健力宝大厦物业管理承包合同(经营部修改)2005.09.5.doc

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根据现行物业管理条例、广州市物业管理办法和相关法律、法规、政策以及健力宝大厦管理公约（以下简称公约），甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就乙方受甲方委托承包对健力宝大厦（以下简称“本物业”）提供专业化、一体化的物业管理服务订立本合同。第一章 物业基本情况第一条 物业基本情况:物业名称：健力宝大厦；物业类型：写字楼、商业及停车场 ；座落位置：广州市越秀区东风中路410-412号。 本物业服务范围主体建筑物描述：大厦共43层，其中地下三层为停车场及设备层，地上39层为商业和写字楼，大厦占地面积5821平方米，总建筑面积为73492平方米。第二章 乙方的服务内容及服务标准第二条 在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务内容包括：一、 物业共用部位的维修、养护和管理；二、 物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；三、 物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；四、 本物业规划红线内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；五、 维护公共秩序、协助做好物业管理区域内的安全防范工作（物业管理条例中所规定的责任）；六、 装饰装修管理服务；七、 物业档案资料管理；八、 组织开展辖区内的文化娱乐活动；九、 物业档案、资料的管理，包括工程建设竣工资料、业户资料及法律法规规定应由乙方负责管理的资料；十、 在业户提出委托时，乙方可接受委托对业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备进行维修、养护并按明示的收费标准收取服务费；十一、 法规和政策规定由乙方管理的其它事项。第三条 物业管理服务标准（见附件一）第三章 物业管理服务收费及相关收费第四条 物业管理收费标准一. 根据国家发改委、建设部制定的物业服务收费管理办法的有关规定，经甲乙双方协商一致，乙方按照第二章之物业管理服务标准对本物业提供服务，业户按：1、 写字楼部分人民币28元/月 M2建筑面积收费标准向乙方支付固定的物业管理服务费用（包括大厦正常上班时间的中央空调费）。2、 商业部分人民币33元/月 M2建筑面积收费标准向乙方支付固定的物业管理服务费用（包括大厦正常上班时间的中央空调费）。3、 本合同确定的物业管理收费标准中包含公共用水和公共用电的费用分摊。4、 地下停车场管理费按车位计取，每车位人民币300元/月，由乙方负责向业户收取，全部交归甲方所有。5、 临时停车车位费按广州市收费文件执行。6、 本合同期内甲方每月向乙方支付车位管理服务费人民币伍万元整（￥50000.00）。二、 有偿服务费1. 乙方向业户公示有偿服务收费标准，由业户自主选择消费（收费标准已以服务简报形式在大厦广泛派发）。2. 收费可采用现金支付或记帐划帐方式。三、 物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润；（11）公共水电费、设备大中修及更新改造之外的维护费。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第五条 本合同期满后，乙方管理的本大厦内的设备的运行状态应保持如下标准：一、 设备除了使用寿命减少五年外，其各种功能（性能）保持不变。设备外观保持完好。二、 按一级物业管理对设备提出要求实施维护保养，五年后保证设备各种状态（功能状态、外观、标识、机房环境、设备档案）符合五年前的水平，满足优秀示范大厦对设备提出之要求。