香港新世界大厦委托管理合同.doc

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香港新世界大厦
物业管理合同

二零零二年七月
香港新世界大厦
物业管理合同

本物业管理合同于二零零二年 月 日订立。

甲 方：上海新世界淮海物业发展有限公司
注册地址：上海市卢湾区淮海中路300号
乙 方：上海新创物业管理有限公司
注册地址：上海市卢湾区淮海中路300号 地库一层

兹证如下：

1. 定义

於本文件中

1.1 [物业]指香港新世界大厦，位於上海市卢湾区淮海中路300号的建筑物；

1.2 [物业管理]指对物业整体、物业内外公共地方/公共设备设施的管理与控制，以及对物业所有业户提供的管理服务；

1.3 [业户]指物业的所有业主或租户；

1.4 [管理合同]指《香港新世界大厦物业管理合同》，即本合同。

1.5 [管理帐户]指由甲方为本物业开立的独立的财务帐户，作为本物业收取物业管理费等物业管理方面的收入并支付各项管理开支款项之用。

2. 管理范围

2.1 管理服务一般包括：
* 前期筹备
* 实务管理
* 财务管理
* 管理报告
* 设备维护
* 人事管理
乙方应按照与甲方达成的共识处理及进行上列的一切事宜。

2.2 工作范围及乙方上列每项功能的特定责任均已列于本合同的第3至第8项条文内。

3. 前期筹备

3.1 前期筹备服务包括但不限于：

* 筹建物业管理队伍
* 物业接管验收服务
* 安排业户收楼/入伙
* 业户装修期间的管理服务
* 提交公共区域的绿化、设备设施运行/维修/管理、保洁等的管理方案
* 制作物业管理方面各项规章制度与及有关文件和表格
* 制定计划并开展员工培训
* 为物业重要设备的保养外判事项提供意见和建议，及提供最新资讯

4. 实务管理

4.1 乙方负责执行对整个物业所属的设备设施的运行/维修/管理、保安、保洁、绿化、业户服务等物业管理方面的实务运作。

4.2 实务管理包括但不限于：

4.2.1 为物业重要设备或清洁事项选择并委托有相应资质的承办商，并负责对其行政管理及监督，惟须在委托/签署委托合同前先与甲方商洽；

4.2.2 对乙方代表甲方聘用的所有物业管理方面员工的行政管理及监督；

4.2.3 负责安排一切保养项目，注意一般保养规定，并按规定督促有关单位/员工执行所有保养工作；

4.2.4 处理由甲方或物业的业户向乙方提出有关物业管理的投诉，乙方须于收到任何书面通知后五日内回覆；

4.2.5 就管理合同内容有关的事务与有关政府机构及供应公司联络，唯甲方须提供协助及配合；

4.2.6 为物业公共设施设备购置火险、第三者责任保险或其他有关物业的保险；

4.2.7 执行本管理合同内所订定的管理条款及责任；

4.2.8 乙方应经常检讨工作情况并按情况需要与甲方举行会议以作跟进，乙方主持该例会，并向甲方提交有关会议记录。

4.2.9 当大楼发生突发事件或严重事故，乙方应于一个工作日内向甲方提供情况报告，七个工作日内提供专题报告。

5. 财务管理

5.1 香港新世界大厦物业管理处的启动费用(如：购置管理处家具、电脑、工程工具、制作员工制服等)，先由甲方垫付，乙方按照下列第5.5条的规定执行。

5.2 由甲方为本物业开立独立的管理帐户（作为本物业收取物业管理费等物业管理方面的收入并支付各项管理开支款项之用），此帐户应与甲方的其他帐户分开处理。

5.3 在本合同管理期内，甲方所有租户或小业主（如售卖）自收楼之日起均按照办公楼单元 3.8 美元每平方米建筑面积每月、商场单元 9 美元每平方米建筑面积每月、停车场200元人民币每个车位每月的管理费标准缴交物业管理费于该帐户。

5.4 如按照实际开支情况并针对市场整体物业管理费水平的变化，需调整本物业的物业管理费标准，则须由甲方与乙方共同商议确定新的物业管理费标准并签署补充协议后执行。本合同其他条款仍为有效。

