二手房交易流程、范本及注意事项.doc

二手房交易规范流程

　一般过户：周期(高新区内30天;区外45天)

　　1、 签订购房协议书——————由店长配合经纪人收取双方证件

　　注意：协议由权证主管审核过方可签订，协议签订完当天经纪人必须将协议会签，附客户、业主登记表及房源和客户委托书，并填写交易办理申请单交至权证主管处。

　　2、 审核证件——————由经纪人催办，店长收集，送权证主管审核

　　注意：核证费的收取应在签订购房协议书时明确由何方承担。

　　3、 签订买卖契约——————由权证主管或店长办理

　　注意：签订买卖契约时，必须将双方中介费及相关手续费用收齐，否则不予办理，并且买方在签订买卖契约时必须将购房款准备齐。同时明确买卖双方各自承担的费用。

　　4、 交件——————由店长或经纪人办理

　　注意：去交易管理中心或高新房地事务所交件应在甲乙双方配合下，为确保手续能在承诺时间内办理完毕，经纪人应在签订的购房协议书上注明工作期限从收到交件单或程序控制单之日起算。

　　5、 领证、交验房屋——————由经纪人领证及交验房屋

　　注意：在新的房产证未办理下来前，为了避免不必要的纠纷，公司不建议买方提前入住房屋，如买方坚持，而卖方又同意，应由甲乙双方书写协议附件，明确细节。

　　6、 放款——————由财务配合权证主管办理

　　注意：为提高办事效率，在新证办理完后，权证主管即填写购房款返还单，经纪人在办理房屋交验时方可向客户承诺时间，一般返款时间为最长三天。

　　按揭贷款：周期(60日)

　　1、 签订购房协议书——————由店长配合经纪人收取双方证件

　　注意：协议由权证主管审核过方可签订，协议签订完当天经纪人必须将协议会签，附客户、业主登记表及房源和客户委托书，并填写交易办理申请表交至权证主管处。

　　2、 签订买卖契约——————由权证主管或店长办理

　　注意：签订买卖契约时，必须将双方中介费及相关手续费用收齐，否则不予办理，并且买方在签订买卖契约时必须将购房首付款缴纳至公司，权证主管应向买方明确高新区贷款金额最高为总房款的70%;权证主管应向买方明确高新区外贷款金额最高为总房款的60%，具体由银行评估定夺。

　　3、 审核证件、评估——————由经纪人催办，店长收集，送权证主管审核

　　注意：审核证件应在签订买卖契约前办理，并且明确核证费的缴纳应由何方承担，评估由店长联系相关银行，最长不得超过三天。

　　4、 领证并办理抵押————————由买方配合权证主管办理

　　注意：签订买卖契约时应限定买卖双方提供证件的时间，买方配合权证主管去产权产籍处抵押科或高新房地局抵押科办理，需10个工作日方可办理完。

　　5、 交验房屋——————由权证主管将《房屋他项权证》交银行，贷款到帐后通知经纪人交验房屋

　　注意：在新的房产证未办理下来前，为了避免不必要的纠纷，公司不建议买方提前入住房屋，如买方坚持，而卖方又同意，应由甲乙双方书写协议附件，明确细节。

　　6、 放款——————由财务配合权证主管办理

　　注意：为提高办事效率，在新证办理完后，银行放款至公司需三天时间，权证主管即填写购房款返还单，经纪人在办理房屋交验时方可向客户承诺时间，一般返款时间为最长五天。

　　以上为两种常用交易办理流程及注意事项，为缩短办理时间，自流程发布之日起，所有买卖房源在签订委托书的同时须将房产证复印件附上，并明确房屋具体面积。另外为了避免纠纷或投诉，做单店长或经纪人必须将业务跟踪完毕，整个过户或按揭手续算结束

