如何签《商品房买卖合同》.doc

如何签商品房买卖合同目前，大部分房地产纠纷都是由于合同欺诈引起的，那么购房者在签订购房合同时应该注意些什么问题呢？第一，合同双方当事人。这里需要注意的是，关于“出卖人”和“买受人”的所有资料都要完整填写，不可有空项。如果出卖方有“委托代理机构”，那么不仅相关内容要详细填写，而且还要出具有“出卖人”盖章的“授权委托书”（您可以将此“授权委托书”作为合同附件”）如果买受人有“委托代理人”，并且此合同是由该委托代理人签名的，那么买受人除要与委托代理人签订“授权委托书”外，该“授权委托书”还必须经过公证机关的公证。如果是父母（或其他监护人）代理未成年子女（人）签订商品房买卖合同的，必须具备经过公证机关公证的，是该未成年人监护人的证明文件。第二，项目建设依据（商品房买卖合同第一条）。此条中的所有填空均应填写，不可有任何删除。需注意的是，一般商品房土地使用权的取得依据是“土地使用权出让合同”，即要选择“土地使用权出让合同号”。此条中相关的证件号码格式（到目前为止）一般为：土地使用权出让合同号”国用（）字第号”；建设工程规划许可证号“规建字号”；施工许可证号“京建开字第号”。第三，商品房买卖合同的第二条，所要求填写的文字内容简单，只要依据北京市商品房销售“五证”中的商品房销售许可证来填写就可以了。商品房销售许可证是合法销售项目必备要件，因此，购买不具备此证书的楼盘或在合同中不填写关于此证情况，是不可取的，风险极大（关于购买五证不全的销售项目的风险，在此不作详述）。商品房买卖合同第二条，是关于该商品房销售合法依据的记载，购房者不仅有权要求售房者如实填写，同时还要认真审查商品房预售销售许可证原件，核对清楚。第四，根据有关规定，在市属开发区内开发建设的内销商品房预售、现售有关手续亦到市房地局办理。在区县属开发区内开发建设的内销商品房预售、现售手续亦到区县房地局办理，商品房预售许可证号的形式为“”。第五，在签订合同时，需理解两个概念：现房和预售商品房。现房指已经具有房屋权属证书的商品房，通常指房屋已经竣工并经国家有关职能部门验收合格且已办理完“大产权”证书的商品房，并不是我们日常中所理解的，看得见、摸得着的房子就是现房。这个概念在商品房买卖实践中常常被混淆。预售商品房指依据法律规定具备商品房预先销售条件的、没有办理房屋权属证书的商品房，也就是通常所说的期房。具备什么条件的商品房才能进行预售，法律有明确而严格的规定。综上所述，对于购房者来说，辨别是现房还是预售商品房的简单办法是依据商品房预售销售许可证上登记核准的记载内容来确定，例如，销售许可证记载着“现房销售”，那么此条就应选择现房，在现房上划“沟”一、弄清楚签合同的人（一）买受人购房人看房选房，可能是情侣或是两口子一起进行，也可能是儿子女儿为父母挑选，也可能是父母为子女早作打算，也可能是亲戚朋友陪同。但是，签订商品房买卖合同的时候，商品房买卖合同上面填写的“买受人”却必须明确，因为这一栏填写名字的人将要为这份合同承担责任。当然，也只有这个人才可以享有对房屋的权利。“买受人”一栏填写名字的人：1将要成为房屋产权证上记载的所有人。2需要交付首付，申请贷款。3.遇有对方违约时，追究对方的责任。4.一旦违反合同约定，承担违约责任。5.在取得产权证之前，合同可以证明房产是属于他的财产。（二）出卖人开发商开发商是楼盘的开发者，也是楼盘的大产权人，购房人购买了房屋之后，才能够从开发商手中分割获得“小产权”二因此，只有同开发商签约，您才能够顺利地接收房屋并获得产权。那么，如何确定与您签约的就是开发商呢？第一，签合同前，请您首先审查商品房买卖合同上的“出卖人”与商品房预售许可证上记载的销售单位是否一致，商品房预售许可证上记载的销售单位就是楼盘的开发商。第二，您还可以查验营业执照正本或是上网查一下“出卖人”一栏填写的营业执照注册号、企业资质证书号和法定代表人是否属实。第三，您还可以核对商品房买卖合同上的“出卖人”与国有土地使用权证上记载的土地使用权人是否相同。第四，如果是现房，您还可以核对商品房买卖合同上的“出卖人”与房屋所有权证上记载的所有权人是否一致。