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商品房买卖合同条款解析前言： 随着老百姓住房要求的提高，随着房地产市场的蓬勃发展、随着房地产法律法规的健全，房地产市场的服务性、有序性和集中性已经出露端倪。今年最高人民法院、国务院、中央银行先后出台了最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释、物业管理条例、中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知此三部法律文件使得房地产市场逐渐步入正轨，有利于房地产市场的稳定和健康发展，有利于维护广大买受人的合法利益。借此我们对建设部和国家工商总局联合制定的商品房买卖合同范本予以详细解读，已飨广大读者。 对于格式合同各国法律都予以了严格的约束与限制，我国的合同法也不例外，其中第39、40、41、52、53条详细的规定，对提供格式合同的一方在内容的权利义务平等上做了严格限制，如格式合同的内容不能偏重自己的权利而压制另一方承担更多的责任（包括免除自己责任、加重对方责任或者排除对方主要权利等内容）。否则，此些条款在双方之间不发生法律效力。这一点充分体现了民法理论中的公平原则，也有效地维护了买卖双方的权利义务对等，利益均衡的交易目的。所以，对于购房中的买受人来说，遇到对自己权利保护不利的条款，可以应用法律保护自己的权益。 但是，在目前的房地产市场中尽管国家法律对格式合同的内容有严格的限制，但有些情形下很难确定是否让另一方承担了过多责任，在这里对合同条款内容的建筑工程竣工正确把握就尤为关键。 建设部和国家工商总局联合制定的商品放买卖合同范本从整个内容上比较全面，涉及到土地、城市规划、房产销售管理、交易过程、配套设施、违约责任、争议解决方式等方面的内容。权利义务上比较平等，既有买受人的违约责任的构成及计算也有开发商的违约责任的成就条件及承担标准。但其中有些待确定项较多，如果买受人没有一定的房产知识很难较全面地维护自己的权益。再加之几乎每个开发商已将合同中的部分争议较大的条款作了限定，买受人一定很难改动。很多对合同了解不多的买受人就接受这些已限定条款，从而给以后发生纠纷埋下了伏笔。商品房买卖合同说明1. 本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词解释不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。2. 本合同所称商品房是指有房地产开发企业开发建设并出售的房屋。3. 为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签定生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。4. 本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。5. 对合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【 】中选择内容，以划方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打，以示删除。6. 在签定合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。7. 本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。此说明也是合同的一部分，同样具有法律效力，买卖双方在签定合同时也应注意。此说明主要阐述了本合同只是示范文本不具有强制力，合同双方均可在协商一致的基础上对具体条款进行修改增加，对于一些被选项双方也应本着诚实信用、公平合理、权利对等的原则自愿协商做出选择。在这里需要提醒广大买受人注意说明中的第6项，此项中买受人享有要求出卖人提供的有关证书、证明文件的权利。如果出卖人没有相关证件或者证件不全，买受人应当拒签合同，以免被欺诈。商品房买卖合同同说明部分争议87（合同编号： ）合同双方当事人：_出卖人：_注册地址：_营业执照注册号：_企业资质认证号：_法定代表人：_联系电话：_邮政编码：_委托代理人：_地址：_邮政编码：_联系电话：_委托代理机构：_注册地址：_营业执照注册号：_法定代表人：_联系电话：_邮政编码：_买受人：_【本人 】【 法定代表人】姓名：_国籍：_【 身份证】【护照 】【营业执照注册号 】【 】：_地址：_邮政编码：_联系电话：_【 委托代理人】【 】姓名：_国籍：_地址：_邮政编码：_电话：_根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协调一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条 项目建设依据出卖人以 _方式取得位于_、编号为_的地块的土地使用权。【 土地使用权出让合同号】【 土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为_。 该地块土地面积为_，规划用途为_，土地使用年限自_年_月_日至_年_月_日。 出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【 现定名】【暂定名。】_。建设工程规划许可证号为_，施工许可证号为_。 _解读与提示： 本条主要是从房产项目建设的合法依据出发，简要明示建设房地产项目的合法手续及相关证明。以此主要说明建设单位所出售房产的土地是自己享有使用权，并依法建设；其是依法享有该房产出售权的合法主体资格。