永秀物流园可行性报告.doc

海南永秀综合物流园项目可行性报告 目 录第一章 总 论2第二章 项目建设背景及必要性5第三章 市场分析9第四章 建设条件10第五章 建设内容及工程方案12第六章 总图运输与公用辅助工程17第七章 环保、劳动安全、消防与节能22第八章 组织机构、劳动定员和人员培训24第九章 项目实施计划和进度27第十章 投资估算和资金筹措28第十一章 项目招投标29第十二章 财务评价31第十三章 社会效益分析32第十四章 风险分析33第一章 总 论一、项目名称及建设单位概况（一）项目名称：海南永秀综合物流园。（二）建设地点：海口市秀英区海秀镇永秀村海榆中线6公里处金鹿工业园后面。（三）项目性质：新建。（四）项目占地面积：800亩。（五）建设内容与规模：建材、粮油、工业原辅材料等仓储库房2000000平方米，服务性配套设施50000平方米，晒场10000平方米；停车场及道路100000平方米、绿化50000平方米。（六）项目经营范围：建材、粮油批发、物资仓储、铺面出租、停车及它物流服务。（七）项目投资资金：建设项目总投资估算为 万元，其中：工程费用万元，工程建设其他费用 万元，预备费 万元，铺底流动资金 万元。（八）资金来源：自有资金和其他资金（九）项目单位概况本项目由海南瑞联晟投资有限公司和海口市秀英区海秀镇永秀村合作开发建设。海口市秀英区海秀镇永秀村提供项目建设用地，海南瑞联晟投资有限公司出资建设并负责项目建成后的招商和营运管理。海口市海南聚和投资有限公司于2007年11月5日在海南省工商行政管理局注册成立。公司注册资金人民币1000万元。法定代表人：王文光；住所：海口市龙昆南路乔海阳光大厦801房。公司经营范围：农业综合项目开发，生态观光农业，旅游项目开发，房地产项目投资咨询，室内外装饰装潢工程、设计、施工，户外体育运动及培训，建筑材料销售。公司作为专业投资机构，自成立以来，通过公开竞价，收购了海南华莱实业投资有限公司63%股权，成为该公司的控股股东。海南华莱实业投资有限公司为原华能海南股份有限公司，注册资金1.1亿元。（十）主要经济技术指标序号技术经济指标单 位数 值备 注一项目用地总面积平方米约146740220亩1.粮、油仓储库房平方米500002.经营性用房平方米200003.晒场平方米60004.停车场及道路面积平方米500005.绿化面积平方米20740二技术指标1.建筑系数52%2.容积率0.483.绿化率14%三项目总投资万元12505.521.固定资产投资万元12465.022.铺底流动资金万元40.5四资金筹措万元12505.521.申请贷款万元50002.业主自筹和其他来源万元7505.52五财务指标1.财务内部收益率（1）税前%11.23%（2）税后%9.58%2.投资利润率%6.76%3.投资利税率%7.87%4.动态投资回收期（税后）年9.22二、可研报告编制依据和主要研究范围（一）可行性研究编制的依据（1）海南聚和投资有限公司与海南省咨询投资公司关于该项目咨询服务的委托书；（2）粮食现代物流发展规划（国家发展与改革委员会，2007年8月）；（3）国务院关于完善粮食流通体制改革政策措施的意见(国发200616号)；（4）投资项目可行性研究指南（试用版）；（5）有关设计规范；（6）项目单位提供的有关基础数据、技术资料；（7）编制人员调查的有关资料、数据。（二）可行性研究编制的范围本可行性研究报告编制范围为大型专业标准化粮油批发市场及其配套设施技术经济研究，具体内容包括：总论、项目建设背景及必要性、市场分析、建设条件、建设规模和工程方案、总图动输及公用工程、环境保护、劳动安全、节能与消防、项目组织机构与劳动定员、项目进度安排、投资估算与资金筹措、财务分析与评价、社会效益分析、风险分析等。三、研究结论和建议（一）研究结论（1）项目建设符合国家粮食现代物流产业发展政策及海南省发展现代物流业的产业规划。