前期物业服务协议2.doc

№： 号

获嘉御府名郡

前期物业服务协议

甲 方：新乡御府物业服务有限公司

乙 方：

年 月 日

获嘉御府名郡前期物业服务协议

甲 方：新乡御府物业服务有限公司；
合同履行地：获嘉御府名郡

乙 方： 身份证号：

根据国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》和相关法律、法规、规定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方对获嘉御府名郡小区提供前期物业管理服务事宜，订立本协议，双方共同遵守。

第一章 物业基本情况
第一条 物业基本情况:
1、物业名称： 获嘉御府名郡小区
物业类型：商业、办公、住宅楼
座落位置：获嘉御府名郡小区 号楼 单元 层 房号
房屋面积： 平方米
第二章 物业服务内容
第二条 在物业管理区域内，甲方提供的物业管理服务包括以下内容：
1、物业共用部位、场地的维修养护；
2、物业共用设施设备的日常维护，电梯等特种设备由甲方委托第三方专业公司进行保养、维修；
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务；
4、公共绿化的养护服务；
5、车辆停放管理服务（不含保管责任）；
6、配合公安机关公维护共秩序、安全防范、消防等事项的协助管理（不含人身、财产保险保管责任）；
7、装饰装修管理与服务；
8、物业档案资料管理；
第三条 在物业管理区域内，业主委托的其他特约服务另签协议；

第三章 物业服务质量
第四条 甲方提供的物业管理服务质量应达到约定的质量标准：
一、物业共用部位的维修、养护和管理
1、共用楼梯、走廊的内墙每3年修补1次；
2、共用部位的门窗、护栏、设施坏损时15天内协调修复；
3、道路、车场、活动场所发生坏损时，15日内协调修复；
4、按照<<新乡市物业管理示范小区>>的标准，设立制度，规范管理。
二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
1、按规定落实值班、交接班和设备台帐及运行记录制度；
2、落实设备定期巡检、维保、维修制度，使其保持正常运行状态；
3、按照<<新乡市物业管理示范小区>>的标准，设立制度，规范管理。
三、物业共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通
1、过道、楼道、电梯轿箱、车场、公共场所每日清洁，保持干净；
2、垃圾每日清运1次，做到日产日清（遇外部原因时除外）；
3、雨、污水管道、化粪池每年疏通清掏一次，发生堵塞时一日内疏通；
4、按照<<新乡市物业管理示范小区>>的标准，设立制度，规范管理。
四、公共绿化的养护和管理
1、有专业人员养护，按<<新乡市物业管理示范小区>>的标准，设定养护标准；
2、实施严格监督，确保养护质量；
3、盆栽植物、花卉保持美观。
五、车辆停放管理
1、划定位置，有序停放；
2、指挥停放、疏理秩序；
2、建立制度，规范管理。
六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理
1、监控室24小时值班，重要部位实行不间断监控录像；
2、昼夜安排协管员每2小时巡逻1次 。
3、制定应付各种突发事件预案，并组织定期演练，遇有突发情况时能有效应对和妥善处理。
七、 装饰装修管理服务
1、建立申报、登记、审批 、签约制度；
2、明确装修中的禁止行为；
3、安排工程、协管员每日到现场巡视，发现问题，及时纠正。
4、竣工后组织验收，不符合规定的限期整改。
八、物业档案资料管理
1、按照<<新乡市物业管理示范小区>>的标准规范管理。
2、实行电子文档、纸质资料档案管理；
3、分工专人负责 ，收集整理资料归档 ；
4、建立管理制度，防止资料流失。
九、其他特约服务
1、按业主需求提供特约服务；
2、明码标价，低于市场同项目收费价格10%；

