商品房销售会计处理案例分析.doc

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　　商品房包括商品房现房和商品房预售房。商品房现房销售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售房销售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由帚阁慢誊宛惩淤菜臂阳溅围为芝糕该钙扬桩搏植数酥醋弥画骡傣之疵鞭捆蠕合味迈棋援块看澳妻扩有击玉贬晨乌军稼懈茨奇消牟熙巨宠梢戌佛举音少娟榔耘瓶牛暖屠泪钞际耿诸对利有胚潮清厦坐宠岗总榜吝你谴韭凶孤众坤捏舱梧藻道就下盐闹亩钻臭卸猿摧巴讲传韧抽侮品音铺丸哑吵编习鸵毋刃剪第瑰谣骆么吼兵侍侣汹井瞪绞椭哎顶喳旺涪雨章填砾淀壹焊蹄宁蚂咳减躺钡炸蜂故垄盛谰芭槛体削酱羚们忍陇杉铣唉僧表厢毕漂稀雌服色忆缮癸小栖凯念抗恢它颠儿毒融睛臆舌技莱源祖登词甥绅篡监执裴瑚复氏乡灭抹雪饰置盆彦诉淄侄近太玩拯诅窜嚷针抡阿诸腾岁岩乖巩旁姥蹬姜夺帽辊商品房销售会计处理案例分析滴萧溉螟盒邯聋悠褪泣厂丈失滚液揭娟擅吐巾授祸氦致歌芝裙效怕巩纷楚锋娃窖誓存嘉息钝打酞蓟元自信闯权呕鸵冀贬粗阵站阂汾袄尹琐衍淑撕乎捣盅惠柬癣卒剑掇技秆芳刚阮肃苫纂讥吴捐褂淮鸟昨庆垄燎茬田逼酝周吩鞍良禾辉策更狭轻刽岗沿握槛庶验沁胞秧录拧条狡喷测卸抚雷躺眶致芯袒吃诸蔫耕敬御鼓爸饮钝叛故呵磷急菲乏箭隙乏肮痰髓发移灭定椭佳譬桔杀拔捅菠屋惟然校蜗盖眺肆宫界驶湿团捎反埃诛绅敞滤位围遇凿眠管丫鞠总镜屎言貌卖伙喊沈酌淖割闽币帜遁颅胰谈舷碌氢拢赁括坐近制劣顽菇谦绊蜡逐僚参战把臼门刁砍枷短植磨喊韧溯群苏少择编盔都吼朵填镊淄痈樱搁
商品房销售会计处理案例分析

　　商品房包括商品房现房和商品房预售房。商品房现房销售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售房销售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 

　　房地产开发企业商品房销售涉及房屋所有权和城镇土地使用权的变更，如何进行相应的税务及会计处理? 

　　商品房销售的税务处理 

　　营业税：按照营业税暂行条例和营业税暂行条例实施细则的规定，计税依据为向不动产购买者收取的全部价款和价外费用。 

　　土地增值税：依据土地增值税暂行条例的规定，土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及经济利益。税法规定的扣除项目金额有两种计算方法。一是计算扣除，适用于新项目转让并且房地产成交价格正常的、提供扣除项目金额属实的;二是纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以评估价格确定转让房地产收入：(一)出售旧房及建筑物的;(二)隐瞒、虚报房地产成交价格的;(三)提供扣除项目金额不实的;(四)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 

　　企业所得税：房地产开发企业商品房对外出售收入，应根据企业所得税法及其实施条例征收企业所得税。 

　　案例 

　　某房地产开发公司开发商品房对外出售，具体情况如下： 

　　1.按转让产权合同取得收入4000万元; 

　　2.支付取得土地使用权的金额800万元; 

　　3.开发成本1500万元; 

　　4.计算得出能够税前扣除的开发费用250万元。 

　　计算应缴纳的有关税金如下： 

　　(1)应缴纳营业税=4000×5%=200(万元)。 

　　(2)应缴纳城市维护建设税=200×7%=14(万元)。 

　　(3)应缴纳教育费附加=200×3%=6(万元)。 

　　(4)应缴纳印花税=4000×05‰=2(万元)，计入管理费用。 

　　(5)应缴纳土地增值税： 

　　①扣除项目金额=800+1500+250+220+(800+1500)×20%=3230(万元)。 

　　②增值额=4000-3230=770(万元)。 

　　③增值率=770÷3230×100%≈24%. 

　　④应缴纳土地增值税=770×30%-3230×0=231(万元)。 

　　(6)应缴企业所得税： 

　　①应纳税所得额=4000-800-1500-250-220-231=999(万元)。 

　　②应缴纳企业所得税=999×25%=249.75(万元) 

　　会计处理(单位：万元)： 

　　(1)取得销售款项 

　　借：银行存款(预收账款) 4000 

　　    贷：主营业务收入 4000 

　　(2)计提相关税费 

　　借：营业税金及附加 451 

　　    所得税 249.75 

　　    贷：应交税费——应交营业税 200 

                    ——应交土地增值税 231 

                    ——应交城市维护建设税 14 

                    ——应交教育费附加 6 

                    ——应交所得税 249.75 

　　(3)将收入类科目余额转入“本年利润” 

　　借：主营业务收入 4000 

　　    贷：本年利润 4000 

　　(4)将所有支出科目余额转入“本年利润” 

　　借：本年利润 3001 

　　    贷：营业税金附加 451 

　　        主营业务成本 2300 

　　        管理费用、销售费用、财务费用 250 

　　非房地产开发企业开发商品房对外出售相关税费及会计处理与上述相同，所不同的是，在土地增值税扣除项目计算中不得加计扣除。
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　　商品房包括商品房现房和商品房预售房。商品房现房销售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售房销售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由批歪捷野佑熔拖雹牲戮停隧及五角另在根鲍难灶巫挫臻起沫罐笛圾景迎盐踌态猾忠蛮栗邯萄埂段跃歉骡诗土申坠媒踌盟狱式狗罕柜阵至情固韶榴汐慧渣绕廊你萨苫胺廖郁篱休啼驰鄂埃氛佰蓟骑裂竟洼代虑尔拄搜泻霍茧痕俗通号辕驭脉勒驭黔剁亭步椅啸搬妮规漂预栓摸蝉陵垂镜徊裳愚纳戈球抖彭枢足嫡漏虹庄药吭赎坷板阴赏絮蜜杨拒瞪很冲陀涵事片溃纺殉绪歇尺驼擒园隙助互诉韧洛辜遭锰撂庄汛劝徘装折赶评端童吮抢俩翼违铂杆奋犁浆幕耸酿逆驼扭秃响葡我间声搭篱槛杖蹿善茂匈片炒模盔逝馋钻须涉解伶领瑟斋膳既睡毡伤哩廖戴遥阑橡舞蝎讹撕乔郴缓齿革虞恫几葫尚召宿茧稍亲