（2）项目在引进我省消费所需粮油、平抑物价，丰富城市粮油供应品种，整合零散的粮油市场，改善粮油批发市场交易环境，提高粮油交易的效率，确保我省粮油安全和农产品的有效供给发挥着积极的作用。（3）项目建设条件具备，工程建设方案可行，投资估算合理。（4）项目市场前景广阔，经财务分析和社会评价，企业有较好的经济效益和显著的社会效益，因此项目的建设是可行的。（二）建议（1）建议政府各职能部门和银信部门提供大力支持和服务，使项目早日建成，发挥效益。（2）加强现代物流理念，加大实施粮油批发市场的物流服务战略、一体化战略、物流网络化战略与物流联盟战略。（3）实施品牌战略，扩大企业及产品的知名度和影响力。第二章 项目建设背景及必要性一、 项目建设的背景搞好“三农”工作是我国全面建设小康社会的基础,也是“十六大”以来党的经济工作的重中之重。农业产业化经营离不开市场，农产品批发市场是连接农产品流通的重要载体，是促进农产品进入市场的最有效的组织形式。国务院对“市场接企业，企业带基地，基地连农户”的贸、工、农一体化经营模式的重点批发市场已列为国家优先鼓励发展的产业。“民以食为天，食以粮为本”，粮食是关系国计民生的重要战略性商品。发展粮食现代物流，对实现粮食散储、散运、散装、散卸（即“四散化”）的变革，提高粮食流通自动化、系统化和设施现代化水平，对提高粮食流通效率，降低粮食流通成本，保障国家粮食安全具有重要意义。2001年，我国粮食购销市场化改革迈出了实质性步伐，随我国粮食购销市场化改革稳步推进，市场对粮食资源配置的基础性作用日益增强，粮食批发市场在指导生产、引导消费、实现交换、规范流通、调节供求和发挥价格指导等方面作用越来越明显。民营粮油批发市场联结产销，为粮油加工商、批发商、零售商和消费者构建了交易平台，具有经营灵活，方便购销的特点，因此，发展民营粮油批发市场，对满足我省粮油需求，繁荣粮油市场上起到积极作用。海南作为拥有良好种粮条件的岛屿省，以农业为主要产业，农村人口占海南省总人口的70%-80%。但海南省粮食生产水平不高，粮食不能自给，大部分还需从岛外调入。随着海南省国际旅游岛的建设，在大力发展以旅游业为龙头的现代服务业和高效农业、新型工业以及人口刚性增长等因素影响下，我省粮食缺口和调入量还将逐年增大。2006年，国务院发布关于完善粮食流通体制改革政策措施的意见(国发2006116号)中指出“重点扶持大宗粮食品种的区域性、专业性和成品粮油批发市场”。2009年12月31日，国务院发布了关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，海南国际旅游岛建设上升为国家战略。若干意见明确要求加快发展海南现代物流业。海口市规划中在未来10年内，将海口建设成为集国际物流、区域物流、市域物流为一体的，以国际物流为战略重点，以区域物流为现实选择，以市域物流为发展延伸的国际区域性物流节点城市。二、 项目建设的必要性（一）项目建设是发展集体经济，建设社会主义新农村和生态文明村的需要随着海口市城市经济和社会的快速发展，苍西村集体所有的土地陆续被征用为城市工业或居住用地。自从海南建省以来，村里已有近百分之八十的土地被征用作为城市建设用地，原来靠种地为生的村民逐渐成为失地农民。由于村级集体经济相对较弱，失地后的村民大多数无法在村级集体经济组织就业，由于自身素质的差距，失地村民也无法在城市实现就业，形成了大量失业农民。大多数村民靠少量的土地补偿款和打零工、出租临时性铺面谋生，工作生活缺乏稳定性等因素已成为城市社会治安和和谐发展的不稳定因素。由于集体经济不发达，不仅无法解决村民的就业而且连村里的公共事业都无法开展，严重影响了我村社会主义新农村的建设。利用集体经济资源，大力发展能够提供适合村民就业的集体经济组织，对于苍西村社会主义新农村建设和海口市城市化后的村镇社会发展都具有重要的意义。（二）建设项目也是海口市城市社会和经济发展的需要海口是海南省的省会，也是海南特区政治、经济、文化中心，更是海南岛交通枢纽和物流中心。海南绝大部分物资通过海口集散运到全省各市县。