATM等其他配套设施，方便顾客家乐福家乐福永乐电器永乐电器主力店主力店餐饮餐饮其他配套其他配套家乐福永乐生活电器1001牛肉面馆休闲食品新龙记烧腊茶餐厅味千拉面食之秘汉堡王斗牛士牛肉馆肯德基全家超市中国工商银行上海地铁枢纽型商业案例上海地铁枢纽型商业案例案例案例2：龙之梦（龙之梦（Cloud nine shopping mall）：楼层分布）：楼层分布F1层：层：n时时尚尚主主流流服服饰饰品品牌牌、钟钟表表、化化妆妆品品、珠珠宝宝、眼眼镜镜、银行、咖啡甜品银行、咖啡甜品n龙之梦一楼业态混合，H&M,C&A店铺面积较大，构成了一层的主力n配套面积较小的餐饮店吸引顾客n龙之梦有三个商场入口，一层共设有4部直升电梯，4部手扶电梯，能快速疏散集聚的人流零售专卖零售专卖服饰服饰/饰品饰品餐饮餐饮其他其他国际精品专卖店H&M（2300平米）C&A（1200平米）黄金珠宝化妆品accessorize星巴克哈根达斯酷圣石香啡缤花旗银行钟表上海地铁枢纽型商业案例上海地铁枢纽型商业案例案例案例2：龙之梦（龙之梦（Cloud nine shopping mall）：楼层分布）：楼层分布F2层：层：n时尚流行服饰、女鞋、皮具、饰品、眼镜时尚流行服饰、女鞋、皮具、饰品、眼镜n家乐福超市、永乐生活电器是B2层的主力店n该层直接连通地铁2号线中山公园站，拥有大量客流，主力店、餐饮店吸引客流停滞n该层设有4部扶梯，1部垂直电梯，迅速有效地疏散人流零售专卖零售专卖服饰服饰/饰品饰品餐饮餐饮其他其他精品少女装女鞋i.tE-Land爱茜茜里谢瑞麟九龙冰室眼镜店配饰摄影手表护肤品龙之梦购物中心地处轨道2号、3号、4号线中山公园站交汇点，以其独特的设计和优越的位置成为上海西区重要的城市轨道交通枢纽型综合型建筑。通过打造“零换乘”的轨道交通枢纽商业，将购物、娱乐、办公等需求集中在一个多功能建筑体内予以满足，极大地提升项目聚客能力，目前龙之梦购物中心的日均客流量超过50万人次。龙之梦利用轻轨、地面公交、地下铁建设的不同高度，复合轨道交通、公交车站、商业建筑、地下步行走廊、出租车站、集中货运系统、城市后勤设施、地下停车库等城市运营综合功能于一个完整的立体换乘枢纽建筑体内，将有限的土地资源和便捷的轨道交通资源有效的结合，增强城市服务功能上海地铁枢纽型商业案例上海地铁枢纽型商业案例案例案例2：龙之梦（龙之梦（Cloud nine shopping mall）：动线分布）：动线分布外部动线分析：外部动线分析：n轨道交通2号线直接通至龙之梦购物中心的B2层，3、4号线中山公园站通过天桥连通，可以直接到达龙之梦购物中心的2层n通过打造“零换乘”的轨道交通枢纽商业，将购物、娱乐、办公等需求集中在一个多功能建筑体内，日均客流量超过50万人次上海地铁枢纽型商业案例上海地铁枢纽型商业案例案例案例2：龙之梦（龙之梦（Cloud nine shopping mall）：动线分析）：动线分析根据龙之梦购物中心的功能业态，投资商分别成立了上海龙兴百货有限公司、上海龙旺美食有限公司、上海龙强书城有限公司、上海龙盛超市有限公司、上海龙之梦百货有限公司。龙兴百货主要营运位置地下一层和二层东部，营运面积5300平方米，可招纳250个品牌商品；龙旺美食主要餐饮（含宴会厅）营运位置在九层和十层，营运面积1.8万平方米，可安排200家各式餐饮；龙强书城营运位置在八层，营运面积1.1万平方米，可展销各类书籍120万册，规模超过上海书城；龙盛超市营运位置在地下一、二层的西部，营运面积2.5万平方米，可接纳1500家商号，展列2万种商品；龙之梦百货营运位置在地面一层以上的中岛和四周的名品专卖，营运面积为4.3平方米，可招商1200种品牌；龙之梦数码城营运面积为1.3万平方米，可吸纳400户商家；九层还设有一个五星级影院，内含6个放映厅。