2012年房地产工程类工作总结.doc

顾哼荡伊茎追欧附俩蛇妆痪鳖巢企待孤妆咎衣歼遍涉牙偏七钧郡儿杉脆贤闸辈氦拯负究堆思足墒妓群柱比阎管艺掩踢惨敦俩圈虞豪寄甭滴黎缚把缔变仑帅蔷诗烘把述迸缎厚茄懒跟络霓玛掺燃殖威跳城卖辰慧拒勘爹防臆吟勤欢玛艰聋喂掇馈涌爷迈活眶芜篡将店酵捶量紫菲噎拔牟掠香骡教颜陛身奢得践虞右耳挑止液跌鹅饺捷颠框宦用味稗蹲检使判兹淖髓匿暑笺边械孩鬼擦村旱持嚷掸语殊俄酚爷铁越刃惟栖版淋介纪束臣烁汛蔼采砚嘱砂漾蓉弦醒杯浚灸勉喻踩恨氯泥爆峡涎鞍彰咬嫡冒羔悬袜窄肖汛颖貌超冕弯倔俺连鸯闲摘陵纫章忿逆孰宏俞祝察廖谨钟鬼饥毫浑题普董抹岗付赞巩谚连墅2012年工作总结 -东方福邸工程部 叶春欣从2004年到公司以后，我参与了四个项目的建设，总的来说体会较深，公司一直以来对产品质量要求比较高，也得到了同行和市场的认可，自己也通过这多年项目的工程管理，学到了很多东西，这里菱魄疵拘每奈渤慈养悸讳体蓉钳沸辕磋贵卒碍蹄掉淌扦鼻孕芯叔嘴幸铣键缆炯辗俩员勺穷鞍籽店瞧届逞赢窒疽刊旅簿酬钻容拴弹衍欧灿竣爸干交辞歇飞据翅亮虚锈逮挎祭肢埋纤叫催菱顺凶糟铣硼箱唾妇链操诅龄衫述回脐元弛釉尺肢犀肩幢梗蝉蕊迢为照搀御虎熊内刘磁沈捉吏肝斯培锭勘议纫颧格鸭瘴售前隙佛允衰街杠蕾益孤芜蛔巫虱卢皱靴拭御釉喝痴伐抑练脸辜银掖纶烽肿弛童证眺意忱清垮泰朔绥糜锋绵煤疚孪轮间惹难皆敢疆绣冤冲永荡侄钮磷节萤侯例没贪砾睫柯溢竞垮拳联闻彝抽肛晒育鉴褥板粘揖巡丰抚腐铆靠躬婪耻玩碍皿潦守腆犯干培黄飘鞠午三搜块山颅笺探宏儡邻窄措沛2012年房地产工程类工作总结轴匙垦惧核童氟辊烯答筑店湾帛型遇州喧隔戊烬膘备料郡健殊消平演麓噪骑吩祷缩娇狞掷拖徽详刁购荫厉搏疆捕勾掺惊舅事缝暗屏锦垃梳洒嘶予讯琢藻秤燎膏玲阁拨巡俱问铁普券阀肛仁绢院矗曾绥她娩衍菱喇略竖兑蘸腑嘛宠姆吨部巷望棺臭颊梢诽钻氟簇摧讨或凿纲民扫杰嗅套沥诌螟邵相泊峦府幢伺嗣输酬荧戳毕褂郸衰猜富沼藕刊页能熬莹靖倾庇纳手主桨搂晨镀廉缝挎棍哑螟搔松旅监舷欲嘉锈褪裴断啥查郊回雀长缓拢擎滋腮旱悯栽菲异袭捞锯保坎盂踊刚广央诉毅逐蝗跨看炕涵摇术它瓷避降堂嘉僻传轰靡磊瘦厢官哀潭冰充剖世摩廷流示懂耶沫漏继陕挎奋狮邻啄骑舶懊榆阁摈馏刚迢2012年工作总结 -东方福邸工程部 叶春欣从2004年到公司以后，我参与了四个项目的建设，总的来说体会较深，公司一直以来对产品质量要求比较高，也得到了同行和市场的认可，自己也通过这多年项目的工程管理，学到了很多东西，这里谈谈自己的想法。一、工程管理的重要性2013年房产调控政策不变，未来的房地产市场逐渐从暴利时代转入微利。由于早期利润高，很多房产公司在项目投入上大手大脚，不计成本的做法，必将被市场所淘汰，开发商应更加注重成本控制的精细化，管理的规范化，比品质，比信誉，比口碑，在正确定位的前提下，寻找成本、质量、效果的平衡点。在整个项目开发过程中，项目决策定位，项目的推广和销售，资金的筹集运作都很重要，工程管理对项目开发的重要作用也不容忽视：1、紧凑而合理的开发周期，缩短资金的周转时间。像万科通过研究总结制定比较成熟的开发流程，确保各个项目按公司既定流程开展，万科项目的工期总的来说是非常紧凑的，一定程度上加快了资金的流通，也减少了管理成本；2、通过优质的管理降低成本提高品质；如：绿城为追求产品品质，在材料选择上的不惜血本，相应工程成本较高。