三、 供配电系统1、 高压开关柜变压器继电保护完好、灵敏、可靠，设备外观完好，无锈迹、不掉漆、柜门启闭灵活、牢固；2、 低压柜运行指示灯、仪表指示读数准确可靠、清晰；3、开关操作灵活、可靠，电容补偿柜能自投或手投；4、发电机在市电停电时，能自动启动，并能自动接通供应I类负荷电源；5、设备完好率达到98%以上。四、 给水排污系统1、各种泵外表无锈迹、不脱漆、无积尘、结构完好；2、各泵紧固部件无松脱，泵轴及联轴节等活动自如；3、轴封工作可靠，水泵运转时无异常杂音；4、供水压力符合正常使用要求，仪表指示准确可靠；5、污水处理系统设备运行可靠；6、潜水泵在设定的上下限水位启动、停止可靠；7、各泵控制柜的开关操作灵活、可靠；8、设备完好率达到98%以上。五、 空调系统1、空调温度控制准确，满足各类控制数据指标以及数据的显示记录，冷水机组能正常开停机，运行时无异常的震动及噪音；2、主机的运行参数正常，各种仪表显示数据准确；3、各种控制阀门开关操作灵活、可靠；4、各柜电气开关、按钮操作灵活、可靠，主机保护元件及传感器工作可靠；5、空调设备外观无锈迹、无积尘、不掉漆、不漏制冷剂；6、冷冻水泵、冷却水泵运转灵活、可靠，无异常震动和响声，供水压力正常；7、新风机组运行正常，无异常震动及杂音；8、冷却塔运行正常，进出水阀门手动电动操作灵活可靠，出水温度在控制范围内；9、设备完好率达到98%以上。六、 火灾报警控制系统1、火灾控制报警系统在良好状态下运行，能及时准确地报警，一旦火灾自动报警，联动设备能按程序启动/停止；2、损坏或有故障的探头及时更换，实现基本无误报；3、消防水管道不漏水，外表无锈迹、不脱漆、标识清晰；4、火警信息和联动信息记录保存完好，能随时打印查问；5、设备完好率达98%以上。七、 闭路电视监控系统1、被监控点的图像清晰、稳定；2、动态报警能及时录像；3、云台转动、镜头、光圈调节、调焦、放大/缩小、图像切换、画面控制等功能保持正常；4、设备完好率达到98%以上。八、 停车场管理系统1、车辆出入闸杆自动启动/下落功能正常；2、电脑计费功能正常，数据统计及保存可靠；3、设备外观保持完好；4、设备完好率达到98%以上第四章 物业维修基金第六条 本条内容待定。第五章 甲、乙方的权利义务第七条 甲方的权利及义务一. 甲方负责协调乙方与业主及物业使用人之间的关系，对乙方服务承诺的执行、业户满意度、服务质量等进行监督，但不得干涉乙方依法或依本合同约定所进行的正常管理服务和经营活动。二. 甲方每个月可就日常监督过程中发现的或收集业户提出的意见、建议和改进事项向乙方提交书面建议。三. 根据本合同约定的各项服务标准，针对监督过程中发现的重大管理问题、与乙方进行协商，出具相应的解决方案与实施计划。四. 监督乙方每半年进行的业户满意度调查的真实性与公正性。五. 每年度末对乙方全年的服务进行客观的综合评价。六. 业主和使用人不按规定交纳物业服务费时，甲方协助乙方催缴。七. 支持乙方作好物业管理区域内的物业服务工作、开展宣传教育和文化活动。八. 支持乙方督促全体业主遵守公约和物业管理规章制度。九. 支持乙方督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主并限期交纳物业服务费用。 第八条 乙方的权利及义务一. 业主和物业使用人违反物业管理法规政策及管理公约（以下简称公约）的行为：包括责令停止违章行为、要求恢复原状，要求赔偿名誉损失及支付违约金、对无故不缴交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停止部分服务项目或诉诸法律等措施。二. 建立物业管理服务制度并组织实施。三. 负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费及政府规定的各项相关费用。