宝隆御邸内容可行性报告.doc

第一章 项目概况
一、区域概况
<一>、建设环境
“宝隆御邸”是一个以现宝鸡市政府大院用地开发建设的居住和商业的房地产项目。项目位于经二路105号，北临经二路与河滨公园（即炎帝祠）一路之隔，总占地面积19.551亩，总建筑面积6万㎡,是陈祖华先生等人响应宝鸡市政府号召，支持宝鸡市旧城改造的重点招商引资项目。
项目用地已于2006年12月由陈祖华等人竞得,“宝隆御邸”项目由宝鸡宝隆房地产开发有限公司负责开发经营。宝隆公司的注册登记正在办理中。
<二>、投资环境。
宝鸡——古称陈仓，中国历史名城，南依秦岭，北临渭河，地处陕西省关中盆地西部，是陕西省辖市，辖3区9县。宝鸡为古丝绸之路必经之地，是中原通过西南、西北的要道，是连接西南、西北的交通枢纽。陇海、宝成、宝中铁路在此交汇，是陇海铁路上第三个大“十”字。公路交通四通八达，已形成东连西安、西达兰州、北至银川、南接成都的四条干线和110条支线公路网。宝鸡气候温和，四季分明，年均气温7-13℃，降水量600-700毫米，平均无霜期214天。据统计至2005年，宝鸡全市总面积18172平方公里，总人口373.7万人，其中市区面积3574平方公里，市区人口75万人（渭滨、金台、陈仓三区总人口为136.4万人，农村人口61.4万人）。是陕西省第二大城市。
改革开放以来，宝鸡先后荣获全国卫生城市、全国优秀旅游城市、全国园林城市和全国文明城市，目前正在为创建全国最佳人居环境城市而努力拼搏。
近年来宝鸡的经济持续保持良好发展态势，2005年宝鸡综合实力位居全国百强城市第78位，国民经济继续保持良好发展态势，经济总量快速增长，人民收入稳步提高。全市实现国内生产总值415.79亿元，同比增长13.2%。其中第三产业增加值132.85亿元，同比增长9.8%。全社会固定资产投资总额175.19亿元，同比增长25%，城市居民人均可支配收入8592元，同比增长10%,人均生产总值达到11247元（折合1394美元）。按照国际经验,人均GDP超过1000美元，消费结构将向发展型，享受型升级。
良好的经济环境为房地产业的健康发展奠定了坚实的基础。宝鸡房地产业迎来了新的发展机遇，将逐渐步入快速发展的轨道。
世界银行统计资料表明，人均生产总值与房地产市场发展存在以下关系：当GDP速度在5%-8%时，房地产市场处于稳定发展阶段。当GDP速度在8%-10%时，房地产市场处于高速发展阶段。可见，目前宝鸡市房地产处于快速发展的起步阶段。
<三>市场环境。
1、金融环境。05年宝鸡市金融机构存款余额达到459.5亿元，同比增长17%，增速比上年提高2.4个百分点。其中，城乡居民储蓄328.79亿元，比年初增长14.6%，与前年相比增速减少1.7个百分点。其中定期存款247.42亿元，比年初增长12.4%，其增速比上年降低5.1个百分点这表明宝鸡市城乡居民消费能力可观，消费意识逐渐增强。
宝鸡市人均存款额为8815元，按常理推算，存款总额中80%即263亿元应为城市居民所拥有，2005年市区人口136.4万人，可以推算出城市居民人均存款为1.93万元，以每户3口人计算，城市居民户均存款额为5.79万元。这表明宝鸡市多数居民都有能力支付一套总价为20万元的商品房的首付款。
2、人均可支配收入。
宝鸡市近年来人均可支配收入稳定增加，平均年增长率10.4%，05年实现城市居民可支配收入8592元，同比增长10%，这表明宝鸡市的住宅消费正处在加速发展初期。2005年全国城市居民可支配收入10493元，宝鸡市总体水平低于全国水平。
由人均可支配收入8592元，按每户3人计算，我们可以得出05年宝鸡市户均支配收入25776元人民币。由于中等城市合理的房价收入比为8倍（房价收入比即房屋总价和家庭年收入的比例关系），由此可以得出宝鸡城市居民可承受100㎡的总价为206208元/套的多层一般楼房，每平方米均价为2062元，房价上升的空间较大。
3、房地产市场
2005年宝鸡城市居民人均居住面积达22㎡，略低于全国26㎡水平，比上年增长18%。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30-35㎡之前，会保持旺盛的住房需求。这表明宝鸡市的房地产市场存在较大的发展空间。
二、建设单位简介
宝鸡宝隆房地产开发有限公司是由陈祖华、黄皓、严信发、颜华峰四人共同投资成立的，公司位于宝鸡市经二路105号。公司实收资本肆仟万圆；其中：注册资本壹仟万圆、资本公积叁仟万圆。公司共有员工20多人，其中：高级专业技术职称5人。公司主要经营范围：房地产开发经营、物业管理、房地产中介咨询服务、建材机具经销。
三、项目基本情况及技术经济指标。
“宝隆御邸”位于宝鸡市最繁华的经二路市区，北与占地面积近300亩的河滨公园（炎帝祠）隔路相望，东距宝鸡商场1000m路程，南到新建路农贸市场500m路程，周边均为著名的幼儿园、小学、中学，如西街幼儿园、西街小学、经二路小学、宝鸡一中、新建路中学，人民医院、中医医院也在该项目附近，是一块闹中取静，便于上学、工作和休养的风水宝地。
项目建设拟坚持以人为本的思路，面向中高收入的群体，坚持人性化、更舒适、高环境的设计，把提高人的居住、环境、质量作为规划设计的基本出发点和最终目标，把项目建设成为中档偏高的高层住宅。主要经济技术指标如下：
总规划用地面积：13034㎡
实际用地面积为：12024㎡
总建筑面积：6万㎡
其中：地上建筑面积5.2万㎡（住宅48600㎡ 商业3400㎡）
地下建筑面积：8000㎡
容积率：4
建筑密度：33.6%
绿地率：25%
居住户数：426户
居住人口数：1278人
停车位：341个