5.5 对于甲方暂未租出或售出（如售卖）的单元，甲方不需缴交空置管理费，唯甲方承诺每月检讨管理帐户的收支情况，当管理帐户的收入不能应付物业各项管理开支时，甲方必须当即足额补贴，确保物业的管理运作正常该等甲方贴补的款项逐项记录，并经由乙方确认。随物业出租率的提高，如管理帐户中管理方面的收入减去支出后仍有盈余，则经乙方书面确认，该盈余优先用于偿还甲方垫付的启动费用，而后偿还甲方前述每月贴补的各项费用。如偿还甲方贴补费用后仍有节余，经甲乙双方书面确认，可用于本物业的设施设备大修、翻新或其他有关本物业的重要事项。

5.6 乙方向甲方提供专业财务管理知识及援助。

5.6.1 乙方负责协同甲方管理该管理帐户，督导整个物业管理方面的诸如物业管理收取、开销、预算等会计工作；

5.6.2 乙方协助甲方编定每年收支预算，并按该等预算管理物业；涉及政策调整事宜或突发事件等原因导致的预算以外的支出，须由乙方提交与甲方作事前批准；

5.6.3 有关该物业之管理方面的收支预算、人事架构编制及人员薪酬预算、一些重大的财务政策及费用安排，乙方必须呈送审阅及批准。

5.7 会计工作包括但不限于：

5.7.1 在预算及甲方事先认同的范围内收取物业管理费等收入并支付所有管理开支款项；

5.7.2 使用按本管理合同所需由甲方为本物业开立之独立管理帐户；

5.7.3 每月检讨管理帐户结余，不足则及时通报甲方，甲方应立刻安排自其他帐户划拨补贴，以确保维持足够款项应付支出项目；当日后管理帐户出现盈余时，尽快将盈余款项按前述第5.5条规定偿还甲方，之后如仍有之结余则存於帐户，以收取利息，确保财务资源获得适当运用，达致经济效益；

5.7.4 提交每月会计报告，详列有关期间的一切收支项目，并附上详细注释。

6. 管理报告

乙方将向甲方提供每月度及每年度工作报告

6.1 月度报告将包括但不限于如下内容：

6.1.1 自上次报告后管理费收支一览表及建议；

6.1.2 对日常物业管理工作的检讨建议；

6.1.3 财务预算的检讨及建议。

6.2 年度报告将包括但不限于如下内容：

6.2.1 每年度的管理综合汇报；

6.2.2 年度终结的财务业绩及检讨；

6.2.3 新年度收支预算及建议；

6.2.4 管理费水平的建议；

6.2.5 财务预算的检讨及建议。

7. 设备维护

7.1 乙方全权负责本物业内所有机电设备的维修、运作及保养安排。

7.2 乙方将编制短期及长期维修计划，建立机电运行及维护的标准，并备有各类保养报表以达到要求。

7.3 甄选合适的保养承包商对重要设备定期维修保养，该甄选保养承包商的工作由乙方准备工程细则，并通过招标程序完成。

8. 人事管理

8.1 乙方将按照事先与甲方协商确定的员工编制和薪资福利标准（基本相当于行业同档次楼盘员工编制及薪资水平），直接代表甲方招聘本物业所有物业管理方面的人员，该等人员与甲方签定劳动合同。

8.2 乙方全权负责对本物业有关物业管理方面人员的工作安排、行政管理及监督，对于乙方认为不能胜任本职工作的人员，乙方可代表甲方即时予以辞退，唯驻场经理及财务总监须事先告知甲方并作合理解释。