四. 在甲方租赁本大厦物业过程中，针对租赁中有关物业管理的事项，乙方应指定专门人员负责对空调计费标准等相关问题向租户进行解释，配合甲方做好租赁工作。五. 严格执行物业管理条例的规定，对本项目的各级管理层与操作层人员实行持证上岗制度，拥有国家规定的岗位证书与资质证书。六. 建立完善的竞争激励机制与考核培训机制。七. 对本项目全体管理人员通过分阶段、分层次的系列化、正规化培训，提高员工的文化素质、业务能力和管理服务水平，为本物业培养出一支品质优良、技术过硬、服务热情周到的物业管理员工队伍。八. 培训工作将包含针对企业文化、管理与服务的礼节、礼仪与技巧等的普遍培训；针对各部门、各岗位职责、工作流程、质量标准及相关的业务知识的专业培训；针对管理骨干的外派学习、交流等升职培训。九. 公司将组织对培训进行考核并将员工的考核成绩与人事奖罚机制挂钩，以提高员工学习的积极性与成效性。第六章 公共保险第九条 乙方负责购买在管理区域内非物业管理工作人员的其他第三方人员的意外伤害和意外造成的财产损失险种，即“公众责任险”。第十条 乙方负责购买地下停车场公共区域的“火险、车盗险”。第七章 合作条款第十一条 乙方对东和公司及集团使用物业独立核算提供下列优惠：一、 免收集团公司自用部分在本合约期内的物业管理费和电费。二、1、 如果负担集团电费和大厦大、中修的费用以及保证物业公司5%的利润率，则租售率必须达到82%；2、 租售率超过82%-86%期间，则该部分的管理费收入扣除60%的成本和税金后，沉淀为大厦的储备基金；3、 超过86%部分的管理费收入扣除税金后，沉淀为大厦储备基金。第八章 合同期限第十二条 本合同期限自2005年2月 1日起至2010年1月31日止，共五年时间。第十三条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。第九章 违约责任、处罚及合同终止的约定第十四条 合同签订后，在期满的前三个月，由双方客观公正的评定合约履约情况，评定标准为：合同生效以来的平均业户不满意度高于15%时，为履约实质性未完成；合同生效以来的平均业户不满意度等于或低于15%时，为履约实质性完成。第十五条 乙方固定进行一年两次的业户满意度调查，调查应以每户为单位进行，调查范围应为健力宝大厦全体业主及物业使用人，如年度业户平均不满意度高于15%时（指一年内两次调查的平均值），或任何一次调查所得之业户不满意度高于20%，甲方有权解除合同。第十六条 若甲乙双方评定履约实质性完成，则在合约到期时若业户平均不满意度低于15%，乙方在同等条件下对本物业管理权的取得享有优先权。 第十七条 本合同有效期内，除法律或本合同另有规定外，若甲方单方面提出终止合约，由甲方承担因此造成的一切直接损失。第十八条 本合同有效期内，若乙方单方面提出终止合约，除双方另有协议外，需提前三个月书面通知甲方，并做好移交工作。第十九条 业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每月应交服务费的千分之一计付滞纳金。第二十条 乙方违反本合同约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方按超额部分的双倍返还。第二十一条 因乙方原因发生刑事事件，甲方有权临时召集业主进行满意度调查，若业户不满意度高于15%时，则甲方有权提前三个月通知乙方终止本合同。第二十二条 乙方有权将物业管理部分工作分包给专业公司，乙方对分包方的工作质量负责。第十章 免责条款第二十三条 以下情况乙方不承担责任：一. 不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务及意外事件（如高空抛物等）、不可抗力造成的损害责任或因不可抗力导致物业管理服务中断而造成的相关损失；二. 乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；三. 