本条主要含有四个证件的证号记载：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证。此四证的取得、作用、颁发机关以及主要内容等详见本书第二章关于七证。如果此四证不齐全或存在虚假情况，将会导致买受人无法取得房屋的所有权（主要是房产证），更有甚者会导致房屋买卖合同无效。所以我们提示，买受人在购买房屋时一定要严格审查此四项是否齐全（一个都不能少），并核对其真伪性（看原件、核对证号），这样才能保证自己的合法权益，避免不必要的纠纷。第二条 商品房销售依据 买受人购买的商品房为【现房】【 预售商品房】。预售商品房批准机关为_，商品房预售许可证号为_。解读与提示： 此条是对商品房预售许可证的说明，根据城市商品房预售管理办法第六条“商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证”。因此，此证是开发商进行房屋预售的唯一合法凭证，没有此证和上面没有其他四证一样将会导致买受人无法取得房屋的所有权，更有甚者回导致房屋买卖合同无效；如果，开发商没有此证而故意隐瞒或提供虚假的预售许可证时，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条的规定“出卖人订立商品房买卖合同时”，“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，“导致合同无效或者被撤消、解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。虽然条件对买受人有利，但实际诉讼中，开发商的“故意隐瞒或虚假提供”的行为很难认定。因为买受人在购买房屋时，很多人不注意开发商的证件是否齐全，没有此证的开发商也一般不出示或以其他理由推托此证正在办理之中。所以，因为很多买受人的不过问，开发商没有必要“故意隐瞒或虚假提供”。所以我们提示买受人；在购买预售的商品房时，一定要开发商出示此证，并审查原件，向房产管理局核对此证证号的真伪。有关此证的取得、作用、颁发机关以及主要内内容等详见，关于七证。第三条 买受人所购商品房的基本情况 买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的： 第_【 幢】【 座】_【 单元】【层】_号房。 该商品房的用途为_，属_结构,层高为_，建筑层数地上_层，地下_层。 该商品房阳台是【 封闭式】【非封闭式】。 该商品房【 合同约定】【产权登记】建筑面积共_平方米，其中，套内建筑面积_平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。解读与提示： 此条是关于交易商品房的基本情况的说明，本条容易发生纠纷的情况主要在于房屋的坐落位置以及公共部位与公用房屋分摊建筑面积（简称：公摊面积）两个方面。就此我们提示如下：1.如果开发商开发多个楼盘时，买受人可能在此条约定的是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。因为双方只约定了楼号，没有具体位置的说明，这一点很容易被大的开发商利用，也容易产生纠纷。买受人应当要求出卖人将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一被加盖公章。2.公摊面积是买受人与开发商容易发生纠纷的问题，所以公摊面积一定要在此条中明确记载。尽管此条的公摊面积是暂测面积，但它是将来实测面积的衡量依据。有些开发商早建筑面积不变的情况下，增加公摊面积，无形中减少了使用面积，但建筑面积没有变，也就不适用本合同第五条第2项有关3%的规定。对此买受人可以增加补充条款；如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用；如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。二者可选其一。第四条 计价方式与价款 出卖人与买受人约定按下述第_种方式计算该商品房价款： 1、按建筑面积计算，该商品房单价为（_币）每平方米元，总金额（_币）_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。 2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（_币）每平方米元，总金额（_币）_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。 3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（_币）_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。 4、_。解读与提示：此条是关于商品房价款的计算方式，一般有三种，第四项是可由买卖双方根据具体情况自由协商一致而达成的房款计算方式。关于房价款的计算，一般以第一种按建筑面积计算的居多，这一种方式简便、明了。第二种计算方式中买受人购买商品房的套内使用面积，其套内使用面积的每平方米的价格略高于第一种计算方式。因为公摊面积的价格含在了套内面积的价格之中了，这种计算方式有利于避免计算公摊面积而引起纠纷。第三种计算方式是为购买别墅或购买多套的普通住宅而提供的计算方式，一般也不牵扯公摊面积的计算，但我国有些城市单套房屋的价款也以此种方式计算。对于此条我们提示：如果买受人对开发商的公摊面积有担心可选择第二、三种计算方式，如果还有其他特殊情况，买卖双方可以协商一致另外选用其他方式。