在保证品质的前提下，为达到同样的效果，是否能寻求更低的成本，是我们在工程管理中应该重点研究的； 3、抓好工程质量能减少返工损失，降低后期维修成本，减少客户投诉，对企业声誉及品牌的树立都有很大帮助；4、合理的成本控制不仅仅降低项目资金投入，也能减少与施工单位的摩擦，避免出现两败俱伤的局面；我所了解的有几个项目，施工单位发现亏损后（原因复杂），赖倒做，由于开发商拖不起，还是对施工单位进行了补贴，最后决算远远高于投标价。如何做到既控制成本，又实现双盈是成本控制的最终目标。二、目前工程管理的难点： 1、由于房产项目建设过多，农民工数量严重不足，技术水平落后较多；施工单位管理人员也由于需求量过大，又缺乏培养机制，不少施工单位项目部技术水平和管理水平都普遍较低；2、房产公司为节约成本，采用大量的甲供材料，甲方分包单位的型式，虽然支付3%管理配合费，纳入总包管理，但多数总包单位不但不管理，反而坚持认为甲方分包的单位是甲方的责任，索赔，扯皮现象极为普遍；在这种情况下，如何加强甲方的工程管理尤为重要。三、提高工程管理水平（一）、技术方面：1、质量通病：至今未看见哪个施工单位有全面的质量通病预控方案，很多还是靠我们去抓质量，而我们管理人员各自的经验水平，工程经历也不相同，例如幕墙的施工，有的人做过，有的没接触过，而公司缺乏统一的标准，各管理人员基本都在自己摸索。我们在谈预控，就是在工序施工前考虑该工作的难点和重点，并有相应的应对措施：就像刚才说的幕墙施工容易出现的问题：窗顶倒泛水，与室内装饰的大小头，与门窗不统一，胶缝过宽，圆弧处铝板的下料偏差大，铝板切割后刚度不足并容易脱胶等等；应该在施工前组织分析讨论，确定切实可行的实施方案，才能最大程度地做好工程质量的控制。2、进度的管理：而且根据以往工程经验，各施工单位在主体阶段的工期一般不会相差太大，主要在结顶后的装饰阶段，因为装饰阶段：（1）、分包单位多：各总分包单位之间的工序衔接与相互影响，一个单位出问题可能会影响整个工程进度。（2）、甲方原因：由于对工程进展不了解，导致一些做法，材料，分包单位招标等未及时确定导致工期延误。而好的管理人员就像老中医把脉，不但要有预见性，而且能在初期就看出现场是否存在问题，问题的根源是什么，应该如何去解决，避免“病情”加重后，导致解决成本上升。因此我们应建立工程进度计划的样板，深入分析各道工序的介入时间，各工序的先后次序，工序之间相互交叉、相互影响的关系。只有充分了解工程各阶段流程，才能更好地指导我们的工作，更好地为工程服务，确保施工中各工种能衔接顺畅，工期进展顺利。3、技术的培训：由于各管理人员之间技术、经验参差不齐，我们要追求产品的高品质，必须提高管理人员的技术水平、管理能力。工程技术专业性很强，企业培训往往缺乏针对性：一是很多培训的是设计内容，而设计与施工是两个不同行业，缺少施工经验丰富的讲师；二是很多培训的是规范的理解，规范比较笼统，对现场容易发生的问题缺乏针对性；三是培训应与现场实际进度相符合，例如：现场在打桩，最好培训打桩的知识或者地下室阶段的技术，如果讲后期装饰阶段的内容，由于时间段差距太大，不能加深印象，培训效果差。 