博志成房地产法务能力提升四商品房销售和物业管理.pptx

房地产法务能力提升-商品房销售和物业管理 张志晓律师 一、售楼广告、售楼宣传资料一、售楼广告、售楼宣传资料一、最高法院司法解释：一、最高法院司法解释：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。n（深圳中院）商品房预售合同约定售楼广告、售楼宣传资料等是合同的组成部分，没有约定为合同一部分，广告、宣传资料等对楼盘规划范围内的房屋及配套设施所作之描述明确、具体，未标准的要承担违约责任，n法院委托专业机构对广告说明和允诺与实际不符部分进行评估，差价部分，按照买受人所购房屋的建筑面积占开发商被批准销售的建筑面积的比例，由开发商赔偿差价损失给买受人；p无法评估的，按房屋总价款的12酌情计付违约金。2一、售楼广告、售楼宣传资料一、售楼广告、售楼宣传资料二、司法解释的适用条件二、司法解释的适用条件n1出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺；2该允诺和说明具体确定；3对商品房买卖合同的订立及价格的确定有重大影响。n开发规划范围内条件交通，如多条公交线路抵达小区、天安门十分钟等；周边环境，坐拥20万平方米山体公园，天然氧吧；学校，小学、中学、大学等；商业，距某某商业中心区仅1公里；市政配套设施，双向四车道，人流旺盛。p但，如不在开发规划范围内p规避：本广告仅供参考，本广告之内容及图片等均不构成预售合之一部分，实际情况以签署预售合同及政府部门的最终批复为准”。3二、商品房预购书、认购意向书二、商品房预购书、认购意向书一、商品房预购书、认购意向书效力一、商品房预购书、认购意向书效力n不适用没有预售证合同无效的规定n预约协议订立后，当事人一方无正当理由拒绝签订房屋买卖合同，守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的，一般不予支持。n预购定金、意向诚意金立约定金，是为担保正式签订商品房买卖合同而交付。如由于出卖人原因未订立商品房买卖合同，按合同法规定双倍返还定金。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。（福建高院）4二、商品房预购书、认购意向书二、商品房预购书、认购意向书一、商品房预购书、认购意向书效力一、商品房预购书、认购意向书效力n拟购房人以认购协议、预购协议及意向书等为据，要求与开发商签订正式购房合同的，不予支持。开发商不与拟购房人签订正式购房合同，拟购房人要求双倍返还认购金、订购金、诚意金等的，应予支持。n担保的定金开发商拒绝与拟购房人订立商品房买卖合同的，应当双倍返还定金，拟购房人拒绝订立商品房买卖合同的，无权要求返还定金；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，开发商应当将定金返还拟购房人。（海南高院）5二、商品房预购书、认购意向书二、商品房预购书、认购意向书二、违反商品房预购书、认购意向书的责任二、违反商品房预购书、认购意向书的责任n可归责于一方当事人的事由导致本约不能有效成立的，应当适用定金罚则;如果预约中没有约定定金罚则的，则违约方应当赔偿守约方所遭受的实际损失。（江苏高院）n是否应当赔偿履行本约产生的可得利益（两种不同观点）只承担缔约过失责任。应当赔偿预期利益(可得利益)，即在定金罚则或实际损失的范围之外，再参照房屋差价或违约方所获利润确定买受人的损失数额。n（深圳中院）订金、保证金，押金，认购方反诲、违约的认购书明确约定售房方有权没收买方所交订金未约定售房方有权没收的，则认购方可以要求售房方返还订金。订金（或保证金、押金等）约定成定金性质的，则按照法律规定的定金罚则处理。6二、商品房预购书、认购意向书二、商品房预购书、认购意向书三、不可归责于双方的事由三、不可归责于双方的事由n情势变更：比如银行放贷政策发生变化。n合同主要条款不具备，在签订正式合同时发生争议导致商品房买卖合同未能订立。认购书签订时，商品房销/预售合同及补充条款已已制作完成，购房人已经阅读了解，认购书：“购房人已经详细阅读商品房销/预售合同及其补充条款，且无异议。”认购书签订时，商品房销/预售合同及补充条款未未制作完成。购房人仅有按认购书的内容进行协商的义务，对内容有分歧，未达成协议的，互不负责。购房人不能证明自己按认购书与开发商磋商合同的，无权索回定金。