（三）代理人看房、选房、签约到交房的过程中，您经常会遇到开发商的“代理人”，比如，开发商会把销售事务委托给专门的销售公司或房地产经纪机构进行，面对这些代理人，您应该注意：1.弄清楚您要跟谁签约只有开发商才有权利、也有能力把房屋转让给您，因此您应该与开发商签约。具体说来就是看商品房买卖合同上“出卖人”一栏填写的单位是否为开发商，即是否为预售许可证上记载的售房单位。2.谨慎对待代理人签约按照中华人民共和国民法通则的规定，代理人应该在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。只有这样，被代理人才对代理人的代理行为承担民事责任。如果商品房买卖合同上“出卖人”一栏填写的单位不是开发商，而是销售公司或房地产经纪机构，在签约付款时请一定要三思而后行，以避免“付了钱、签了约，开发商却说从未签订过这份合同”的情况发生。3.查验房地产经纪机构资质开发商通常会委托房地产经纪机构作代理人，部分地区对房地产经纪机构进行年度资质审查，并颁发房地产经纪机构资质证书。房地产经纪机构资质划分级别，通常一级经纪机构的注册资本比较雄厚，从业人员要求较高。二、三级经纪机构则条件逐渐降低。因此通过房地产经纪机构资质证书上级别的记载可以初步判断房地产经纪机构的实力。同时还应注意查验房地产经纪机构资质证书是否经过年检。4要求查看授权委托书代理人或代理机构没有委托书或超越委托书的授权委托范围签订合同，只有经过开发商的追认，开发商才承担民事责任。否则，开发商不承担责任。开发商有时也会委托销售公司作为商品房买卖合同的出卖人与购房者签合同，此时最关键的问题是在合同中明确：一旦房屋出现问题由谁来负责，应由开发商对房产最终负责。一旦遇到开发商委托代理人或代理机构进行销售，购房人一定要看清委托书中开发商委托的权限范围。如果出卖人授权代理人或代理机构代表开发商签字，购房人一定要仔细审查一下授权书的正本，同时要求将该授权书作为合同的附件。5索要开发商签字盖章的收款凭证交付前款之后，一定要索要收款凭证，并且一定要索要由开发商签字盖章的收款凭证，以证明前款已经为开发商所收取，以免发生代理人把房款“私吞”的情况。（四）投资商、发展商和承建商他们经常在广告、宣传材料上出现，但是他们都没有权利签订商品房买卖合同。二、广告、沙盘、楼书、样板间与商品房买卖合同很多购房的朋友心目中的房屋停留在五光十色的广告、沙盘和楼书所展现出来的“梦幻”状态，但是，即使不考虑开发商的刻意夸张和销售人员的信口承诺，通过电脑特技、色彩夸张、调整比例等方法而“炮制”出来的“梦幻”房屋与实际交付的房屋之间的差距往往也很大。因此一旦交房的时候，就会有购房人因为房屋与广告、沙盘、楼书、样板间不一致而表示不满，甚至引起纠纷或诉讼。无论是广告、沙盘、楼书还是样板间，它们本身都不是商品房买卖合同，除非您把它们写到合同里面，让它们成为商品房买卖合同的一个组成部分。尽管最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第3条规定，开发商在广告中就“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这也不表明所有的广告条款都可以视为合同内容，只有同时符合以下条件的广告内容才可能被视为合同内容：（1）商品房开发规划范围内的关于房屋及相关设施的广告条款；（2）广告条款内容具体确定；（3）对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重人影响。证明一个条款同时符合这三个条件的举证难度比较大，例如，购房者很难证明广告内容是否属于“开发规划范围内”。至于样板间，如果您没有仔细地记录样板间的各项数据，到交房的时候，样板间已经“了无踪影”了，查无对一证，您也无法证明所交的房屋与样板间不一致。更何况开发商往往还会在文件的角落里面写上诸如“图例仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知”，“房地产商对本广告内容之正确性或完整性并无作出任何保证，亦不负任何责任”、“一切资料均以政府最后批准之图则及法律文件为准”之类的免责文字。