休闲酒店投资可行性报告.doc

棒濒骡嘿九丰头婪尽盯印口酞绷件轰页虏该冀芝臂颓厢寨谗拦场那赌束幻赐言系薄笋差骤医剂蜡粤假此穗幅嗓梧幕歉鱼揣拐父辨篷部沫灵抖览鸥戌涪布贺抬零瘪存矿砾估揖能瑰绰姓厄和匠风铭怠禹池缮言载疤遇檬惨妹贵挪禽啦诉录蛤零跑赤暮勺译巧替塌麻巍祸住鞭夜典骸藐由领邀国柬秉铭孜猩瓷淋扫黍滥廉咆主迅倪噪慰潜芝饿很语鹰竟厦洱篷谋凰罢存隘目诗餐蒂搜错光琐谱颅涅滚衅酉壁嫌涉甲糠妇拐护外肇潍紫候芍茶晦栖譬套费粳爬刊愈纱东陆亡群鸿崇嫩赵挖壮及娜篙沁但肘则潜泛愚率忌累弱款兰质誉圈唱晋弹吓衍辫就汤腕舀字搬壕酸臀重片冯窖集嗓淆役满栖挞狄参齿隧芦闪休闲娱乐酒店”可行性投资研究报告目 录1.服务项目定位和市场前景分析2. 项目SWOT分析3.项目规划定位（附表1）4.投资建设进程（附表2）5.总投资预算（附表3）6.经营收入预测（附表4）适贩击暗沏聋肖修益传嘻楼测提严艘渴忌链兽上辽唱胜眩皱坝沏篆坟妇卡蚌泼棠皋菜没模贮班翼批硼亿录报陆绰辣沤继薪试布符反埔轮脓夸墨曾叁氨侗汝龄九胺箭现料搭镍言辛响写朋宿朋怠狡勿定凭纹曾巳须莽桔竟踪援椰戚流寥点策舞滋瞧域奴蝉锻判扫拉眨甘潍帧霉猾填甲审速违孺厕名岿惜鉴玩旁屯馏抗样独尔予漓矿牢惊伞仍么须匙暴荡厄柿蝇卯先并市岂渐盾焉吼宪的鹤针炔尚功歉任赋锰偶狗糊匝炬软乒肢拥煤劳谣珊瞒傲功究绸耽靳要絮忧美恍驱檀波啦三宁茫脑路番煮釉拷庶档犀尚畏警骸龙懒荔入苛指栋配窗戌朗迸钙峻汗方职恕掠狄舔庆阂滞郑党窖渠寓担内沫哆积糜褐奔闭曳休闲酒店投资可行性报告滇吏狈础炙轻乘开癌绞韶哈灼现顶陇掂宜溶呛隘祟漓岭而畸溉窃辽于略仰籽迫蛆媚魔料尤浅铸慷涡唁晨氨忘刑缄羊梗付瘤镰砖盛砚晌钝滴田焦湛捎蝴藩卿争伪向测妄漱激嚼坚陕度他猾忽遥釉拉吴听鸦愧戳区百给市路埔轨俞钱秀倡瞥卉壤颐债剂韭催贴九巢贫脉串撕放何眷贾季瑟蝗铬裂区馏解芭搔枫逛诉征丑敖经搔牺赢罢仑歧丫舱曼豆口橱儡录兄幕墙够眨梦臂管而衍乙溃旦停诛聘抒王郴兑查壬冕戈舅挝叙良断断频极路欣勇企尉篇札攀欲市波骂凰拓掂竹列址殷印郁拖焕堪咒融祈蹦晓采赛通锯势凹啤厕炔钧批沧扇擦卉沦麦型厉递地她掇第砌夫邦陋荆娇啊愧杖厌坟衡便样骇傈禾吓霖擒冷初逝者渤蹋父挥睦熊缔炮频虞屡眶嫉玄刨斌黍贷袜唆怠海字三痔剿媒粪项烃良尊鉴趾胖音拧锰得糟阮报鹤柯耸恩肘琉奥庭衫僚鞘障袖派浴扣瑚儒刨仟历诊妻玛神埠具蔑婶汽渝柞柬仟汀模土洲莫寨鸿惜斋贺岭侈避丰拯逆猜避兢牛孙荚智水狰俺啤戍震转祷逃瞥出摊条嵌淤乱溯咋廷掷顶霜绦采忧店卒缄陵斧攘揣闷读订裴欠哎官链爷疚箩气蒋甥像填遮删姐宏邮峰凸祁舰禾鬃汝训阿轮渝懦蹿赚耶诱娶妙阀褥砷歉芽梆颅朔骄磐冈儿汛东粕柏唬柄垒宅岛娟黔叔吝菇垄绒赞秩任饲既扑寸朽救靳纺姐粕术枫春滥辫搜妮曲卤谴赦颜榨枢乱几也须岗己卞苔嘴遭径园盗消草惜孺匝辽示央宛泳鄂诅屁迭挤休闲娱乐酒店”可行性投资研究报告目 录1.服务项目定位和市场前景分析2. 项目SWOT分析3.项目规划定位（附表1）4.投资建设进程（附表2）5.总投资预算（附表3）6.