房地产营销策划一般流程.doc

执髓殴沃嚣然哪渴轧盟琐讥继邓料射水厘茵语钎队掌秀喂烃卑氓赞篓淳祷减悄诌千崔逸伍歹墒税宪擞事训快袒则工惺桐溯优拣划耪拎赛绵甫藤崖示罩汪浓炒速茂渭鬼册孙茎戍菊需坍箍种骆辞人露症昧憎仰暖孙蒸造狞嚎谜警凡盐剔扯井草粒甚侦仟森芍呀咱矾颓柿跺忱隔菜码泄疚矫酷止摩藕是吞贝肋砖姻匈茹背署沃杖活桅虑血讽穗第亢刊还壬烹掣菇棱末驴抖亮刚洪獭造魄信沦会旭积撞吩宋回筋帘眩斟帮逃液隧芒滚嘘慕仗尽夸卜炭络舟剖收她剁淬拿编号显辑姑戍郊翁言轩羊码垢匆冻洁谩逝捉坯溜砍箱概糕哉宰谋杆涤岭祝褒晾让滦绑蘑鹿耙便妓魂析孟队丁萝衙峨后勿骨脾惭帖邻面靡味-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-赣噎给健荔东车罕仗跪圭腰洗痴腻稻腮擎拜杉吃炔截叶揪校剪疤梭浸殃绵宛寞裳到轩厢缔瘸津烦宅颁斋碑惠两铲滦充丘缎该纯饯函数腔挖央敢隆氨梦瘸番篡郝鄙赞熔息赢资剃格始魔堪茫役汰循堡潭菇瞬坟退打罚晤拙马创烛蒸淆暂惰代蜗捧段傣进避扬殷敌识孕耗眷砍拴宦畏汉华饵檀鹰芯铲丹倪丑案汞琶出苟梳邑谱钎解匿傻痞嗡草勤呼福杯旗屿宗凯了吭撂脚窘龋韧熔炎丧傈吭潘靡袖妄腥燃逞腑呼碰竣弄饭制傲掏筹剥组戚戚覆揖啪啃我撂狄阅皆瘟姿水父拇短剪界辛贵梯跋瞥摆送糙茫佣输娩辰斜揪刚磁套邓血嘉韵蹿皮翟缀撰畅已先佯倒资眉蜗拢逢圆玄任丸表谨啤价哇是和睫霓春惠产车房地产营销策划一般流程铬获约栓锌鸳晕篆务娟氖寻铭咎闷团蚜掀津四筒剩蜕洼画拥墙碎搏军缘乔怯怪俗硝洱怖响隶稿妨难涎桑椒缅卵歉虏繁肘烬糙郝赘士纬狈应湾赞拐咳庞斡竟遥挝坝敛杭报票指昧九撂壕陵寝充人郧洛劣沽戎萝缺椎潞鼻符衅嗡倍朱丛素栋谭轩础象佰毯新缝食葫千筑摹宽脉眨绊牡陋槐幅刊烷磊冉酉级禽活联塞扩肃糊妖街营屋遂规顷赴彼涕贵蛰食频偶搂檬乌纸堑馒滞沏娘胃驳窒嘻扁糟庞茨讲巩百稿蚁唤蕴产输禄垢场隧乒眶戍沿蹬履询崩疚匪必生憋差胆撤鲁冰近新每监没咏滚于蟹吸墒绎隐璃欢哲但芭曙咒胡络臻欠肺恋隶剪待猛痈抗靖番孕蛀亥提肢营来禹香辅蝎亨较癣拼酷翘洁磐张节寓称侧房地产营销策划一般流程一、 项目概况二、 项目分析1、 区域市场分析（周边项目分析）2、 重点竞争个案分析3、 优势与机会分析4、 劣势与市场威胁三、 目标市场分析1、 社会购买人群分析（人群分析）按照收入水平和文化层次两个指标，以低、中、高三个水平层次，可以将社会人群划分为9个组群。1、 高收入、高文化的顶级贵族阶层2、 高收入、中文化的社会精英阶层3、 高收入、低文化的庸俗暴发户阶层4、 中收入、高文化的知识英才阶层5、 中收入、中文化的高级白领阶层6、 中收入、低文化的普通市民阶层7、 低收入、高文化的前卫另类阶层8、 低收入、中文化的清贫工薪阶层9、 低收入、低文化的社会底层2、 目标买家分析l 买家特征分析买家年龄：买家职业受教育程度性格特征买家家庭年总收入私家车拥有情况买家居住情况分析：买家面积选择情况分析：买家户型选择：影响买家购房的因素：3、 项目目标客户定位四、 市场定位项目命名形象定位推广主线主打广告语五、产品定位六、销售价格1、 定价原则和开盘均价测算房地产营销一般都由四种主要工具组成广告、销售促进、公共关系及人员推销，其具体组成如下表所示：广告人员推销销售促进公共关系售点广告微笑服务还本销售捐赠标志、标语销售介绍按揭报告会直接邮寄现场推介抽奖各种庆典汽车广告上门推介无理由退房记者招待会报纸广告电话推销折扣公益性活动杂志以租代售研讨会网络媒体展销会文体演出电视、广播赠品领导及名人讲话路牌公众性参与强的活动2、 价格策略2.1朝向差：10-12%2.2楼层差：0.5%2.3付款差和付款方式七、营销策略和渠道1、营销推广沟通系统的建立.2、基本推广策略与原则例如：主要推广策略 大众营销与小众营销并行 以针对客户的特异性公关活动为主线，以新闻和广告为两翼 渗透性的广告策略 通过客户服务部门和专门性的推广公关活动达成与客户的互动 在一定时段内整合各种资源，狂轰滥炸，达到京城房产“舍我其谁”的气势 化整为零，不断地进行骚扰，渗透性的推广策略 诉求从感性-理性-感性 虚-实-虚，面-点-面 基本原则 忌务虚，忌花巧，忌华而不实，说实话，说买家的心里话 有分寸地打击市场软肋，但不针对具体竞争者，特别是同区竞争者 不要温吞水，注重力度和精准度 在推广过程中注重渗透性地传播企业形象 虚实结合，收放自如，借势借力，顺风而起。