对付上述情况的唯一方法是：要求开发商把您认为最重要的内容都写进商品房买卖合同，只有写进了合同，您才有权利要求开发商履行。三、签约前应当审查的文件如果在签订认购书之前，您已经仔细审查了各种文件，那么在这里就不用再做审查了，不过仍然需要把相关重要文件的编号和颁发机构仔细地记载在商品房买卖合同中。如果在签订认购书之前，您没有机会审查各种文件，或是开发商承诺日后提供，那么请您在签订商品房买卖合同之前按照前面所介绍的方法，仔细审查这些文件。四、商品房买卖合同范本签订商品房买卖合同的时候，开发商可能会拿出一份写着“xx市建委制xx市工商局监制”字样的合同，上面还有政府统一编号，要求您签字，还有可能直接告诉或间接暗示这份合同是不能更改的，在这个时候，请您不要被“吓住了”。（一）范本并非不能改合同是当事人合意的结果，只要当事人自己签订的合同内容不违反法律，法律就不会加以干预。政府出台“合同示范文本”，并印制统一合同，仅是推荐使用，而非强迫使用，更不能限制当事人的自主决定。开发商拿来的“不能改”的合同范本很可能就是自己拟定或已经填好空的合同，条款的内容可能损害购房者既得利益或剥夺购房者的权利，遇到这样的情况，一定不要随意妥协。（二）范本的具体内容需要细化“示范文本”只是范本，只对合同起示范作用，里面的条款还需要双方进一步的约定，如果考虑不周全而轻易签署可能会使自己陷入被动。为了保障当事人的自由选择权，合同文本中设有很多空格和空白行，购房人签合同时一定要注意对合同空白处的内容进行选择，在空格或空行部位填写需要删除或添加的内容，如不作约定或以补充协议形式另行约定时，应划掉空格或空行部位，避免留下后患。合同中涉及选择的，自行约定的内容优先于示范文本中的固定条款。（三）仔细阅读范本的每一个条文再签字范本的每一个条文都涉及双方的切身权利和义务，因此对于每一个条款都要仔细阅读，否则，一旦签字就要承担责任。尤其是合同中的空白处已经被开发商填写好的情况，这样的内容仅代表房地产商一方的意愿，购房人有权不接受。不清楚的地方可以要求开发商予以解释对于合同条款含义不清楚的地方，一定要要求开发商予以解释，必要的时候将开发商的解释写人合同，以免糊里糊涂地丧失自己的权益。（四）对自己不利的地方要力争修改由于开发商和购房人处于不平等的谈判地位，因此开发商会以拒绝签约为要挟，拒绝对自己提出的“范本”进行修改，遇到这样的情况应当据理力争，并号召其他购房者共同谈判，删除对自己不利的条款。（五）事先准备一份示范文本建议您在买房子之前准备一份示范文本，在签商品房买卖合同的时候可以拿出来和房地产商提供给您的合同做一下对比，看看有没有被“偷梁换柱”。五、补充协议从认购到签约的整个过程中，开发商随时会拿出几张小纸片要求您签字，对于这些小纸片，请您不要小视。在法律上，这些小纸片就是“补充协议”，其内容可能对商品房买卖合同的内容作出修改或变更，即使起诉到法院，法官也会认定这种修改或变更的效力。因此，在这些小纸片上签字之前，请您仔细阅读上面的每一个条款，了解条款的含义和后果，如果难以接受，就要坚决拒绝，以免为自己增添麻烦。对于那些拿不准的条款，最好能够向专业律师咨询，以最大限度地保护自己的合法权益。六、避免模糊约定模糊的约定最终可能导致购房者的权益受损。比如，房地产商的广告中表示卧室将采用中空玻璃。购房者咨询的时候，销售人员可能回答“卧室的整个窗户的玻璃都是中空的”，但是购房者并没有要求房地产商将之写人合同条款。等到了交房时，购房者很可能发现卧室窗户只有下面一小部分是中空的，而上面却是普通玻璃等等。这时候如果诉至法院，法院就很有可能以“约定不明”驳回购房者的诉讼请求，因为合同并没有约定整个玻璃窗都是中空的，也没有任何证据能够证明曾经有一位销售人员作出过承诺。因此，购房者一定要尽力将商品房买卖合同中的每一个条款的含义都约定清楚，避免模糊约定，只有这样才能切实保障自己的利益。