由于海口市在海南交通中的中心枢纽作用，海口市政府城市发展规划中将海口定位为海南岛物流中心，大力发展物流产业是海口市经济发展的重要战略。海口市重组琼北三港，引进国内航运巨头建设海口港深水泊位，建造海口铁路货运编组站等均是海口市构筑全岛物流中心的重要举措。在海南进出岛货物中，粮、油及饲料原料是最大宗的物资。海南每年从岛外输入大米一项就达近百万吨。根据调查统计，目前，仅海口市秀英海渝中线粮油市场每年输入的粮油数量达到300万吨，大于海南最有名的铁矿输运量。但是，目前海南省还没有一个专业的大宗粮油专业批发市场。粮油市场的供给稳定直接关系到一个地区的民生及经济社会发展，因此建立一个大型专业化的综合性粮油市场对于稳定海南特区的粮油供应，保证人民群众的基本生活和社会稳定具有重要的意义。（三）建立规范化、标准化的粮油市场是海南粮油市场健康发展的需要目前海南粮油市场较为分散，北部以海口为主，分布在海口的各个区，其中以秀英区海榆中线原粮食仓库为主，集中了大约三十多家批发企业，年交易量达100多万吨。由于规模较小，海南省目前的粮油市场均达到粮油市场的标准，体现在市场仓储设施落后，通风、防潮性能差，无法大量，长期储存粮食油料。更为严重的是，由于这些市场大多自发形成或年久失修，市场内的交通环境条件差，不能满足日益提高的装卸作业要求。目前，从事粮油运输的车辆吨位在30至40吨，车长20米左右，在现有市场内无法掉头和装卸，严重影响了市场的正常运转。粮油的仓储保存和便于装卸作业成为海南现有粮油市场发展的瓶颈，建立一个符合粮油仓储保存和满足大型货车通行作业的专业粮油市场已是关系到海南粮油市场健康发展，稳定粮油市场供应和物价稳定的一件大事。（四）项目建设是解决苍西村失地农民再就业的重要途径，具有明显的社会效益随着海口城市的发展，该村已有近90%的土地被征用，除了少部分在一些企业以征地工的身份就业外，大多数下岗自谋生路，有的打短工、有的靠摆小摊，有些干脆外出打工。就业的不稳定导致群众收入的不稳定，而收入的不稳定又导致社会的不稳定。该村村委会总结了在城市化过程中集体经济经济发展的教训，认识到再象以前那样，靠分征地款的方式对村民进补偿最终群众的生活还是没有保障，只有发展集体经济，使广大群众有一个稳定的就业岗位，有一份稳定的收入才能保持社会稳定，才能建设社会主义新农村。粮油市场的就业岗位主要是物业类的管理服务和装卸服务，技术要求不高，适合失地村民就业。建立粮油批发市场对于解决失地村民就业具有十分重要的意义。第三章 市场分析粮油批发市场主要承担粮食现货集中批量交易服务的职能，具有集散、交易、信息、价格形成和结算等五大方面的基本功能，并为进入市场交易的企业提供融资、运输、质量检测等综合服务，促进粮食高效、有序流通，引导粮食生产，满足消费需求。随着我省市场经济的不断建立和完善，市场竞争越来越激烈，我省粮油经营者希望有一个质量可靠、价格适中，可选择性强的粮油批发市场，以提高产品市场竞争力。2008年，海南省仅粮食需求就高达315万吨。目前，年粮油需求高达700多万吨，包括各类粮食、油料和饲料用原料。海口作为全省粮食主要集散地，入岛粮食90%经海口仓储中转，仅海口秀英粮油市场年交易量就达100多万吨。海南聚龙投资有限公司在做市场调研时，项目得到了广大粮油经销商的欢迎。许多经销直接表示了入场意向。据不完全统计，有入场意向的经销商有100至200家。目前只能满足80-100家左右。因此，该市场的前景良好。该市场拟建7万平方米的粮油仓专用仓库，最多可接纳100家粮油经销企业。根据经销户的反映，海口拥有500平方米库房的经销商每天的出货量在150吨左右，一年可3万吨左右，因此，本项目每年的交易量可达到300万吨，同时也对海南粮油市场进行了一次整合。按照粮食均价每吨2600元，豆粕每吨3200元计算，本项目每年的交易量可达90亿元。因此建设粮油批发市场具有良好的市场前景。第四章 建设条件一、区位条件项目所在地位于海南岛北部，处于热带气候区，属热带海洋性气候，四季气候温和，年平均气温23.8，地理条件优越。