房地产开发企业20个管理模块.doc

房地产开发企业20个管理模块目录

一、房地产开发核心流程目录

一、 项目论证流程
二、 项目策划流程
三、 设计管理流程
四、 工程管理流程
五、 销售管理流程
六、 入住管理流程
七、 物业管理流程

二、项目论证阶段业务流程目录

二级流程
项目论证业务总流程

三级流程
1、 地块比较的分析
2、 地价评估的方法
3、 可行性研究报告内容指引
4、 可行性研究规划草案指标
5、 可行性研究规划草案任务书
6、 可行性研究报告参考本

三、项目报批报建管理流程目录

二级文件：
项目报批报建管理程序
三级文件：
1、 项目报批报建内容
2、 项目前期报批报建流程
3、 项目建设阶段报批报建流程
4、 项目竣工报批报建流程
5、 五证及相关报建流程

四、项目策划业务流程目录

二级流程：
项目策划业务总流程
项目总体策划任务分类参考
三级流程：
1、市场定位流程
2、产品定位流程
3、成本控制总目标
4、项目经营计划指导书

五、设计管理业务流程目录

二级流程
规划设计业务总流程
1、设计管理程序
2、设计管理规定
3、设计及装饰类合同管理方法
三级流程
1、设计前期阶段工作流程
2、建筑实施方案阶段工作流程
3、施工图阶段工作流程
4、景观设计工作流程
5、卖场设计工作流程

六、房地产各类合同（参考本）目录

一、 合同管理规范

二、 设计合同

三、 工程合同

四、 营销合同
七、成本管理流程目录

二级流程
成本管理业务总流程
房地产成本及预结算管理规定
三级流程
项目前期
设计阶段及开工前
建设施工阶段
八、工程管理业务流程目录

二级文件
工程管理业务总流程
工程管理工作指引

三级文件
1、 工程管理指导书编写指引
2、工程合同、采购管理
3、现场施工管理
4、工程验收管理
5、内业管理

九、ABC工程管理方法目录

一、 A类工程质量问题管理与防治
1、 土建类
2、 水暖类
3、 电气类

二、 B类工程质量问题管理
1、 土建类
2、 水暖类

十、销售管理业务流程目录

二级流程：销售业务总流程
三级流程：
1、 营销方案编制流程

2、 销售前期管理流程

3、销售进程管理流程

4、销售后续管理流程

5、一站式销售服务流程
十一、入住管理业务流程目录

二级流程：
入住管理总流程

三级流程：
1、 入住工作计划编制流程

2、 入住办理资料目录

3、 现场办理流程

4、 入住收取费用

5、 客户验房质量标准

6、 客户投诉处理流程

7、 保修期内的维修流程

十二、物业管理业务流程目录

二级流程
物业管理业务总流程
三级流程：
1、物业管理方案编制流程
2、地产与物业相关关系
3、物业管理前期介入流程
4、物业接管验收流程

5、物业装修管理流程
6、安全管理监控程序
7、服务项目的提供与管理程序
8、维修服务管理程序
9、保洁管理程序
十三、开发商的架构与职责目录

一、 房地产公司的管理架构

二、 房地产公司各部门的架构与职责
1、 产品研发部
2、 工程管理部
3、 客户服务中心
4、 财务管理部
5、 综合管理部

十四、计划信息管理目录

一、 计划管理总流程
计划管理规范

二、 计划分级管理规范
1、 地产公司三年经营计划

2、 地产公司年度计划

3、 部门工作计划编写流程

三、 信息及保密制度

十五、客户资源的管理与经营

一、 客户资源的管理

二、 客户资源的经营

十六、企业品牌建设与推广提纲目录

一、“企业形象设计与导入”工作方案
第一阶段：企业理念（MI）系统设计：
l 企业宗旨
l 企业目标
l 企业企训
l 企业价值观
…………
第二阶段：企业视觉形象（VI）设计：
基本要素：
l 企业标志设计
l 企业标准字体
l 企业标准色
l 企业专用印刷字体设定
l 企业基本要素组合规范
l 企业标识符号系统
应用系统：
l 企业办公系统用品设计
l 企业公关用品设计
l 企业员工服饰规范
l 企业车体外观设计
l 企业办公环境设计
…………
第三阶段：企业企业行为系统（BI）设计：
l 企业内部行为规范
l 企业对外行为规范
第四阶段：企业品牌战略构建：
l 品牌调研、品牌诊断、品牌竞争力分析
l 品牌战略规划
l 品牌理念提炼
l 品牌文化建设
l 品牌形象设计
l 品牌内部推广
工作成果：
1、提交《企业品牌形象设计手册》。
2、提交《企业品牌形象战略报告》，包括：品牌分析、品牌战略规划、品牌理念、品牌文化。
3、制定品牌内部推广方案。