7二、商品房预购书、认购意向书二、商品房预购书、认购意向书四、违反商品房预购书、认购意向书的责任四、违反商品房预购书、认购意向书的责任n如由于出卖人原因未订立商品房买卖合同，买受人可以请求出卖人双倍返还定金，并赔偿其信赖利益，例如，为订立商品房买卖合同而支出的费用及利息等损失，对房屋涨价的损失的，不予支持仲崇清诉上海市金轩大邸公司案上海市第二中级人民法院）最高人民法院公报（2008年第4期）按照商铺每平方米建筑面积15000至20500元的价格赔偿其经济损失n由于买 受人的原因未订立商品房买卖合同8三、商品房买卖合同三、商品房买卖合同一、商品房买卖合同的主要内容一、商品房买卖合同的主要内容具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容：当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，9三、商品房买卖合同三、商品房买卖合同二、认购书认定为商品房买卖合同二、认购书认定为商品房买卖合同n司法解释规定：认购书认定房屋买卖合同须两个条件：即具备买卖合同的主要内容和支付购房款。收受购房款应当理解为部分房款，而非全部。对认购书的主要内容，也不宜认定系全部主要条款，只要具备了必不可少的主要条款，如标的物、总价款等，（南京中院）案例：恒宇房地产公司向恒基公司出具三张恒宇房地产公司专用收据，其三张收据的项目栏上均记载“预收房款、新理想佳园、M01幢办公楼部分、金额50万元”，三张收据的金额共计150万元，但双方未签订书面房屋买卖合同。恒基公司未能提供充分证据证明其与恒宇房地产公司就所购房屋面积、总价、单价达成一致意见，且恒宇房地产公司在2004年5月26日已将涉案的第二层房屋出售给他人，恒宇房地产公司交付房屋的主张，证据不足，不予采纳。10三、商品房买卖合同三、商品房买卖合同二、认购书认定为商品房买卖合同二、认购书认定为商品房买卖合同n（安徽高院）当事人签订的认购书、购房意向书等协议虽然不具备解释第五条规定的条件，但已经明确了拟购商品房的位置、面积、价款且能够实际履行的，可以认定为商品房买卖合同。但当事人明确约定认购书、购房意向书等协议仅为预约合同的除外。n（海南高院）认购协议、预购协议及意向书等具备了商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且开发商所收取的认购金、订购金、诚意金等为认购协议、预购协议及意向书中所约定的购房款数额的，应当认定为正式的商品房买卖合同。继续履行，出卖方违约一倍赔偿。认购协议、预购协议及意向书等虽具备了商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，但开发商仅收取了少量认购金、订购金、诚意金等，继续履行，应双倍返还所收取的认购金、订购金、诚意金。拟购房人与开发商签订的认购协议、预购协议及意向书等有关于签订正式商品房买卖合同的时间约定，未按时签订合同的，事后法院不支持。11三、商品房买卖合同三、商品房买卖合同三、出卖人违约而解除商品房买卖合同：三、出卖人违约而解除商品房买卖合同：请求出卖人赔偿其房屋涨价损失的，应予支持。买受人同时请求赔偿房屋涨价损失和为签订及履行该合同所支出的费用的，不应同时予以支持 买受人未交清全部购房款的，不影响其主张因解除合同而应获得的损失赔偿。买受人可以选择继续履行或者解除合同。如果买受人请求解除合同，则无权要求无权要求赔偿房屋涨价的损失赔偿房屋涨价的损失，损失赔偿额仅以信赖利益信赖利益为限n商品房买卖合同司法解释第八条（福建高院）买受人同时请求出卖人赔偿房屋涨价损失和承担不超过一倍购房款的赔偿责任的，应当支持两者中赔偿数额更高的诉讼请求。12四、商品房交付四、商品房交付一、房屋交付条件一、房屋交付条件 n商品房销售示范合同第八条第一款约定了房屋交付的条件，四种情况1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。合同另有一空白栏以便双方当事人自行约定交付的条件。13四、商品房交付四、商品房交付n城市房地产开发经营管理条例综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。14四、商品房交付四、商品房交付二、房屋交付条件二、房屋交付条件n交付条件商品房经竣工验收合格：包括经设计、施工、监理、建设单位验收合格外，是否还应包括消防等专项验收合格。提供住宅质量保证书和住宅使用说明书n维修基金如果根据商品房买卖合同的约定，买受人缴纳房屋专项维修资金之义务应先于或者与出卖人交房义务同时履行，但因房屋专项维修资金如何缴纳约定不明，导致买受人未缴纳该项费用的，出卖人不得将买受人未缴纳该项资金作为逾期交房的抗辩事由。15四、商品房交付四、商品房交付三、法院对房屋交付的要求三、法院对房屋交付的要求p（安徽高院）一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。p不符合上述第4条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在一审法院辩论终结前出卖人能够提供完整的工程竣工验收报告p约定开发商提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等文件，出卖人实际交付房屋时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房屋，但买受人接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由主张逾期交房违约责任的，一般不予支持。