万科金域华府销售合同附件物业服务部分.doc

销售合同附件物业服务部分

卖方已在项目销售前与前期物业服务企业签订了《前期物业服务合同》（在本附件中亦称“本合同”或“该合同”），买方已阅读、理解并承诺遵守《前期物业服务合同》中的相关权利义务。该合同的主要内容摘要如下：
一、前期物业服务企业和委托期限
大连万科金域华府 的前期物业服务企业为 大连万科物业服务有限公司 ，本合同期限自 2015年 6 月 30 日起，至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
二、前期物业服务内容
1、物业共用部位的维修、养护和管理；
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
4、公共绿化的养护和管理；
5、车辆停放服务；
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7、装饰装修管理服务；
8、物业档案资料管理。
三、前期物业服务质量标准
1、物业共用部位的维修、养护和管理
1) 根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要大、中修的及时编制维修计划和专项维修资金使用计划报告业主，经业主依法表决通过后组织维修。
2) 建立完善的住宅装饰装修管理制度，装修前告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。
3) 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
1) 建立共用设施设备档案和设施设备巡查制度，对共用设施设备进行日常管理和维修养护。
2) 对共用设施设备定期组织巡查，需要小修的及时组织修复；需要大、中修或更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划报告业主，经业主依法表决通过后组织维修或者更新改造（依法应由专业部门负责的除外）。
3) 在接到供水供电部门停水停电通知后 24 小时内向客户发布通知（市政突发停水停电及设备突发故障除外）。
4) 载人电梯24小时运行（突发性故障和维修保养期间除外），每月例行保养 2 次，电梯困人时接到通知后 20分钟到达现场处理。
5) 对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通
1) 公共区域保洁卫生实行统一化管理，有专业保洁队伍，统一着装，管理制度落实。
2) 小区道路、广场、停车场、绿地等每日全面清扫 1 次并巡视清扫 1 次；首层大堂、电梯轿厢每日拖洗 1 次；楼层电梯厅、楼道每两日全面清扫 1 次并巡视清扫 1 次，每周拖洗 1 次； 2M以下共用部位玻璃每周清洁 1 次；室外标识、宣传栏、信报箱及景观物等每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁 1 次；客户出行的主要道路及时清除积水、积雪。
3) 合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾实行袋装化，垃圾桶、果皮箱每日清理论 实际使用年限2222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222 1 次。
4) 蚊虫消杀： 2 次/月（夏）， 1 次/月（冬）。
5) 共用雨、污水管道每 年 疏通1次；雨、污水井每 年 检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池检查 1次/季度，发现异常及时清掏。
四、公共绿化的养护和管理
1) 有专职人员实施绿化养护管理。
2) 草坪生长良好，生长季节及时补栽补种，修剪整齐美观。
3) 根据气候状况和季节，定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
4) 乔木修剪至少 2 次/年；草坪修剪至少 6 次/年；灌木修剪至少 8 次/年。
5) 至少每 月 对绿化养护情况进行1次检查并记录。
6) 针对不同的品种和季节进行病虫害防治，每 季度 进行1次全面预防性消杀。
五、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理
1) 设专职管理人员进行日常管理服务，维护良好的公共秩序。
2) 配备岗亭，岗亭美观整洁，人员统一着装，文明管护，纪律严明。
3) 小区实行24小时值班巡查制度，小区主出入口24小时值勤。
4) 配有安全监控设施的，实施24小时监控（设备设施突发性故障、维修保养时间除外）。
5) 封闭式管理的小区对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
6) 定期开展消防和居家安全宣传，消防演习： 2 次/年。
7) 对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
8) 住宅区域内公共娱乐设施、水池、顶层天台等部位设置安全警示标志。
9) 对火宅、水浸、治安、交通事故等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。
六、综合管理服务
1) 建立物业服务质量管理体系，制完善的物业服务方案并组织实施。
2) 按规范签订物业服务合同，双方权利义务关系明确。在物业区域醒目位置公布物业服务项目、内容及物业服务收费标准。
3) 管理人员持证上岗，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
4) 建立培训制度和培训计划，定期开展业务技能培训，提高管理服务人员的业务素质和服务技能。
5) 建立物业档案资料并妥善保存，管理制度健全。
6) 建立共用部位设施设备维修资金台帐，帐目清楚、准确，按规定管理使用专项维修资金，定期公布维修资金使用情况。
7) 管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范。
8) 设立客服部门，向业主公布24小时值班电话，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率达到100%。24小时接受业主报修服务，急修在接到报修后 30 分钟到达，其它报修按约定时间到达。
9) 设立客户意见箱，向业主公布公司和集团投诉渠道，每年至少进行 1 次客户满意度调查。
10) 接到业主投诉2个工作日内反馈处理意见，每月公布1次共性投诉处理情况。
11) 适应业主需求，组织、配合社区定期开展文化娱乐活动，社区文化活动：每年开展 4 次。
12) 建立健全财务管理制度，物业服务报告：每季度公布1次。