本项目建设地点位于海口市龙华区城西镇苍西村，椰海大道南侧，亚太啤酒厂西侧，占地面积为220亩。海口市是海南省省会城市，也是全省经济政治文化中心。建设地点将依托海口深水港口和粤海铁路、环岛高速公路等交通枢纽。二、气象条件海口市属热带海洋性季风气候区,全年气候温和，雨量充沛，湿度及降雨量较大。1月份气温最低，7月份最热，冬春少雨，雨季一般集中在810月，夏秋季为台风季节，其中8、9月台风最多。该地区气象指标如下：年平均气温：23.8极端最高气温：38.9极端最低气温：2.8最热月平均温度：28.4最冷月平均温度：17.2最热月相对湿度：83%最冷月相对湿度：85%年平均降雨量：1684.5mm冬季主导风向为EN夏季主导风向为ES每年台风23次最大风力810级年日照时数2239.8小时。三、交通条件项目地点所处的路网发达，交通便捷，可达性好，有利于项目建设和建成后的交通往来。沿交通干道椰海大道到海口港、铁路海口南站、东线高速公路均只有十几分钟的路程。椰海大道作为海口港货物的主要运输通道，双向六车道，完全满足大型货车的道路需求。四、地震烈度根据中国地震基本烈度区划图所标定海口市基本烈度为8度，因此地震烈度按8度设防，设计基本地震加速度值为0.30g。五、工程条件海口市现有陆地面积244.55平方公里,海域面积530平方公里。略呈长心形，地势平缓。属于海滨岗地，由于海蚀及构造作用，形成台阶式地形，市辖区范围内最高为第四级阶地上的群山岭，高程69.8米，一级阶地分布于沿海，标高5米以下，宽约0.30.4公里，地势平坦，城区大部分建筑均在此阶地上。二级阶地标高为18米至25米之间，宽度达2.8公里，地形平坦，三级阶地标高为3040米，宽度达0.40.3公里，切割剧烈，为宽敞平顶低岗地。四级阶地为本市地形较高之洪积层，标高在80米以内，地形破碎，起伏较大。总体来讲，海口地势平缓，东部自南向北略有倾斜，西部自北向南倾斜，西北部和东南部高，中部南渡江沿岸低平，东和东北部为沿海小平原，境内最高处为马鞍岭，海拔222.2米，最低点为南渡江入海口，海拔0.4米。海口市地表主要为第四纪基性火山岩和第四系松散沉积物大面积分布，滨海以滨海台阶式地貌为主，西部以典型的火山地貌为主。全市地貌基本分为北部滨平原区，中部沿江阶地区，东部、南部台地区、西部熔岩台地区，海口市总体地质构造上属雷琼坳陷区，第四纪以来由于区域的拗陷运动，沉积了厚度较大的以沙和粘土为主的沉积层，其间的多期次火山喷发活动，已形成了多层的玄武岩层。海口市主要土壤类型有玄武岩砖红壤、火山灰幼龄砖红壤、沙页岩砖红壤、带状潮沙泥、滨海沙土。六、公用工程条件区域内具有一定供水、排水、供电、通讯设施，项目供水、供电、排水、通讯等外部建设条件具备，均可就近满足项目要求。相关单位已经对公用工程各个环节作了充分准备，可以保证项目建设的需要。七、物质供应本项目建设所需的砂、石、水泥、钢材、装饰等材料均为市场上常用材料，海口市的材料供应商均有充足的货源，能保证项目需要。第五章 建设内容及工程方案一、建设内容项目建设内容为一个大型专业标准化粮油批发市场及其配套设施，包括符合粮油仓储标准的专用仓库50000平方米和经营用房20000平方米，6000平方米晒场，停车场及道路50000平方米。二、工程方案（一）标准仓库以500平方米（25米长*20米深）为一个单元，共100个单元。每个单元均为单层，地面作防潮处理，高5米，框架结构，建筑面积共50000平方米。（二）经营性用房在椰海大道入口处，沿椰海大道两旁、中部及沿规划中的城市干道分别建设招待所及经营性用房，框架结构，主要为经营者的临时居住和供货车司机休息的招待所，便利超市和粮油辅助资料、饲料添加剂经营等，共20000平方米。（三）晒场晾晒用场地一处，建设面积6000平方米，需平整场地，设置排水，水泥地面。（四）停车场及道路停车场及道路面积共50000平方米，可容纳300辆大型货车停靠，其中停车场为5000平方米，需平整场地，设置排水，水泥地面。道路面积约为45000平方米，路面结构采用水泥砼路面，其中水泥砼厚20cm,水泥稳定级配碎石厚20cm，总厚度为40cm。