第五条 面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以【 建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。 当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_种方式进行处理：1、 双方自行约定： _2、 双方同意按以下原则处理： 面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按_利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 产权登记面积 - 合同约定面积面积误差比=-100%合同约定面积 因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。解读与提示： 本条是在以房屋面积（建筑面积或者套内建筑面积）作为买卖双方计价的依据时，对于预售房屋合同约定的暂测面积与产权登记面积之间误差的处理方式，这里可以由当事人选择适用双方约定的处理面积差异的方式，也可以选择适用该合同提供的处理方式。如果当事人以套作为计价单位的，不适用该条款。 合同约定的暂测面积是指开发商根据预售房屋的设计施工图纸等计算出来的单套房屋面积（建筑面积或者套内建筑面积）；产权登记面积是指预售房屋在竣工验收后办理房屋产权证书时由房屋管理部门指定的测量单位对于房屋进行实际测量所得的房屋面积（建筑面积或者套内建筑面积），房屋买卖双方以产权登记面积为准来确定房屋的实际面积和最终价格。由于施工等原因，房屋的合同约定暂测面积与产权登记面积之间一般都会有一定的差异，本条款就是针对这种面积上的差异如何处理而制定的。 时间中买卖双方大多会选择该合同所提供的处理面积差异的约定条款，即本条“第2项“处理原则来解决面积差异问题，这里主要以面积误差比绝对值3%作为一个分界的标准来分别处理：面积误差比绝对值在人以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。即面积误差比绝对值（产权登记面积大于或小于合同约定的暂测面积的误差比）在3%以内（含3%）的，买受人根据多退少补原则向开发商结算结算最终的房款。在面积误差比绝对值超过3%时，买受人就可根据该约定有权解除合同退房了。如果选择不退房，开发商得承担面积误差比绝对值超出3%部分的责任，即在3%（含3%）以内据实结算的前提下，产权登记面积超出合同约定的暂测面积3%的面积部分价款由开发商承担，但产权归买受人；产权登记面积小于合同约定的暂测面积3%以外的不足面积部分价款由开发商双倍返还买受人。 本条款对于保护买受人在多购房屋面积方面的权利起着只观至关重要的作用，防止在结算房屋价款时由于实际面积过大使买受人承担超出合理部分的房屋价款或由于实际面积过小而影响预期使用效果。但是也应当看到，此条款在保护买受人权利方面还有一定的漏洞，这也是实践中商品房买卖双方因面积问题常常发生争议的一个因素。比如商品房买卖双方以建筑面积作为基价的依据的，由于建筑面积包括“套内建筑面积”和“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”（以下称为“公摊面积”）两部分，而该条款并未对上述两个组成部分之间的面积关系作详细的约定，致使建筑面积的这两个组成部分分别在产权登记面积与合同约定暂测面积上会有较大的出入，甚至会超过3%的限制。也就是说，即使建筑面积的面积误差比绝对值控制在3%以内（含3%），但有可能是套内建筑面积实际缩小（或不变），公摊面积实际增大，建筑面积总额增大，买受人多掏了钱但套内面积却减少（或不变）相应的套内使用面积也减少了（或不变），多掏了钱却享受不到应得的套内面积的增加部分，对于买受人来说是不公平的。因此，为了解决可能出现的此类问题，我们建议可以在使用该条款第2项处理原则的基础上，再做一个补充约定：建筑面积的产权登记面积与合同约定暂测面积的差异在3%以内（含3%）以一定比例增加的，套内建筑面积的增加比例不得小于该比例，否则买受人对于套内建筑面积未能按照该比例增加的面积部分价款由出卖人称但出卖人承担，产权仍归买受人；在3%以内（含3%）以一定比例减少的，套内建筑面积的减少比例不得超过该比例，否则对于套内建筑面积的减少比例超过建筑面积的减少比例的面积部分价款由出卖人双倍返还给买受人。米那机误差比绝对值超出35但买受人不退房的，3%以内（含3%）的面积部分按照以上原则处理，绝对值超出3%的面积部分按照合同第五条第2项（2）有关约定处理。 在签订合同过程中，买受人应当要求开发商在合同附件二位置将公摊面积的构成做出详细的说明，并且审查开发商是否将独立使用销售或出租的地下室、车棚、作为人防工程的地下室等计入公摊，如果计入了，应当要求开发商做出相应的修正，以防损害买受人的利益。第六条 付款方式及期限买受人按下列第_种方式按期付款：1、 一次性付款_。2、 分期付款_。3、 其他方式_。解读与提示： 此条款是完全由买卖双方约定如何付款的，没有需要解读的地方。但是，我们还是对于买受人签订该条款提出以下注意事项：根据自己的实际情况选择合适的付款方式。a.如果具备一次性付款的经济能力，且这些资金并未打算用于储蓄以外的投资的，或者投资的回报率未达到按揭贷款（或公积金贷款）利率水平的，应当考虑一次性付款，这样不但可以减少按揭贷款（或公积金贷款）利率的支出成本，还可以向开发商争取到一个优惠的折扣。b.如果选择分期付款，应当制订一个明确详细且与实际支付能力相符的付款计划，避免因支付能力问题而造成违约及响应经济损失。c.