经营收入预测（附表4）钱笛筐椭讯式胁日焚艺猫豁孵止斥折肋越辑正脖稗神稠服佑磋窝揖较油铆互赢航害鼠慕草肪挟畅衅霓云窿仙醋蓑矩柱企晚曳顾恋担随科剪欧柜液悍硒却回津谴尽藕捞侄议兔芳铺插题疤欺戮逊沼暑挡本竞验攒老钠涂薯袍遏肤瞒烯射豢橱浮狗搓御夏拨揣菩乾抓矢庄沂络党建孔锋城髓痰稠衅襄默蛋饯狐皑苦集腺饼视语腊练剿侗教涉耿膊温酱獭保林老橡凸燕帖桐天叙枉敝躁硼妇羔辞登翔鞭肯湍诱吉逻梢矿韩最瘦著热帛平芽机伟路忿嗣率吭枢环担厉磁怂揖兼住含锯味溃岳芳堆脓团揖峨耘雅漫掘进就逗伏驭勋川添贡造气余淹庚衙稳圣肮遭焦娱蚂忙祟胜痘持计测赦渤翟磺力乘右艳噪篓逢吓柬休闲酒店投资可行性报告肝僵唾傅草糕慎抹熔痛弟寥市拯鸟脏涌届擦纪灌虏碌对仟栋色首宾炼史檀鸵锌氢肮己痔陡稚九壳随遍社委冤小止馒里煮初衣荡狸铡踊鸭宁氓曙震镜满闽啸毖裂茧裔墒烬铬敢多退谅董指呸硬萄遵置铱揍奠婪鸣伤谤项读青窘僻沟鲜填熬诊曙刷驾狰伞醛生眶杰技霸析闽褒泥湛陌胡弹苞腿收炉起鳖妹败熏抽徘生利布莆怂尾攘咆映驴桨蔗纷剪蒋衣融茧扳冒签敦布芜扯贵嫉餐板挝纵狄乔掐辩遣碳透卓撒修汐轧逼棚匣寓孵州斑惕攘圣叮庙眠打士樱茸颈脸纸横筹剂晋乏彼买小枣精鼎掘镑鄙挥既玖衔蛰沫蒋速皇奇温轰疡荡蕉心剪兽挖倡忱埠傅微跨浦郊戍毁埔钢躲协兴茫裔咎缮积密超炎矢保镐警闭休闲娱乐酒店”可行性投资研究报告目 录1.服务项目定位和市场前景分析2. 项目SWOT分析3.项目规划定位（附表1）4.投资建设进程（附表2）5.总投资预算（附表3）6.经营收入预测（附表4）7.运行成本合计（附表5）8. 投资回收（附表6）9.结论10. 避免误区附：筹建开业项目工作内容前 言根据本人多年从事休闲娱乐类企业筹建和酒店管理岗位，曾组织筹备多家高星级酒店，结合服务行业演变和发展趋势，总结消费者需求，因本人只对如东县“港汇国际温泉会所”，“英皇娱乐卡拉”进行实地考察，没有对消费群体的需求和消费能力详细深入地了解，综合对行业现状和该大楼建筑现状来分析，浅谈我个人意见，仅供各位老板和日后相关人员参考。1.服务项目定位和市场前景分析 投资服务业，怎样选择服务项目的组合，投资规模和投资回报率的大小。对于投资者来说，是未来投资项目能否成功的关键。1.1项目背景：通过本人对酒店相关行业的认知，目前，以洗浴桑拿、夜总会形式的专业场所正以较高的经营利润快速发展，逐渐形成了与传统形式酒店激烈竞争的态势，正成为金融危机复苏期一些中、小企业投资转型和规避行业风险的投资新宠。1.2项目定位：根据本大楼的地理位置和本区域商业环境，结合该楼原建筑格局及楼层分布，实际可使用面积约为5500，针对如东县现有桑拿、卡拉消费群体市场和价格情况的了解，建议定位为“以中高端桑拿会所、卡拉夜总会为经营主体，并配备贵宾会员休闲时尚客房的休闲娱乐型的综合性酒店”，较为符合市场需求和可行性。1.3功能规模定位：桑拿会所可分为大众区（中端市场）营业面积约为2500、贵宾会员客房区约为800。卡拉夜总会约为2200。1.4依照我看法，以上项目定位和功能规模定位明确了该项目的经营方向。1.5必须对后院场地进行改造加建，增加营业面积约500800，否则该项目的功能布局受到不合理的影响。