第四期项目互动工作坊.ppt

12%16%18%21%26%42%52%52%63%78%96%100%2009年07月25日Click进入目录某地区部分楼盘渗漏实例某地区部分楼盘渗漏实例建筑工程渗漏原因分析建筑工程渗漏 原因分析渗漏案例原因分析 建筑工程渗漏一般原因总结 屋面渗漏外墙渗漏 外墙渗漏卫生间渗漏外门窗渗漏地下室渗漏电梯厅或楼梯间渗漏首层住户室内漏水其他设计原因造价原因施工原因建筑工程渗漏原因分析案例1：屋面渗漏渗漏原因可能包括：（1 1）屋面结构开裂设计或施工或砼材料引起：屋面板配筋不够、构造筋未设；施工中模板支撑不足、上载过早、养护不到位；砼原材料或配比有问题。（2 2）屋面防水层问题设计防水层层数或厚度不够、选材不合适；施工偷工减料、以次充好。（3 3）屋面找坡问题反坡或坡度不够（设计或施工）。（4 4）排水不畅排水系统不合理，地漏未设或数量少，距离远。（5 5）细部节点处理不到位主要是地漏口、平立面交接复杂的部位。建筑工程渗漏原因分析案例2：外墙渗漏 渗漏原因可能包括：（1）墙体裂缝墙体施工时工序控制、管理不到位，顶砖歇墙时间不够，砌块未到龄期就上墙，砖墙与砼墙结合部位、管线密集部位等未按规定进行处理。（2）墙体基层砖缝不饱满密实，中型砌块砌筑时未按规定进行灌缝及勾缝。（3）螺杆洞封堵不严。（4）脚手架孔洞封堵不严。（5）选用的墙体材料防水性差，又未按规定做外墙防水。（6）外墙开关线盒、构件固定部位四周封堵不严实。（7）屋面露台墙根部位未做砼反坎或施工质量不到位。建筑工程渗漏原因分析渗漏原因可能包括：（1）外墙面层饰面未勾缝或勾缝不密实。（2）外墙石材如采用干挂，对墙体基层的整体性造成破坏或固定部位防水处理不到位。（3）其他可能的原因同案例2。案例3：外墙渗漏建筑工程渗漏原因分析渗漏原因可能包括：（1）卫生间结构板裂缝，同屋面结构板问题。（2）卫生间防水层问题，同屋面防水层问题：设计防水层数或厚度不够、选材不合适；施工偷工减料、以次充好。（3）卫生间地面管洞封堵不实。（4）卫生间墙体基层不密实：墙体根部未做砼反坎或施工质量不好，墙体穿管线处封堵不实等。（5）卫生间地面找坡不当。（6）卫生间细部节点处理不到位，如卫生间保温构造做法过高时入口处未有效隔断等。案例4：卫生间渗漏建筑工程渗漏原因分析渗漏原因可能包括：案例5：外门窗渗漏（1）门窗型材拼缝打胶不密实。（2）门窗边漏水：框边塞缝不密实，包括塑钢门窗周边聚氨脂发泡胶打胶不密实及铝合金门窗周边干硬性砂浆塞缝不密实，塑钢门窗发泡胶打胶时外侧未及时阻挡及压实、发泡胶风干成型后又随意将凸出的胶体切除；门窗边抹灰砂浆收口处理不到位；门窗洞口边墙体为加气砼墙体的项目尤其容易出现门窗边漏水的情况。建筑工程渗漏原因分析渗漏原因可能包括：案例5：外门窗渗漏（3）门窗下坎渗漏：窗下口为砖墙或加气砼墙，未按规定作砼窗台板；门窗泄水孔被施工期间的砂浆堵塞或门窗外沿装修层过厚而堵塞门窗型材侧壁泄水孔。（4）转角方通或方通拼樘料上下端头未封堵或封堵不密实。（5）门窗周边防水处理不到位。建筑工程渗漏原因分析渗漏原因可能包括：案例6：地下室渗漏（1）顶板或外墙结构裂缝 设计或施工或砼材料引起：结构配筋不够、构造筋未设；施工时顶板支撑不足、上载过早；砼原材料或配合比有问题。（2）外墙或顶板防水问题：设计层数或厚度不够、选材不合适；施工偷工减料、以次充好。