宋永超与江苏省连云港财经高等职业技术学校房屋租赁合同纠纷上诉案.doc

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宋永超与江苏省连云港财经高等职业技术学校房屋租赁合同纠纷上诉案

江苏省连云港市中级人民法院
民事判决书
(2014)连民终字第0982号

　　上诉人（原审被告）宋永超。
　　被上诉人（原审原告）江苏省连云港财经高等职业技术学校。
　　法定代表人赵学群，校长。
　　委托代理人徐道波，江苏云台山律师事务所律师。
　　上诉人宋永超因与被上诉人江苏省连云港财经高等职业技术学校（以下简称财经学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市新浦区人民法院（2014）新民初字第0655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月21日受理后，依法组成合议庭于2014年6月10日公开开庭审理了本案，上诉人宋永超、被上诉人委托代理人徐道波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原审法院审理查明，2002年12月31日，财经学校经连云港市政府批示，与连云港市企业改制办、连云港市国土资源局在2002年12月31日签订土地移交协议，财经学校因此获得原连云港市罐头食品厂解放西路北侧地块68.231亩（以实际为准）土地的使用权及该土地上建筑物的所有权。2003年8月31日，财经学校与案外人乔广荣签订了《房屋租赁协议》，财经学校将本案涉案房屋、场地租赁给案外人乔广荣开办幼儿园用，租期3年，自2003年9月1日起至2006年8月31日止。2005年9月1日前，合同租金为每年4000元，2005年9月1日之后每年6000元。结付方式为现金，每半年预收取一次。双方还就其他方面作了约定。2005年10月29日，乔广荣将涉案房屋、场地中的一部分转租给宋永超使用开设厨师培训学校。租期自2005年11月1日至2006年8月31日。租金为1160元／月。财经学校与乔广荣的租赁合同到期后，乔广荣退出租赁，经由当事人双方口头协商，由宋永超继续租赁使用该房屋及场地，年租金4000元。但双方并未就此签订书面租赁合同。2012年4月，连云港市土地储备中心要求财经学校将包括位于连云港市新浦区民主西路125号涉案房屋在内的原校区房屋负责拆至净地后全部移交至连云港市土地储备中心。为此，财经学校多次找到宋永超要求其搬迁，宋永超认为其在涉案房屋及场地上进行装修等投入，应当获得拆迁补偿，因此拒绝搬离租赁场所。财经学校于2013年7月6日、2013年11月9日两次书面要求宋永超交回租赁房屋，但宋永超均予以拒绝。
　　宋永超称其2012年、2013年确实未交纳租赁费用2010年已交纳，但未能提供相关收据或凭证。
　　原审法院认为，租赁期限在6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。本案中，双方当事人之间并无书面租赁合同，但长期存在租赁事实，双方之间形成不定期租赁关系。财经学校于2013年7月6日、2013年11月9日两次书面要求宋永超交回租赁房屋且给予宋永超合理的期限，已经履行了通知义务，宋永超应当返还租赁房屋。因此，财经学校要求宋永超腾空、交还租赁房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。宋永超辩称其对租赁房屋进行了装修，财经学校应当进行补偿的主张，因宋永超并未举出其进行装修、装修金额多少的确凿证据且亦未能举证证明财经学校同意其装修。因此，对宋永超的这一辩称，原审法院不予采信；在双方不定期租赁关系存续期间，宋永超应当按口头约定给付财经学校租赁费用，涉案房屋2012年、2013年的租赁费用，宋永超自认未付，对财经学校要求宋永超给付其以上两年租金8000元的诉求，原审法院予以支持；财经学校要求宋永超给付其2010年欠付租金4000元的诉求，宋永超并未能举证证明其已给付财经学校当年租金。因此，对财经学校的这一诉求，原审法院予以支持。宋永超辩称本案纠纷产生的实质系拆迁补偿纠纷，但本案系房屋租赁合同纠纷，与拆迁补偿系不同的法律关系，故对宋永超的这一辩称，原审法院不予采纳。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、宋永超于判决生效后十五日内将租赁的房屋返还江苏省连云港财经高等职业技术学校。二、宋永超于判决生效后十日内给付江苏省连云港财经高等职业技术学校租金12000元。案件受理费100元，由宋永超负担。
