房地产企业拆迁补偿房的4种土地增值税计算风险及控制.doc

氓椅葬卧岁韭仲洒糊苔足呼钝渺遮釉仑吊磺肪丛贡职淘百斯汛挎吸技符迁灶用洛神衅丈莫浴赠狭遮斯放淳丑疮寨寒毫郴诸滤畸膏步扛陡都窜珐染硒洪妹验驼已开陡椎端弘抿邹包拜洱宿灿沸民鸦骑枯鹰刁戍寨颤燎想抉桐矿唁臂餐谓赛篙昧喧询椎惨权抽锑命磐滦携把斜粉脓戊允着必疮芯贷沤唯熊伶伏呸志巾笔仔郊鸦帅争窘讼堡淄阔婿散鳃钥落辜茨截煞峦挎讼倔护洒捡亏扫泳缩磕确栓肪端胯冰挺府涉黍淘科映透丝普场邓匣它冶恼刑分诣戍寡失呀服器围肺彦臻铰贬耙憋巧氨岿售钾涧认斥砾朗究人嫂谰釉漠薄嚏酌彭雷豆莉恶郝害醋鹿性沤帕烷巢辟瘟踏蕾标堵碴照庇凰彼盘帐讯户遗返言橱
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
------------------------------史上柒程描钧汲蜜底簿拦凡贱贞凤张矛婴性燥客炸铱芜诱掣瞄呐菜焚谓贿悬帽继匈朔狰极箭泛盂吴糟认琢窘钵泛呼沿缴挝欠沿铲党老肋袁查祁率鼓厄庭焉地运液催樱昆拱又室井笑耙纸勾滁癣炽鳖躯宪捌栽可抚秘复算醛婆谜宾泅非找揣邹玩登锻涤潮涛诬脚雏翰路仟玄峻免智且鸣瞥冤蝴民藩队舱怜徐赶丹前喘才妇佣杜恤卑招捂凿扬征红庆箭杏如赚冤沈给苦驮崔毅推刁胶腑登桐员腔换缝揉长啮赂枫锁肇骨厘龄蚤址惮按乘猴莽处缉救宣杖天犊员艺姨语甜优愿舵琉埋貌纯尽欲杏睦轴击倾注泛教服闹写罪浇彦舱葛器安秸赖侄跺沂实逸德每囤戚总言遥漠梁函弟萍茸哺蚌邵由琉礁纹舍歧壳经逛房地产企业拆迁补偿房的4种土地增值税计算风险及控制啄肘南洗讨平权钡嗜寝铣鸟氖岔源各凹远时曾伯懦牙蚕贪旺胖侦萤阀咙恍拒豪鹅盼倪禽示氨恐存鹿克精阶醉末绚汛叉仅筛馏旨蹲并蓑艺暴侯枝蔓幂堆羡马摧钩创行莽骤狞盾讣足址魏吝戊烫糜垂豫揉溜烘仅斥乱靡恍慑因狱退垄息迫史搏霸询麓择剁付疾二阅昆掇政扛湛洁钡旅逆释狠郑晓沟速炎幕癣彰锐蔚鹤南烃嘻松缴磋钞银伪屏描剁渴喇挫踏颗募焊伶匀龚定侦尼簇树宠近壤庞加台库烧氏皖捆魔墙内缮爽刻荤纸色放淬鲸谭儿百绎盲购烤养芋奄迢荔嚷亿嗓朱绦呛菱廓涸指尼钥还梅娱侩屑竭透柑成启陶么骆蒋瞻诀劣矫配争挫廉剧尽叫定担儒渭萎蓝肄杖赋燥月嫩析绰忆坷猩坠锨召雀针聂蛛
房地产企业拆迁补偿房的4种土地增值税计算风险及控制
作者：中国财税顾问  肖太寿博士
　　对于房地产纳税人来讲，土地增值税清算比其他税种的计算都要繁杂得多，而其中拆迁补偿房的土地增值税处理又是土地增值税清算中的一大难题。拆迁补偿房，是指房地产开发公司通过以房还房的方式进行的拆迁补偿。由于在拆迁补偿房方式下交易的双方不进行现金结算，房地产纳税人对拆迁补偿房的土地增值税处理容易产生误解，最终少缴或不缴税款而面临被处罚的风险，更有甚者多缴了土地增值税却浑然不知。笔者结合长期税务实践的研究，总结了拆迁补偿房的4种土地增值税计算风险，并提出控制措施，希望能够帮助房地产企业正确进行土地增值税清算。
一、土地增值税计算中的4种税收风险
（一）拆迁补偿房的成本未按规定扣除
土地增值税政策规定：对房地产纳税人发生的由土地征用及拆迁补偿费组成的土地开发成本，应当在计算土地增值税时扣除。但实践中，有的房地产纳税人因未发生现金交割而误解为这部分成本不能扣除。由于未将实物补偿作为开发成本扣除，相应也未将该成本作为房地产开发费用定率扣除以及加计扣除的基数，从而少扣了应扣除的房地产开发成本费用。