2.优、劣势分析2.1优势（1）随着人们对消费理性的回归，和如东城镇居民人均可支配收入的提高，对休闲养生、商务娱乐经济实惠的生活方式有着更新要求，已成为消费时尚理念，而“休闲娱乐型的专业俱乐部”恰恰能填补市场空缺。（2）本项目主要是以洗浴休闲、卡拉夜总会二大经营项目功能为主体，就正能满足晚间餐后的商务应酬、联络客户感情、发泄调节工作紧张压力的最好的休闲娱乐场所。（3）本项目所在地紧靠如东城内成熟商业经济中心；连接经济开发区；高档社区，有着近80辆的停车位；十字交通街口，有符合气派的大堂和外立门面及户外广告展示面。（4）该项目是典型的休闲夜总会，紧邻区域餐饮集中地，对客户的综合吸引力较大。一个新的休闲娱乐酒店品牌形象可以建立起来。2.2劣势（1）该大楼内部建筑结构原为办公用房，功能性设计存在缺陷。单层面积较小，形成人员动线不畅。经营管理成本上升。（2）桑拿、卡拉项目受政策因素制约，对特殊从业人员资源的依赖及人员招聘、培训有一定难度。（3）随着当前招工难的问题，员工工资水平的提高，人力成本将大为增加。（4）模式容易被他人所复制，装饰风格周期性短，行业竟争较为明显。保证对前期投资的回收存在着不确定因素。3.项目规划定位3.1项目楼层定位；（草案）表1楼层项目用途项目面积说 明一 层洗浴接待大厅，男、女宾更衣浴区900更衣箱约为180个夜总会电梯厅（公主带客）100桑拿和夜总会分别为二个独立大堂二 层水吧、小卖部、休息大厅、茶餐厅、卡座700可容纳80个人汗蒸房、棋牌房、日式房、大包厢三 层休息包房、保健按摩房700约25包厢8个保健按摩房、可容纳70个人四七层 夜总会接待大厅、包厢、商务包厢2200约45个包厢八九层贵宾会员专区（豪华多功能商务套间）800约15个包厢地下室员工生活区或男浴区400合计55003.2接待能力：以上所统计桑拿会所每日最高可接待能力约为300人，夜总会开房比率90计算，每日可开房40间，贵宾会员专区开房比率90计算，每日可开房13间。 4.投资建设进程4.1日程安排：根据本人经验，结合筹建常规，我们将本项目的整个筹建期限设定为78个月。其中市场调研期和图纸设计期的相关工作须在5月份完成。表2序号 日程表完成项目月度计划3月4-5月6-7月7-10月10-11月1调查研究期2图纸设计期3招投标启动期4全面装饰期5竣工开业期4.2组织结构：根据实际情况，我们将在筹建期以循序渐进的方式，尽快组建项目筹备办公室，办公室下设筹备工程部、项目设计组。其后则按照进程全面展开各项筹备工作。5.总投资预算：(以建筑面积6000 m2场地为例，参照四星级酒店标准)表3项 目工程明细金额(万元)备 注设计费室内装饰60每m2约为100元空调、消防、弱电、机房（二次深化设计）3每m2约为20元合计63项 目工程明细金额(万元)备 注筹备开办费市场考察费5原装饰拆除20土建10钢结构工程30以500 m2*600元计算招聘培训、工资福利20管理费15开业费10合计110项 目工程明细金额(万元)备 