（3）顶板找坡问题：反坡或坡度不够（设计或施工）（4）排水不畅：排水系统不合理，地漏未设或数量少，距离远。（5）细部节点处理不到位。建筑工程渗漏原因分析渗漏原因可能包括：案例7：电梯厅或楼梯间渗漏 设计中采用敞开式楼梯间、敞开式电梯前室，在雨天尤其是台风天气雨水容易进 入楼梯间、电梯前室，该部位设计未考虑相应的排水系统。建筑工程渗漏原因分析渗漏原因可能包括：案例8：首层住户室内漏水 室外填土标高高过室内地面，且未有效将建筑物周边水流拦截，对于墙体为砖墙的建筑，尤其容易引起室内渗漏。建筑工程渗漏原因分析案例9：其他 烟道、变形缝、空调洞、管根等部位也是防渗漏重点部位，处理不好很容易引起漏水。天沟排水口堵塞也容易引起渗漏。建筑工程渗漏原因分析建筑工程渗漏一般原因总结1、设计原因 A、相关设计搭接不合理。我司的设计流程是先进行建筑设计，后进行环境设计和装修设计，故在环境和装修设计完成前，建筑设计已经完成，防水设计是包含在建筑设计文件中，环境设计和装修设计时一般不再对工程防水设计再做针对性性的评审，防水工程的施工是按建筑防水设计施工，因环境和精装修设计可能突破原防水设计的范围，但在后续环境设计与装修设计时，没有及时完善相应的防水设计，往往造成渗漏。B、由于建筑师往往重视建筑效果，而对防水性能关注不够，造成对一些设计中可能带来的漏水隐患考虑不足。建筑师进行防水设计时，未结合项目特点，对所有防水节点进行认真推敲，以至于在后来使用后出现渗漏才发现防水节点设计有缺陷。如某些项目开敞式的楼梯间设计，未考虑楼梯间在暴雨时肯定会进水，以及有的花池未设置排水口，或仅有一个出水口又容易被堵塞雨水无法排除，与建筑相邻的花池、花槽未进行防水设计或防水高度不够等，花池、花槽内的积水就会渗入室内。还有一些项目将屋面排水管隐藏在外墙砌体内，建筑外立面是很美观，但排水管接头出现渗漏而无法维修，因而也出现渗漏。建筑工程渗漏原因分析1、设计原因 C、个别设计过于追求效果，但却给现场施工带来了极大的困难，使漏水的机率大增，如玻璃砖墙的设计、玻璃幕墙收口处理等细节未经认真推敲和施工现场未认真检查。D、对降雨量和场地标高及排水考虑不够充分。如某些山地建筑项目或其他复杂地形项目由于排水系统考虑不周，小区室外部分部位大量积水无法排除。某些项目屋面、花池、露台地漏被堵后，雨水无法排泄而出现意外渗漏或雨水倒灌到室内。建筑工程渗漏一般原因总结建筑工程渗漏原因分析1、设计原因 E、屋面找坡层和卫生间地砖砂浆层积水不能顺利排泄，设置的地漏仅能排除装修完成面以上的水，积水在防水层以上的水严重影响防水层的耐久性，随着时间的推移，这些部位极易因此而出现渗漏，设计时应增设双层地漏将这些部位的水顺利排除。对于卫生间门坎石下的砂浆，也应采用防水砂浆，防止卫生间地砖下积水通过卫生间门坎石下砂浆窜到卫生间外，形成其它房间地面和墙面反潮。F、由于我司对结构配筋量控制较严，对于屋面板配筋没有区别对待，屋面板由于受气候影响较大，目前由于屋面板出现结构裂缝而产生渗漏的现象十分严重。因此，对于屋面板应适当增配钢筋，以增大屋面板抗裂性能。建筑工程渗漏一般原因总结建筑工程渗漏原因分析 A、据了解，由于我司每年开发的楼宇面积较大，加之工程款支付有保障，各防水施工单位均愿以较低的合约单价参与竞争，但若完全按照我司防水工程做法施工，利润很难保证。