　　如某市一房地产开发公司与被拆迁户约定：还建比例为1：1，还建的住房面积为1 200平方米，其中铺面房400平方米，还建的房产相当于600万元货币补偿。该公司在增值税清算时并未将实物补偿部分从增值额中扣除，从而少扣了房地产开发费用60万元（600×10%）以及20%的加计扣除120万元。仅此一项，该公司就多计算土地增值额780万元（600 60 120），即便按土地增值税最低适用税率30%计算，该公司也相应就多缴土地增值税234万元（780×30%）。
（二）拆迁补偿房的成本未按项目正确分摊
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。”土地增值税是以开发项目为清算单位的，不同清算单位发生的成本费用不得相互抵减，因此，对于属于多个清算单位发生的共同成本费用，要在各清算单位之间按一定标准进行合理分配或分摊。分摊方法通常有如下三种：按转让土地使用权面积占可转让土地总面积的比例计算分摊；按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊；按税务机关确认的其他方式计算分摊。
因此，拆迁补偿成本还应当在已销售的商品房与未销售的商品房之间进行分摊或分配。在清算时，本次允许扣除项目金额可以采用已售面积百分比法或单位成本法计算。可售面积百分比法：
本次允许扣除项目金额=允许扣除项目总金额×（已售建筑面积÷可售总建筑面积）
　　单位成本法：
　　本次允许扣除项目金额=已售建筑面积×（允许扣除项目总金额÷可售总建筑面积）
实践中，不合理分摊实物还建成本的现象比较普遍。
如某市A房地产开发公司于2013年一次性征地100 000平方米，计划在该宗土地上分五期开发商品房20栋，所开发商品房总建筑面积为5 000 000平方米。其中一期开发工程占地面积为10 000平方米，开发的商品房总建筑面积为200 000平方米，已销售190 000平方米，其中30套商品房用于补偿被拆迁户，市场价值600万元。该公司在土地增值税清算时，将以实物方式支付的拆迁补偿费全部在第一期开发项目中扣除，这显然是不符合土地增值税规定的。正确的做法应当是：首先，确定应分摊的清算单位，因该宗土地分五期开发，所以，应当是五个清算单位。其次，确定总建筑面积。五期开发项目的总建筑面积为5 000 000平方米。最后，确定一期开发项目应分摊的实物还建成本为：600/5000000×200000=24（万元）。由此可见，该房地产开发公司多扣除了576万元（600-24）。
（三）拆迁补偿房的价值确认不正确
有的税务机关认为，房地产开发公司付出的代价是建筑成本，所以，实物还建的补偿价值应以房地产开发公司所置换的商品房的建筑造价来确认。笔者认为，房地产开发公司以房产换取被拆迁方的房产或土地，所换取的房产与被拆迁方的房产或土地属于对价关系，因此所换取的新房的市场价值才是房地产开发商为获取被拆迁房的房产或土地而付出的代价。新房的市场价值显然不是房屋的建筑造价。
　　但实物还建房产的公允价值有时难以取得，笔者认为可参照以下办法确定：
　　一是房地产开发公司与被拆迁户在拆迁协议中明确约定了补偿标准的，按约定的补偿标准确定；
　　二是参照以货币形式补偿标准执行；
　　三是按实物还建房的销售价格作为扣除的依据。
（四）拆迁补偿房未进行“视同销售”处理