范本
卖方：_______________________________（以下简称甲方） 　　
买方：_______________________________（以下简称乙方） 　　
一、 为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：甲方自愿下列房屋卖给乙方所有： 　　
1.房屋状况：（请按《房屋所有权证》填写） 　　
房 屋 座 落　 　　
幢号 室号 套（间）数 建筑结构 总层数 建筑面积（平方方） 用途 　　
2. 该房屋的土地使用权取得方式"√"：出让（　）、划拨（　）。 　　
二、甲乙双方商定成交价格为人民币________元，（大写）_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾　元整。 　　
乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清，付款方式：　 　　
三、甲方在__________年_____月_____日将上述房屋交付给乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。 　　
四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。 　　
五、本合同经双方签章并经嘉兴市房地产交易管理所审查鉴定后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用。 　　
六、双方愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续。未尽事宜，双方愿按国家有关规定办理。如发生争议，双方协商解决；协商不成的，双方愿向（___________）仲裁委员会申请仲裁。 　　
七、本合同一式四份，甲、乙双方及税务部门各一份，房管部门一份。 　　
八、双方约定的其它事项：_____________________________________ 　　
甲方（签名或盖章)_______________ 乙方（签名或盖章）_______________ 监证机关：___________ 　　
代理人（签名或盖章）_____________________ 代理人（签名或盖章）______________________ 　　
签订日期：___________年____月____日
编辑本段签订二手房买卖合同注意事项
　　二手房由于价格普遍较低，因此受到很多买房者的青睐，然而由于二手房权属的多样性和交易方多为个人之间等因素，使得某种意义上签订二手房买卖合同比签订新商品房买卖合同更加需要注意深入了解一些细节，减少法律风险，那么一般来说签订二手房买卖合同有哪些注意事项需要特别关注的呢. 　　签订二手房买卖合同注意事项： 　　一、确认产权的可靠度 　　1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人; 　　2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房; 　　3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处; 　　4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。 　　二、考察原单位是否允许转卖 　　1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成; 　　2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让; 　　3、一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。 　　三、查看是否有私搭私建部分 　　1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼; 　　2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间; 　　3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。 　　四、确认房屋的准确面积 　　1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积; 　　2、产权证上一般标明的是建筑面积; 　　3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。 　　五、观察房屋的内部结构 　　1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点; 　　2、管线是否太多或者走线不合理; 　　3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。 　　六、考核房屋的市政配套 　　1、打开水龙头观察水的质量、水压; 　　2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目; 　　3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象; 　　4、观察户内、外电线是否有老化的现象; 　　5、电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线; 　　6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气; 　　7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器; 　　8、冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。 　　七、了解装修的状况 　　1、原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉; 　　2、了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。 　　八、查验物业管理的水平 　　1、水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户; 　　2、观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局; 　　3、小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心; 　　4、小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。 　　九、了解以后居住的费用 　　1、水、电、煤、暖的价格; 　　2、物业管理费的收取标准; 　　3、车位的费用。 　　十、追溯旧房的历史 　　1、哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限; 　　2、哪些人住过，什么背景，是何种用途; 　　3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案; 　　4、是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。 　　十一、了解邻居的组合 　　1、好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次; 　　2、拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心; 　　3、与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。 　　十二、算计一下房价 　　1、自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值; 　　2、委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估; 　　3、银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。 　　十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的条件是： 　　1、年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可; 　　2、能提供稳定的收入支付本息的证明; 　　3、愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押; 　　4、所购房屋产权所属真实可靠; 　　5、支付有关手续费。 　　十四、请律师 　　1、二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠; 　　2、公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多，收费标准也无一定之规; 　　3、建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。 　　十五、找代理行 　　1、公房上市采取两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由代理行来操作; 　　2、代理行的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证; 　　3、在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失?代理行的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手房? 　　十六、考察代理行是否可靠代理行应该提供两证： 　　1、有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书; 　　2、资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。 　　十七、及时了解政策、程序、费用上的变化 　　1、公房上市还是一个新鲜事物，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化; 　　2、媒体的报道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息; 　　3、向律师及中介代理行咨询; 　　4、最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。 　　十八、产权是否完整 　　1、确认产权的完整性，有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷; 　　2、只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。 　　十九、小心房款和产权的交接 　　1、不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题; 　　2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。 　　二十、保证产权顺利过户 　　1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续;有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程; 　　2、从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。
编辑本段解除合同的条件及程序
　　《合同法》第六十九条规定，当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。 　　《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。 　　当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 　　《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； 　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 　　（五）法律规定的其他情形。 　　《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 　　法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

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