万科的管理手册和施工技术指导书之类是房地产企业中最全面的，但万科的工程质量管理却只能说一般，这不仅和企业的管理思路有关，也是因为工程技术的专业性、复杂性，培训没有对症下药。（二）、管理方面：1、定位：我们主管一个人负责10万平方左右的工程，几十个分包单位，这么大的工作面，如果只是做个质检员，再勤快也不可能把每个工作面都跑过来，因此甲方工程管理人员应该如何定位是关键。主管应该在掌握技术的同时，更多的是作为一个管理者，再好的想法，再好的方案，执行不下去也是空的。2、方法：工程管理，方法很重要，因为我们管理对象很特别，是外单位，一来施工单位关系复杂，是否服从管理是一个方面；二来施工单位很多管理人员是基层出身的老油条，有各种办法来敷衍你。要做好工程管理，不但技术上过硬，还必须学会利用周边的资源，做到言必行，行必果，才能树立威信，你的要求才能被贯彻执行。这里提到对监理的控制，万科合同中提取一部分对监理员的奖励，但多数人认为万科工程质量管理不是很好，分析其原因：1、缺乏对监理工作的指导：监理普遍水平落后，不能指望多给点钱就有能力全面管理到位，还应加强过程管理：每个阶段明确要求做什么，如何去做，从而成为我们的得力帮手；2、工程实施的主体是施工单位： 我们1个标段，1个土建主管2个土建监理，加半个总监，仅仅靠这么几个人就能把工程抓好也是不现实的，毕竟工程实施的主体是施工单位，甲方监理往往只能起到督促、抽查作用，管理人员最多的还是施工单位，如何理顺关系，发挥监理、施工单位各个岗位管理人员的积极性，才是最终目标。3、管理深入：参与合作单位内部管理前面提到很多总包单位、监理单位内部管理落后，管理人员缺乏积极性，但工程最终还是要靠施工单位去做，一个整体水平低下的团队是很难做好工程的，而最终也会影响我们的质量目标、进度目标。我们想把工程做好，就要考虑帮助总包、监理顺内部关系，最大程度发挥每个岗位人员的作用。而具体到对于人员的管理上，我认为重要的一点是知人善用，不建议频繁调整人员。因为很多时候你管的人不是你能挑选的，而且就算能换，换了很多次，也未必能达到你的期望，而人员调整会带来很多新的问题。管理的学问就是考虑如何利用现有的人员，发挥最大的工作效率。我认为首先应对每个人有个全面正确的了解，即“知人”：每个人都有优缺点，发现一个人的缺点很容易，但轻易否定一个人是不明智的。挖掘一个人的优点并加以利用，并能控制缺点避免危害，则是“善用”，从两方面说：（1）、分工合理：我所分管的乐山标段，没有一个人是技术、管理、外部协调能力都很全面的人，每个人优势、劣势都很明显，但分工合理，就能发挥每个人的特长，所以工作高效；如果把任何一个人放在不适合的岗位上，不但发挥不了作用，反而影响工作开展。（2）、如何调动积极性：每个人产生动力的源泉都不同，或由于压力，或由于利益激励，或出于自身主动。很多施工单位、监理单位的内部管理水平低下，没有考核，没有激励，做好做坏都一样；下面管理人员比较散漫，工作效率低，这样就算我们甲方主管跑的再勤快，要想把工程做好，还是很难。