第四章 服务费用
第五条 本物业管理区域物业服务收费住宅实行政府指导价；商业实行市场调节价，住宅从 事商业经营的按商业用房服务费标准收取，住宅改变房屋使用性质从事办公经营（仓库）的按住宅物业服务费两倍收取；可根据物价上涨指数或政府指导价调整作调整报物价管理机关备案后实施（无须征得全体业主同意）；
1、物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准如下：
指导价 多层住宅 元/月·平方米；
多层电梯 元/月·平方米；
高层电梯 元/月·平方米；
测算价 商业用房 元/月·平方米；
指导价 智 能 化 元/月·平方米；
2、物业服务费用主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）物业管理企业办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧费用；
（8）法定税费；
（9）物业管理企业的利润；
3.物业服务费采用包干制，甲方按照合同收取物业服务费用后，盈亏自负。
4．物业服务费不含下列费用：
（1）物业共用部位、共用设施设备中修、大修和更新、改造费用；
（2）代收代交的公共能耗费；
（3）停车费、停车管理服务费；
（4）专有部位维修费、特约服务费；
第六条 物业公共服务费用（物业服务资金）的交纳；
1、甲方可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收一年的物业服务费和 元代收代交的分摊公共能耗费（即道路、楼梯公共照明、电梯运行电费、二次加压电费、绿化用水、水电表损耗等，届时按实际用量结算，并予公示）；
第七条 公共能耗分摊费及其他费用按下列方式分摊：
1、商业用房的物业公共能耗费由区域内全体商业用房业主（使用人）按各自 建筑面积 分摊。办公用房的物业公共能耗费由区域全体办公用房业主按各自 建筑面积 分摊。
2、各单元楼道内公共照明电费由该单元业主按 户 分摊。
3、电梯运行电费按 一 层以上业主按 户 分摊。
4、二次加压供水电费由加压供水系统区域内业主按 实际用水量 分摊。
5、道路、庭院照明电费和绿化水费由全体业主或使用人按 户 分摊；
6、水电损耗以区域按 户实用量乘以损耗率 分摊；
7、装修管理服务费、垃圾清运费在签定《装饰装修管理服务协议》时交纳。

第五章 物业的经营与管理
第八条 停车场服务内容及标准如下：
1、停车场共用车位和共用部位的维修养护，要求正常使用；
2、停车场配套的设施、设备的维护、管理，要求运行正常，维修养护及时；
3、停车场的公共环境清洁卫生，要求干净、整洁，及时清除积水、杂物等；
4、车辆出入的指引、疏导，要求车辆进出、停放有序，定时巡视检查。
5、停车场首次设施、设备由房产公司配置，以后由所有人（使用人）更换、添置；
第九条 停车场服务收费分别采取以下方式（可随市场情况调整）：
1、露天停车场属于全体业主共有的，有固定车位的，使用人应按 元/辆·月 交纳停车管理服务费（根据实际情况可作调整）；
2、地下停车场的产权属于房产公司所有，是委托甲方管理的车位，车位使用人应按 元/个·月的标准向甲方缴纳车位使用费，甲方按 元/个·月标准提取停车服务费，剩余部分归产权人所有；地下停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按机动车位 元/个·月标准向甲方交纳停车服务费。（根据实际情况可另行调整）
3、业主搬家、送货车和临时停车时间在一小时（地下车库半小时）内的车辆不收停车费，临时停车时间超过一小时（地下半小时）的车辆按计次、计时收费。
第十条 停车管理服务费主要用于以下开支：
1、停车场服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、停车场共用车位和共用部位的维修养护费用（业主自有车位的维修养护费用由其自行承担）；
3、停车场配套的设施、设备的维修养护费用；
4、停车场的配套的设施、设备的运行能耗费用；
5、停车场的公共环境清洁卫生费用；
6. 机械停车位的特维费
7、法定税费；
第十一条 停车场车位使用人应与甲方签订书面的停车管理服务合同，明确车辆基本情况，双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等内容。车位使用人对车辆有保管要求的，应当另行与甲方签订车辆保管合同。

第六章 物业的承接查验
第十二条 本小区公共设施、设备的交接由甲方代全体业主按现有配置验收；不负责设备的数量、功能需求及以后的添置和更换（综合验收由政府相关部门负责）；
第十三条 甲方、乙方、房产公司三方到场办理乙方专有部位的承接查验；签署有关交接验收文件；
第十四条 若乙方专有部位有质量瑕疵或功能缺失，乙方应与房产公司协调解决，与甲方无关；
第十五条 乙方专有部位的保修（房屋使用说明书）由房产公司负责，与甲方无关；