因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；四. 因非乙方管理责任出现的供水、供电及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；五. 为维护公众、业主、物业使用人切身利益，采取的紧急避险措施的行为。第十一章 其他事项第二十四条 业主可与物业使用人依据本合同之内容对双方的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。第二十五条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国及其地方的有关法律、法规和政策执行。第二十六条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择向广州市有管辖权的人民法院提起诉讼的方式处理。但业主拖欠物业服务费用的，乙方可以直接按照有关规定向有管辖权的基层人民法院申请支付令。第二十七条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使本合同无法履行或造成名誉、经济损失的，双方均不承担违约责任。第二十八条 本协议自双方代表签字盖章生效，协议期满自然失效。第二十九条 协议正本一式四份，双方各执二份。甲 方：广州东和房地产开发有限公司 乙 方：中海物业管理广州有限公司授权代表： 授权代表： 签约地点： 签约时间： 年 月 日 附件一：物业管理服务标准一、 业户服务标准（一） 办公服务工作标准1. 对外服务工作时间：1） 核心服务工作时间，提供合同规定的所有服务项目。 星期一至星期五：8:30至17:30 星期六： 9:00至12:002） 工作人员统一着装，佩戴清晰名字标牌，业户2米范围内能清楚识别工作人员姓名。3） 接待咨询、投诉受理。4） 对使用物业必须关注的问题，如涉及禁止高空抛物、室内装修、车辆管理、消防安全、用电安全、使用电梯以及预留有效通讯地址、紧急联络电话等，编制规范的指引性文件并进行公布。5） 登记、保存业户资料。（二） 有偿服务提供1. 在大厦范围内根据业户日常生活消费所需提供力所能及的有偿服务。2. 公布有偿服务收费标准，由业户自愿选择。个性化特约有偿服务，由双方自行约定收费标准。（三） 物业管理延伸服务提供1. 乙方工作人员向业户提供物业管理延伸服务时应遵循以下原则：1） 不影响岗位工作的；2） 不影响其他业户行使权利的；3） 工作人员力所能及的。2. 物业管理延伸服务包括但不限于：1） 保安员门岗帮助业户搬运物品；2） 大堂保安员帮助业户提运物品、按电梯按钮；3） 工作人员为弱势群体，如老年人、儿童、伤残人士提供帮助等。（四） 业户满意度管理1. 建立业户满意度管理机制，每年进行两次随机抽样的业户满意度调查，并收集业户对物业管理服务的意见和建议。2. 调查方式采用随机抽样直接调查。3. 在大厦范围内公布调查结果，并对业户提出的建议及时给予回应。4. 对合理的建议乙方应积极采纳，并回访业户对改进后的满意程度。5. 针对业户意见中涉及物业共用配套设施改造及超出本合同约定的物业管理服务事项的，与业主委员会商议处理。（五） 工作人员礼貌礼仪培训与管理1. 乙方驻场工作人员应具备基本礼貌礼仪素养。2. 乙方对工作人员定期进行礼貌礼仪相关方面的培训，有下列行为者，乙方应该给予调离或辞退：1） 动手打人；2） 漫骂业户；3） 3次以上因服务态度欠佳被业户投诉。（六） 投诉管理1. 设立业户服务电话，受理服务投诉及建议。2. 工作人员均可受理业户一般性意见反映，工作人员20分钟内了解具体情况给业户回复，并跟进后续工作。对非紧急性投诉，最迟在一个工作日内给予回复。对处理需时较长的案例，必须及时告知投诉人进展情况。