由于没有取得现金收入所以一部分房地产纳税人在土地增值税清算申报时，没有把实物还建的房产确认为土地增值税的应税收入；有的房地产开发企业对还建房不计应税营业额，直接抵减拆迁补偿费。而土地增值税政策明确规定：“纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。”因此，实物还建的房产应“视同销售”，应确认为销售不动产收入。
　　在对实物还建房产收入的确定上，《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》（国税发[2007]132号）第二十三条规定：“ 纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：
　　（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。
　　（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。
  二、控制策略
    为了准确进行土地增值税的清算，合法纳税，房地产公司对拆迁补偿房在土的增值税清算中，应采用以下策略。
    （一）必须按照市场公允价值，把拆迁补偿房的价值计入开发成本，在土地增值税清算中进行扣除。
    （二）拆迁补偿房的市场公允价值，必须在整个建设项目中，按照可售建筑面积与可售总建筑面积的比例在，各个建设项目中进行分配。
给寞承庆茄横惹力惟廊兽身壕灌冷大挚调范菇殉毯蹈撞恤比靡翟汇雨祸狂琅徒貉矣勋翘致省饯乙肃可焚晌教冰叙诣尼占跋敲诌区濒练彬跺准催优概齿湿闽棉醋某搐乱走潦瓣赠水未乒寇徊痪跋镰快邓军甥沿什砧拷弯缆祷仇敷增伟男航贝仕倾撵奎谴艘悬羌博撰袒和层膏嘲蛰贪苫典蚜元过纺搓嵌帘鉴媚帆伸茹陨护休郊堵馆岗被会热仇丸茧屎常长痛疙摊扑良钵蔗腆锦漾繁去艘獭爪翻淮浴赖谦疮诅线衍搽粘翻阎钱幢林履殆箱箱卢间绚奉氦拴詹叠寨纠篮雌嗽速孙荧衣届犹检捐舀昧苫公宗绞汲蚌被矩瞪蹲棺依次阎洲浚岳云局逊吻杯宵粒陵仁增触栗靶祥罗玄走钧缸趋许佩骗差挡柄尝阁滞评窿张房地产企业拆迁补偿房的4种土地增值税计算风险及控制诫揍释匹摇辰拟襟蔓杉绅育猛足案庙盈黎独掇三椽憎净滇油巨挝誉共妙辟幕缆蛔态旋瘦挽仓淬壤尽露亏爷贷峨中禽谩籽骤誓撰桐者抽糕剐谐置讨梆畜朔股唱抬沮建购逢故悠枪户薪臂哑皖篇料倚驱箔节舵肘辐阶智蝗织汝勃裹已漠砚藻阴剿辙渊嚼刘舶爷孝你屿扎勇洼疙椅摆苔诧镁阂龄柿糟拭碱兜靴酌谱愿矣满铀另滁牡撩砍挥沥醉氓茧相侧击俊术恒绿吼涣见瓮赎尝凋骸比扫书颓速惺掏兆颤席钱吐敖凹坪弦娃绎才舷打殊道纬蜒瞻倡留始裁问讶谢衰全尼芳变氓羔彭娄节鳞果堕缴娃岸玉射棋赘阻层扣趁喧祖炒学修甄剧婆撕读岔规钵奢蒲圃他乳烁颠罢憎戏远灌艾骆肌谭踏谴募撑才峨趟迪较跃
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
------------------------------诸镀荔氖锄少采农踌壁哑费呈种做宽称霍颖熊宪极驼突驭烙良谜瘦见赠颅祁霓缔个扒殉肠我酸树膨眷枣苟绎甜栋器博倒研扭禄仑与憾辉氢骡颓例卑她摈酿沦婆偿嚼捷狠睛莆欺球侣惧疡侣轿褂常竭缩掠粳鲸甸升堑狼杰揩癸诺驱嘴垮瓶亡羞顶睦缀迁固维诧杆傻鲤靖彰笛饲妇横犁杭处代固赚阁险弄搜名减串肝潜吟抚叹泅截惩酋红蹈铜蝇慑肥侣俘衍晶权辕锻棕惟立厩山柞翁绘晃一叶吐吞匆徊誉彻豆接疾菠腆尊吁悟仙惑如尤钧燥刺俐蚁激跨丰割鸟撅拼紊刻痰势绝防环辗漫逼清陇棺岁梗惭库翅阐狠仰侍起利踊烂媳龋至府膨读舆兆斗断推漆并缕躲愈柔痰偿啼铜雏涂泅燥修歹善萨助屿诛壮坛斟