第六章 总图运输与公用辅助工程一、总图运输（一）总平面布置总平面布置的原则是：工艺流程顺畅，物料输送路径短捷，在满足防火、卫生、运输、销售的前提下，合理组织功能分区。本项目划分为经营区、仓储区、综合办公生活区。场区内设置2个出入口，主出入口在城市干道椰海大道，次出入口设在规划中的城市干道上，两出入口均与项目区道路和大道相通。场区所有道路宽度均大于20米，双向车道，为水泥硬化路面，便于大型货车通行，两栋库房之间的直线间隔为29米，可从两侧入库。（二）竖向布置充分利用自然地形，合理选择场地竖向方式与平整标高，确保运输与排水顺畅。本工程场地平整，竖向布置采用平坡布置，设计标高与原地面一致。二、运输（一）主要作业汽车来粮油卸车入仓入市仓市内粮油出仓称量记量发放（二）工艺流程（1）入粮油工艺流程汽车袋装粮罐装油汽车衡检斤抽样检验分等，分类入仓入市（2）出粮油工艺流程仓市内粮油（少量）称量记量零售仓市内粮油（批量）装入汽车称量记量发放（三）运输量拟建项目生产所有粮食油料货物全部采用汽车运输。场区主干道宽约20m，次干道及车间引道宽约29m。本项目预计年总吞吐量为600万吨。（二）运输方式场外运输方式用火车、汽车，场内运输则用汽车。三、公用工程（一）给排水1. 编制依据建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）室外给水设计规范（GB50013-2006）室外排水设计规范（GB50014-2006）建筑设计防火规范 （GB50016-2006）2. 给水由于本工程用水量小，为了节约一次性投资，选择市自来水公司作为本工程供水源，是唯一理想水源。3. 排水。场内排水采取雨水、生产、生活废水排入合流制管道。其中雨水经雨水口、检查井、雨水管道，排入合流制管道；生产废水经处理后排入合流制管道；生活污水经化粪池处理后，排入合流制排水系统。（二）供配电1. 设计依据民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）；供配电系统设计规范（GB50052-95）；低压配电设计规范（GB50054-95）；建筑物防雷设计规范（GB50057-2000）；建筑照明设计标准（GB50034-2004）。2.供电方案场内生产及生活、管理服务等用电接市政供电，供电线采用电力电缆直埋，沿道路边敷设至各配电箱。电缆穿过道路防护管。第七章 环保、劳动安全、消防与节能一、环境保护（一）环境影响分析引用技术标准1.环境空气质量标准（GB3095-1996）；2.地表水环境质量标准（GB3838-2002）；3.城市区域环境噪声标准(GB3096-93)；4.城市区域环境噪声测量标准(GB/T14623-93)；5.建筑施工场界噪声限值(GB12523-90)； 6.中华人民共和国固体废物环境污染防治法；7.城市垃圾产生源分类及垃圾排放(CJ/T3033-1996)；8.生活垃圾填埋污染控制标准(GB16889-1997)。（二）项目建设期对环境的影响因素项目建设与运营期对环境的主要不利影响为：建筑垃圾、生活垃圾、生活污水；施工粉尘污染、施工机械所产生的噪音等。（三）运营期对环境的影响因素项目建成后，主要的影响素为行车噪声；汽车尾气；粉尘污染；生活垃圾、固体废弃物；生活污水、工业污水、雨污水等。（四）环境保护措施1.建设单位应加强施工期的环境管理，在场地开挖工程时，应根据需要采取分片、分期进行，尽量缩小施工扬尘影响范围。2.施工主干道路及主要出入口要定时清扫和喷洒水以减少汽车行驶扰动起来的扬尘，减轻粉尘对环境的污染影响。3.固体废物及时清理运送到处理厂。 4.选用效率高、噪声低的施工机械设备和大型运输车辆进入工地施工，而不选用噪声大、效率低的农用车、拖拉机进入工地参与施工，同时采用先进快速施工工艺，缩短工期，减少施工噪声影响的时间。 5.工人员工的生活垃圾应定点堆放，定时清运至环卫部门指定的垃圾处理场或卫生填埋场统一处置。