3. 业户对普通员工的投诉可向其上级领导提出，工作人员有义务清楚告知业户有关上级领导的联络方式。4. 公司设立服务质量监督电话、总经理办公电话，可以直接受理对管理层或领导的服务投诉及建议。（七） 公共办事指引清晰1. 管理处收集业户更名、迁户口、办理暂住证等政府部门办事程序明示公布，提供必要的协助。2. 管理处收集涉及煤气、水、电、电视、通讯、网通等申报、事务处理的程序，明示公布，并跟进市政相关部门更新信息。3. 管理处制定并明示公布办理业户卡、物品放行、室内装修申报、空调安装申报的程序，办理相关手续。二、 公共安全管理服务标准（一） 保安岗位设置1. 固定岗位设置大堂门岗1个岗位五楼大堂1个岗位班长岗1个岗位车库入口1个岗位楼层巡逻2个岗位停车场7个岗位后广场1个岗位车库出口1个岗位监控中心1个岗位机动岗1个岗位前广场1个岗位2. 按照政府要求，给下岗人员提供就业机会，在停车场岗，可由广州市的下岗人员担任“车管员”工作，工作应合格。（二） 人员及物品出入管理1. 业户白日正常进入大厦，晚上7：00以后实行封闭式管理，按各单元要求实行核查登记进入。2. 对来访人员进行盘查核实，并得到业户确认后，方可进入。3. 对不肯合作强行闯入的人员，通过对讲机报告班长或巡逻保安，必要情况下报警并协助警方处理;对现场处理情况做简要记录。4. 尽可能判别及阻止推销人员及可疑人员进入大厦。5. 对进入大厦的施工服务人员进行临时出入证办理、核对进入，或凭市政单位工牌卡核对进入。6. 搬出大件物品（400mm400mm以上或需两人以上才能搬动的物品或需要借助车辆搬运的物品），凭放行条放行。7. 批量物品进入大厦，查看是否夹带有禁止入内的物品;对允许进入的物品给予放行。8. 对严格禁止入内的物品（譬如有毒、量大的易燃、易爆等物品等，见健力宝大厦管理公约）拒绝进入,必要时报警。（三） 公共安全应急服务1. 二十四小时紧急救助协助服务：设有24小时人工接听直线电话，派员处理如室内停电故障、上水管道（管件）破裂、下水管道严重堵塞处理，协助派员提供下述相应紧急协助服务。2. 配备紧急救助工具、物品：保安监控中心配备电筒、人字梯、电梯开门专用钥匙、担架、绝缘棒、高空缓降器、轮椅等应急物品。3. 消防紧急协助服务：义务消防队第一时间到火警现场处理报警、初期灭火、人员疏散等各项紧救援协助措施。4. 停水应急处理服务1) 获知市政停水情况时，及时在五楼大堂及各楼层公告栏处张贴停水通知。2) 故障停水情况，接报后10分钟内到位处理。情况严重时，及时告知业户。5. 停电应急处理服务1) 备用发电机在5分钟内发电，提供电梯、消防、供水等一类用电设备电力，2) 获知市政停电情况，及时在各楼层公告栏处张贴停电通知。3) 因设备维修保养需要停电，事前在各楼层公告栏处张贴停电通知。4) 故障停电情况，接报后10分钟内到位处理。5) 故障停电情况，接报3分钟内检查电梯是否困人。如有困人，安抚被困乘客，并实施紧急救援服务。6. 急症病人协助处理服务1) 发现（或接报）有急症病人后，就近保安员迅速赶到现场协助，同时拨打“120”求援。2) 维护现场秩序，协助医务人员进行抢救。7. 电梯困人应急处理服务：监控中心接到电梯困人报警信号（电梯警铃、求救电话）后，在3分钟内到达现场，实施解救。8. 爆管（水浸）事故应急处理服务：当发现（或接报）爆管（水浸）信息，在10分钟内派员到现场处理。9. 雷暴（洪水）应急处理服务1） 获知信息后公告业户知晓。2） 备好防洪沙包及隔水布，防止水浸地库。10. 煤气泄露的应急处理服务1） 当获知（或接报）煤气管网有煤气泄漏时，就近保安员立即封隔现场，同时报煤气公司紧急处理。2） 当获知（或接报）煤气管道有泄漏时，立即联系业户，采取措施进入户内，关闭煤气总阀，打开门窗，待煤气公司处理。11. 出现触电事故的应急处理服务：发现（或接报）有人触电时，切断电源，实施紧急救援措施，并拨打“120”求援。