二、 “企业品牌推广”工作方案
第一阶段：企业品牌理念和品牌形象管理
l 明晰并规范企业品牌内涵
l 提炼并制定行为操作规范
第二阶段：品牌传播与推广
l 设计标准宣传品
l 策划编辑出版：企业内刊、企业人报
l 策划硬广告
l 策划宣传软文
l 策划公共关系
l 培训
l 培育潜在员工与顾客
l 开展品牌合作经营
l 品牌评估与调整
工作成果：
1、《企业品牌形象管理方案》
2、《企业品牌传播与推广方案》
三、万科品牌调研报告

十七、财务管理业务流程目录

一、经营计划及财务分析
1、 目标经营计划完成情况监控制度及工作流程
2、 资金计划管理制度及流程
3 财务状况分析制度及工作流程
4、 资金流量表
5、 经营计划
6、 资金计划季度分析（样本）

二、按揭管理
1、 项目按揭信息管理规范
2、 按揭事务管理规范

三、财务管理
1、 会计核算工作流程及规范
2、 费用控制预算
3、 费用报销制度
4、 公司合同管理办法
5、 发票管理制度
6、 出纳岗位管理规范
7、 收款员工作流程及规范
8、 合同款审批流程
9、 合同付款审批权限
10、 采购材料及设备管理制度规范
11、 保修金管理制度及规范
12、 会计档案管理规范
13、 财务内部客户服务规范
14、 处理与合作单位关系的原则

十八、人力资源管理目录

一、公司人力资源政策
二、招聘录用
1、 招聘制度
2、 新员工入司工作流程
3、 员工转正考核工作流程
三、人事管理
1、 考勤管理
2、 员工晋升
3、 员工内部调动工作流程
4、 劳动合同管理办法
5、 离职管理
6、 人事档案管理
7、 人事监察
四、 薪资福利
1、 薪资管理制度
2、 员工福利
五、 考核激励
1、 绩效管理
2、 奖励制度
3、 违纪处分
六、培训发展
1、 员工培训
2、 职业生涯发展

十九、绩效考核管理目录

1、 绩效考核制度
2、 平衡计分卡考核
3、 目标管理考核
4、 360度评议
5、 集团总部职能部门考核指标
6、 地产公司考核指标
7、 地产公司各部门考核指标
8、 地产公司现金流考核方案
9、 地产公司销售考核指标

二十、行政管理规范目录

一、 行政管理规范
1、 办公纪律管理规范
2、 办公用品管理规范
3、 车辆管理规范
4、 档案管理规范
5、 电话管理规范
6、 通讯管理规范
7、 印章管理规范
8、 商标管理
9、 办公环境管理规范
10、宿舍管理规范
11、接待管理规范
二、 资产管理规范
1、资产管理规范
2、固定资产管理规范
3、工作资源配置规范
4、样板间物品管理规范
5、电脑管理规范
6、电脑配置指引
7、电脑维护指引
三、 会议管理规范
1、会议管理规范
2、会议管理执行
四、 法务管理规范
1、 法务工作管理规范
2、 廉政建设规范

课程附件一:
1、房地产开发有限公司的运营模式
 现在房地产公司有两种典型的开发模式：香港模式/美国房地产开发模式
香港模式：拿地——工程施工——销售——物业一条龙滚动开发的模式，即做“全能开发商”。
美国房地产开发模式：走的则是一条专业化道路，投资、开发、物业经营等各业务板块相对独立，高度的专业化细分，加上发达的不动产金融，是美国模式的最大特点。
    长沙的房地产开发公司，走的是香港房地产开发模式的一种方向。房地产公司从本质上说，是一个整合营销公司，首先房地产公司需要整合土地，整合政府资源，整合资金以及整合过程中的各个合作伙伴，从设计到工程，从材料到设备；然后房地产公司需要主抓的是营销工作，最终目的是从销售过程中赚取应得的利润，我从以下三个方面来详细阐述房地产公司的运营模式
 一、公司运营架构：一个普通的房地产公司，最少需要以下几个重要部门:
1．财务部；财务部的重要性对任何公司都不言而喻，而房地产公司的财务部尤为重要，财务部最重要最主要的功能在于融资渠道的建设和资金的预测和调配，而非传统意义的财务核算。
2．工程部；工程部对于以主要产品是土建房屋的公司而言，无疑也是一个重点关注的对象，但是工程部关注的焦点不但在于质量，安全和进度，最主要要进入房屋的舒适性和合理性，以及对各项新材料的运用。
3．营销部；以我定义的整合营销公司而言，营销是一个最终实现利润的部门，而且对于房地产公司而言，营销是第一位的，所有其他部门的活动都围绕营销部门，必须以营销部门为中心。
4．行政办公室；作为房地产公司的内部建设，行政办公室的功能也必不可少，关键在于人力资源，办公以及政府相关关系的处理，其中以政府关系的处理，人力资源的建设更为重要。