目前按规范施工，2mm厚911防水涂膜，仅材料就需3kg/m2，单价13元/kg,材料价就 39元/m2，人工费1.5-1.8元/m2，加上税和利润，单价在45元左右比较合理，但我司的竞标价也仅38元左右，故在施工中难免会偷工减料，甚至采用假冒的材料以图蒙混过关，故造成我司现场监管的难度非常大。施工单位通常采用如下做法：（1）使用假冒产品。（2）使用非合同指定品牌的替代品。（3）将合同指定品牌和（1）、（2）中所述产品混用。（4）使用指定品牌产品，但施工的厚度和平整度远远达不到技术要求。2、造价原因建筑工程渗漏一般原因总结建筑工程渗漏原因分析2、造价原因 B、在合约方面，由于个别项目防水施工合同中，明确细石混凝土的层由防水单位完成，但是由于个别防水单位实力较弱，进行混凝土施工也没有经验和实力，故造成细石混凝土保护层的施工质量不能得到保证。C、防水合同清单上对于防水施工中的辅材未指定品牌和型号，故造成施工单位选用最差的辅材，不能保证施工的质量，同时也不能保证防水系统的完整性。如排水管和排气管，施工单位选用最差的管材，以至于在施工时大多数都被踩破，无法达到预期的排水作用。建筑工程渗漏一般原因总结建筑工程渗漏原因分析3、施工原因 A、防水工程施工前一般未组织防水专项交底和会审，由于缺少这个环节，防水设计存在的缺陷及以往工程的教训无法在新开工的项目中得以避免。加上防水工程涉及的点多面广，工期也较长，防水工程质量涉及的施工单位较多，负责监管的管理人员也可能中途更换而不能跟踪到位。B、结构施工的阶段未能很好控制混凝土浇筑的质量，如原浆收光的平整度和找坡坡度均不能满足防水工程的要求。另外由于混凝土振捣不密实而出现孔洞、蜂窝、麻面和裂缝，如屋面、后浇带、卫生间及有防渗漏要求的结构反梁的浇灌质量差而导致渗漏。C、在砌筑抹灰工程时，未能很好地控制砌体和抹灰层的开裂的问题，尤其是对脚手杆洞等的封堵质量的控制。不同材料交接部位出现裂缝等。建筑工程渗漏一般原因总结建筑工程渗漏原因分析3、施工原因 D、门窗工程：首先门窗本身的防水性能得不到保证，如拼缝打胶不严密，固定螺丝钉孔打胶质量不合格；其次，门窗安装的标高不能得到很好的控制，经常发现门窗外装饰面高于泄水孔的现象，而堵塞泄水孔造成漏水；另外，门窗洞口的收口不能保证密实、不开裂，特别是门窗底边两下角及框底塞缝不密实；最后窗边防水及打胶质量不到位。E、防水工程：未能保证防水材料是合同指定品牌及型号，且防水层的厚度、平整度不能达到防水施工技术要求。我司虽然要求主包单位防水部位混凝土浇筑原浆收光应达到防水基面要求的平整度和坡度，但实际上基本都达不到这一要求。因此，无法保证防水工程的质量。建筑工程渗漏一般原因总结建筑工程渗漏原因分析3、施工原因 F、施工方法的选择：有些施工方法的选择不够合理，因此造成漏水，如外墙石材打钢筋干挂法。G、施工流程的控制：施工过程中，由于各工种穿插施工流程安排得不够合理，造成后一道工序施工对前一道施工破坏较大，影响结构的整体性，容易造成裂缝，导致渗水现象的发生，如卫生间水电漏埋或打压检测不合格后，造成的后开槽现象对卫生间已施工的防水工程造成一定的损害。H、施工细节的控制：根据以往施工中总结出的易漏水的部位及做法，未能引起足够的重视，并采取加强措施，如有些结构应适当找坡利于排水，型材和石材间、玻璃和型材间等情况一定要注意打胶质量的控制，出屋面出外墙的管线收口要加强防水处理。建筑工程渗漏一般原因总结抗渗防漏质量控制措施探讨 从前面建筑渗漏的原因分析可以看出，抗渗防漏主要从设计、合约和施工三个方面进行控制。