12. 醉酒及精神病人闹事的应急服务：物业管理区域内发现（或接报）有醉酒者及精神病人闹事的信息后，保安员在5分钟内到达现场，隔离、劝阻他人接近，并视情况报110处理。13. 治安事件紧急救援协助服务1) 抢劫（盗窃）事件 获知（或接报）抢劫（盗窃）报警；现场有伤员时要协助业户送伤员到医院救治或拨打“120”求救。 保护现场，如实的向公安机关反映情况，积极配合、协助公安机关破案。2) 斗殴事件 获知（或接报）物业内有业户之间或业户与他人争吵、斗殴情况时，协助报警处理。 现场有伤员时要立即送医院救治或拨打“120”求援。三、 消防安全管理标准1. 义务消防组织建设1) 建立24小时在岗的紧急救助的义务消防队。2) 落实消防安全责任人，签订消防安全责任书。3) 落实消防安全巡视、检查制度，经常性的进行巡视、检查、监督管理。2. 消防辅助设施及器材设置管理处对公共区域的消防辅助器材合理配置、统一管理。1) 灭火器电梯机房、高低压电房、水泵房、空调机房配备灭火器；每个楼层走道4个消防栓内配备6瓶3公斤装ABC干粉灭火器。停车场每层配备16瓶3公斤装ABC干粉灭火器。2) 消防服（含头盔、靴子）B2层地库配备10套消防服，3） 消防自救呼吸面具每个楼层走道4个消防栓内配置有自救呼吸面具4个，地库每层10个。4） 高空缓降器配置高空缓降器2套。5）应急照明灯每楼层配备有应急照明灯。3. 公众消防宣传1) 消防宣传教育 制订公众消防安全制度，开展消防安全宣传教育。 在物业区域设置消防宣传专栏，通过海报、音像资料、多媒体演示、模拟灾害处置及火场逃生自救演练等多种形式，宣传消防法规、普及消防安全知识，包括配合政府相关部门组织的消防展板、参观培训讲座等宣传活动。2) 消防演习每年举行一次有业户参加的综合性消防演习。4. 消防安全内部管理1) 消防设施、器材检查建立消防安全三级检查制度，每季度对消防栓、灭火器进行一次全面检查，并对其有效性（完好）进行标示封贴。2) 内部消防演练制定消防应急措施，建立消防报警、疏散抢救、安全警戒等各项应急预案，每月组织义务消防队进行一次专项消防训练。3) 室内装修消防管理 编制室内装修管理规定，与业户签订室内装修管理服务协议，并向施工单位进行消防安全交底，明确双方对施工现场的消防安全责任。 检查、督促施工单位履行相应责任，按照规定采取必要的安全防护和消防预防措施。督促施工单位清理好现场、使用合格的临时施工用电线路和照明装置、配备合格、足量的灭火器、控制易燃材料（如天那水、油漆等）按施工进度的限量进入、施工现场的禁止吸烟等工作。 每天不少于两次对装修施工现场巡视，制止、根据相关管理规定进行处罚、限令改正违章施工行为。 审核施工动火申报方案，查看动火现场后，办理施工动火证。 协助进行装修施工消防验收。四、 停车场及交通管理标准1 停车场标识标线管理1) 停车场设置限速标识，限速5公里/小时，设置适当减速带。2) 在停车场内设置停车场平面示意图、停车场管理制度、悬挂停车场收费许可证。3) 停车场进出口设置限制高度标志。4) 停车场内设置禁鸣喇叭标识。5) 设置禁止吸烟标识。6) 人车共用通道设置提醒行人、车辆注意交通、车辆安全的标识。7) 设置禁止在停车场内加（过）油及维修车辆的标识牌。8) 停车场内设置道路（含进出口、停车区）指示及消防疏散通道指示标识。9) 按照交通标识、标线样本规范设置停车场内的各种标线。2 车位及车辆管理维护车场秩序，对停放的车辆进行巡视检查，正确疏导出入车辆，指挥进库的车辆按规定泊车。五、 自然灾害应急服务标准1 管理处尽可能及时地收集自然灾害（台风、雷电、暴雨、酷热等）天气信息，并以公告栏、通知单等形式公示预告。2 进行防灾抗灾准备，建立各项防灾抗灾管理程序，在地下停车场入口准备足量的沙袋和雨布，手推车4部，铁锹5把，以预防洪水抢险之用。组织抗灾培训。