码头评估注意方面.doc

码头评估注意方面：
一、建议运用成本法和收益法进行评估。
二、收益法中的一些建议和意见  
1、 码头的收益及营运费用资料应该还是可以搜集的。首先，委托方所在码头的资料就可用作参考。当然，我们知道评估时不能直接用实际收益及成本作为评估依据，但 由于码头在一个城市不可能有太多，而且码头的吞吐量不同（从十万吨到万砘级到千吨级甚至百吨级），所以估价对象自身也只好搜集用作参考了。再搜集其他数个 码头的资料就可以了，如果本地没有，可以搜集邻近地区或城市的资料，毕竟码头不同于普通房地产，它的特殊性导致它的收益及成本不象普通房地产一样因城市不 同而差异过大。       
2、 关于码头的营运收入，主要有引航移泊费、系解缆费、停泊费、港务费、货物堆存费、装卸收入、港务收入、其它收入等（其中装卸收入、货物堆存费一般来说是主 要收入）。除了搜集各码头的资料外，必须要搜集交通部《港口收费规则》及2001年底的《关于修改<中华人民共和国交通部港口收费规则（外贸部 分）>的决定》等相关规范文件，如果实在搜集不到具体的码头收益资料，建议就以这些文件规定的收费标准结合估价对象的具体情况进行收益测算。其中要 注意的是，计算收益的时候，不能直接按委托方提供的年吞吐量来计算，而应该按批准的年设计吞吐量考虑使用率（类似于剔除普通房地产的空置率）来进行年吞吐 量计算。我曾经见过某码头评估报告，那位老兄居然按委托方提供的日均装卸量乘以360天来计算年吞吐量，结果计算的年吞吐量是设计年吞吐量的2倍多，晕。       
3、 码头的营运成本，主要有基本营运费用、外购燃料及动力费、维修费、管理费、人工费、财务费、税费（主要是营业税及附加等）等,另外还有一项容易漏掉的费 用，就是设备折旧费（不是建筑物、构筑物折旧费），因设备的使用年限短于建筑物的耐用年限，在整个项目营运期内需要更新，所以需要考虑，请注意。       
4、 码头的年营运收入减年营运费用后得出的年净收益，还需要再扣除归属于其他资本或经营的收益（如经营者的正常利润、码头管理集团的品牌效应等等），余额才是 码头房地产产生的年净收益。具体扣除多少（可按总净收益的一定比率来计算），要进行测算，不过，老实说，怎么测算，一个字：难。       
5、最后是资本化率，也是让人头疼的事。在此可以提供一个参考数据，据我所知（不保证记忆正确），交通行业的行业基准收益率是8%，但这是财务内部收益率，与我们的资本化率在概念上有一定区别，所以仅供参考。  
三、成本法的一点建议及意见        
1、 成本法中，个人认为可以将码头房地产分成三块来评估。一是建设工程及设备的价格，包括水工工程、港区陆域构筑物工程、建筑物工程，港区堆场道路工程、港区 土石方工程、港区生产、机修设备及车船的购置和安装工程等等；二是码头土地使用权价格；三是码头海域使用权价格。三者之和即为评估总价。        
2、 建设工程及设备的客观成本的搜集途径与收益法差不多，不过由于码头个性大而通用性差，个人建议可以由委托方提供设计图纸和工程量和设备清单，由评估人员按 照定额和相关规定，采用成本法中的工料测量法或者分部分项法进行评估。这样其实更省事一些，也更准确合理一些（虽然可能计算复杂一些）。要注意的是，由于 码头的特殊性，根据交通部的“沿海港口建设工程概预算编制规定”，要干什么工程执行什么定额，不能以为码头也是普通房地产，去套普通的建筑安装工程定额就 了事，码头涉及到的定额很多，比如《沿海港口水工建筑工程定额》、“疏浚工程概算、预算编制规定”及配套定额等，当然，码头中的民用建筑工程也要涉及普通 的建筑安装工程定额。要注意的是，根据“沿海港口建设工程概预算编制规定”，相应的工程套用相应的定额及取费规定，但在计算成本中的前期费用和其他费用 时，应统一执行“沿海港口建设工程概预算编制规定”。当然，也有例外情况，比如是某大型企业的附属码头（如钢铁企业或煤炭企业），此时码头前期费用、其他 费用的测算就应服从相关行业（如冶金行业）的专业规定。不过本案是港务局货运码头，应该不存在这种特殊情况。        
3、关于海域使用权的评估。在《海域使用权管理法》中已对海域使用权有明确的规定和承认，并规定港口海域使用权的最高使用年限为50年。很多地方已开始办理海域使用权证，这是评估中需要搜集的资料之一。海域使用权运用成本逼近法进行评估时，主要可分为：        
 1）海域使用权取得费用。主要包括补偿费（如养殖补偿、海产品补偿和安置补助等，不同地区有不同规定，需具体确定）和使用金。使用金也是各地不同，管理法中规定可以一次缴纳或按年度逐年缴纳。一次缴纳类似于土地出让金，后者则类似于土地使用权租金。        
2）海域开发费，即达到设计开发程度所需的工程费用。        
3）相关税费。如水域管理费等，各地具体规定。        
4）投资利息。计算方法同普通土地的投资利息计算法。        
5）投资利润。同上。        
上述5项费用汇总后，别忘记了进行年期修正，方法同普通土地使用权的年期修正方法。        
还想说明的是，尽管海域使用权已有相关法规，但大多数地方似乎还很少见到海域使用权证。如果本案没有办理海域使用权证，也可以考虑将上述海域使用权的相关成本以前期或其他费用的方式摊到建设工程中去，以免造成漏算。        
4、 关于岸线使用权。这个东东比较麻烦。我自己也不是太清楚。《港口法》中对岸线有相关的规定，但没有岸线使用权的规定。要看地方相关政府管理部门对此有否规 定。如果有明确规定，则应慎重考虑。可以向委托方咨询并调查当地相关部门，如果岸线的管理及收费部门与土地使用权、海域使用权的管理部门不同，则应单独评 估，但请注意不要与土地使用权、海域使用权重复评估。        
5、 最后要提醒一点，就是不要漏评，但更要注意不要重评，稍不注意，就会很容易出现这种情况。比如红线内海边滩涂的换土回填费用，应该算作土地使用权价格的一 部分，而由于在海边造成的软土地基处理费用，则是地上建筑物、构筑物的工程造价的一部分。所以具体情况要具体分析，就不再啰嗦了。        
港 口是一处复杂的系统，相应地，它的评估也是一个相对于普通房地产的复杂系统，当然要万分小心，而且要肯花时间和精力、人力、物力。一个项目耗时常常在数星 期甚至数月，收费自然要认真谈判，可别轻易地就把自己廉价卖了，到时候因为入不敷出而随便乱出报告，出了事可不得了。

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