　　宋永超不服上述判决，向本院提起上诉称：上诉人从乔广荣处转租的几间房屋是用来做仓库使用的，原审查明是“开设厨师培训学校是错误的。上诉人从乔广荣处转租时，双方在使用该房屋期间发生火灾，与乔广荣的转租合同至2006年5月份就实际终止。财经学校的一个领导在2006年10月中旬至10月底主动找上诉人协商租房问题，所以产生了由于房屋破旧，房屋租金下调至每年4000元。同时该领导同意由上诉人出资装修由上诉人长期使用。以上事实一审法院均未查清，故导致错误判决。由于事实没有查清，所以没有引起原审法院充分注意，本应该将反诉并案审理，而没能够合并审理。原审判决支持财经学校三年的租金是错误的。2012年、2013年租金是因为要拆迁，财经学校通知都不收。2010年租金已交，财经学校已经承认2011年租金已经收取。既然2011年租金已经交了，2010年的租金为什么不要，2012年2013年也从未提过2010年欠交租金。原审认定事实错误。本案实质上是拆迁引起的租赁案件。上诉人在原审中向法庭提供了所租赁房屋的工程项目及款数的证明，并附有装修后的照片，但原审没有对现场进行调查了解。由于原审的指导思想是拖欠租金，所以造成该案该调查没有调查，该合并的没有合并审理。请二审依法开庭审理查清事实后撤销原审判决，发回重审。
　　被上诉人财经学校答辩称：本案属于房屋租赁合同纠纷，并不是拆迁补偿纠纷。涉案房屋的所有权属于被上诉人。1、租赁房屋是开办厨师培训学校，上诉人民办非企业登记证书及办学许可证载明连云港市名厨职业培训学校。两份许可证均悬挂在租赁房屋内，且房屋的租赁用途并不影响租赁合同的效力。2、上诉人欠被上诉人租金12000元事实清楚，上诉人如果已经缴纳了2010年应当向法庭出示缴纳的依据，但上诉人在一审中没有提交2010年租金凭证。2012、2013年的租金，被上诉人没有同意减免。3、关于装修，根据法律规定及相关司法解释，房屋翻建改建及装修均应征得出租人同意，上诉人没有征得被上诉人同意而进行翻建改建装修。其所产生的损失，被上诉人不应当赔付。原来的经手人没有同意上诉人对租赁房屋进行装修。4、一审开庭时，新浦区法院调解，被上诉人明确表示不同意调解。一审法院审理程序合法。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。
　　经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
　　二审中，上诉人向本院提交的电话录音一份，证明2010年的租金已经缴纳，2012年和2013年的租金不用缴纳。被上诉人质证意见是：1、对证据的真实性有异议，被上诉人没有后勤处部门，只有总务处。2、录音中对于2010年租金有男声称应当有收据，女声称在抽屉里泡掉了。录音并没有认可上诉人交了2010年租金。3、录音中没有说对于2012年和2013年租金不收取的表述。上诉人与被上诉人单位建立租赁合同关系，被上诉人作为事业单位，所有资产处置应当遵守国有资产的处置程序，即便有某个人承诺不收租金，只要不是被上诉人的法定代表人或者授权的人，该承诺均是无效的。
　　本院认为，本案双方当事人之间无书面租赁合同，但长期存在房屋租赁事实，双方之间形成不定期租赁关系。当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被上诉人财经学校于2013年7月6日、2013年11月9日两次书面要求上诉人宋永超交回租赁房屋且给予宋永超合理的期限，已经履行了通知义务，宋永超应当返还租赁房屋。根据法律规定及相关司法解释，房屋翻建改建及装修应征得出租人同意，上诉人宋永超上诉虽称被上诉人财经学校领导同意由上诉人出资装修，财经学校应当进行补偿的理由，但未能提供证据证明，故本院不予支持。上诉人宋永超上诉还称2012年、2013年租金是因为要拆迁，财经学校通知都不收的理由，并向本院提交的电话录音一份，因被上诉人财经学校予以否认，且上诉人不能证明该录音是被上诉人的法定代表人或者授权的人的录音，故本院不予采信。上诉人宋永超未能举证证明其已给付财经学校2010年租金，故原审法院对财经学校的这一诉求予以支持，并无不当。综上，上诉人宋永超的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费100元，由上诉人宋永超负担。
　　本判决为终审判决。
　　依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决送达后，权利人可向一审法院或者与其同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为两年。

审　判　长　　胡　丹
审　判　员　　汪家元
代理审判员　　万红英
二〇一四年六月三十日
书　记　员　　陈宇辉

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