1、设防体系应完整 建筑物的平面（屋面/露台、地下室顶板）、立面（外墙、门窗、入户花园）、内部有水部位（卫生间、管根、水池）等原则上应全部设计有相应的防水做法。链接1：某项目建筑物防水做法 当然，针对某一具体楼盘进行防水体系设计或复核时，可根据该楼盘所处的地区的气候条件、当地的建筑材料使用情况、当地的建筑业施工水平，对确定某一部位基层材料防渗漏性能满足当地要求时，可不专门设计防水层。设计方面：防渗漏设防体系 抗渗防漏质量控制措施探讨 防渗漏体系应形成封闭体系，除非对某一部位基层自防水性能确有把握，否则整个体系不应留有活口。对平面和空间变化较多、交接关系复杂的部位，尤其应重点复核防渗漏体系是否封闭。如高低跨地下室、地下室坡道处（地库坡道）。2、设防体系应封闭抗渗防漏质量控制措施探讨设计方面：防渗漏设防体系 对屋面、卫生间等重要防水部位，应重点研究防水层与找坡层、保温层的防水层次关系，如何布置才更为合理及科学。如防水层次及做法3、设防构造应合理及科学抗渗防漏质量控制措施探讨设计方面：防渗漏设防体系 1、对防水施工单位主要从价格方面和付款程序方面进行控制，以促进施工质量的提高。价格上考虑合理低价中标，以避免过低价格引起施工单位偷工减料；付款采用合理分步付款，以达到调动施工时的积极性和保证施工后的维修。合约方面：分判模式及界面划分 抗渗防漏质量控制措施探讨 2、对防水施工单位的分判模式主要有三种：a、土建主包进行防水施工 b、防水系统分包单位进行防水施工 c、对土建主包指定防水系统分包单位进行防水施工 （甲方指定分包单位及价格，但由分包单位与土建主包签约）根据项目情况采用合理的分判方式。抗渗防漏质量控制措施探讨合约方面：分判模式及界面划分 3、在合约方面，由于个别项目防水施工合同中，明确细石混凝土层由防水单位完成，但由于个别防水单位实力较弱，进行混凝土施工也没有经验和实力故造成细石混凝土保护层的施工质量不能得到保证。抗渗防漏质量控制措施探讨合约方面：分判模式及界面划分 根据不同的施工主体及施工对象，加强施工验收包括隐蔽验收环节的施工控制。具体说来，土建基层及聚合物砂浆类（如粘砖王）主要由土建单位施工，监控的重点放在施工工序控制及基层试水环节；聚氨酯涂膜及卷材类主要由防水专业施工单位施工，监控的重点放在材料的真伪及用量上；外门窗边防水主要由铝合金门窗单位施工，监控的重点主要在于窗边塞缝及防水施工，要求百分之百检查验收。1、施工控制及监管总体思路抗渗防漏质量控制措施探讨施工方面：现场施工控制及监管 施工方面：现场施工控制及监管 （1）材料控制 性能：送检确定防水材料的各项性能指标是否达标。真伪：材料进场前报样确认，施工过程中检查与样板是否相符。用量：通过实测厚度及控制实际总用量两种方式进行“双控”。2、施工控制及监管具体措施 抗渗防漏质量控制措施探讨2、施工控制及监管具体措施（2）验收控制 防渗漏的根本在于结构或主体基层的密实性及自防水性能。因此，在做防水或面层施工前，必须对基层做好以下淋水试验以检验防水基层的密实性：a、屋面防水施工前：结构基层48h试水 b、楼面地坪施工前：结构基层24h试水 c、卫生间防水施工前：结构基层48h试水 d、外墙防水施工前：墙体24h试水 e、屋面、卫生间及外墙防水以及门窗施工完成后：按规范进行48h试水 f、管洞分层封堵并试水抗渗防漏质量控制措施探讨施工方面：现场施工控制及监管 外墙、外门窗及地坪是建筑物防渗漏量大面广的部位，且其包含的各道工序是一个相对连续的施工过程，必须加强工序控制及过程验收。