8.3 乙方将与甲方共同确认合适人选担任驻场经理或财务总监，该驻场经理/财务总监的薪金标准及福利由甲方与乙方协商确定。

8.4 本物业之物业管理方面人员的薪资与福利费用统一由管理帐户中支付。

9. 一般规定

9.1 乙方应于合作期内以全国优秀物业管理大厦评选标准提供甲方物业管理建议，并在将来本物业具备参选条件时，协助甲方争取达到该目标。

9.2 乙方需负责履行所承诺的本物业与物业管理相关的一切事宜，在遇到任何特别事项时乙方必须按甲方指示以最有利於甲方的方式执行。

9.3 乙方应尽其所能选聘及维持一组能够胜任的管理人员驻守物业，以便有效管理物业并提供良好的客户服务。

9.4 乙方有权选聘专业公司承担本物业有关物业管理方面的专项业务并在本物业管理帐户中支付费用，但不可将本物业整体物业管理责任及利益转让给其他人或单位。

9.5 甲方须按乙方要求提供乙方足够面积的管理用房，包括但不限于：管理处及各部门办公室、维修/保洁/绿化工作间、仓库、员工更衣室、保安值班室等。

10. 管理服务期限及酬金

10.1 管理服务期限：

自二零零二年 五 月一 日起，至二零零五年四 月 三十日止，为期 三 年。

管理服务酬金

有关酬金为：
自二零零二年 五 月一 日起，至二零零三年四 月 三十日止，人民币 十一万 捌仟圆整(RMB 118 ,000) 每月。
自二零零三年 五 月一 日起，至二零零五年四 月 三十日止，人民币 十五万 圆整(RMB 150 ,000) 每月。

甲方须于每月第一个工作日前支付当月的管理服务酬金至乙方公司帐户，该酬金自本物业的管理帐户中支付。该等管理服务酬金所涉及的营业税费由乙方承担。甲方应按时付款，逾期付款应按欠款金额每日千分之四的比例支付滞纳金，乙方应在收到甲方款项后三天内提供甲方统一发票。

为避免任何误会，双方同意，在第10.2条内规定的支付给乙方的酬金，应不包括本项目管理中所发生的任何其它费用（包括但不限于物业管理员工的各项薪资福利、会计师服务费用及其它专业服务费用），该等费用均由管理帐户中支付。

本合同期满后，乙方仍享有该物业管理优先权，条款由双方另行协商决定。本合同如延期，唯乙方须在期满前60天书面正式申请，甲方在到期前45天给予书面批准。

11 合同延续与终止

除发生下列11.2的情况，合同双方在管理合同生效之日起二年内，不得终止本合同。倘因甲方问题而对服务期限作出任何变更，甲方仍须按本合同所规定的服务期限支付乙方足额的管理服务酬金。

合同于下列情况终止：

（1）甲乙双方在履行合同的任何责任时存在严重过失、违法的行为，或属该合同内的有意或蓄意违约行为，损害他方的利益时，受损方有权终止本合同。（2）违约方在接获他方发出三个月书面通告要求修正违约方所犯的合同过失而并未作出修正，而他方再发出一个月的书面通知时。

如因上述11.2的情况令致本管理合同终止，违约方或责任方除须支付相等于终止日所属月份应付管理服务酬金标准的12倍的资金作为违约金予对方外，另须足额赔偿对方所受的损失。

12 其它事项

本合同应遵循中华人民共和国的法律和法规。若本合同内有任何条文于法律下成为无效、非法或不能执行时，本合同其余条文的有效性、合法性及执行性不因此而受损。

受本合同约束的甲乙双方倘因本合同条款发生争执，应首先采用协商办法解决；如协商不成，双方同意递交物业所在地市级仲裁委员会解决。该裁决即为终局性裁决。

本合同和其补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

由于地震、风灾、水灾、火灾、战争，本项目不能完成或者不能使用，或其它不能预见的不可抗力事故，致使本合同任何一方不能履行本合同项下任何责任时，该方应立即用传真或其它迅速方式通知另一方，并在十五天内，提供该不可抗力事故详情的书面报告及不能履行理由的有效证明文件。该等证明文件应由不可抗力事故发生地区的公证机构予以公证。双方在本合同项下的责任在不可抗力事故期内应自动相应延期履行，且双方不被视为违约，惟受影响一方应尽一切努力来终止或减少不可抗力事故的影响。按不可抗力事故对履行本合同的影响程度，由双方协商是否解除本合同，或者全部或部分免除履行本合同项下的责任。一旦不可抗力事故的影响消失，双方应立即继续履行本合同，否则作违约论。

本管理合同任何一方不可于合同期间或期满后向第三方透露由对方提供的任何资料，包括但不限于公约、手册、制度或任何一方因本合同获得的经营状况及其他商业资料，除非事先获得对方书面同意。

本合同未尽事项，双方可协商签署补充协议。

本合同一式五份，甲乙双方各执贰份，有关政府主管部门备案一份（如需要），具有同等法律效力。

本协议经双方负责人签署并盖章后生效。

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（以下无正文）

（此页无正文）

合同双方

吾同意本管理合同所载的条款及条件。

甲方：
上海新世界淮海物业发展有限公司
(负责人签署及公司盖章)

日期：

乙方：
上海新创物业管理有限公司
(负责人签署及公司盖章)

日期：

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