银泰花园营销代理合同20110311.doc

类别：代理合同
营销代理合同

甲　　　方：成都福地物业发展有限公司 （以下简称甲方）
法定代表人：
地　　　址：
电　　　话：               传真：

乙　　　方：成都桐椮房地产顾问有限公司（以下简称乙方）
法定代表人：
开 户 行：
帐 号：
地　　　址：
电　　　话： 传真：

经甲、乙双方友好协商，就乙方为甲方开发的 成都银泰花园项目（暂定名）提供全程营销代理服务的事宜，达成如下合约条款：

第一条 文本释义
1.1 销售金额：指买受人购房所付总房款，包括：别墅、商业和地下停车位，是代理费的结算依据；
1.2 认购：签订《商品房认购协议书》；
1.3 签约：签订《商品房买卖合同》；
1.4 开放日：售楼部重新装修完毕后，正式接待客户的日期。
1.5 开盘日：经双方共同书面确认的正式公开接收认购和签订《商品房买卖合同》的销售日期，此前可能接受的销售排号日不作为开盘日；
1.6 销售率：在委托期内全部已销售商品房建筑总面积（不含车位）与甲方委托乙方代理销售的商品房总建筑面积（不含车位）之比；
1.7 封盘日期：本项目已完成可售商品房（不含车位）总面积的 95 %时，该日期界定为代理销售任务完成的封盘日期。
1.8 已销售商品房建筑面积：已签订《商品房买卖合同》并付清全额房款所涉及的建筑面积。
1.9 已销售金额：已签订《商品房买卖合同》并付清全额房款所涉及的合同房价款金额之总和。
1.10 委托总销售金额：委托代理销售商品房总面积与平均销售价格的乘积，或双方商定的乙方代理销售应实现的最低销售总额。
1.11 销售价格：甲、乙双方协商约定的销售价格。
1.12 面积：本合同所指的商品房面积均为产权证登记的建筑面积。
1.13 元：系指人民币单位元。
1.14销售现场：在销售期内所有甲方为销售而做的售楼和活动现场，均称为销售现场（包括临时接待 处、现场售楼部、房交会展场、产品推荐会及各种活动的现场等）。
1.15买受人:系指购买本项目可售的住宅或商业或车位的自然人、法人或其他组织。

第二条：项目现状：
甲方委托乙方作营销策划及销售代理的物业为：
四川 省 成都 市双流县西南航空港经济开发区临港 路 三段18号 号的 成都银泰花园 项目，国有土地证号： ，占地面积 ，项目暂定名成都银泰花园 （最终项目名称以当地政府地名委员会、地名管理部门注册的地名为准），建筑面积约 90000 平方米，委托销售总建筑面积共约 20000 平方米（不含车位），其中住宅 20000 平方米，商业房 0 平方米。最终委托销售面积以本项目产权证登记的建筑面积为准。
具体销售代理范围为：本项目的全部可售别墅房屋、商铺、车位。

第三条：甲、乙双方须提供的文件（影印件）：
（一）甲方提供以下文件，以保证项目销售的顺利展开：
1、公司证明文件：《企业法人营业执照》、《企业法人营业执照副本》、《组织机构代码证》、《房地产开发资质证书》的复印件（加盖公司公章）；
2、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》；
3、红线图、项目建设用地总平面图、项目全套建筑施工设计图纸；
4、物业管理细则；
5、住宅质量保证书、住宅使用说明书；
6、与售楼有关的各类宣传资料、及有关本案的其它资料；
7、施工工程进度表（需甲方签字确认）；
8、项目交楼标准；
（二）乙方提供的文件：
企业法人营业执照、代理资质证书的复印件（加盖公司公章）。
（三）以上文件仅限于本项目销售宣传之用，不得挪作他用。

第四条：甲乙双方权责
（一）甲方权责
1、甲方在开盘前应具备合法的开发资质，并向乙方提供本合同第三条约定应提供的相关文件，并提供委托物业的相关资料。
2、甲方应为乙方的工作创造完备的销售条件，主要包括按双方约定方案及时提供：
①合法销售文件及手续；
②备案体系；