第二章 市场调查分析
宝鸡市城市规划范围为渭滨、金台、陈仓三个行政区，东到李家村，西至庙沟大梁，南到玉皇山，北至王家崖水库，总面积906.1平方公里。宝鸡市城镇发展策略是以陇海铁路、西宝公路和渭河沿线的城镇为发展主轴，规划期内，将宝鸡市发展成为大城市。2010年全市域规划总人口数403万人，城市总人口数为181万人，城市化水平达到45%；2020年全市域总人口数432万人，城市总人口为238万人，城市化水平达到55%。宝鸡市目前城市化水平为36.5%，按照城市化水平每提高一个百分点，就会有4万人进城，需新增住房面积80万㎡，房地产市场需求潜力较大。
2005年全市完成房地产开发投资22亿元，占全市固定资产总投资的12.6%同比增长36%,房地产业的支柱作用日益明显。
2005年全市房地产交易额达到10.4亿元，较上年增长52%，房地产交易环节提供契税1975万元，比上年1100万元增长80%。各类商品房价格稳中有升，商品房市场活跃。
2005年全市房屋竣工面积251.8万㎡，新开工面积138.7万㎡，房屋竣工面积73.8万㎡（其中住宅面积70万㎡）均达历史最高水平，分别比2004年增长16.25%、26.32%、12.5%。
2005年全市商品房实际销售面积84.8万㎡，同比增长30%，增幅较大（其中：期房销售面积为53.3万㎡，现房销售面积31.5万㎡）。
2005年宝鸡市多层住宅商品房屋成交面积56.5万㎡，高层住宅成交面积4.5万㎡，存量住房成交面积11.92万㎡。多层和高层的住宅成交面积同比分别增长11.9%和45.7%。目前成交的主力仍为多层住宅，高层住宅成交量上升幅度较大，这与市场上高层住宅的供应量不断加大有关，同时也看出宝鸡市民对高层住宅的接受度有了显著提高。
2005年全市商品房总销售额10.4亿元，其中期房销售额6.8亿元，现房销售额3.6亿元。2005年宝鸡市商品房整体均价为1474元/㎡，同比增长11%。其中：全市多层商品房住宅房屋均值为 1430元/㎡，比2004年增长9.4%，高层住宅房屋起价均值2034元/㎡，比2004年增长8.7%。
去年以来全国范围内大力开展房地产宏观调控，宏观政策影响着全国各大城市，但似乎对宝鸡市的房地产市场没有什么影响，相反的是宝鸡市的房地产市场却在全国一片打压声中逆市走高。究其原因，主要是房地产开发尚处于起步阶段，市区内人口数量和现有开发量不大对等，市场需求大量的商品房，整体市场处于一种良性发展阶段，房价和销售量均呈平稳上涨，今年底比年初房价上涨10%左右。

