房屋租赁谈判及合同审核要点.doc

房屋租赁谈判及合同审核要点
一个人的法务部
1、首先要审查出租人是否具备出租房屋的资格：
（1）是所有权人的，应要求其提供房产证并审查是否一致。（2）是受委托代为出租的，应要求其提供房产证、授权委托书并审查房产证上登记的所有权人是否与授权委托书上一致。（3）房屋所有权为多人共有的，应提供其他共有权人同意出租的证明。④转租的房屋，应有一房东和二房东的房屋租赁合同，并审查该房屋租赁合同中是否有同意转租的条款或有同意转租的协议。（4）出租人是自然人的注意留存其身份证复印件，出租人为法人的注意留存其营业执照复印件及法定代表人身份证复印件，并要求其加盖公司公章。（5）对于出租人为企事业单位等特殊主体，应考虑其是否有出租该房屋的权利。
2、其次要审查出租房屋的具体情况是否影响承租目的及合同效力问题：
（1）审查房产证上的用途，如住宅、商用等，并做好相应的材料准备，如用来注册公司的房屋若是居住用途的，应提供不会扰民的书面证明材料（现在工商部门放宽了对注册公司的房屋用途的要求，提供相关证明即可）。（2）审查出租的房屋是否被法院查封、是否被抵押却未取得抵押权人同意等影响房屋租赁合同效力的情形。
3、最后要审查租赁合同的具体内容
(1)审查出租房屋的位置、面积、结构、装修等情况：①合同上应写明出租房屋的具体位置，要明确到门牌号，达到具体可查的目的，并附上平面图；②出租面积、房屋用途需要具体明确。③装修状况要明确约定，如装修由哪方负责，承租方自行装修的，装修方案是否需要经出租方同意，房屋主体结构是否允许改动，退租时装修部分的归属以及是否需要恢复原状等。
(2)审查关于租赁期限的约定：租赁期限明确具体约定起止时间，注意以下三点。第一，根据法律规定，租赁期限不能超过20年。第二，转租的情况下，租赁期限不能超过一房东与二房东签订的房屋租赁合同的期限。第三，作为承租方，从自身利益出发可以要求约定免租金装修期。
(3)审查有关房屋交付的约定：第一，房屋的交付时间要具体明确，不能出现前后约定矛盾、含糊的情况，并且逾期交付房屋的违约责任要与房屋交付时间的约定相衔接。第二，交付的房屋状态要约定需达到承租方使用要求。第三，对于交付房屋的附属设施及交付时的状态，应该签订交接清单，双方签字盖章确认。
(4)审查关于租金及支付方式、周期的约定：第一，租金是否包含水电、物业等费用要约定清楚。第二，租金的支付最好约定为银行转账，以保证有据可查，出租方的银行账号要在合同中明确约定，并约定出租方变更银行账号的要提前多少日通知承租方，否则由此造成的损失由出租方自负。第三，支付周期可以选择月付、季付、年付，且支付的具体时间要明确约定。第四，押金的具体金额、支付时间、归还时间要明确约定。
(5)审查关于出租房屋维修保养责任的约定：需明确约定房屋的维修保养责任由哪方负责，一般由出租方负责房屋的维修要约定清楚出租方接到承租方保修后多少日内开始维修以及维修期间承租方损失的计算方法等。
(6)审查关于房屋合同的变更、解除及终止情形的约定：第一，在房屋租赁合同期限内，原则上双方均不得提前解除合同，但是双方协商一致可以解除合同，一方违反合同目的致使合同无法履行，另一方也可以解除合同。例如，可以约定一方提前多少日通知另一方要求提前解除合同的，应向另一方支付多少违约金。第二，房屋租赁合同期满终止的，要约定明确各种未结清费用的结算方法与期限，承租方注意要求约定清楚押金的退还时间。
(7)要约定清楚是否允许承租方转租以及承租方擅自转租的违约责任。