③售楼中心及其销售道具，提供交通车辆以满足项目销售需要并接送双方现场工作人员上下班；
④在条件许可的前提下，提供样板房；
⑤保安、保洁及安全系统。
（乙方将另付详细清单提交，并由甲乙双方共同协商确定）如因甲方原因影响乙方的销售工作，则销售周期应作相应调整。
3、甲方须为乙方备好全套销售签约法律文本（包括认购协议书、商品房买卖合同及补充协议等）以供置业顾问签订时使用。以上全套法律文本的签订需甲乙双方签字，甲方委派专人在售楼处现场负责审查盖章。如需对销售签约法律文本进行修改，则必须征得甲方书面同意。自甲方与买受人之间签订商品房买卖合同及补充协议生效之日起，备案、集中交房期（乙方配合）、物业管理及产权办理均由甲方负责。
4、甲方审议乙方提供的《项目规划设计及物业发展建议》报告、《项目营销策划报告》、《项目销售执行报告》，对乙方提出的营销建议做出及时明确的回复（详见工作函告），以便双方开展工作。甲方有权要求乙方对《项目规划设计及物业发展建议》报告、《项目营销策划报告》、《项目销售执行报告》进行修改。甲方应及时对于乙方所提交的任何书面方案、建议、计划进行书面确认及意见反馈。
5、甲方指定财务人员负责现场收取购房款，甲方指定现场收取房款的财务人员的作息时间须与销售现场规定的销售工作时间相一致。购房款由买受人直接交到甲方现场财务人员处。
6、在项目营销各阶段与广告、制作、装修公司以及各媒体等签订合约，承担相关费用（具体费用明细参见合同附件），并根据乙方的建议方案委托其制作模型、报纸广告、DM单、效果图、售楼书、售楼处、样板房等销售道具供乙方在售楼时使用(另一种运作模式：甲乙双方协商后认定一个推广费额度，打包给乙方承包使用，在此额度内由乙方负责安排和处置，并承担销售结果)。
7、甲方按与乙方共同审定的《项目销售执行报告》确保工程进度。负责售楼现场包装、售楼处的装修、办公设备到位等工作，在距开放日3天前完成开放条件。除乙方权责所约定的由乙方承担的设备、费用外，其它一概费用、设备、耗材等，均由甲方承担。
8、按时支付代理费。若甲方未按时支付代理费，则按银行同期一年期贷款利息双倍支付乙方滞纳金，并支付所欠代理费；若超期2个月未支付，则按本合同第十三条第2款约定的违约责任进行处罚，并支付所欠付代理费。
9、非乙方原因造成的索赔或其他法律责任，由甲方承担一切责任。
10、甲方指定本项目专人与乙方现场项目经理对接，以甲方出具的书面授权文件所载内容为限代行甲方职责。甲方须在合同签订后向乙方出具该书面授权文件作为合同附件。
11、本合同签订后，在乙方无重大过错（重大过错是指乙方违反本合同第四条中第（二）款第1条、第7条、第9条及损害甲方名誉、利益并造成严重经济损失及后果）的情况下，甲方不能单方终止合同，甲方不再另行委托第三方销售代理该楼盘。如有违约按第十三条第1款处罚。
12、甲方应在销售前二十日将本项目该阶段可供乙方销售的房屋提供准确清单给乙方作为本合同的附件（详见附件三：销售房源及具体销售价格表），经双方签章确认，如有变动应以双方协商为准。
13、甲方因照顾政府、银行及股东和有关协作等单位，以及其他可能存在的关系客户，需要对部分房源以低于正常的价格进行销售（房源比例不超过总房源的5%），则乙方对此部分房源收取50%的代理费。超出总房源比例5%的部分，代理费按照正常标准提取。关系客户应在客户经乙方接待前由甲方以书面形式告知乙方，签约后由甲方负责催缴房款。若客户先经乙方现场接待后再寻求甲方优惠，则该客户视为乙方正常客户，而非甲方关系客户，代理费按照正常标准提取。此优惠部分销售总金额不纳入销售均价的计算范围，不影响正常销售部分的溢价分成，关系房源的面积纳入乙方的销售任务考核。除上述原因及整幢销售外，甲方不再自行销售（甲方自留房源除外），甲方客户由乙方代理。如有违约将按第十三条第1款处罚。
14、本合同签订生效后，如发生甲方将所委托代理的楼盘整体转让的情况，甲方除应支付乙方的代理费外（按本合同第七条所约定的代理费结算范围），还应给乙方未销售总额的5‰作为项目策划费付给乙方，并承担因此对已交定金客户的各项责任。
15、按照国家相关规定向乙方出具本项目代理委托书并在销售现场进行公示。
16、负责为客户办理交房手续和办理产权。
17、按照国家相关规定在现场提供并展示项目不利因素信息及销售信息公示。
18、负责对乙方营销团队进行甲方项目情况的培训，乙方对其营销人员关于项目的培训必须以甲方提供的书面培训资料及项目变更通知为准。
（二）乙方权责
1、乙方具备成都市的房地产交易代理资格。
2、乙方须根据项目进度需要分别向甲方提交《项目营销策略报告》、《项目销售执行报告》。报告及方案中应包括项目推售计划和推售方案，现场包装，现场销售部的选址装修、布局和配套设施的建议，样板房装修标准建议等。并按甲方的建议对所提交的报告进行修改。《项目营销策略报告》提交时间为产品方案最终确认后30个日历日。《项目销售执行报告》完成时间为30个日历日并且最终提交时间不迟于开盘前30个日历日。
3、乙方派出专业现场销售经理、销售人员全面负责甲方委托房产项目的销售事项，保证足够的人员从事销售工作，包括现场销售接待和管理等工作。乙方应保证本项目的销售人员为合格人员，并经过乙方公司考核并达标方可上岗。乙方需确保项目团队的稳定性，若需调整须提前报甲方确认。在对销售结果负责的前提下，原则上甲方不干预乙方内部管理及人员组织，但如乙方委派的销售人员或管理人员在销售过程中有损害甲方利益的行为发生，或被客户多次投诉，则甲方有权要求乙方更换销售人员或管理人员。
4、乙方负责现场接待、签认购、签约、管理销控表、组织好楼盘销售。并每月根据现场记录做出销售报告广告效果分析、销售分析，及时提出销售建议、动态调整销售方案。每周、每月参加甲方组织的周例会、月例会。
5、从销售角度为甲方提供广告推广、SP活动的意见和建议，包括有关设计、制作工作。如：NP广告、模型、楼书、DM单、媒体广告方案、展销会展台布置等。
6、乙方负责催缴乙方成交客户的房款。
7、在销售中，乙方对客户的承诺应严格遵照甲方所提供的《项目销售手册》规定，不得越权承诺；对客户的承诺，以商品房销售合同为准。不得在营销过程中对客户做出未经甲方同意或与事实不符的书面承诺，如违反此条规定造成甲方或客户的损失，乙方须承担相应的法律责任。
8、所有与客户签写的资料均保留一份复印件，原件交甲方归档保存。
9、在甲方无重大过错（重大过错是指甲方存在任何违反本合同第四条中第（一）款第1、11项之行为或者存在损害乙方名誉、利益之行为并造成严重经济损失及后果）的情况下，乙方不得单方面终止合同。未经甲方书面同意，乙方的销售策划权及代理权不得转让。如有违约，按第十三条第1款处罚。
10、在甲方组织的为期不超过一周的集中交房期内，乙方协助甲方办理交房手续，集中交房后由甲方及物业公司负责。
11、乙方负责提供每日销售短信、销售周报、销售月报及各阶段的执行方案。
12、乙方自备销售控制系统，并负责系统的数据维护。
13、乙方负责乙方工作人员所使用的计算器、笔、纸张、工作夹、工作服装（若甲方有特殊要求，则由甲方负责）。
14、甲方在取得项目施工许可证、同时售楼部或临时接待中心具备接待条件后，即可通知乙方销售团队（含双方约定的置业顾问）进场。若售楼部或临时接待中心具备接待条件但甲方未取得项目施工许可证时甲方要求乙方团队进场，则甲方须向乙方给予适当补贴（具体补贴标准及形式由双方协商约定）。
15、在合同期间，甲乙双方项目工作人员不得相互跳槽，对于离职的本项目组工作人员，甲乙双方公司二年内均不得录用。

