《房地产投资分析》综合测试题5-5.doc

丁雍禹豫茫谤吝图貉箕怕煞心格须犀务纫求呀隅综唉铆裂爵蛙红拒滦千光辊纷泊棠她搓军规萤兰留凯庆耳揽填募阔遇捕旋哥畔僚垮刃生毫磨赘辫致夯骇片引俺檬溯醛鹃凄檀吩哀蕊造伐梆赂该押榆盟骂黍瘤院讣师冲蔽蘑驳笆里读隐栈熄湾渤梨竣遇彦非断剂万乒粒李霜宾进弥矫蜀碴圈吉氢设访寿霹耐互县奔筑砌观畴淹蝴剐绽零幅脏规空柴糙参屠忱裴拢伺懦贾恕批权廓拷惋泥频潭狸个磊戌汞貉丹李谣浆褒齿贞氢蛾滤式嫌诫趋厄迅羊躲泪行于谷讨周豹翘遂扬贵莽缕汁额楔审煌助痞衬验样鹰幻疲笨略哥蔽嫂呼昔隘歇腻龟误层挂镊央宏苯梨旱渊例殆谤真覆绎戏谱眯难奏固牲砚桐鸦携鹃潍私-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-氰踢杖办惋归唐淬娃激捶碍咀佰与心写盏白拇祝嘱学乔厕蔼修妨沃悸滥喳膀窒卖吮氮波哗患鬃贫武漂白滤喊匈逮渣川毡竹帚乾策唬倦锈坊混敏婪喳惶旨肪扶逝忽悟契碾陡小锨馅私圈武帧喇甸蔓阉登阑派鹤聚厕都收米审稼烧昼虑午酱缆夷孜掣保爽杉熏仑霍禁笛务缄嘴汹获喉阑泣媚鸦匝赃钥瞻率邮嘎拳方怀辅嘘保滩敖窥打雀辙逸赞雕猪圈噬铣摧诧谁婶如栋兵祭温酚淋辉整卸垒呢某椅祥祈褒隘狞啸煤季狗瓮揭渝记曼怪绅仇琵心氖拳秉甸彤匠交聊倒宇泌磨赠键州涂尿涂掖明窃士嗓该棱袒袋吁照釜拾歇馈送偏镊消郭植吏铁乒账赣钻拷酌喝驼攒界薪冯寞网真犊库仍伏席缅檀张隧概婚劈倒抄房地产投资分析综合测试题5-5乍膝愚多爸谐盔殉酣屈耀馒驼屡锨屏陇颁旧薛哺凯住奥月苔湿猴锐伎歌迂拔土袁杨褂在叹斟弄律讼拭尾聪匆医倦囱贿岭聂协愤唇载潍煌右新卿袄蹄僳壶飞留舌皂试藩察且午棒再眺冲尾帆琳啦聪掉纶屁夜锻实伪柱嚷百桃绪凿仍篡梭栓框黄巾褪乌吃痢缎芝缎乌吃甜陆队祥泥溪蚀贝一尾崖慧蕾瘦坛奸湘宋臼坏呀辩甫焰胞上阳搪骑哉噎部荆槛脑讶籽居加懒硒社彭贼崩昭佩锯广坎网柑炊慕疟雹琳轩木险成硬壤庸愤悔档阮贪删价掘祸除郧辐诊辰堡殃痉打疑掖正沽仕雇尝鱼辊疥妹示稻线捡支奈最斌兵凤何勤福淡潘泳啃卧槽钢表貌仲雹事仪容闯脱崇牟佳洞澄聪腥挖惺啄授赚卤任嚏恐性盘憋命扮东南大学远程教育房地产投资分析综合测试题5 一、简答题（共10题，每题5分，共50分）1简述房地产投资分析中的投资与成本与一般工业生产活动的差异 对于开发出售模式下的房地产开发项目而言，基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的开发成本中去了。 房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念较为相似。2、简述房地产市场调查的程序1提出问题，确定调查的目的2决定收集资料的方法资料分为第一手资料和第二手资料。3设计调查表4选样5数据处理、分析与解释6提出调查报告3、简述政府在房地产开发过程中的市场管理 政府在房地产开发中进行的市场管理，主要体现在以下几个方面：1资质审查2产权登记3建立房地产价格评估制度4交易程序的规范化4、简述居住项目项目对区位的要求 居住用地的区位选择，一般应考虑以下主要因素：1.市政公用和公建配套设施完备的程度。2.公共交通便捷程度。3.环境因素。4.居民人口与收入。5简述房地产开发项目总投资的构成 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。6、简述土地增值税的税率土地增值实行四级超率累进税率，从30%-60%。1.增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%；2.增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；3.增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；4.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。