  二、公司的运营流程:
1．整合土地资源：拿地。但是在公司整合政府资源，土地资源时，利用了大量的中介力量，最终选择合适的可开发用地。
2．地块定位：聘请专业的广告策划公司和销售代理公司，对改地块的性质进行研究，通过调查，探讨，广泛的征求意见，最终确定最终开发决策。
3．设计：在土地定位完成后，从诸多的设计院中选择合适的设计院，对前期定位的土地进行设计，最终实现开发的意图。
4．报建：在设计图纸完成后，需要取得政府的许可，这个时候也有专业的报建公司或者报建员，按照政府的相关程序，取得政府的许可文件(五证)。
5．工程建设：通过招标，选择合适的施工单位，开始项目的建设阶段，这个时候，建设进度需要符合营销的需要。
6．营销管理:营销是最重要的方面，这个时候有专业的广告策划推广公司和专业的营销代理公司，作为开发商，必须强有力的推进营销工作，并且及时做好决策。
7．物业服务：物业是最终体现顾客居家感受的一个重要环节，也可以说是体验经济的一个表现形式，开发商通过聘请专业的物业公司来实现顾客满意。

  三、公司的利润来源模式：
1．土地增值：作为一种不可再生的资源，土地是可以增值的。随着城市的发展和开发的完善，土地增值是房地产公司利润来源之一。
2．定位增值：正如一桶水在沙漠中的价值最大，土地的定位就是让一个合适的产品放在一个合适的位置，从而实现价值最大化。
3．设计增值：设计是智力的一种体现，正如一首歌的价值，一副画的价值一样，设计体现了人类智力的一钟创造性的行为，理应增值。
4．建造增值：劳动创造价值，正如面包比面粉便宜，建造过程中，劳动工人付出了汗水，创造了价值。
5．营销增值：一个好的产品，配上一套好的宣传，让顾客的感知价值不一样，从而实现营销增值。
6．服务增值：商品经济到现在，已经开始转向体验经济了，而在体验经济中，服务创造的价值最为明显，而且是最有必要的。
四、优点缺点以及控制要点:
1．房地产公司的运营模式中，优点是房地产公司自身不需要很多的员工，只有整合营销能力，有决策能力的团队，通过组合外部的资源，包括政府资源，设计资源，建造资源，营销资源等，实现价值的最大化。
2．房地产公司的运营模式中，缺点是运营周期长，而且外部的合作单位多，所以在控制力上会非常重要，如果控制不好，则可能出现失控。
3．房地产公司的运营过程中的控制要点是：主要抓住定位设计和营销工程，则项目的开发成功了一半。

课程附件二:
2、报 建 流 程

报建工作的流程是按政府各个职能部门的要求制定的，须一环扣一环，但有些环节可以相互错开进行下去，有时也因时因事而定。
长沙市国土局办理国土证
一、资料准备阶段 A、土地评估 7个工作日
B、土地测绘 7个工作日
C、地形图 2个工作日
D、道路上线 5个工作日
E、其他有关权证资料

二、受理阶段：（转让） A、进窗 3个工作日
B、地产处 10个工作日
C、地籍处 7个工作日
D、有关领导批定 10个工作日
E、规划局办理用地许可证副本 3个工作日
F、办理国土证 7个工作日

（招、拍、挂）A、有关领导批定
B、登报20天
C、电子屏公示10天
D、交纳保证金（不低于土地评估价的20%）

长沙市城乡规划管理局办理用地许可证、规划工程许可证
一、办理用地许可证 A、建设项目选址 10个工作日
B、定点及规划要点审批 15个工作日
C、总图、交警意见 15个工作日
D、用地规划许可证的核发 10个工作日

二、办理规划工程许可证 A、规划设计条件阶段 14个工作日
B、方案审批阶段 15个工作日
C、报建图审查阶段（a、消防b、人防c、交警等职能部门） 26个工作日
D、办理建设工程规划许可证阶段 12个工作日
E、定位红线图 5个工作日

长沙市消防支队 报建图、施工图审查 15个工作日
长沙市人防办 人防报建图和施工审查 15个工作日

长沙市住房和城乡建设委员会施工许可证
一、 设计方案评审（含设计招、投标）必须三个方案 15个工作日
二、 初步设计审查 15个工作日
三、 基建联审 共20个工作日
四、施工图审查、备案 10个工作日
五、建筑工程施工许可证 共75个工作日

长沙住房和城乡建设委员会
一、 面积预测 10个工作日
二、 提供物业管理方案、备案 5个工作日
三、 办理预售证 5个工作日

房地产销售必须具备的五证：
（1）国土证（2）规划用地许可证（3）建设工程规划许可证（4）建筑工程施工许可证（5）预售许可证

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