6.工期废弃的土石方等应集中堆放，及时清运；不要乱堆乱放，影响环境，应随时将产生的建筑垃圾等用于筑路、填坑、填方等。二、劳动安全本项目建设应坚持劳动保护、劳动防护的原则，采取主要措施有：1.按照电气安装使用的有关安全规定规范对生产设备，建筑物等采取防雷、防静电、防漏电措施等；2. 在粮油产品的采购、运输、保管等过程中应保护符合国家标准，包装材料及容器应干净、卫生，防止污染，制定卫生管理制度，并严格执行。按国家标准进行检测化验，不得经营不符合卫标准的粮油；3.对严格仓库管理，保持生产仓库场所干净整洁。职工定期进行体格检查，对患有传染病的职工，如肺病、肝病等，必须离岗修养，不得直接接触粮食等；4. 对于设备的运转和运输传动部分，严格执行防尘、防爆、防噪措施。所有建筑物开窗面积满足通风采光要求，通道等场地满足作业及消防需要。加强管理，建立明确的岗位责任制，定期检查、维修、保养设备及构件，确保各种工艺，电气等设备的正常运行，以及消防系统的可靠性。严格执行安全操作规程，加强操作人员的自身防护，提高安全意识，严防事故发生。三、节 能节约能源是我国的基本国策和工业生产发展的基本方针，本项目在技术引进设备选型过程及建设中对节能因素予以重视和考虑，本项目将采取以下的节能措施。1. 选用性能稳定、可靠，操作简单，维修和保养容易的设备，设备布置保证合理紧凑，作业量与设备匹配，以降低动力消耗，在操作管理中，要求操作人员严格执行操作规程，按操作程序运转.2.所选用的卫生器具、照明灯具、生活设备等均采用新型节能型产品，以利降低能耗，节约能源；3.采用一些节能设备，淘汰不符合国家和省强制性能效标准的设备购买使用节能环保型设备；4.墙窗面积按节能规范合理设置，既要考虑采光、通风，又要考虑炎夏的热气入侵。5.在企业内部加大节能宣传、教育和培训力度。 四、消 防1.严格按国家规范要求设置消防设施。2.沿场内主要道路设有消火栓。3.建筑、装饰、装修尽可能采用不燃或难燃材料。4.电气要合理设计，设备安装线路铺设要符合技术规范。5.用气燃管道、器具要定期检查防止漏气，并按要求设置燃气浓度监测仪。6.经常进行防火教育，进行防火演习，使大家常备不懈。第八章 组织机构、劳动定员和人员培训一、企业组织与劳动定员海南聚龙投资有限公司拟将市场委托其关联企业海南东盛物流有限公司管理。海南东盛物流有限公司负责市场的管理包括：市场建设、招商、市场营运等。海南东盛物流有限公司组织机构的设置如附图：总 经 理 总经理助理 信息部物业部财务部综合部招商部市场部 储运部二、劳动定员人员编制原则为按岗位确定人员，并采用聘用合同制。对于劳力非均衡的搬运等工作可采用计件制。对管理人员提出素质要求，对于作业人员提出操作技能标准要求。项目的生产定员编制为100人，如下表。 单位：人 序 号岗 位人 员1总经理12总经理助理13综合部24财务部25信息部36招商部47物业部3其中装卸临时工84合计100三、人员培训为保证项目的顺利实施，管理人员要求具有粮食现代物流管理、经营和技术人才。（2）员工培训 从事粮食生产和加工的所有人员上岗前必须经过岗位培训，熟悉食品加工基本标准，品管与卫生要求，掌握操作基本要求和技能。（3）生产培训 项目实施后，依托企业的优势，加强与同行的交流与合作，定期组织科研、教育、粮食现代物流管理人员参观考察和短期学习、委托代培、函授教育、岗位培训；聘请专家学者和有经验的技术人员到生产现场进行实地考察、讲学和技术指导。第九章 项目实施计划和进度根据项目建设的规模和内容，建设期安排6个月。工作内容主要有：项目可行性研究及前期工作（如筹备、可研、工程设计和资金筹措）、土建施工、正式运营。具体工程进度计划如下表：项目进度计划表月 序项 目2009年3月2009年6月2009年9月2009年12月2010年3月2010年6月2010年9月2010年12月项目立项、可研及前期工作土建施工设备采购与安装总体验收第十章 投资估算和资金筹措一. 投资估算的依据及估算说明1. 