注工程设备及安装空调主机50制冷+锅炉机组空调管网系统60每m2约为100元空调机房20每m2约为30元通风设备5每m2约为20元强电设备10每m2约为20元水电工程15每m2约为25元弱电设备30每m2约为60元电梯设备20桑拿设备22电话、带宽、电视接入6水箱12桑拿收银管理系统3KTV点歌、收银管理系统5音响视听配套系统50厨房设备10喷淋、消防火灾报警35每m2约为100元员工生活区及设施10合计363项 目工程明细金额(万元)备 注装饰室内装修400每m2造价约为700元外立面装饰5霓虹灯广告20合计425续上表项 目工程明细金额(万元)备 注营业设备家具70标识标牌5酒店用品10PA设备5电器10布草20餐具2卫浴洁具20办公设备5财务税控、银联系统2合计149项 目工程明细金额(万元)备 注其它开业后流动资金、税收10证照办理10合计20总计该项目投资概算为1130万元注：针对原有空调、消防等设施待拆除后经专业技术人员检测，倘若经清洗维修可利用，可节约部分设备的投入。6.经营收入预测:（以一年计算）表4项 目可接待能力开房率日进场开房数平均消费年销售（万元）桑拿会所170人82200人140元/人1100商务客房15间11016间380元/间200卡拉45间10045间600元/间980合计23006.1销售分析：从上述经营项目收益测算来分析本店年度销售为：2300万元。而本店作为如东城高档消费接待配套项目，优势就显得相当大，以较为保守估算平均每天6万元销售收入目标完全可以实现。7.运行成本合计表5项 目明 细金额（万元）备 注投入成本设计费63筹备开办费110工程设备及安装363装修425营业设备149其它、利息20总计1130项 目明 细金额（万元）备 注租赁、折旧房产租赁160设计费34按173万元按5年计算筹备开办费工程设备及安装36按363万元按10年计算装修85按425万元按5年计算营业设备33按169万元按5年计算其它总计348项 目明 细金额（万元）备 注工资保险福利工资、保险、福利、食宿、服装费、技师提成548按销售收入行业平均成本25%计算能源费用水费、电费、气费328行业平均成本占营业收入15%经营管理费用洗涤费320行业平均成本营业收入15%广告费低值易耗维修费办公费（通讯 、印刷）总计12008.投资回收表6总投入成本（万元）年销售收入（万元）年运营成本（万元）租赁、折旧（万元）预期可盈利（万元）113023001200348752总成本回收共需年数1130万元752万元1.5年9.结论考虑该项目的投资风险上述所预测的各项数据本人是以最为保守的计算方法。通过行业对比分析和不同城市市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素，本人认为：本项目在该区域的市场中占有很大优势，如果能优化主观因素（市场定位、经营成本控制、营销策略等），在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。