但是商品房买卖合同的内容太多了，想要把任何问题都约定清楚谈何容易。七、难以生效的合同（一）无效的商品房买卖合同1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；例如开发商和第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付给第三人使用，导致购房者无法取得房屋，购房者有权请求确认开发商与第三人订立的商品房买卖合同无效。3以合法形式掩盖非法目的；4损害社会公共利益；5.违反法律、行政法规的强制性规定；发生了这五种情况，商品房买卖合同当然无效，您完全可以不必履行，即使对方要求您履行，法院也不会支持对方的请求。6.销售人员没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同；通常，遇上了这样的情况，您可以发出通知，询问开发商是否愿意为此事负责，如果开发商在1个月内不予理睬或明确表示拒绝，您只能起诉代理人要求赔偿；如果开发商表示愿意为此事负责，商品房买卖合同就是有效的，开发商就要按照约定把房屋交付给您。不过，通常情况下，只要没有好处，开发商是不会选择后一种做法的。7.出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同的；也就是说，如果您买了开发商没有取得商品房预售许可证的房子，这表明房屋最终是无法办理产权证的，这时候可以向法院起诉，要求法院确认商品房买卖合同无效。只要是在起诉前，开发商都没有取得商品房预售许可证，您的要求一定会得到支持。（二）商品房买卖合同无效的后果商品房买卖合同无需继续履行，开发商（第b种情况下应为销售人员）应当返还已经交付的购房款，并赔偿损失。（三）可撤销的商品房买卖合同1因重大误解订立的；2在订立合同时显失公平的；3一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。例如，开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。如果遇到了以上情况，即使合同没有约定，您也有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销商品房买卖合同。不过这种撤销权必须在您知道存在上述事由之日起1年内行使。撤销后，商品房买卖合同不再履行，开发商应当返还购房者已经交付的购房款，并赔偿利息和损失（包括因此而支付的律师代理费、差旅费等必要费用）。八、解除合同的权利（一）约定解除商品房买卖合同是购房者与开发商共同约定的结果，如果双方愿意，也可以共同达成解除合同的协议，解除商品房买卖合同。（二）法定解除约定解除需要征得双方当事人的同意，但是在有些情况下，如果对方已经违约，合同继续履行对于守约一方“百害而无一利”，守约一方就可以单方面要求解除合同，法律列举了守约方单方面解除合同的一些情况：1商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；3出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；5出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；6房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；7房屋质量问题严重影响正常居住使用；8出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超出3%；9出卖人迟延交付房屋，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行；10商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因，导致购房人无法办理房屋所有权登记。