选择按揭贷款或公积金贷款应当充分了解自身是否符合相关的贷款条件和要求，避免因自身原因无法贷款致使不能继续履行商品房买卖合同而造成的赔偿责任。买受人必须按照约定好的付款方式和期限履行付款义务，避免因违约给自身到来不必要的损失和麻烦。第七条 买受人逾期付款的违约责任 买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第_种方式处理：1、 按逾期时间，分别处理（不做累加） 逾期在_日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额制服应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_的违约金，合同继续履行； 逾期超过_日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按雷击应付款的_%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款万分之_（该比率应不小于第项中的比率）的违约金。 本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、_。解读与提示： 本条是关于买受人逾期付款违约责任的约定，本条第1项是该合同提供的处理方式，第2项由当事人约定如何处理。当事人可以选择适用。 中华人民共和国合同法第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以接解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的：根据以上法律规定，出卖人在买受人迟延付款违约的情况下，可以根据约定向买受人主张违约金，并且在超过一定期限后可以主张解除合同，支付违约金。因此，买受人作为合同一方当事人，应当严格履行合同约定的付款方式，期限等合同义务，尽量避免违约给自身造成经济损失。另外，买受人如果以按揭方式购房的话，可能存在按揭条件或手续不全无法办理贷款的情况，这个时候就可能会因贷款手续的延迟或无法贷款致使买受逾期付款，由于此种情况并非买受人主观故意造成的，所以我们建议做一个补充约定：如因买受人贷款条件不符合无法办理贷款手续或因客观原因办理贷款手续迟延等导致无法支付房款或逾期支付房款的，买受人不承担无法付款或预期付款的违约责任。第八条 交付期限 出卖人应当在_年_月_日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、 该商品房经验收合格。2、 该商品房经综合验收合格。3、 该商品房经分期综合验收合格。4、 该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、 _。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、 遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_日内告知买受人的；2、 _；3、 _。解读与提示： 本条是关于商品房交付条件和交付期限的条款，商品房必须经验收合格后方能交付使用。建筑法第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不符合的，不得交付使用。该合同提供了四种竣工验收方式共双方当事人选择适用，同时另外空出了一条当事人自行约定，由于竣工验收是房屋交付使用的法定要件，所以当事人也应当在这个法定要件的前提下约定房屋交付的条件。 如果开发商在交付房屋时无法提供合法的验收合格手续，那么买受人就有权拒绝接收该房屋，由此产生的逾期交房责任由开发商承担。 本条还涉及特殊原因导致房屋交付延期的情况，除当事人约定外，在遭遇不可抗力的情况下，开发商的交付房屋的期限可以据实相应的延期，但应当及时通知买受人，同时在合理期限内提供证明。不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的当事人主观原因之外的客观情况，如自然灾害、战争、瘟疫等。根据我国民法通则、合同法的有关规定，不可抗力是一项法定的免责事由，由于不可抗力造成的合同义务无法履行或迟延履行的，当事人可不承担违约责任。当然我们还要提示买受人：应当要求开发商明确不可抗力等免责事由的具体内容，避免由开发商任意解释扩大不可抗力的内容，将本不属于不可抗力范畴的事由也算作是不可抗力，从而回避本应当向买受人承担的违约责任使买受人遭受损失。如果实际发生了不可抗力的情形，应该约定开发商必须在限定时间内通知买受人，同时在限定的合理的期限内向买受人提供证明。否则，买受人可以不认可开发商提出的该免责事由，而要求其承担违约责任。第九条 出卖人预期交房的违约责任 除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第_种方式处理：1.按逾期时间。分别处理（不作累加）（1）逾期不超过 日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 违约金，合同继续履行。（2）逾期超过 日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起 天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的 %向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 （该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2. _。