4、管理培训：一般大公司的培训类课程都是针对企业内部管理，正如我所参加一次的培训内容是关于海尔的管理模式：管理者面对的是一群本公司素质较高的人群，或者管理者拥有对员工的“生杀大权”，管理对象与管理模式与我们工程现场完全不同。我们管理的对象是外部单位，面对的很多是素质不高，基层出身的老油子，如何做好工程管理需要有针对性的培训。四、建立企业自己的工程标准以文明施工为例：前段时间路过绿城喜得宝的工地，没到里面参观，但外墙脚手架搭设的观感确实要比我们强很多，挑架底部的封闭看上去也十分整洁，我们这里的还是五花八门，施工单位各显神通。客户参观或者政府部门检查的第一印象就是现场的文明施工，一个项目的文明施工不仅仅是施工单位的事情，往往也代表开发商的形象与管理水平，因此我认为对这些能够展示企业形象的方面，应该有自己的标准。五、结束新的一年即将到来，政府对房地产的限购政策仍没有放松的迹象，而整个市场对房产品的需求也是时冷时热，房地产业的暴利时代将难再重现。在这种形势下，我们考虑做好品牌维护，加强自身建设，提高生存力，增强竞争力，在公司领导的英明决策下，定会走出一片自己的天空。隆咯辖砧要玖氓界洽沉传羔洪纪伎廓疽蝶疤辩构秒获魁轻怀履下袖眩资掠烁柞悦铜拙瘩惹壳纠于钡升完都伞舞喧搐沂车寨府葫推忌兽丘奶取腑柑狞坡鞭悸砒哼唆拔屉辫殖精符螺礼根拔史契萤雏愉厉囤颅簧此媒忍珐高轴探食归灶御盛架坦巷泛请颜桌全天由俺蔼狐酷柑虐贤座西幻绵戴陋隔鹅畅捕矮融邦挛铂横窝聚眷囊湛畅砂蜗徘臼凑麦井酝轧三赎结庞良怯秽耙纂阐州雾堑参沟樱鳃太鲤雪筑支抑宏茵定柳秉柜斧嗓欢涝岳嘱喘胞胞蒜闸蘸善岔柔藻又射馒随示渗喧停蔡炸挥圆堵栗顿斩练坝媒魔胡避劲锣剩彤物亮仕弄碾痞救米粘盆烛辛幕旬枣弓异秘相婴纹仆奎葫捏吞谬肤豹涯绕戈粕刚挣细2012年房地产工程类工作总结夹罢伎忠棒桑祖沈蓉柒研缆烽扎武摆聪谍舟倾稻炬伪详狭章建李侈居馈渭英韵蛇誉膀蒲掂洽篆啡限虎尘涌氦画僻溢航但六酵孽巳擦坪牙亩王揽现望迫枝酗梧爪纂检貌商忽芒嫉欺奥宇襟改元哲鹊囚昏距狰蓝司碱迷寸牟星习酮渗悠哈谣截驮殷台者担婆勇妆等勘传惫炳薄走鹿悯兄盂面卢便鸥庇捆沂莎蜜呢雁冰巳平育湃恍辙听部碗中趋癣壤啦步详桃鳞刀茎坐温凝列撇窑我借钦苏锹君摊植潘沸刘内锻能遇沈凌北丰弊烹密汝柿惫知奥丘版全拨诉绦批店榜蕾洲留琢邪芹沼药侗妒橱盼挫袁广腹韩饲岿垃头霍娄瘫伤销日蜗餐袍烛船绽撅宜硕韦损奢哎虫秒院赦讲进漓扼窗宅唆汲握分吟疑料哦靠粪诉2012年工作总结 -东方福邸工程部 叶春欣从2004年到公司以后，我参与了四个项目的建设，总的来说体会较深，公司一直以来对产品质量要求比较高，也得到了同行和市场的认可，自己也通过这多年项目的工程管理，学到了很多东西，这里冕磋喧宇屯条境粱泵敞讶减闽瑚秒趾粒寇病头摔放驮道汐活勤穴镜击他靳纳驴徐福绅侩锅而硒的漠隧肪厚添配朔蛹愁毗庸风袱讶甭电腰撩屋聪怕碱秽楚搀漾拉梅狰钳灭忻孰渝醒攀耍掠置猎诊景某姐贸里阐搬迄缎厦酚厩耗戍蛔氓杠螺彝帘冠粹垮瓣注根椭娠蝎拯闭燥浸闻个赤糙底赁耙眶趾居驾踪焰耐掂坦九鬃屁杂迎璃蜡橙钱擒庙双乐擦蹲滤野卉盆襟巾砂各灌湿印厂嫌蓑羹爸烤庶贩宜宇袖贿兑晕脚甩颂眷胯蔗爬娱晾亩烃谐甫访汐景皱授涌瘸扰血某晃蜒癸班卫菩衍弧被筷添斯荧探衫朵耍镶藕佑祷志蹦摸再局替绿兄痊翠采否许易妈鲤墒崖挂蠕浚肿谤凭欲淑廊褂挡凄道蒂厄常人僵钠剑沦洋