（三）解除权行使的期限当事人双方可以约定解除权行使的期限行使解除权，如果没有约定，应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。（四）解除权的行使方法如果没有特别约定，行使解除权，只需通知对方即可。合同自通知到达对方时解除，如果对方有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。（五）合同解除的后果合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况，购房人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。提示（六）别忘记解除贷款合同和保险合同除了与开发商签订的商品房买卖合同之外，购房者往往同时还会与银行和保险公司分别签订贷款合同和保险合同，如果您已经通知开发商解除了商品房买卖合同，一定不要忘记同时通知银行和保险公司，办理解除贷款合同和保险合同的相关手续。否则，仍然要承担还款责任或支付不必要的保费。九、如何追究开发商的违约责任（一）最彻底的办法：退房“退房”是一种最为彻底的办法，从此以后，与开发商再无关联。在法律上，购房者要求退房，关键之处在于断绝与开发商之间的合同关系，可以提出这样几种请求：1宣布商品房买卖合同无效；2解除商品房买卖合同；3撤销商品房买卖合同。这三种方法的适用条件、行使方法和法律后果等，详见前面的两个问题。（二）最坚决的办法：继续履行合同是当事人之间的法律，因此只要不被当事人取消，就一定要“进行到底”。因此如果您对房子实在是满意，而开发商却没有兑现，那您可以坚决地要求开发商继续按照合同的约定履行，必要的时候可以诉诸法律。这个时候请您注意，首先要向开发商作出书面的通知，要求开发商继续履行。最保险的办法是直接把拟好的通知交给开发商的工作人员，然后请他签字，表明已经收到了通知。记得要同时记录这位工作人员的头衔，最好找级别比较高的经理、销售部主管等，因为他们不像销售人员那样流动频繁。如果对方坚决不签收，还有一个办法：查找开发商的所在地址，给他发一封挂号信，记得保留好回执。通知中最好给开发商的继续履行限定一个最后时限，到了这个最后时限，如果开发商还没有履行，您就可以向法院要求判决开发商来履行合同。（三）最无奈的办法：修理、改进如果是一些小毛病，您又不想退房，那就只能采取这种无奈的办法了。具体的方式可以是口头要求对方修理或改进，但是如果口头方式不管用，还可以借用上面介绍的发书面通知的方式。由于开发商可能会将楼盘委托给物业公司打理，因此在提出要求的时候，一定要“咬住一方不放松”，以免被当作“皮球”踢来踢去。（四）最万用的办法：索赔无论您选择采用上面的哪一种方法，只要对方违约了，您都可以要求对方进行赔偿，因此这种方法是最万用的。根据您在合同中的约定不同，索赔的方法也有所不同：一种情况是商品房买卖合同中约定了“如果开发商（就是开发商违约的情况），应当向购房人赔偿xxx元违约金（或是已经交付房款的xx）”。这种情况下，只要开发商违约，您就可以要求开发商按照约定的数额进行赔偿，如果对方不给，可以理直气壮地向法院起诉。另一种情况是商品房买卖合同约定“如果开发商（就是开发商违约的情况），应当赔偿因此给购房人造成的损失”。如果是这种情况，您首先要准备一些材料，就是证明自己存在损失的证据，比如发票之类的。（五）不能追究责任的情况：不可抗力现实生活中，总会发生一些大家都无法预见，也无法避免或克服的情况，最典型的就是地震或是战争，遇到这样的情况，对方就是想履行也是有心无力，如果还要求对方承担违约责任，未免有些不太公平。因此法律规定，如果发生了类似事件（法律上的名词叫做“不可抗力”），未能履行合同的当事人可以免除违约责任。但是，开发商也可能在商品房买卖合同中把“不可抗力”的范围无限扩大，借此来逃避责任。比如说约定“施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决”或“市政配套的批准与安装出现延误”属于不可抗力，开发商可以免除责任等。