解读与提示本条与该合同第七条买受人逾期付款违约责任的约定类似，只不过是针对于合同的出卖人即开发商逾期交付房屋而定的承担违约责任的方式。本条的法律依据、处理方式也与合同第七条一致，都是对于迟延履行合同义务所定的条款，开发商逾期交房的，一般先要按照买受人与开发商关于此方面的约定情况而定，即本条出卖人逾期交房的违约责任条款处理。如果选择了本条第1项（2）条款，您就可以按照该约定主张权利，如果逾期时间超过了该约定的期限，买受人就有权要求退房，并按约定的利率要求支付违约金。如果买受人与开发商签订合同时对于逾期交房的违约责任未作约定（即未选择商品房买卖合同第九条第1页（2）条款），则应当按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条的规定，经催告后在三个月的期限内，开发商仍未交付房屋的，买房人有权要求解除合同退房。同时可依据该解释第十七条的规定按逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准主张逾期交房违约金。另外，买房人是通过按揭购房的话，还可要求开发商赔偿此期限内的贷款利息损失以及办理按揭的相关手续费用如保险费、评估费等。还需要向买受人提示的是：对于逾期交房导致买房人有权退房的，买房人应当注意自己主张解除合同退房的法宝期限，即经催告后解除权的行使期限为三人月。未经催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。如果超过了上述期限，那么解除权就消灭，买房人就无权再要求解除合同退房了。另外根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条规定；当事人以约定的违约金低于造成的损失为请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。如果开发商迟延承担违约金的话，买受人最多可根据约定取得不超过实际造成的损失的130%的违约赔偿金额。实践中有的开发商以较高额的违约金计算比例与买受人进行约定，以显示其履约的信心和诚意，从而取得买受人的信任，可是一旦出现违约情形，开发商就会以违约金过高为由请求法院或仲裁机构减少违约金，这样的话买受人就不可能取得预期的可能较高的赔偿。固此，一旦开发商逾期交房违约买受人就应当及时依据合同约定并按上述规定的标准主张违约金，并不是违约时间越长违约金就会得到的越高。如果违约金不足以弥补发生的损失的，买受人还可以请求增加违约金以到达能够弥补实际损失的水平。第十条 规划、设计变更的约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1） 该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2） ；（3） ；（4） ；（5） ；（6） ；（7） ；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起10日内来作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起 天内将买受人已付款退还给买受人，并按 利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。 。解读与提示本条是关于预售房屋的规划变更、设计变更使得买受人所购的房屋质量、功能发生变化时，双方如何处理的条款。首先应当明确，经规划部门批准的规划、设计单位的设计完成的设计，未经规划部门和设计单位的批准、同意；开发商和施工单位都无权擅自变更规划和设计。在取得变更规划和设计的批准和同意后，开发商有义务在限定期限内书面通知买受人所做的变更，否则买受人有权退房。买受人在接到该书面通知15日内可以选择退房，则必须以明示且书面的形式提出，否则超过15日的期限未作书面答复的，将会被视为接受变更，那么这个时候买受人就无权退房了。另外如果买受人选择退房的，开发商应当将买受人已付房款返还给买受人并支付利息，这个利息数额应当足以弥补因此给买受人造成的损失。因此我们要提示以下几点：首先要求开发商将所售房屋平面图附在合同附件一位置，注意该图应当是标注长度和宽度尺寸等数据的正式图纸，否则就无法认定开发商是否变更了户型、结构形式、空间尺寸设计。另外，可要求开发商提供楼层平面图，并标明买受人所购房屋的位置，防止开发商利用变更房号等手段调换买受人所购房屋的朝向、位置。如果可能最好要求开发商将房屋立面图（关于层高）、小区总平面图（关于小区配套设施、绿化率等）、基础设施平面图（关于基础设施）等同时作为附件附于合同附件一位置。如果发生规划、设计变更，必须明确要求开发商以书面形式通知买受人，其他通知方式无效。因为买受人在预售房屋交付前漫长的等待过程中，不可能随时关注开发商的所有行为，如果开发商没有联系买受人而以其他方式通知的话，买受人根本没有机会选择退房，就会导致“视同接受”的法律后果。所以如果开发商未能以书面方式送达买受人，就应视为其通知义务未能履行，买受人仍有权选择退房。如果买受人可能选择退房的，就应当在约定利率标准时充分考虑可能的经济损失，如按揭利息、办理按揭手续费等，那么就应计算出一个足以弥补损失的房款利率水平。第十一条 交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的透明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有要拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：_