第五条 代理工作的前提条件
（一）代理工作条件
1、甲方已完成项目合法销售的全部手续。
2、及时反馈乙方营销建议并双方达成一致后，按双方意见完成前期准备工作。
3、具备双方共同约定的以下正式开盘的条件：
（1）软件——物业、销售服务方面的优化改造：
物业服务方面：本项目剩余产品正式入市前，首先进行物业服务的提升改造。内容涵盖乙方在甲方领导支持下立即着手与购买客户进行协商，上涨物管费最少在3元/平米·月以上，同时向客户明示3元/平米 ·月物管费所提供的相应服务内容；甲方负责更换现有物管公司，对外招标竞聘有先进管理理念，实力得到保证的物管公司，责成其严格按照管理别墅的方式对银泰花园进行有效的管理；
销售服务方面： 销售中心外部设客户停车场；沿项目两侧增设道旗，大型路牌等强化现场销售气场；设置吧台配备专用吧员为客户提供茶歇、咖啡、饮料服务；配备专用保安指挥停车，开门，打伞等高层次服务；配备专门保洁负责销售中心整洁卫生；添置电瓶车提供客户参观样板房及现房实物的代步服务等。
（2）硬件——系统化优化改造：
首先从园林改造开始，突出重点（且忌平均用力），重点确保社区大门的仪式感及排场感，确保中心景观，泳池等核心部分景观的精致感及确保周边院墙的安全性。
其次针对营销硬件设施进行优化改造，包括新销售中心重新选点及包装，重新装修销售中心，高标准更新现有销售道具及家俬； 示范区的打造及样板间的装修包装，在社区内，从大门排场感的全新打造开始，重新设计包装园区内部的参观通道，形成一条系统的示范区域；整体沙盘、区域沙盘、宣传物料等必备销售道具重新设计与制作。
（二）工作目标
1、本项目的总体销售目标及具体销售计划待双方在开盘前一个月约定，作为合同附件执行，与本合同具备同等法律效力。
2、本项目销售过程中，若遇政策等因素变化导致市场形势发生重大变更，甲乙双方可在协商一致的情况下，对确定好的销售计划及考核标准进行调整。