(8)关于违约责任的约定：出租方逾期交付房屋的违约责任、交付房屋不符合合同约定的违约责任、未按时维修房屋的违约责任等；承租方逾期支付租金、水电等费用的违约责任等。
(9)关于争议解决的约定：一般约定为租赁房屋所在地人民法院管辖。

代理记帐业务约定书
甲方: (以下简称甲方)
乙方： (以下简称乙方)
经甲乙双方友好协商，自愿达成以下乙方为甲方提供会计代理服务相关事项的业务约定：
一、 乙方为甲方提供以下会计代理服务：建账、记账(总分类
账、二级明细账)、填制财务报表、税务报表、国税申报、地税申报(含网上申报)。甲方如有其他服务要求，需在约定书中注明，口头商定无效。
二、甲方在每月25日至次月15日前，按时将本单位所发生合法的经济业务票据传给乙方(乙方可上门取送票据，每月壹次)并提供纳税申报所需要的各种印章(公章、财务章、人名章等)。因甲方票据传递、提供各种印章及税务机关要求的其他资料不及时，造成乙方延误各种纳税申报的，责任由甲方自负。
三、在甲方按时传递经济业务票据及按时提供各种印章的情况下，乙方应按时为甲方代理纳税申报，造成延误各税种申报的, 责任由乙方负责。
四、乙方丢失票据，书写、计算错误而引起的税务罚款及滞纳金，责任由乙方负责；甲方账外逃税、提供的虚假票据、提供原始凭证不符合规定引起的税务责任，由甲方负责。
五、甲方的出纳每月应主动与乙方会计核对银行账及现金账余额。
六、甲方在签订业务约定书的同时付款，否则无效，到期后乙方接受甲方付款的视为约定延续，若到期后未续约付款的，约定终止，双方不再相互承担责任。
七、甲方在业务约定期间内如有地址、电话、开户银行及账号、税务登记、工商登记等发生变化应在非报税期内三天、报税期内(每月25日至次月15日)当天通知乙方，不能及时通知乙方由此而产生的后果，由甲方自负。
八、业务约定到期或终止时，如果甲方聘用乙方工作人员，乙方对业务约定期间的凭证、账目、税务出现的问题概不负责。
九、甲方为：1.纯地税户 2.国地税户3.一般纳税人，每月凭证不超过一本，无特殊核算要求(超出要求范围的，服务费另行协商)。
十、约定期限： 年 月至 年 月，付款方式：每 ，另每会计年度账本及报表资料费贰佰元，工商年检代理费贰佰元，残保金代理费贰佰元； 年 月 日合计收取 元。
十一、本业务约定书一式两份，双方各持一份，经双方签字盖章付款后生效。本约定书未尽事宜，甲乙双方应本着友好协商的态度进行协商解决。
十二、会计每月25日至次月1日联系取票据，以下列举部分单据：
1、企业本月开具的发票及与之相对应的收款凭证(进账单、现金送款单、现金收入凭单、出库单、发票领用存情况等)；
2、企业取得的购货发票及与之相对应的支出凭证(支票根、电汇单、现金支出凭单、入库单等)；
3、企业取得的费用发票(交通费、差旅费、通讯费、广告费、业务宣传费、房租、水电费、办公费、运费、汽油费、保险单据等)及与之相对应的支出凭证(支票根、电汇单、现金支出凭单等)；
4、银行缴税税票，利息单，进账单，支票存根，电汇单及其它各种银行票据；
5、企业自制原始凭单：工资单，折旧单等；
6、一般纳税人发票汇总表(一套)，作废发票(联次齐全)，抵扣票认证清单，金税卡；
7、其它需要的资料_____________________________________
8、凭证报表由乙方暂存，待工作完成后，年度终了时返还客户。
注意：月末取票后企业如开具收入发票须立即通知乙方。
甲方： 乙方：
联系人： 联系人：
联系电话： 联系电话：
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