新疆汇嘉时代百货股份有限公司等诉周峻等房屋租赁合同纠纷案.doc

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新疆汇嘉时代百货股份有限公司等诉周峻等房屋租赁合同纠纷案

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民事判决书
(2014)乌中民四终字第325号

　　上诉人（原审第三人）：新疆汇嘉时代百货股份有限公司
　　法定代表人：潘锦海，该公司董事长。
　　委托代理人：时晓萍，该公司职员
　　委托代理人：逯文革，该公司职员
　　被上诉人（原审原告）：周峻
　　委托代理人：兰虹，新疆四至律师事务所律师。
　　原审被告：新疆金贸钢铁有限责任公司
　　法定代表人：张高森，该公司董事长。
　　原审第三人：新疆汇嘉时代百货股份有限公司乌鲁木齐北京路购物中心
　　负责人：马丽，该公司总经理。
　　委托代理人：黄冬，该公司北京路购物中心综合管理部主任
　　上诉人新疆汇嘉时代百货股份有限公司（以下简称汇嘉公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2013）新民三初字第1270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月3日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月31日公开开庭审理了本案。上诉人汇嘉公司的委托代理人时晓萍，被上诉人周峻及其委托代理人兰虹，原审被告新疆金贸钢铁有限责任公司（以下简称金贸公司）的法定代表人张高森，原审第三人新疆汇嘉时代百货股份有限公司乌鲁木齐北京路购物中心（以下简称汇嘉购物中心）的委托代理人黄冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原审法院审理查明，2009年5月31日，周峻与金贸公司签订商铺租赁合同。合同约定，周峻将其位于乌鲁木齐市新市区北京北路3号W区20号商铺（建筑面积16.3平方米）出租给金贸公司经营使用。租赁期限十年，从2009年4月1日至2019年4月1日。租赁费按每日每平方米逐年递增计算：2009年4月1日至2010年4月1日，每日每平方米0.40元；2010年4月1日至2011年4月1日，每日每平方米0.42元；2011年4月1日至2012年4月1日，每日每平方米0.445元；2012年4月1日至2013年4月1日，每日每平方米0.476元；2013年4月1日至2014年4月1日，每日每平方米0.514元；2014年4月1日至2015年4月1日，每日每平方米0.565元；2015年4月1日至2016年4月1日，每日每平方米0.622元；2016年4月1日至2017年4月1日，每日每平方米0.684元；2017年4月1日至2018年4月1日，每日每平方米0.752元；2018年4月1日至2019年4月1日，每日每平方米0.827元。租赁费在每年5月1日前支付。租赁期间，金贸公司可对房屋进行装修。合同终止或解除时，除可移动设施外，装修或改造与商铺有关的设施全部归周峻所有。金贸公司无故拖欠租赁费累计3个月以上周峻有权解除合同。合同签订后，周峻将商铺交付金贸公司。金贸公司将租赁费支付至2011年4月1日。
　　2010年5月28日，金贸公司与汇嘉公司签订合同。合同约定，金贸公司协助汇嘉公司与西部国际超市的商铺业主签订租赁合同；如业主与汇嘉公司签订租赁合同，金贸公司与业主的租赁合同解除。协议签订后，汇嘉公司与多数业主签订了租赁合同，但尚未与周峻等部分业主签订租赁合同。汇嘉公司对西部国际超市进行了整体装修，并利用该超市注册成立下属非法人机构即汇嘉购物中心。
　　2011年3月23日，金贸公司与汇嘉公司签订了终止合同协议书。协议约定，金贸公司与汇嘉公司在2010年5月28日签订的《交接补偿合同》，因金贸公司完成合同约定的80%的进度，但未完成剩余43户进行三方托管，致使合同无法继续履行。经协商该合同于2011年3月23日终止。金贸公司将43户的一年期（2010年4月1日至2011年3月31日）租赁费转交并委托汇嘉公司代为支付，因租赁费支付产生的债权债务由汇嘉公司承担。如43户中有不同意与汇嘉公司签订租赁合同或不同意从汇嘉公司领取租赁费的，由金贸公司向该业主支付租赁费，汇嘉公司应当将租赁费返还金贸公司。
　　从2011年4月1日起金贸公司与汇嘉公司均未向周峻支付租赁费，周峻遂诉至法院。本案在审理过程中，金贸公司将所欠周峻租赁费提存原审法院。
　　另，2013年，周峻将汇嘉公司及汇嘉购物中心诉至原审法院要求停止侵权恢复原状并赔偿损失，但于2013年10月10日经准许撤回起诉。
　　原审法院认为，虽然周峻在2013年曾向原审法院提起诉讼，但于同年10月10日经准许撤回起诉，周峻再次提起诉讼符合法律规定，人民法院应予受理。对汇嘉公司与汇嘉购物中心认为该案属“一案两诉”的答辩理由不予采纳。