第七章 相关权利与义务
第十六条 甲方的权利义务
1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修 缮、服务与管理；
2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业小区的物业管理制度和《用户手册》并书面告知乙方或予以公告；
3、建立健全本物业的物业管理档案资料；
4、制止并处理违反本物业的物业管理制度、《业主管理规约》和《用户手册》的行为，必要时可以对其行为提起诉讼；
5、可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；
6、依据本协议向乙方收取物业服务费、公共能耗费用和代收代交的其他费用；
7、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方签订《房屋装饰装修管理服务协议》；
8、向乙方提供房屋专有部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；
第十七条 乙方的权利义务
1、监督甲方的物业服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；
2、遵守本小区的物业管理制度和《业主临时管理规约》及《用户手册》的相关规定；
3、依据本协议向甲方交纳物业管理费用及公共能源消耗分摊费用（公共照明、绿化用水、水电损耗、二次加压电费、电梯电费等费用）；
4、装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理服务协议》中的有关规定；
5、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装 饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；
6、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；
7、对本房屋的承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《业主临时管理规约》及《用户手册》等造成的损失、损害承担民事责任；
8、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。

第八章 违约责任
第十八条 甲方违反协议
1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；
2、甲方未经物价部门备案，擅自提高物业服务费用标准，乙方就超额部分有权拒绝交纳；
第十九条 乙方违反协议
1、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正。逾期未改正，给公共利益造成损失的，乙方应予于甲方经济赔偿并承担违约金及相应的法律责任。
2、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日应交款的百分之一交纳违约金；无正当理由逾期一个月仍拒绝缴交的，物业管理公司可依法采取各种催缴措施，直至诉诸法律。

第九章 免责条款
第二十条 以下情况甲方免责
1、 乙方或乙方物业使用人的人身、财产安全由乙方自行管理，若非甲方直接损害的；
2、在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方均不承担法律责任，按有关法律规定处理；
3、若因设备突发故障或例行检修、养护经公告停水、停电给乙方造成的不便或经济损失；
5、若因上下水管道突然爆裂给乙方造成损失的；
6、若因房屋配套设施质量或功能问题给乙方造成损失的；
7、经甲方警示后，乙方违规使用设施、场地给乙方造成不便与损失的；
8、长期拖欠公共服务费，乙方不能正常使用设备、功能或不能正常接受服务的；
9、乙方对其专有部位及财产的管理、使用不当造成的损失；
10、遇不可抗力给公共设施、设备及业主专有部分造成损失的；
11、乙方改动专有部分管线而造成自身及相邻业主损失的；
12、为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理；
13、法律、法规规定的其他免责行为；

第十章 其他事项
第二十二条 本合同中有关词语的含义是：
1、业主，是指房屋的所有权人，即房产权属登记册记载的权利人。
2、物业使用人，是指房屋的实际使用人或承租人。
3、物业，是指房屋及其附属设施设备和相关场地。
4、共用部位，是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
5、共用设施设备，是指物业区域内，保障房屋正常使用的，由全体业主共同拥有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
6、公共区域，是指一幢房屋内部，由整幢房屋的业主、物业使用人共同使用的区域以及整幢房屋外、物业管理区域内，由全体业主、物业使用人共同使用的区域。
7、专有部分，是指在构造及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。
8.特约服务：乙方专有部分以内设施、设备的维修、维护及甲方公共服务以外的服务。
第二十三条 本合同样本已在新乡市房地产管理局备案，作为本小区《商品房买卖合同》的附件，乙方购买房屋即为对接受本合同约定内容的承诺。
第二十四条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。
第二十五条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向物业所在地人民法院提起诉讼；
第二十六条 本合同自物业交付之日起生效，至业主大会召开业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同时止；

甲方签章：新乡御府物业服务有限公司 乙方（指押）：

经办人：
年 月 日 年 月 日

乙方身份证复印件粘贴处
11