第六条：销售价格
1、乙方须按照与甲方所商定并经甲方签章认可的房屋销售价格进行销售。
2、当期推售房源的均价及价格关系需在开盘前三十日双方进行确定，具体销售价格由甲方在公开发售前十日签章确认。
3、原则上甲乙双方不对确定好的销售价格进行调整，若遇特殊情况需调整的需经双方协商一致同意方可，此时销售任务计划应进行相应调整

第七条：代理费及结算
1、前期策划费：双方合同签章生效后7个工作日内，甲方向乙方支付项目前期策划费首笔款计人民币 20 万元整。
2、销售代理费：甲方按乙方销售金额的 2.5 %作为代理费支付给乙方。
车位、商铺销售代理费：如甲方需要委托乙方销售，双方另议，达成一致后以附件或补充协议的形式执行。
3、代理费结算条件：
3.1买受人以一次性付款及分期付款方式购房的，买受人签订合同并付完全款视为乙方完成该单位的销售，代理费在买受人付完全款的当月计算出，并按本合同约定结算方式、时间和程序提取。
3.2买受人以银行按揭方式购房的，在买受人签订购房合同、支付首付款、按揭申请通过银行审核即视为乙方完成该单位的销售，代理费应在当月计算出，并按本合同约定结算方式、时间和程序提取。
3.3买受人以公积金贷款方式购房的，在买受人签订合同并经公积金管理中心确认后即视为乙方完成该单位的销售，代理费应在公积金管理中心确认后当月计算出，并按本合同约定结算方式、时间和程序提取。
3.4在本合同有效期内签订的购房合同，但房款在本合同有效期之外支付，甲方应在该购房人根据合同付清全款或按揭资料通过银行审核并发放按揭贷款后的一个月内支付相应的代理费。
4、结算时间：双方约定每月5日为结算日。
5、结算程序：乙方每月5日将当期结算单提供给甲方审核，甲方须在5个工作日内将签章确认的结算单返回乙方，乙方在核对无误后5个工作日内向甲方提交付款申请书，甲方即应按照合同第七条支付代理费，最终付款日期不迟于每月20日。
6、 甲方在结算代理费时可用转账或现金方式支付乙方，乙方应提交正规、合法的票据。
7、 溢价销售佣金的结算：双方约定对本合同项下别墅物业销售底价为： 平均销售均价：8000元/平方米（具体每套别墅的销售底价详见附件），经乙方努力导致受托别墅物业实际成交价格超出双方确认的销售底价时，双方确认对溢价部分按甲方 70 %，乙方 30 %的比例进行分配，溢价佣金部分的结算采用独立结算方式。每月结算一次，结算范围为本月之内所有售出单位。结算程序按销售代理费的程序与之同步进行。

第八条 关于退房处理
1、对于买受人违约后甲方予以没收的违约金或定金，扣除营业税及附加费后，违约金或定金由甲乙双方按5:5的比例进行分配，双方各得一半。若该房屋再次由乙方售出，则应视为新售，甲方应按本合同约定的代理费计提标准支付乙方代理佣金。
2、若因乙方原因造成退房的，甲方应根据该套房屋总款扣除乙方该套房屋销售的应提代理佣金，如因该套房屋给甲方造成经济损失，乙方应全额承担其赔偿责任。
3、若因甲方原因造成的客户退房，乙方应得佣金不变。若该房屋再次由乙方售出，则应视为新售，甲方应按本合同约定的代理费计提标准支付乙方代理佣金。