具体说来，主要包含以下控制环节及重点：（1）外墙部分：a、墙体砌筑要按规定高度分层砌筑，顶砖施工要保证至少7天的歇墙时间；b、外墙砌筑时要灰缝饱满，大型砌块砌筑要灌缝及外侧勾缝以保证灰缝密实；c、外墙抹灰前必须增加墙体基层的检查验收环节，重点检查基层墙体密实性，需挂网部位是否 挂网、螺杆洞及脚手架管洞是否按规定有效封堵；d、外墙抹灰施工需按规定分层进行，并及时进行养护；e、如设计要求外墙抹灰砂浆中掺加杜拉纤维、防水剂等，或设计有专门的外墙防水层，施工中 应专项验收。3、工序控制及过程验收 抗渗防漏质量控制措施探讨施工方面：现场施工控制及监管 3、工序控制及过程验收（2）外门窗部分：a、外门窗施工前需做“三性”检验，合格后方允许大批量加工；b、外门窗框边塞缝作为施工控制重点环节，施工前应做好技术交底，施工中应加强过程控 制，施工完成后、在框边外墙抹灰收口前，必须进行专项验收；c、如外门窗框边专门设计有防水做法，则施工完成后应进行专项验收；d、如有条件，外门窗框边塞缝完成后，可进行24小时淋水试验进行检验；e、外门窗施工完成后，应组织验收，检查门窗型材所有拼接部位收口胶或胶条、五金固定件 处是否施工完好泄水孔是否完好，并按规范进行48小时有压力淋水试验进行检验。抗渗防漏质量控制措施探讨施工方面：现场施工控制及监管 3、工序控制及过程验收（3）地坪部分：a、地坪施工前必须将各个穿楼板管洞按规定封堵完好，清理干净并做24小时（卫生间做48小时）蓄水试验；b、地坪施工完成后应按规定做好养护。为便于施工控制，将楼面、外墙、管洞防水施工控制环节纳入后附表一，门窗施工控制环节纳入后附表二。由于屋面、卫生间、地下室涂膜及卷材防水验收控制比较单一，施工监管时要求施工单位严格按照正常的隐蔽验收报验程序进行控制即可。抗渗防漏质量控制措施探讨施工方面：现场施工控制及监管 施工过程中的细节控制 1、外墙螺杆洞封堵1）将螺杆洞剔凿成5050的喇叭口；（2）割除外露的塑料套管，清理、湿润洞口；（3）用高标号砂浆堵洞，分两次成活，并浇水养护。两次堵洞间隔时间至少1天。抗渗防漏质量控制措施探讨（1）洞口周边凿毛；（2）洞口周边清理；（3）用细石砼分两次封堵：浇下部2/3 高度，并试水24小时；浇上部1/3 高度，并试水24小时；（4）每次浇筑砼后应按规定及时养护；（5）特别要注意必须在下层顶棚抹灰前封堵，最好不用铁丝吊模。2、楼板管洞封堵抗渗防漏质量控制措施探讨施工过程中的细节控制 （1）门窗洞口边清理湿润；（2）分两次塞缝。对铝合金门窗一般采用1:2.5干硬性砂浆（不得掺膨胀剂，易引起窗框变形），要注意其干湿度；对塑钢门窗一般采用下框底部用1:2.5干硬性砂浆、其他三边打发泡胶的方式。其中第一次塞框缝，第二次卸木楔后塞木楔洞；（3）按规定浇水养护2天；（4）JS防水层施工，厚度2mm。3、外门窗框边塞缝抗渗防漏质量控制措施探讨施工过程中的细节控制 3、外门窗框边塞缝抗渗防漏质量控制措施探讨施工过程中的细节控制 4、女儿墙及阳台的做法女儿墙 阳台（1）阳台（2）阳台（3）（阳台一般有以上三种做法，通常选用第一种即滴水槽做法）抗渗防漏质量控制措施探讨施工过程中的细节控制 5、凸窗台的抹灰抗渗防漏质量控制措施探讨施工过程中的细节控制 Replay返回