而这些问题是开发商开发楼盘之初就应当解决的，不能算作不可抗力。遇到这样的约定，请争取删除。此外，开发商还可能约定某些“特殊情况”下免除违约责任，这样的条款也应当争取删除。但是在双方地位不平等的条件下，删除有时候是无法做到的，那就要请您三思，是否还要签订这份合同，毕竟开发商还是有所顾虑才会在合同中增加这类条款的，日后难保会发生这些情况。十、不要忽视合同附件商品房买卖合同的后面，往往会附加很多文件，请不要因为是“附件”而忽视这些文件。因为合同条款大多是概括性的规定，对于一些细节往往无法描述，而恰恰这些细节关系到购房者最终的舒适和方便。合同附件则可以补充这种不足，从这个意义上来说，合同附件应该是越详尽越具体越好。合同附件是商品房买卖合同的有机组成部分，因此您在商品房买卖合同上签名之前，一定要仔细阅读附件中的每一句话。合同附件一般包括以下内容：1房屋平面图及在整个楼栋中的位置图；2共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明；3该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定；4.计价方式与房款的其他约定；5.付款方式及期限的约定；6.装饰和设备标准的约定。如果您认为还有其他文件应该写人合同，也可以要求把这些文件作为附件，附在商品房买卖合同之后。十一、谁先签字商品房买卖合同是由双方共同签署的，就存在一个谁先签字的问题。通常情况，售楼人员会要求购房人先签字，然后说要拿走让领导签字盖章，这种做法可能会令您处于不利的境地。合同必须在双方签字之后才生效，但是，合同签订之后，并非全都即时生效。合同何时生效，取决于双方当事人的约定。如果商品房买卖合同中写的是“本合同自双方签字之日起生效”，将使先签字的一方处于不利境地，因为后签字的一方可以借故不签字而主张合同无效。因此，如果属于这种情况，购房人要特别注意避免自己先签字，保留主动权。最公平的做法还是双方在现场同时签字。如果商品房买卖合同中写的是“本合同自合同备案之日起生效”，那么谁先签字的后果都一样，在这种情况下，购房者最应保证的是及时去办理合同备案，这个问题在下一个部分介绍。十二、网上签约为了使买卖行为更加透明化，在部分地区已经开始实行网上签约制度，房屋交易将实行网上签约和网上公示。在北京，从2006年1月1日起，市民可通过北京市建设网和房地产交易管理网查询现房项目、楼盘和房屋销售状态及成交均价等信息，并在网上签约。签约后，购房人可凭打印商品房买卖合同时设置的密码和合同号，登录北京市房地产交易管理网查询所购房屋的网上签约情况。联网打印的商品房现房买卖合同也成为办理产权证的必要文件。明年起，购房者可在网上查询现房楼盘、房屋销售状态及成交价等，实行现房网上签约，将使买卖行为更加透明化。（一）网上公布的5种信息1.商品房现房项目相关信息，包括房屋所有权证号、房屋所有权人名称、房屋坐落和发证日期；土地所有权证号、土地用途及年限。2楼盘表信息，包括楼栋的层数、总建筑面积。3.每套房屋的房号，建筑面积（2006年1月1日后申请办理房屋所有权初始登记的房屋）。4.用不同颜色对楼盘房屋已认购、已签约和未签约的状态进行标示。5.退房情况。（二）网上签约后户主不能随意改为防止房屋炒作，现房买卖网上签约时，认购和签约的购房人名称不得随意变更，因此，购房者一定要事先考虑好在合同上签谁的名字。（三）商品房买卖合同原件双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；原则上，在任何情况下，买受人都应当至少持有一份合同原件。（四）开发商违规行为将公示如果房地产商有任何违规行为，还将被管理平台的信用系统公示，严重的还会停止该开发企业网上签约系统的运行。（五）网上签约流程现房合同网上认购和网上签约程序参照商品房预售合同网上签约的相关规定和程序执行，但考虑到购买现房的特殊性，购房者可按以下流程执行，避免上当受骗。网上签约流程图：1看房购房者可要求开发商提供项目的土地使用证，建设工程规划许可证，建设用地规划许可证，建设工程施工许可证和大产权证原件，尤其注意土地使用证他项权利一栏是否有记载。