另，58层的塔楼还配置了建筑面积2.4万平方米办公楼和建筑面积4.4万平方米、730间客房的五星级龙之梦大酒店。上海地铁枢纽型商业案例上海地铁枢纽型商业案例案例案例2：龙之梦（龙之梦（Cloud nine shopping mall）：运营管理）：运营管理租金达到4.57元/天左右目前一层最高的租金已达54元/天，2层约32元/天，餐饮12元/天。http:/ nine shopping mall）：租金情况）：租金情况33.00元/平方米月物业费：33.00元/平方米月商圈租金呈整体上涨走势商圈租金呈整体上涨走势目前，中山公园地区商铺的租赁价位为米兰时尚广场5-8元/平方米/天；定西路（长宁路延安西路）上商铺租金为4.5-8.5 元/平方米/天；愚园路（长宁路江苏路）上商铺租金为4-12 元/平方米/天。区域办公楼的租金为2-5元/平方米/天。其中新时空商务中心的租赁价格为3.3 元/平方米/天；兆丰大厦的租赁价格5元/平方米/天；名光大厦的租赁价格为2元/平方米/天；太平洋中心的租赁价格为5 元/平方米/天。开业之初，龙之梦选择以自主经营为主，计划引进国际一线品牌，结果并不成功，位置空缺，一些小品牌也支撑不住纷纷撤离。于2006起，龙之梦开始进行大换血，最初由龙之梦自营的百货、超市、书城等八大业态，如今基本上被品牌主力店与专卖店和所替代。龙之梦利用轻轨、地面公交、地下铁建设的不同高度，复合轨道交通、公交车站、商业建筑、地下步行走廊、出租车站、集中货运系统、城市后勤设施、地下停车库等城市运营综合功能于一个完整的立体换乘枢纽建筑体内，将有限的土地资源和便捷的轨道交通资源有效的结合，增强城市服务功能上海地铁枢纽型商业案例上海地铁枢纽型商业案例案例案例2：龙之梦（龙之梦（Cloud nine shopping mall）：主要特色）：主要特色http:/ 号线、5 号线莘庄站南广场的闵行商贸中心、和27 万平方米的仲盛摩尔;3 号线、8 号线虹口体育场的 长峰虹口商城;国内地铁枢纽型商业案例国内地铁枢纽型商业案例莘庄莘庄_仲盛新世纪商城仲盛新世纪商城“仲盛商业中心”：位于上海莘城号地块，总建筑面积约万平方米，将于年全部建成，集购物、餐饮、休闲、娱乐、其他综合服务于一体，并有个停车泊位等设施配套。内由峡谷长廊、林荫大道、生活品市场、冬日花园、食府街道、高雅小街等十二个主要部分组成，将带动上海西南地区现代商业圈的进一步形成和繁荣。萃庄站除了车站内部拥有较多的零售商业布局，在站点附近以萃庄站为核心的商圈已经形成。萃庄地区商业中心的商业业态类型非常丰富，即拥有大型的购物中心，临街商铺又非常的发达。仲盛新世纪商城业态布局分为主力店、次主力店和普通店三个层次。三家主力店品牌中的家乐福、百盛家乐福、百盛已开业，百安居百安居将作为百安居“T计划”转型后的第二家转型门店;次主力店品牌有CGV电影院、百思买、电玩城百思买、电玩城等。另外，普通店中，依恋集团已有7个品牌入驻。餐饮是仲盛世界商城重要的组成部分，其餐饮类分快餐和正餐两种。n 位于上海市闸北区，地铁一号线延长路站和上海马戏城之间，占地5.5万平方米，建筑面积25万平方米；n 具有商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等多种功能。