　　周峻与金贸公司租赁合同依法成立，双方均应当认真履行。周峻主张2011年4月1日至2013年10月期间的租赁费予以支持。金贸公司未依照合同约定向周峻支付租赁费已构成违约，周峻可以依据合同约定行使解除合同的权利，且金贸公司在庭审中也同意解除合同，故周峻、金贸公司的租赁合同应予解除。
　　本案周峻与金贸公司租赁合同解除后，金贸公司应当将商铺返还周峻。汇嘉公司与金贸公司的合同亦无法继续履行；加之，汇嘉公司与金贸公司的合同已经终止，故汇嘉购物中心应当搬出商铺。因周峻与金贸公司签订的租赁合同中约定，金贸公司可以对租赁商铺进行装修，合同解除时，除可移动设施外，装修或改造与商铺有关的设施全部归周峻所有，因此对周峻要求恢复原状的请求不予支持。据此，原审法院判决：一、解除周峻与新疆金贸钢铁有限责任公司签订的房屋（商铺）租赁合同；二、新疆金贸钢铁有限责任公司给付周峻租赁费7104.4元；三、新疆汇嘉时代百货股份有限公司、新疆汇嘉时代百货股份有限公司乌鲁木齐北京路购物中心搬出周峻的商铺；四、驳回周峻的其他诉讼请求。
　　上诉人汇嘉公司不服原审判决上诉称，我公司通过拍卖取得了一至三楼大部分商铺，三楼是开放式的经营场地，我公司与金贸公司达成相关协议，由我公司收回自有产权面积自行经营，金贸公司配合我公司进行收购或租赁其他三楼内的面积，以期整合该楼实现整体良性经营。被上诉人有位于该项目三楼W区20号商铺（建筑面积16.3平方米，使用面积不足10平方米）的物权，该物权与我公司的物权属于一个开放整体，只能整体装修利用才会效益最大化。原审判决未考虑三楼属于一个开放整体的物权现状，也未考虑物权法相邻关系的有关规定，在我公司投入大量资本使自有物权及相邻物权产生大量增值的情况下，认定装修是金贸公司形成，并判决归属于被上诉人不妥。我公司也做不到向被上诉人返还商铺，因为该产权出售人的行为导致无法识别商铺具体的位置，且根本无法将十几平方米从整个三层中分割出来。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第一、三项，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
　　被上诉人周峻答辩称，原审判决解除我与金贸公司的租赁合同是基于我与金贸公司自愿解除租赁合同的合意，该租赁合同与上诉人汇嘉公司无任何关系，且上诉人在原审中是无独立请求权第三人，仅能就判决其承担义务的部分提起上诉，对涉及到金贸公司的判项其无权提起上诉。上诉人在未与我协商一致的情况下，擅自装修并使用我的商铺至今，侵害了我的合法权益，原审判决上诉人搬出涉案商铺完全正确。从我持有的房屋产权证和合同中均可显示商铺的具体位置，不存在上诉人所称的商铺无法识别及无法分割的情形。另涉案商铺是否增值不是本案的审理范围，与我方的诉讼主张无关联。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原审判决。
　　原审被告金贸公司答辩称，租赁合同约定业主可以随时与我公司解除合同，我公司同意解除与被上诉人签订的租赁合同。另，我公司只是协助上诉人汇嘉公司与业主签订租赁合同，上诉人汇嘉公司已将租赁费交给业主。请求二审法院维持原审判决。
　　原审第三人汇嘉购物中心对上诉人汇嘉公司的上诉请求及事实理由均无异议。
　　经本院审理查明的事实与原审法院认定事实相一致。
　　上述事实有商铺租赁合同、终止合同协议书、交接补偿合同、房屋所有权证书、当事人陈述及一、二审法庭审理笔录附卷佐证。
　　本院认为，周峻与金贸公司签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格履行。鉴于金贸公司未依约向周峻支付租赁费，租赁合同约定的解除条件已经成就，且金贸公司在庭审中同意解除租赁合同，故周峻请求解除与金贸公司签订的租赁合同合法有据。汇嘉公司作为涉案商铺的实际使用人，其与周峻之间并不存在合同关系，其在未取得业主周峻同意的情况下继续占用涉案商铺缺乏事实及法律依据，且汇嘉公司在本案中的诉讼地位为无独立请求权第三人，其无权要求金贸公司与周峻就涉案商铺继续履行租赁合同。汇嘉公司在未合法取得租赁物的情况下擅自对三楼整体进行装修、使用，现其以拥有三楼大部分产权面积并进行了整体装修，涉案商铺已增值作为继续使用周峻的商铺不予返还的抗辩事由缺乏法律依据，加之周峻手中持有房屋所有权证，可作为分割、确认涉案商铺具体位置的依据，不存在无法识别及无法分割的情形。综上，汇嘉公司的上诉理由不能成立，本院不予采信，汇嘉公司应将占用的涉案商铺返还周峻，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费70元（上诉人新疆汇嘉时代百货股份有限公司已预交），由上诉人新疆汇嘉时代百货股份有限公司负担。
　　本判决为终审判决。

审判长　兰　莉
审判员　陈映红
审判员　马述冰
二〇一四年五月二十九日
书记员　白　杨