2查询可通过北京市建设网和房地产交易管理网查询现房项目、楼盘和房屋销售状态及成交均价等信息。3验收拿着开发商提供的质量分户验收表，委托律师或相关专业人士去房屋现场验收。4签约前签订协议时，一定要考虑清楚买房人名称，因为为防止房屋炒作，规定在网上签约时，认购和签约的购房人名称不得随意变更。5注册现房销售方在网上签约前须到市建委办理用户注册手续，并补录销售项目初始登记的相关信息后方可签约。6签约签订现房合同，仔细斟酌每一条款，避免在商品房买卖合同条款上陷入开发商设计的圈套，可请有关律师参与签约。房产证件 五证: 1.国有土地使用证 2.建设用地规划许可证 建设用地规划许可证附件 3.建设工程规划许可证 建设工程规划许可证附件 4.建设工程施工许可证 5.商品房销售许可证 两书: 1.住宅质量保证书 2.住宅使用说明书代理记帐业务约定书甲方: (以下简称甲方)乙方： (以下简称乙方) 经甲乙双方友好协商，自愿达成以下乙方为甲方提供会计代理服务相关事项的业务约定：一、 乙方为甲方提供以下会计代理服务：建账、记账(总分类账、二级明细账)、填制财务报表、税务报表、国税申报、地税申报(含网上申报)。甲方如有其他服务要求，需在约定书中注明，口头商定无效。 二、甲方在每月25日至次月15日前，按时将本单位所发生合法的经济业务票据传给乙方(乙方可上门取送票据，每月壹次)并提供纳税申报所需要的各种印章(公章、财务章、人名章等)。因甲方票据传递、提供各种印章及税务机关要求的其他资料不及时，造成乙方延误各种纳税申报的，责任由甲方自负。三、在甲方按时传递经济业务票据及按时提供各种印章的情况下，乙方应按时为甲方代理纳税申报，造成延误各税种申报的, 责任由乙方负责。四、乙方丢失票据，书写、计算错误而引起的税务罚款及滞纳金，责任由乙方负责；甲方账外逃税、提供的虚假票据、提供原始凭证不符合规定引起的税务责任，由甲方负责。 五、甲方的出纳每月应主动与乙方会计核对银行账及现金账余额。六、甲方在签订业务约定书的同时付款，否则无效，到期后乙方接受甲方付款的视为约定延续，若到期后未续约付款的，约定终止，双方不再相互承担责任。七、甲方在业务约定期间内如有地址、电话、开户银行及账号、税务登记、工商登记等发生变化应在非报税期内三天、报税期内(每月25日至次月15日)当天通知乙方，不能及时通知乙方由此而产生的后果，由甲方自负。 八、业务约定到期或终止时，如果甲方聘用乙方工作人员，乙方对业务约定期间的凭证、账目、税务出现的问题概不负责。 九、甲方为：1.纯地税户 2.国地税户3.一般纳税人，每月凭证不超过一本，无特殊核算要求(超出要求范围的，服务费另行协商)。十、约定期限： 年 月至 年 月，付款方式：每 ，另每会计年度账本及报表资料费贰佰元，工商年检代理费贰佰元，残保金代理费贰佰元； 年 月 日合计收取 元。十一、本业务约定书一式两份，双方各持一份，经双方签字盖章付款后生效。本约定书未尽事宜，甲乙双方应本着友好协商的态度进行协商解决。十二、会计每月25日至次月1日联系取票据，以下列举部分单据： 1、企业本月开具的发票及与之相对应的收款凭证(进账单、现金送款单、现金收入凭单、出库单、发票领用存情况等)；2、企业取得的购货发票及与之相对应的支出凭证(支票根、电汇单、现金支出凭单、入库单等)；3、企业取得的费用发票(交通费、差旅费、通讯费、广告费、业务宣传费、房租、水电费、办公费、运费、汽油费、保险单据等)及与之相对应的支出凭证(支票根、电汇单、现金支出凭单等)；4、银行缴税税票，利息单，进账单，支票存根，电汇单及其它各种银行票据；5、企业自制原始凭单：工资单，折旧单等；6、一般纳税人发票汇总表(一套)，作废发票(联次齐全)，抵扣票认证清单，金税卡；7、其它需要的资料_8、凭证报表由乙方暂存，待工作完成后，年度终了时返还客户。 注意：月末取票后企业如开具收入发票须立即通知乙方。甲方： 乙方： 联系人： 联系人：联系电话： 联系电话：电子邮件/ QQ: 地址：