商务酒店：商务酒店：由喜达屋酒店管理公司管理的星级酒店商务办公：商务办公：SOHO办公、全中央空调办公、实用型分体式空调办公商业：商业：零售、餐饮、娱乐等多种时尚消费业态停车等配套：停车等配套：地下及地面停车，共计1300个车位各功能业态建筑面积的比重n 跨越式的辐射，客源构成以上海市为主，同时还包括外省市和境外地区核心区域4km以内目标客群15万闸北中部地区次级区域4-6km目标客群28万闸北北部、虹口、普陀、静安、宝山五区外围区域6km以外-上海其他城区、部分外省市和境外地区对应案例借鉴：上海大宁国际生活广场对应案例借鉴：上海大宁国际生活广场功能复合的区域级商业综合体功能复合的区域级商业综合体客源构成对应案例借鉴：上海大宁国际生活广场对应案例借鉴：上海大宁国际生活广场针对中产家庭消费需求，打造全家全客层的家庭时尚消费中心针对中产家庭消费需求，打造全家全客层的家庭时尚消费中心n 目标客群：家庭月均收入目标客群：家庭月均收入60006000元以上、元以上、1515至至4545岁年龄层的中产阶层消费群体岁年龄层的中产阶层消费群体n 主题特色：针对家庭不同成员的需求，打造全主题特色：针对家庭不同成员的需求，打造全家、全客层体验式的家庭时尚消费中心家、全客层体验式的家庭时尚消费中心n主力业态：以特色餐饮、休闲体验等时尚消费为主力业态：以特色餐饮、休闲体验等时尚消费为主，各个区域主题明确，吸引目标客户均匀分布主，各个区域主题明确，吸引目标客户均匀分布大润发超市亲子中心运动100专卖上影CGV影城特色餐饮、SPA等屈臣氏、美容美发ONLY等时尚服装专卖宏图三胞国美电器家庭日常生活消费儿童体验型娱乐购物功能阐释功能阐释核心设施核心设施青少年运动购物白领时尚文化娱乐服饰购物家庭餐饮休闲女性美容护理及购物家庭数码产品家用电器功能阐释功能阐释A 家庭日常购物区家庭日常购物区B 青少年活力动感区青少年活力动感区C 家庭餐饮休闲广场家庭餐饮休闲广场D 时尚女性购物区时尚女性购物区E 现代家居生活馆现代家居生活馆对应案例借鉴：上海大宁国际生活广场对应案例借鉴：上海大宁国际生活广场主力店主力店+次主力店次主力店+商业街的业态组合模式商业街的业态组合模式主力店主力店大润发超市布置在次干道大宁路沿线，即可以聚集人流又可以提高项目的醒目性具有特色的亲子中心、大宁影城、运动超市等次主力店次主力店位于角落，便于组织人流亲子中心亲子中心主干道沿线布置次主次主力店力店国美、宏图三胞等，并穿插上座率高的餐饮肯德基、必胜客等，吸引干道人流小型品牌服饰店、中小型特色餐饮店、会所、SPA中心等时尚休闲的商业街区商业街区n四周布置主力店和具有特色的次主力店，充分吸引人气，并促使人流的均匀四周布置主力店和具有特色的次主力店，充分吸引人气，并促使人流的均匀分布分布n内部围合成静谧的商业街区，营造半私密性的家庭时尚休闲消费空间内部围合成静谧的商业街区，营造半私密性的家庭时尚休闲消费空间对应案例借鉴：上海大宁国际生活广场对应案例借鉴：上海大宁国际生活广场建筑灵活布局，结合广场打造富有活力的室外商业空间建筑灵活布局，结合广场打造富有活力的室外商业空间n采用外围高、中间低外围高、中间低的建筑形态，中央小建筑群落与四周大建筑错落有致，通过大的围合形成了商业内街浓厚的气氛，同时也将项目与城市主干道分隔开来n办公楼办公楼分布于主干道沿街上，有利于疏导办公人流和车流，与商业人流互不干扰；酒店酒店偏离干道布置，人流量较小，符合其对于环境的要求n约2公里的全开放商业内街商业内街，11个大小广场和庭院，营造富有活力的室外时尚休闲空间，人流在此集散并能均衡的分布到项目的其他区域中去开放与错落有致的空间形态开放与错落有致的空间形态