第三章 可行性分析
一、技术经济指标
1、征地面积：13034㎡，折19.551亩
2、实际用地面积：12024㎡，折18.035亩
3、总建筑面积：6万㎡
其中：住宅建筑面积 4.86万㎡
商业建筑面积 3400㎡
地下建筑面积 8000㎡
4、层数18层，北楼一、二层为商业
5、容积率为：4
6、建筑密度：33.6%
7、绿地率：25%
8、总户数：426户
其中：100-120㎡ 298套
80-100㎡ 128套
9、地下停车位：341个
二、成本费用合计13198万元
其中：成本 11358万元
税费 1840万元
1、总地价3313万元，折每亩169.45万元，地上建筑面积楼面价637元/㎡；
2、建安费用：6万㎡×1050元/㎡=6300万元
3、报建报审费用：6万㎡×70元/㎡=420万元
注：本项目部分科目享受全免或减半收费的优惠。
4、管理费用：6300万元×5%=315万元
5、财务费用：5000万元×8%×1.5年=600万元
6、销售费用：17466×1.2%=210万元
7、不可预见费：200万元
8、预交税费：1840万元
三、销售收入17466万元
1、住宅：（4.86万㎡+0.3万㎡阳台）×2680元/㎡=13828万元
2、门面房收入：1700㎡×1万元/㎡=1700万元
1700㎡×0.4万元/㎡=680万元
3、地下室可售面积：6000㎡×1500元/㎡=900万元
4、收热力、天燃气款：5.2万㎡×69元/㎡=358万元
四、税费1840万元
1、营业税：17466×5.58%=975万元
2、预缴所得税：17466×4.95%=865万元
3、利润估算：4268万元
4、税后利润：3439万元，应缴所得税为（4268-1755）×33%=829万元。
五、建设工期从竞得土地起计3年，即2006年12月至2009年底。
六、资金筹措
1、本项目自有资金：4000万元
2、向银行筹借：5000万元，贷款期限：3年
其中：土地抵押贷款2000万元
在建工程抵押贷款3000万元
3、当期的销售收入
七、财务分析
1、投资利润率为：3439/11358万元=30%
2、投资利税率为：（1840+829）÷11358=23.5%
2、清偿能力分析：

通过对项目计算期各项财务指标分析，在2年左右可全部还清贷款本息。

第四章 项目风险分析
“宝隆御邸”项目因为是市政府大院用地，社会知名度高，毗邻炎帝园，人气较旺，是一个较成熟的社区，具有生活便捷，景色诱人等种种优势，但就该项目来说，也存在诸多不足之处，在开发时必须加以注意和克服。
一、地价成本不低，照此地段和当前房价，该地价虽然享受政府诸多的优惠减免政策，但楼面地价逾600多元，地价成本不低。
二、高层楼房虽然市场已经认可，但没有多层住宅好销，这里既有消费能力问题，也有消费观念问题，必须加以注意和对待。
三、产品定位问题。
由于地价和地段决定了这个项目必须是高层板楼，因此，抓住和把握销售对象相当关键。对此，我们针对宝鸡当前的市场情况，决定以中、小户型为主打户型，其中：100-120㎡的占65%左右，80-100㎡的占30%；顶层可做成复式楼房，面积控制在180㎡左右，把产品定位在中档偏高一些，销售对象以二次置业的客户为主。
四、政治中心东移的影响。2007年下半年，市委、政府等均搬迁到东区行政商务中心，这对现有的地块多少有点影响，但影响不大，主要理由是，行政商务中心形成气候至少5-8年时间，即使形成气候，至多多了一个商业中心，而不会把经二路的商业中心取代掉。宝鸡众多的市民还是生活、工作在老市区这一边。
五、市场竞争和楼价风险。宝鸡的房地产刚刚起步，处于一个发展阶段，但已显露出激烈的竞争局面。2680元/㎡的楼价能否站得住，经过分析研究，以三迪·世纪新城为例，该小区正在出售的小高层板楼，均价2150元/㎡，从地段的差别来说，我们的项目比它成熟多了，多出20%的售价理应问题不大。再者，与我们的同一街道的福运公寓对比，该楼房仅是独幢高层楼房，没有绿化，房子通透性较弱，目前均价为2460元/㎡，从小区环境、户型设计等方面比较，本项目比其多出售220元/㎡，也是应该的。我们认为，宝鸡人民不是不接受高层楼房，主要是要有好产品。高层楼房与多层砖混楼房相比，固然有公摊多，物管费高等不足，但从楼房使用寿命来看，比多层砖混多出20-30年，对年老体弱者上下楼方便较多，可自由分隔户型空间等优势。
结论：
“宝隆御邸”项目是在我们经过详细的市场考察和对项目的可行性全面分析认为可以投资的项目，有较强的抗风险能力和成长性，投资保值增值的空间较大。

宝鸡宝隆房地产开发有限公司
2006年12月18日

11