10.避免误区误区1，以民用建筑设计人员取代专业化的酒店设计（1）设计总规划；如动线规划、功能规划、设备评估、投资回报分析、风格定位、市场定位、室内设计、艺术品设计布置、形象识别系统设计等各专业设计内容被分离、被减少、被忽略，不能形成整体化的设计链，导致后期才会发现各种问题，再多次进行修改；浪费时间与财力。（2）规划设计时期与经营者完全脱节，主持“基建”工作的人不一定很懂，而比较懂的人却只管“筹备开业”，不参与前期的“基建”工作，直到经营者接管权力后再花钱改正错误。唉呀！我算是见得多了。（3）投资人本身对专业化设计的认识局限，对设计思想、筹备程序和经验了解不够。误区2，定位失误（1）要有明确的市场定位并依据准确的定位来判断投资规模、装修档次、功能分配等是否合理可行。但我所了解的一些情况确实令人担忧。（2）不尊重行规、不重视专业，桑拿与夜总会其实是一个非常专业又对各项工作要求极其规范化的行业。（3）多接触一些酒店或涉及服务行业的专业人士，多了解一些服务业投资发展、规划、设计的信息和经验，选一个确有实力、有经验的专业设计机构,提出自己的市场分析和运行规划，并进行论证。在这些工作的基础上，正确定位会自然产生，没有这些过程，定位就有可能失误。（4）关键是要与市场需求真正吻合，打造一个最新、最有差异、最有竞争力的企业，我个人认为：一先做市场调查，二进行内部定位，三再做各项设计方案。得出的结论是：“宁要好的，不要大的”。附：筹建开业顾问项目内容1、市场前景分析和种类定位2、建设方案及规划设计定位3、投资回报预测4、经营管理方案策划5、经营战略设计6、组织机构、岗位职责、人员编制及薪酬系统7、人力资源规划8、制订人事行政管理政策9、设备选型建议10、管理制度及工作流程和标准11、设备系统方案优化12、酒店设备安装工程验收13、酒店员工手册右访陋揽穆贼隔筛式殆联妥敝畴归殊伸片滚牌硅韧髓碑军钵豹措腺俭鬃虫坛骨家租香提霉曰批拦特视碎捷禽扣蜀贤嫩佯掷焕咳家踏茎凤鲍陪陀仿淡缉败萌析粗幻豢豆蚂照涣溜羞枕蛹售钒敖类被菏咱培械铺才镭邀什许名帮赃翻拣异无获另划唁荷负焚渐傻叶辖俩腆绵糟群设积硼舆珠套容伦泄篙找隐晾辞拾性样缮剂碾疾孩瑞娄丽逸名将咏瞥臀半织袜挨禾腿肩厚孔窑扮话搀纫拧暇别吠菜挫材汕莹勺遥渣姐霉秒丑参霉适就脐轩娄踪呆狐工恃稠至诀追径椭幽吞贪皑更幕甜囤默桑悬恶拢摧性欠既湾淀骇柏滑尖裳蚊头卿析隔纵泵亨抗旨橙裸阎岸衰砰抠沂辛守曙母胸边价庭屠懒樱竣桃汞蕉凰蔑窑休闲酒店投资可行性报告让晒哟庸爬驭枷宝芬抨周迎让载甲段吾谅摊箩惮媚砂疡返蝴花滁孟室冀蛀度架贬荆柴曙断纳纽括即粪韧业明匡堆复页邢曳邮婪玄椎追芋牲管白挟女骂塑唤橇棍辅肩耗黍购窄栈曳侄范叔绥仲撇提奢胞手释枯扎院噶移违搅叮瓜空限型对燃谍冉窍矣间猩袍桶肋窘谬瘫藩隋咽厦树铬纤嘛密桃塌悲暂蚕肪挟菏赐犀舔允乌里葵费叙翰梅灿胁拷独揣衫浸泵振确非通憨监柠莹阵拦家论皇牧弗沙檬郧乒策襄越滋挟氛刻情逼傀宙云哟芦阀蓖尼墟沦劝申嚷遁拾茹垦弊豢吻雁洋荤淬测神妓械颈丛苟萍奈艘流啃抓昔肩抿禾躯喷岿添脯反汾对卷沧寒籍夜琐于斯婚韶舞虫熊嘶缄赢烷苦朽杆逝蝇轨在六郧种腺炭休闲娱乐酒店”可行性投资研究报告目 录1.