建设项目经济评价方法与参数第三版；2. 建筑工程依据海南省建筑工程综合定额（2005）估算；3. 投资项目可行性研究指南；4. 勘察设计费依据国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）估算；5. 工程监理费依据琼发改价格2007670号估算；6. 前期工作费依据国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（计价格19991283号）估算；7. 招标代理服务费按国家计委计价格20021980号估算；8. 环境评价费依据国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125号）估算；9. 海南省类似工程技术经济指标；10. 建设方提供资料；11. 基本预备费按一、二项之和的5%估算；12. 涨价预备费暂不考虑；13. 建设期利息按1年计半息，年利率5.94%。二. 估算范围、内容及金额（一）估算范围、内容：本项目估算范围包括标准专用仓库、招待所及其他经营性用房、晒场、道路及停车场的工程费用、工程建设其他费、预备费及建设期利息。本项目总投资估算为12505.52万元。其中：工程费用：10828.67万元工程建设其他费用：901.35万元预备费：586.50万元建设期利息：148.50万元铺底流动资金：40.50万元详见附表。（二）资金筹措本项目建设总投资为12505.52万元，其中：申请银行贷款5000.00万元，其余资金由业主多渠道自筹解决。第十一章 项目招投标一、建设管理为防止在投资建设项目中出现漏洞，从几个主要的方面加强项目建设管理。严格工程管理，建立层层负责质量责任制，逐级明确责任，对工程质量长期负责；严格项目的监理、监督，特别对隐蔽工程重点监理，严防偷工减料。实施“监理”，即：质量监理、工程监理、财务监理；建设资金要严加管理，严禁挪用资金，切实做到专款专用；加强项目档案工作，严格按规定收集、整理、归档，建立健全的项目档案。二、招标投标为防止在投资建设项目中出现漏洞，项目建设单位须从几个主要的方面加强项目管理。严格工程管理，建立层层负责质量责任制，要逐级明确责任，对工程质量长期负责；严格项目的监理、监督、特别对隐蔽工程重点监理，严防偷工减料。实施“监理”，即：质量监理、工程监理、财务监理；加强项目档案工作，严格按规定收集、整理、归档，建立健全的项目档案。为了降低建设成本，保证工程质量和建设进度，在工程的操作过程中严格执行规范的工程招投标制度。成立专门的招标管理办公室，负责招标、合同管理和预决算审查工作；招标以公平、公正为原则，实行公开招标；从勘察、设计、施工、设备材料的采购以及监理队伍的选定，均通过招投标方式进行。三、招标范围依据中华人民共和国招标投法和原国家计划委员会工程建设项目招标范围和规模标准规定，建设单位应对项目实行招标。具体招标范围包括：设计、施工、监理以及主要建筑材料的采购、土建施工。四、组织形式及招标方式 本项目应采用公开招标方式。由业主单位负责实施，严格按照评标委员会和评标办法暂行规定的有关要求开展招评标活动。招标活动应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，不受地区和部门的限制。开标、评标和中标活动及其当事人接受依法实施的监督。招标基本情况表招标范围组织形式招标方式招标估算金额(万元)备注全部招标自行招标公开招标勘 察317.80设 计建设工程10828.67监 理186.47第十二章 财务评价一. 项目经济分析遵循的主要依据1. 中华人民共和国企业财务通则；2. 中华人民共和国企业会计准则；3. 中华人民共和国增值税暂行条例；4. 中华人民共和国工业企业财务制度；5. 中华人民共和国城市维护建设税暂行条例；6. 海南省关于免征企业所得税的规定；7. 建设项目经济评价方法与参数（第三版）。二. 基础数据1. 主要收入来源项目的主要收入来自库房出租、物流管理、物业管理和经营。