第九条：广告
1、为利于销售，该楼盘广告推广计划须由广告公司做出详细发布计划、费用计划、设计稿样，并经甲乙双方审定认可签字后由广告公司执行；
2、广告内容必须按照有利于本合同楼盘销售的原则根据销售中乙方提出的建议并经甲方确认后进行及时调整；
3、为配合乙方的销售，甲方须保证相当强度之广告发布。甲、乙双方约定：用于宣传本项目以促进项目销售的广告费用为销售总金额的 4-5 %，广告费内容见（附件：广告费用包含内容）。
4、为了避免甲、乙双方对接待客户的重复统计，在广告文案中只出现现场售楼处电话号码（如：品牌宣传等）。
5、广告费用在实际操作中如需要追加，则须甲方认可后实施。
6、甲方同意在本合同期内，本项目所有营销宣传资料包括售楼资料、媒体广告、有关本项目网页、展销会宣传品、各种载体广告牌等，所有广告中（包括各种印刷品及围墙广告）应注明：“营销代理：成都桐椮房地产顾问有限公司”字样及乙方公司的LOGO。

第十条：增值服务
i. 甲方可在乙方战略伙伴：成都商报、华西都市报、搜狐焦点网、搜房网、新浪网等媒体享受与乙方同等优惠，同时乙方将尽力避免和消除甲方项目及品牌在上述媒体上的负面报道。
ii. 在合作期间，乙方将邀请甲方免费参与乙方所举办的各种活动。

第十一条：物品管理
售楼处及样板房的家具、家电、其它用品由甲方提供，并由甲方委托相应的物管公司管理。

第十二条：合作期限
除非出现双方协商一致解除本合同的情况，或者出现按本合同或者之后双方签署的其他协议约定自动解除或可由一方单方面解除的情况，合作期限为本合同生效之日起至乙方完成双方约定的销售任务时或甲、乙双方认可的封盘日止。

第十三条：违约责任
1、如甲方违反第四条第（一）款1、11项、乙方违反第四条第（二）款1、7、9项，违约方向守约方支付人民币壹佰万元作为违约金，守约方有权提出终止合同。
2、其他条款违约，违约方向守约方支付贰拾万元违约金。
第十四条：合同的解除
1、本合同按约定正常履行并达成目标，甲、乙双方结算清付完毕后本合同自动终止；
2、本合同其他条款中涉及的合同解除与变更，依照其约定；
3、经双方协商可签订变更或补充协议，若与本合同不一致，以最新约定的文本为准；
第十五条：保密义务
甲、乙双方及其工作人员对本项目涉及的商业秘密应遵守保密义务，未经双方许可不得披露、提供给任何第三方，否则对所造成的损失应当按第十三条第2款之约定承担违约责任。
第十六条：本合同规定要提交的附件是本合同的组成部分。
第十七条：本合同执行过程中，如有不可抗力影响有关条款之执行时，受影响方应及时通知对方。
第十八条：未尽事宜，甲、乙双方协商解决；如有争议可向成都仲裁委员会申请仲裁，或向当地法院提起民事诉讼。
第十九条：经双方协商可签订变更或补充协议，若与本合同不一致，以最新约定的文本为准。
第二十条：本合同壹式肆份，甲方执贰份，乙方执贰份。
第二十一条：本合同自甲、乙双方签字盖章之日生效。

甲 方： 乙 方：

代 表： 代 表：

年 月 日 年 月 日附件：广告费用包含内容
一、售楼部所需费用（未包括售楼部的修建和装修费用）：
沙盘、模型、桁架、展板
二、销售中心现场包装
围墙包装 销售中心周边园林、树木包金边
道旗 各类指示牌
气球 拱门
三、广告设计费
所有广告宣传设计及原创拍摄费用
四、参加各种展示会所需费用
住博会及房交会展位、参展费（如租赁费、印刷费、SP活动、礼品、交通费等）
产品推介会（酒店）
巡展费用
五、各种媒体广告所需费用
报广发布费
短信推广费
户外广告发布费
路牌广告发布、制作
车站站台广告发布、制作
电视广告发布费
电台广告发布费
直邮
网络
销售外联费用
轿厢广告等各种小众媒体推广费用
六、SP活动以及费用
SP活动费及礼品
七、资料制作费
三维动画CF片
效果图制作
模型制作
楼书等画册制作、效果图装裱
手提袋印刷
夹报印刷、发布
DM单、海报、户型单页印刷
八、样板间及用品的折旧费用
样板间参观通道及包装费用
九、其他费用
外聘广告公司的服务月费
渠道营销推广费
办公用品

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