六、 防止公众意外伤害预防管理服务标准1 公共作业安全防范管理1) 所有公共作业均设置“正在施工”等警示标识。2) 因公共作业造成人员、车辆通行不便的除设置警示标识外，加设护栏（高度80100CM、间隔30CM）防护，进行下挖作业时进行封闭式防护。3) 从事距离地面2.5米以上作业的施工单位要具备相应的资质，作业前要对其进行安全交底。作业（含外墙清洗、擦窗机的操作）现场要设置警示标识，下方要用围栏（高度在80CM100CM）防护，围栏面积=作业面积+作业半径高度0.25,并有专人守护。4) 对正在进行的有带电体裸露、低位的公共作业区域，设置警示标识外，做隔离防护，施工人员离场前断开电源。5) 对正在进行的有尖锐物体外露、粉尘、落物等综合性危险的公共作业区域，增设警示标识外，做封闭式防护，并有专人负责巡查。2 环境安全防范管理1) 物业区域的定期投放鼠药时，放置在非显眼位置的专用“鼠屋”内，并设置图文的“有毒鼠饵”警示标识。2) 绿化、卫生消杀选用环保的低残留药品。3) 地面清洁选用中性清洁剂，不使用用强腐蚀性清洁剂。4) 开展禁止高空抛物的宣传教育。5) 其他有关的环境安全隐患的处理等。3 设施及相关场所安全防范管理1) 楼宇内的电表房、各种管井等在正常情况下实行上锁管理。2) 二次供水水箱（池）加盖加网加锁，指定管理处专人负责管理钥匙，由专业清洗水池公司进行清洗水池时，由管理处派人开启、关闭水池锁。3) 物业的重点部位（电梯控制房、空调控制房、配电房、发电机房、电话总机房、水泵房、消防监控中心、仓库等控制、管理用房）明确安全管理责任人，无人值班时加锁，并要采取人、技防措施。4) 物业楼宇的天台门、消防通道疏散户门加装门磁报警器，开启信号与总监控相连，控制上天台的人员。5) 物业内设置楼座号、楼层号、电梯号、物业管理处位置、道路方向、各个经营服务项目位置、停车场及进出口等指示标识。6) 各种动力设备悬挂运行状态（正在运行、正在检修等）标识。4 公共设施意外伤害防范管理1) 低矮（1.9米以下）易碰撞的部位设置“小心碰头”警示标识。2) 公共区域容易碰撞的尖锐物体采取软包保护措施。3) 公共部位有潮湿或石材、瓷砖等光滑地面设置“小心摔伤”警示标识。4) 对于大堂门前，在严重潮湿天气或阴雨天，铺设防滑地毯。5) 非工作人员不宜进入的场所设置“禁止入内”的警示标识。6) 非操作人员不允许操作的设备设置“严禁触摸” 的警示标识。7) 透明玻璃门贴上醒目的防撞（识别）标识。8) 电梯（含扶梯）设置 “儿童（8岁以下）乘坐必须有大人陪同”及“注意夹伤”的标识。七、 经营性服务项目安全防范管理服务标准1) 合法资格管理经营服务项目必须具有合法、齐全的经营证、照；所有的经营服务项目中直接为业户提供服务的人员持有健康合格证及相关岗位的上岗资格证，每年进行一次健康检查。 明示有关设施使用注意事项等有关安全防范的内容。 有醒目的警示和防护标识。 有合理的消防疏散通道和按规定配备消防器材。八、 监控中心录像标准监控中心对大厦重点部位进行24小时不间断录像，一般录像资料保存时间不少于3天，政府有关行政管理部门或乙方认为有需要时，对某一时间段的录像可以提取长期保存。九、 公共安全辅助设施设置及管理标准对经公共地方进入楼层进行必要的阻隔和布置防控报警装置，使外部人员不能轻易进入到楼层。对停车场、设备房和部分公共区域大厦外围周边如后广场等部位装有摄像枪实时监控。做好安全防范。十、 设备管理服务标准（一） 设备综合管理标准1 设备机房管理1) 机房排烟、通风良好;保持温度、湿度符合设备运行温、湿度要求。2) 墙壁、天花无渗漏、无水迹、无污迹。3) 地面平整，洁净。地漏排水畅通，无阻塞。4) 工具摆放整齐，高压工具按规定送检并保持安全有效。5) 无异味，密封防鼠。6) 照明灯具完好，照度符合使用要求。7) 地面如铺设橡胶垫，保持胶垫洁净完好。8) 如设置安全保护栅栏，保持栅栏贴近地面黄线摆放，且完整无损。2 设备外观1) 保持设备外表无锈迹，不脱漆，无积尘。