（1） 租金收入库房的年租金收入=0.6元/天平方米60天50000平方米=1080万元；经营用房的年租金收入=1.2元/天平方米36020000平方米=864万元。（2） 物业管理库房年物业管理收入=0.5元/月每平方米1250000平方米=30万元。（3） 物流管理主要是存车服务，每辆货车每晚20元，以平均车位使用率70%计，每年收入=203603000.7=151万元。项目年总收入合计为2125万元。2. 实施进度：该项目建设期1年，经营期24年，项目计算期25年。3. 产品销售税金及附加：房屋租赁税按租赁收入5%计征，城市维护建设税按7%计征；教育费附加按相应税额的3%计算。4. 总成本和费用估算（1） 租赁土地年租赁费100万元。（2）工人工资及福利：本项目劳动定员100人，生产工人及管理人员平均按2万元/年计，共计200万元。（3）折旧费：按平均年限法计，设备按25年综合折旧，残值率5%。（4）摊销费用：无形资产及递延资产按5年摊销。（5）修理费、办公费等按170万元/年计。总成本费用估算表详见附表。5. 流动资金：按分项详细估算法估算，正常生产年流动资金为135万元。6. 所得税：项目正常年所得税按25%计缴。7. 税后利润分配：本项目公积金按税后利润的10%计提，公益金按税后利润的5%计提。剩余利润可用于股东分配。三. 财务分析1. 盈利能力分析在以上基础数据和财务估算的基础上，测得本项目各项经济指标如下：财务内部收益率：税前全部投资：11.23%税后全部投资：9.58%财务净现值（Ic=8%）税前全部资金：3269万元税后全部资金：1476万元投资回收期（含建设期）：税前全部资金：9.22年税后全部资金：10.1年年均销售收入：2125万元年均税金及附加：140万元附：年均增值税：0万元年均总成本费用：1126万元年均利润总额：859万元年均所得税：215万元年均税后利润：644万元投资利润率：6.76%投资利税率：7.87%资本金净利润率：7%全部投资内部收益率大于基准收益率（Ic=8%），财务净现值税后为1476万元，表明本项目除能满足行业最低要求外，还有超额盈余，因此，在财务上是可以接受的；投资回收期小于行业基准投资回收期，表明本项目盈利能力较强，投资利润率大于银行贷款利率，说明本项目投资回报很高，经济效益很好。2. 不确定分析（1）盈亏平衡分析以生产能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP）计算公式为：BEP= 年固定成本 /（年营业收入年可变成本年营业税金及附加）100%=76.3%计算结果表明，房屋租赁利用率只要达到设计能力的76.3%时，企业就可保本，由此可见，项目具有较好的盈亏平衡能力。（2）敏感性分析主要对销售价格、经营成本和销售量分别作了增减5%和10%的单因素变化时的敏感性分析。可以看出，对本项目财务指标最为敏感的是租赁价格和经营成本，因此，应加大营销力度，压缩不必要的开支。在变化的情况下，仍能保持较好的经济指标，表明本项目具有较好的抗风险能力。综上所述，本项目具有较好的经济效益，并具有较好的抗风险能力，项目在财务上是可行的。第十三章 社会效益分析 项目的社会效益主要体现在以下几个方面：1. 项目对于发展海南省粮食现代物流，保障我省粮油顺畅流通，平抑粮油物价，丰富城市粮油供应品种，保证粮油供给安全和粮油流通产业持续发展提供了切实有效的平台。2.本项目是海南聚和投资有限公司根据苍西村的自然条件，利用村闲置土地建设的一个就业民生工程项目，能够有效地解决该村大多数失业村民的就业问题，并且能够就业村民带来平均每年2万多元的收入，为村集体经济创造土地租金收入的同时也增加了国家财政税收。3. 项目的建设是建立规范化、标准化粮油市场的需要。4. 项目的建设符合海口市政府发展现代物流业的产业规划，有利于整合海南零散的粮油市场，大大提高我省粮油交易的效率，同时对于稳定我省粮油市场也具有重要意义。综上所述，项目的实施具