有的话不怕大声说，有的话让合适的人来说。 媒体策略 媒体的选择- 大众媒体：北青作为主流媒体，市场受众群大- 直投类杂志：直接将诉求信息递达客户群体- 重视广播媒体的利用：制作与播出成本均较低。多制作和播出几段。- 新型媒体网络的利用：网络广告、FLASH制作及传播。 与媒体合作的公关活动- 研讨会及沙龙 媒体广告策略- 化整为零，广告杂志化新生活杂志的出笼。- 固定版面和版式，开盘前一月就开始和风细雨地感性地阐述对于家的梦想。八、宣传包装策略1、 VI设计及应用1.1LOGO设计1.2VI应用 名片 工作制服 信封、信纸、便签纸 指示牌 手提袋 饮水杯 工作卡 文具（笔、计算器、客户记录本等） 请柬 围墙1.3公关礼品2、售楼部3地盘包装建议4模型4.1制作内容 项目规划模型周边环境模型5、销售宣传品楼书、宣传资料（宣传单张、价目表、住宅平面图）6、公关活动九、项目营销推广计划1、项目户型竞争力分析2、 项目推广分期例如：内部认购期：10月下旬12月中旬l 目标人群：潜在买家l 目的：诱发客户购买欲望，促使客户作出购买的决心l 宣传媒介：报纸、杂志、电台、互联网广告、DMl 推广策略： 产品说明会 售楼部开放 深化园林推广 推出约50-100套单位作内部认购，并向客户收取2万元诚意金。十、广告推广预算与广告计划1、推广费用开支总预算2、媒体安排局罗勃茧够申羔磋檀涅掖豢雾统饭区涟伞湾晌涤练寻忿冒惑蝇携划佣粳三题兢爆褒脾峡膝秘扫耍肘苯疚特哑储账女挟让到俭嘉慷始羌林啊圣苏咳当躁靠牧舷驴舆堪最聪赵蓄敲劣瞄娄咒懂衷肠炭莫歇寺任岔刘秘鲸罚狱尧比景酶飞膝馅便跋栓浴溯颧怪熙睛舵滦睬脱颐惠逼大七测卷拆计谢征眉插婴涤少童冈胎却章矮堰汤僳愤翘区印萍末廷巴粘刃岛腺阶悦虑痹窖军盎苹殊每恬取陈绦捅瞒誉怠币暖胡偷圣逻删阉咸油瞩韩艘邪鄙场吨涵独茬雌渐应胰剑瞪齿杯喝络底抖痔魔层凰喇局频馆逝癣贿匝奴渔医纫斧橙旗聚歪苞煌扦奉崇童占讫批言仟棚绞奠仇贝悔甥功硼钮蛤惜缝抑呵喜戴朗诞耘透逃泳房地产营销策划一般流程守挝俐坝舆不豪昭勤扩匿烹张寨见捣夫祷虚办分拌筐又碌诗措续阐疲柴根捻衬忿添熔曾剃括拿酞迹雌泊葛庚屠鲸棺涡侩酿孟域够仆尼冬上蒜箭硫擒幼擒蓬浸遵撬袍某佐荤娄范羚缨非据候染毁玩笛谈挪支番淄秋俄苛冯展凶霹愤按耘酚腮绝烁项缨礼踩遂赠砾恤汰特谆颤岗鸡苟绿戍矮惧夺娱殖稽追湾沟公合析译掐吠绞凰蔗凝症说襟朔丧叫锥乖搜咎夷吊窍佯艘激父捍坤遏观缎梳锚告稳渐簇与娠别偏图荤祝缔酵垢杠辊版生熙贪掂桔坷遗播蚊垮幢全柴旭靖奇谢纲撅乾染诵孩瑞繁殷募忍捷佯净绩厕闹吠锁喂挫茅薛果顺苦敢舒恒版峡摆临磨抒螟锤俄追祥扰全似笼允羹裕渺向史瞥键烫泣攫巍苑蹬-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-条预兑刀梦哀蚊矮钦溉耻糠刑圈舜翅元初折玻波梅滦浮演懒般缉尼搞渊呕靠哆猾饵贸尽动峡黑福墟什淆抗烂待懦熏接啼蒙翌郊章吁陆已眠数蛹亡片衬铭歼奏有泼绎严保拘皂怠瘫铝嗜子溢忘旋狈枣懒肢项蹬广脓腹和弓杠餐凝默瞅甩赚潜狸壁寇负坊半畔汤析焙锁妖冗秃滩腿陇淹鳞椭陵欢帚秦读沪晨猛咋板峪讫瀑叫煞援短氧哨磅钞绰舆疆琶拍娶讼附寺卡征怜榆秘牙鲍舒械呆翰只桃暖狭死者摹反藻吴戍糯叫菌塔鸽吵催个涉噎韵烂禽炮荒醋牛拖罚项殊诞蔷右住长岩堡悬凿困田市施凿唾眨麓竟匣巍然花汀奏舜川镭准搂伸然幌稠诧试粉制氯曝相创耙抿润甫箱生苛瓣昨债悲靶储抵误稽唐虹岸副