注：除非前期物业服务合同和本附件另有约定，其他标准（包括非法律规定的强制性标准、地方行业标准等）均不作为前期物业服务合同当事人权利义务的依据。
七、物业服务费用

1、本物业管理区域物业服务收费实行包干制，在业主共有物业经营收益按《前期物业服务合同》第二十六条约定分配的基础上，业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳物业服务费：
多层、小高层住宅： 3.00 元/月·平方米；
商业用房： 4.00 元/月·平方米。
业主以银行托收方式向乙方交纳物业服务费，在办理房屋交付手续时，业主签订托收协议并根据托收金融机构要求提交相关资料。
八、物业的经营与管理
1、本物业管理区域内业主共有的车位、共用部位、共用设施设备及其他共有物业委托乙方经营（包括但不限于广告、房屋租赁、商业促销等经营活动）。
2、各类停车位收费标准：
1) 业主共有产权车位（月租模式），车位租用人应按【露天车位150元/个•月】、【地下车位300元/个•月】的标准向乙方缴纳车位租用费用。
2) 专有产权车位（月租模式），使用权人应按【地下车位40元/个•月】、【车库1元/平•月】的标准交纳车位服务费；开发商产权的车位租用费收费标准由开发商依据政策法规确定，并向全体业主公示。
3) 车位所有权或使用权由业主购置或甲方附赠的，所有权或使用权人应按【地下车位40元/个•月】、【车库1元/平•月】的标准交纳车位服务费。
4) 临时停车的由乙方按车辆停放时间收取临时停车费，临停收费标准由乙方依据政策法规或业主大会决议确定并向全体业主公示。临时停车收入根据临时停车位的不同所有权性质按比例分配。
5) 摩托车、电瓶车及非机动车停车收费标准按照大连市物价部门最新批准发布的停车收费标准收取。收费标准由乙方依据政策法规或业主大会决议确定并向全体业主公示。临时停车收入根据临时停车位的不同所有权性质按比例分配。
3、停车场收费标准可根据物价上涨、服务成本上升及政府停车场收费政策的变化情况适时调整，收费标准调整后，车位租用人、车位所有权人或使用权人应按调整后的收费标准交纳相关费用。
4、业主共有物业经营收入按下列约定分配：
1) 产权属于业主共有的【车位】等经营收入，乙方按总收入的 10 ％提取代理服务费后，其余部分全部纳入物业服务费，服务成本列入本物业服务成本。
2) 除业主共有的【车位】外的其它共用部位、共用设施设备（包括电梯广告、公共场地租赁等）经营收入，按以下顺序分配：
A、乙方按总收入的 10 % 提取代理服务费；
B、总收入的 30 % 专项用于共用部位、共用设施设备的维修并由乙方代管；
C、其余部分纳入物业服务费，服务成本列入本物业服务成本。
3）乙方每季度公示业主共有物业经营收支情况，接受业主监督。
九、物业服务其他收费
业主如需装修，应按以下标准交纳装修垃圾清运费或自行清运：
多层、小高层住宅二室及二室以下： 650元/户 ；
多层、小高层住宅三室及三室以上： 850元/户 ；
商业用房：10元/平方米（建筑面积）。
十、物业服务用房
物业服务用房产权归属全体业主所有，依据《大连市实施物业管理条例办法》的规定，出卖人提供物业管理用房给前期物业服务企业无偿使用。
十一、前期物业服务企业其他免责事由
1、因业主或物业使用人违反本合同的约定，使前期物业服务企业未达成本合同约定的服务质量标准，前期物业服务企业不承担违约责任，造成前期物业服务企业或其他业主、物业使用人损失的，违约人应给予经济赔偿。
2、双方约定因为下列事由所导致之损害或导致前期物业服务企业不能履行本合同约定义务的，前期物业服务企业均不承担违约责任：
1）雷暴、台风、雪灾、地震、火灾、泥石流、洪水等不可抗力及非前期物业服务企业能够控制的其它事由（包括但不限于政府行为或政策法规变动等所致之损害）。
2）本物业内发生治安或刑事案件（包括但不限于军事行为、武装冲突、暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等），但因前期物业服务企业故意或违反本合同约定义务而直接导致的情况不在此限。
3）因物业本身固有瑕疵所致的一切相关损害、业主专有及专用部分的任何受损，但因前期物业服务企业故意或违反本合同义务而直接导致的情况不在此限。
4）因业主、物业使用人或其他第三者故意或过失，或违反本合同、管理规约及其它物业管理规定、未经前期物业服务企业同意擅自委托前期物业服务企业工作人员提供服务所致的一切相关损害。
5）前期物业服务企业曾向业主建议改善自用、共用及约定共用部分设施设备或改进管理措施，而业主未采纳所致之损害（包括但不限于高空抛物、违章装修、未及时维修或提供维修便利等）。
6）自业主迟延交纳物业服务费用至前期物业服务企业收到欠付费用期间（如通过票据或托收支付物业服务费用的，则以前期物业服务企业实际收到欠付费用日为收到欠付费用日）产生之任何损害。
7）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止供热、停止共用设施设备使用等造成的损失；非因前期物业服务企业责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损失。
8）除上述各款外，其它不可归责于前期物业服务企业的事由而导致的任何损失。

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