2) 柜门闭合良好，开关、按钮、指示灯完好。3) 仪表完好，操作显示屏完好，显示参数清晰、笔划完整。4) 设备如有烟道、废气排放等管道，则包装密封完好，排放通畅。5) 设备油箱、油管、水管、水箱无锈、无渗漏。6) 设备联轴器罩（套）安装良好，保护功能完善；不变形、不生锈。7) 溢水管防蚊网安装规范，水池盖完整无损，放置平稳，上锁。8) 设备各种部件、管道安装牢固，基本不摆动。9) 设备电源电线、数据线等捆扎整齐，无破损或脱落。3 设备标识标牌管理1) 标牌齐全、统一，字迹清晰。2) 各类指示、警告牌挂放（贴）在指定处。3) 设备电动机铭牌完好清晰。4) 管道涂漆颜色正确；箭头和文字清晰，喷印距离符合规定。4 设备档案资料管理1） 建立大厦设备档案管理制度，实行专业化统一管理。2） 各个系统的设备设立台帐和卡片，内容包括：设备名称、编号、原值、使用年限、生产厂家、安装位置等，要求帐、物、卡一致，并输入电脑保存。当设备变更时台帐亦应及时更改。3） 对大型、重要的设备要建立技术档案，一机一档，内容含：装箱单、说明书、图纸、设备出厂合格证、开箱验收单、设备安装移交验收单、设备中修大修次数、时间、主要备件的更换、大修完工报告书等。4） 凡在用的设备都要设立标示牌，其编号与设备卡一致。（二） 设备管理标准1. 供配电系统管理标准1) 系统状态目标及供应标准 高压开关柜保持出线电压与输入电压相同；电压表、电流表均有指示；指示灯指示正常；继电保护装置（过流、速断、欠压、零序、超温）参数设定符合说明书要求。 计量柜有功电表和无功电表有数字变化。 变压器输出电压400V/380V；温度控制仪显示的温度在变压器允许工作范围内，若超温即报警并切断变压器运行；降温风扇运行正常。 低压开关柜出线电压 380V；运行时，指示灯亮，各类指示仪表均有指示，读数清晰可靠。各开关操作灵活可靠。 电容补偿柜功率因数 COS0.9；能自动投入运行或手动投入运行。 除市电停电外，力保每天24小时楼宇内用电正常。 市电停电或故障停电，备用发电机能自动投运，提供电梯、供水泵、消防设备等一类用电。2) 操作职责 每天检查 2 次，检查设备、机房环境及标牌标识情况，并做好记录。 电柜外表每周清抹一次；电柜内不少于每半年清扫一次；墙壁、地面污渍随时清除。 按照操作规程操作设备，严格执行倒闸操作规定，如实填写操作票，并做好运行记录。 在设备运行过程中，每3小时巡视一遍。3) 保养职责 按照保养计划，实施月度、季度、半年项目保养，并填写保养记录。 按保养计划定期清理电柜外表尘埃、锈迹；刷防锈漆。 按保养计划定期拨动电器元件活动部分，检查电器动作灵活性。电器及线路如有破损、脱落、接触不良现象，则检修或更换线路或元件。 确保电器动作干脆利落、无异响、工作状态及指示正常。4) 维修责任 对于一些技术专属部分的设备，聘请合格的分包维修方进行维修保养，乙方有义务进行现场监管，并对甲方承担维修责任。 因产品或施工质量问题造成供配电系统设备及其零部件发生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及财产损失，由相关责任方承担法律责任及经济赔偿责任。 凡经维修或更换零部件的设备，经过调试，必须达到运行技术指标、符合使用要求。2. 给排水系统管理标准1） 系统状态目标及标准 水泵电动机转动灵活，无异声；机械密封完好，无漏水，运转平稳，不失转。运行时工作电流在电动机额定电流范围内；运行时扬程（ m ）、流量（ m3/h ）、水压（ MPa ）满足楼层用水要求；生活变频供水压力设定满足用水要求，一般略高于楼高的压力。 管道阀门打开、关闭转动灵活；止回阀封闭良好。 电柜各仪表均有指示；各种开关、按钮操作灵活；可有效的控制及保护相应用电设备生活供水变频装置参数设定正确，触摸屏能不断显示运行参数。 水池、水箱浮球或水位开关动作灵活，控制准确可靠，无误动作现象；