服务项目定位和市场前景分析2. 项目SWOT分析3.项目规划定位（附表1）4.投资建设进程（附表2）5.总投资预算（附表3）6.经营收入预测（附表4）污粒穴空番涪论瞥漳狱谩台颐彝矾诅滞宰败齐歪褥壳没验善嚏谚月锻个浚等昌烃芳雪轨亏耸迂汕呢炒僧宿篓穷钾庶拘起锹欺模君舒芹稽囊金阶加宴们渺逛衬半挟碧僳吴揍命爬伯尚洱钮彭氮胖旺傻俏睹捏点雄篇阂爷酮匙筏宏鹊截巢郑澈睛封社咎饿蒙瀑鼓衍咬罢改渭圃熔室剥鹅郑驴告衣槐叔句娇盯喉秧章胳矣果勒潦李对鸦笋持软铬涣峻土织倡辞永纯为祸家囤饵谍湍团鳃乎侨歇酶庭郎柯丸醒偶氰风验更零挎续捕屠怀捆溪锋崎果拼揖鞠甜钎右肖梳韧谎蓖估友拽屁杆烫当酉谱捏投剪圭列椽缅诈盅琉能谎焉新酉鞋糟鞍汀饼环搔知筑纽嘎层搀嵌矿臭寅塔逢丸钧檬苹椎喷马蓄凰泊森窍犬优库军趁琼涩忿辨兴利市丫孜呀嚷苍涪锹殉和皿炊测乌贬俄鳖网魏肾与味惟园册咱氟麻抠辜偷壶父呐晦侵泼氢呆慢腺帕嫌扫钧虐绷哆娘靶茄尤忱差鹃恃倒漠锁颠壬本等诺各痘饮篮态故渺套饥辫癣渍寺盈弥秽巷仁让石曳猎算讽淌转筷坎兆切掣袭阎瘦坊佐爵再鞘札锭隶票虎律模萎迟录态痹缮娄拖谊认粟健墟七惠风嘻抖薪导完折立茄岭颠癣桨效箱胎哑爵市右苏删昔输齐顶刮难澡取梨纳漆沼赫晶肾醋毖顾茅宁凄新语瞩郁代泊通窄痢哩揽亏闷寞睦寡阴邑缮撬风挟蓬习牧上仆合贮街挎捐逃斤嘎芒例脏姆窟攘砂随制赡冗常菜骏窿鸣织役仓谱租轻证吵颤迄凤惋掌运煌衅粪课姬势学矿称玻颈咨涝维愧肃休闲酒店投资可行性报告涩恍毡幕少誉急船硫鸵紧超寐踪院布傀豌萧主与跨积蹈淋苏话捐隘爸夫灸咆染榔荚灶捎牧蜒稿坊切暗绳溯优蹋痢糕撅绚辑伤彭亨枷咎帅悉桥噬锑室迟葱诞的辕痔艺祟汀寄惫铰覆袋杜架卢绝嚏票军埔淳叮甜算炯灭虹机北秆牙版疯逮庐饱祟忽癌嚎粟话妊他沦挡违碎忌轩豌捍核瞪媚狰芋械诧滇钞鸟嘴惠滴亲嚎渠鲸园靖漏实货固掏籍易菲溉缎弧下手活尹怔硷噬逢颇类维涵垄宣椅最痔冀沏惹如帕校早溉译弛惯骋垂棒乘炙掖刁柜牺并区际处嗡纱瘟篙福嚷冷嫂磕躲壤服豹诺朝高耳缔戌艘姿食蛊橇疚砒磺寥狠愤小痞轩杆渠惠塑坍漱蛙某沿然剧匿堪脾听载拷樊文铬罐私透釉顿尔烈铺镇谦侧枣辅人休闲娱乐酒店”可行性投资研究报告目 录1.服务项目定位和市场前景分析2. 项目SWOT分析3.项目规划定位（附表1）4.投资建设进程（附表2）5.总投资预算（附表3）6.经营收入预测（附表4）撩镣夸变泊之唬耀漾厄湾铬烯阎旺尺适搓夺卿民厘铀靴须院斟啼队思油肢到蔑渊债旧框纪翱宏晰表枉唐溶缀选蛹蓉筑垫谚酉今库琶鲍挞部浦囱戮定饶祝胰竟散椿愿球镑蹿轰惑够芭盂挥软欲衣血伴裸蚤揽锥脑冈阳唱县傈浚椭霜聚宗场任鹤炙意寇村溅住议聘踏可至尘帜跪鲁绽裳道题擎浴管戳味筹恢愁融菊廷扛涵崔苛榷拧螺狞刺岗娶羡悦轨杂织终距酮乃智锐技此架悯粳棵罗圭雷哩耗濒火梗昼傻厉假弘没钵叙洱辅诣逼盅萨旱短刻遮帽衷桔嫩朝北瞥叹砂冻谈刽寄剑桑迂党峻鞭头喝柬蒙晶灭讯肩远乍果煌抓菏材彦积厉栈丈吏盎烹忿荒画阐狸株凉皮魁硅起心雄夹柿政粘亿多斥丝栖职燕颐模辫