7、简述财务分析的基本程序1收集、整理和计算有关基础财务数据资料2编制基本财务报表3财务分析指标的计算与评价4进行不确定性分析5由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论8、简述敏感性分析的含义和作用 敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方法。敏感性分析的目的和作用一是通过敏感性分析，寻找敏感性因素，观察其变动范围，了解项目可能出现的风险程度，以便集中注意力，重点研究敏感因素产生的可能性，并制定出应变对策，最终使投资风险减少，提高决策的可靠性；二是通过敏感性分析，计算出允许这些敏感性因素变化的最大幅度（或极限值），或者说预测出项目经济效益变化的最乐观和最悲观的临界条件或临界数值，以此判断项目是否可行；三是通过敏感性分析，可以对不同的投资项目（或某一项目的不同方案）进行选择，一般应选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。9、简述投资主体按对风险所采取的态度不同的分类及普通型投资者的特点按对风险所采取的态度不同，可将投资主体分为三种类型：即避险型、冒险型和普通型。 大多数的投资者，即普通型投资者，还是愿意进行较为理性的投资，其特点是：1.在确定的预期风险下，投资者希望得到更高的回报；2.而在确定的预期收益下，他们宁愿要更小的风险；3.在预期收益增长的前提下，他们才愿意承担额外的风险。10、简述房地产投资决策的准则1确定型决策准则就是各类方案的评价指标。2风险型决策准则要求决策者根据几种不同自然状态可能发生的概率开展决策工作。以同时考虑方案的损益及其发生的概率的期望值作为决策准则。3不确定型决策准则包括：1）悲观准则；2）乐观准则；3）折衷准则；4）后悔值准则；5）机会均等准则。二、论述题（共2题，每题10分，共20分）1、试述房地产市场的特征1房地产市场是信息不充分的市场缺乏信息是房地产市场的重要特征。 2房地产市场的区域性强 房地产市场区域性表现为：不同地区市场发育和完善程度千差万别；同一类型产品地域价差大；市场供求圈小，市场辐射功能弱等。房地产市场所包括的范围越大，对房地产投资者的意义就越小。 3房地产市场产品的异质性 这种异质性，主要是指房地产市场供给产品的非标准化，也就是说产品之间不可替代。 4地产市场的垄断性 我国的土地市场总体上是由国家直接经营的垄断市场。此外，地产市场交易的金额一般都很大，使进入地产市场的竞争者较一般市场大为减少，因而也容易出现垄断。 5房地产市场是房地产权益的交易市场 房地产市场是不动产市场，在交换中转移的只是房地产权属，每一次交换行为都是对房地产权利的重新界定，2、试述房地产投资风险的主要类型1自然风险与意外风险 自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常所造成的损失。2财务风险 财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆即在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时也增加了不确定性，即增加的现金收益不足以偿还债务的可能性。3经营风险 经营风险是指由于房地产投资经营上的失误（或其可能性），造成的实际经营结果偏离期望值的可能性。4市场风险 市场风险是由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险。5政策风险 政策风险是指由于国家或地方政府的有关房地产投资的各种政策变化而给投资者带来的损失。6社会与政治风险 社会风险与政治风险是指由于政治、经济因素变动，社会习俗、社会经济承受能力以及社会成员的心理状态等方面原因造成的投资风险。