广西房地产律师对的国五条征税对策解答.doc

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“国五条”细则出台不久，针对二手房交易征收差价20%个税的征收。上有政策，下有对策，当“国五条”细则尚未落地之时，记者就在网络上发现，不少网友发布了一些“成立信托”、“房产作做押”“连环假离婚”等“避税”方式，转发量过万条。广西思贝律师事务所和南宁房产中介的专家一致表示，若想安全置业，这些方法实在不靠谱，不值得去尝试和冒险。

【怪招一】：用房产做抵押
买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院判决书去房产中心过户，不论是否限购，都可以过户。

专家解答
广西思贝律师事务所主任阮子文：买卖双方涉嫌诉讼欺诈，由此导致的风险将会让之前所有行为归于无效，并可能涉嫌刑事犯罪。且这种假借贷真买房的合同行为本身就涉嫌违反法律禁止性或强制性规定而可撤销或无效。再说，若一方不配合或反悔的话，另一方则瞬间失去法律保障，且增加举证难度，最终可能得不偿失。

【怪招二】：成立信托
搞个房地产交易信托创新，避税的同时还可理财：卖方的房子和买房的资金分别委托给信托公司设个财产权信托（办抵押和公证），事前签定交易价格，2年内资金投固定收益低风险产品，收益归信托公司做管理费，到期分配信托权益，直接交易过户。

专家解答
广西思贝律师事务所主任阮子文：虚假交易行为为法律所禁止。买卖双方这种行为本身就增加了交易的时间成本与交易收益的不确定性。双方若认为交易不但会增值还会顺畅达到目的的心态，其实过于一厢情愿。房产信托交易也要遵守法规律令，如此这般，最后权益受到损害的还是买卖双方。

【怪招三】：连环“假离婚”
连环“假离婚”的避税方法，更是令人眼花缭乱：第一步，卖家离婚，准备出售的房产归于买家男方；第二步，买家离婚，房产归于下家男（前提是有房产第三步，卖家男携房产和买家女结婚，房产共有；第四步，卖家男和买家女离婚，房产归买家女；第五步，各自复婚。

专家解答
广西思贝律师事务所主任阮子文：法律尽管赋予了结婚自由与离婚自由，但这种为达到避税目的而不顾婚姻伦理的疯狂行为。不但为道德所不齿，还因为涉嫌虚假离婚而导致一切行为而归于无效。由此可能产生的成本，也许会超出当初各方的预期，这种铤而走险的想法实在没有必要。

【怪招四】：夫妻假离婚
近日，有网友出招：将打算卖出的房产归到夫妻一方名下，然后夫妻离婚，拥有该套房产的一方以家庭唯一住房出售（还需满5年才能避税），卖掉后双方复婚。

专家解答
广西思贝律师事务所主任阮子文：假离婚，真避税无论是婚姻法还是其他民事法律，都明确予以了规制，即这种行为系可撤销或无效行为。问题的关键在于，一旦假离婚变成了真离婚的话，那么对夫妻其中一方势必会造成伤害，何况，这种行为最终要付出多大代价，谁也不知道，在婚姻多变与相对脆弱的当下，你一定相信对方是真心与你假离婚真避税吗？若是真离婚假避税呢？到那个时候，受伤害一方将缺乏法律适当的保护。

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