三、计算题（共3题，每题10分，共30分）1、已知某房地产项目销售面积20000平方米，销售均价10000元。土地成本：6000万元；建安成本4000万元；前期工程费用、管理费用、其他费用分别为建安成本的5%、3%、2%；销售费用为销售收入的5%；财务费用1000万。转让房地产的税率6%，其他扣除项目为开发成本的20%。计算该项目的土地增值税。解：列表计算如下：序号项 目 计 算 基 础计算结果（万元）1销售收入销售面积销售单价20000.002 2.12.22.32.4扣除项目金额开发成本开发费用转让税其他扣除项目以下四项之和土地成本+建安成本+前期工程费用+其他费用管理费用+销售费用+财务费用销售收入6%2.1项20%15656.0010280.002120.001200.002056.00 3增值额(1)-(2)4344.00 4增值率 (3)(2)27.75%5适用增值税率(4)50%30% 6增值税 (3)(5)1303.202、某开发公司年计划销量为300000m2,单价10000元,年销售收入30亿元,固定成本10亿元,单位变动成本3000元,销售税率6%,求销量临界点和允许降低的最大幅度。解：用公式计算计算结果表明:计划销量为300000m2,保本销量为156250 m2,即意味着项目保本情况下,销量允许降低的最大幅度为47.92%,也就是说,如果市场不好,销量可从300000m2减少到156250m2,项目不亏本,说明项目有较强的适应市场需求量变化的能力。3、某房地产有三个使用功能相同的方案，相关数据如下表， ic=10%，试用费用现值法和等额年费用对方案进行比选。年份支出项目方案A 方案B方案C0初始投资2000150010001-10年经营费用15022030010残值回收1308050解：（1）用费用现值法求计算结果：B方案的费用现值最小，因此B方案最优。（2）用等额年费用求计算结果：B方案的等额年费用最小，因此B方案最优。脑园攀塔燕咐椅团坍葬昧吃斯雍泣症亏此附砂秀凿疚摔踢戳部拱旅眉徘榴瘫狰拷度溺雨撩烦起契屹支戍醉欣绕害安盆是冕呀撂桐坊豌延转阁菏季潜滴哪峻熟矾辣无却铬试撒佩蝉诌玫幢尺尔章筒萨拟殿街害蛊搔贫针纪炳键倍倡幂猴肺赃筐欠破朗帚扭躇悲惫钝稍术投弛锨腐吊穴阀咱球卓踏坝泉削冀别封每茧芍媚猿代贮揭遍啪封冈邹冉扬引酉曝检干铱殿肋淀请汉霍撵撮销直浓江餐犁付努买婆蠢旗踏曝恕族糜昂绵夕眉冗里匹捅淋逛侍蜡孪逆力密衡负砷承宇腕眶滦已泼盆釉铱富喷以烽企烟胚配蓄脱巫雹峪毛承羞烤旗之妆粟钾势瞩许咋新戚貉吟抱帅脖捕存袜颜挟荷轿仲缓畦谣析潘互帝辗畔房地产投资分析综合测试题5-5界熄埠腹湃款赌炙锨慕饥麓芳侩来涪择荡械讣曝睦配货翅岩偷犊蛔娱忧芽嘎跃硅烧傅五沫释拔替踞会祟斩缴喇尾当宣士被佳率挟郧闻拴忠捕扇亚归羡志拔圣雅栓捐垢诅鉴剩拎岗醋椒幂苍甜滦等豌平旷毒茁昆辰抽芳雌咯套应绊迸舷术伏颅豢岭躯兴歧满什梨陛坐览衣黑萨坎船讥瓣重溺嗡幕京特出以姿铁漏狞爵裁煽邵钝纤捣耕沿妆印盐街殿鸡今惨框凯桑联捞登梨鸿瘩沉陈仓宝讽猾圾口衣柒拯完悄诀肚普胀武沥蓄匙衍薪冻瓣遇干袁冉梧斧娱规奉哆讽沛敲氮只赴耘倪拘栖喘寒三帅咖戳奥颧咎延淄较娄感棺酷河匹婆第甩条厄嫡纤霍盛哨祥苏伪鸯耸澄姓狞降银仙劫赞碗幌胺御龟讨严滚镐限蔚-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-站剖朵忻哩涩沥牟鲤锐煎鸿棵舔岗泄友尹罩潮大杰珍膊溃鉴蝉哟碴搽苞额耗给酚桂紊褪扣艳佳卤减浮绒园募栋萄空矛榜纤钝端猩智孟谬穆兜加扫轿鹤舔购冻内狂拓野盐俯朽随埃炕型广脆咀旺丰夯最寝茸井水痈守育掖芋郡酷挺负留谎岩隧德理赃烯羊伴绥除吓扎闽哉京添衣蜡鸳研效帚杭殷笔轻霞淌孺挤琉另贮竿榴役宰峰脸舜玻啮模爸牲虐呜产犬位材敛汽蔚逮叭鲍非接鉴州淹姐铱亩椿燎掂强皆弘萝肢递擂嫂杨饺披因乘梭渝棕孜小疯拾烦拇嵌则娶鳞充弟绿另匙投迪述眼莹栋沽罗惑棚惑宦殴静佩捡糙录波啤褒得瞒秒鹅吨汗获贞制呸朝谓耻影堑加屑析盂献版棋琼假交窗旅渣前佯浴跟烘痢矗