16四、商品房交付四、商品房交付四、房屋延期交付免责理由：不可抗力四、房屋延期交付免责理由：不可抗力n自然现象：台风、暴风雪、大雨、洪水如果以上自然现象是该地区的通常的气象表现形式，则不能认定为不可抗力自然现象与延期施工之间有因果关系：开发商提供施工日志证明n政府行为能否作为不可抗力A、当政府行为是基于社会公共利益作出的，应认定为不可抗力，如建设过程中发现文物遗址，高考、中考期间不允许施工，迎接重大社会活动B、当政府行为针对特定领域、特定人作出的，应考虑为情事变更因素C、当政府行为是基于第三人的过错做出的，则不能认定为不可抗力，不能免除违约方的责任。如违反规划超建、改变容积率n异常社会事件能否认定为不可抗力。战争、罢工、游行、示威，但钉子户不是n施工中遇到的重大技术难题能否认定为不可抗力17五、商品房面积差异五、商品房面积差异一、房屋面积计算一、房屋面积计算n对商品房面积如何确定有约定的，从其约定;未约定或者约定不明的，以房屋产权登记面积或者房地产行政主管部门审核确定的房产测绘成果为准。n建筑面积误差不超过3%，但公摊面积增加、套内面积变小的有约定的按约定处理;没有约定的，比照商品房买卖合同司法解释第十四条的规定处理套内建筑面积的单价按合同约定的总价除以合同约定的套内建筑面积计算。n以套计价，又约定了套内面积与公摊面积，若发生面积误差有明确约定，从其约定;若合同中未约定或者约定不明，则视为按建筑面积计价。18五、商品房面积差异五、商品房面积差异二、诉讼时效二、诉讼时效当事人以交付的商品房面积与合同约定存在误差为由请求补足房价款或者返还房价款及利息的，诉讼时效从其知道或者应当知道房地产行政主管部门审核确定该房产测绘成果之日起算，买受人以商品房存在质量问题为由请求出卖人赔偿损失的，诉讼时效从其知道或者应当知道该质量问题造成其损失之日起算;买受人请求出卖人履行协助办理房屋权属证书义务的，不适用我国民法通则关于诉讼时效的规定。但买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的，适用诉讼时效的规定（福建高院）19六、商品房质量六、商品房质量一、房屋质量一、房屋质量商品房买卖合同司法解释第十三条第一款严重影响正常居住使用”如何认定：（福建高院）是否对买受人的生命和财产安全、身体健康造成重大影响、是否严重干扰和影响了买受人的正常生活、可否修复等，予以综合判断。n房屋内铺设公共管道，未告知购房人一审诉请立即予以拆除，法院判决：因该管道系多家业主共用，拆除该管道损害其他业主利益，驳回起诉二审要求开发商承担违约金86000元；要求开发商对房屋价值贬损部分进行补偿，价格认证中心评估，建议铺设管道房屋价格应在原房屋价格基础上扣减2%。民事审判指导与参考2008年第2辑20六、商品房质量六、商品房质量南京雨花台区：通往跃层的永久性楼梯，但交房时不具备，买受人以此拒收并要求承担至实际安装之日的逾期交房违约金，一审支持，二审意见维持，后上诉人撤诉。北京采光纠纷业主索赔10万元。21六、商品房质量六、商品房质量二、设计变更二、设计变更n出卖人变更房屋设计后未通知买受人，买受人以实际交付房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向与合同约定不一致，且超过行业标准，请求解除合同，并要求出卖人承担违约责任和赔偿损失的，应予支持。当事人对损失的计算有约定的，从其约定；未约定的，应综合考虑资金占用、房价变动等因素计算和认定损失。n通知了买受人的，按商品房销售管理办法）24条处理，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。22六、商品房质量六、商品房质量三、层高、绿化、环境变更三、层高、绿化、环境变更n房屋实际层高、小区绿化面积、环境等不符合合同约定违约金数额或者损失赔偿额可综合考虑出卖人的违约程度、对房价的影响大小、对买受人使用造成的不利影响大小以及案件的具体情况等，由人民法院酌定。如果造成根本性违约，买受人请求解除合同的，应予支持。出卖人交付的房屋实际层高、绿化面积等虽然不符合合同约定，但符合国家及当地的相关规范要求的，一般不认为构成根本性违约。23THANK YOUSUCCESS2024/5/7 周二24可编辑七、逾期办证七、逾期办证一、商户证书的种类一、商户证书的种类房屋权属证书”包括房屋所有权证书和土地使用权证书除当事人有特殊约定外，出卖人就买受人未按时取得房屋所有权证书承担了违约责任后，买受人又请求出卖人就未按时取得土地使用权证书承担违约责任的，两者的违约期间重叠部分之违约金，不应予以支持。（南京中院）逾期交房与逾期办证的违约金不能重复判决，要适用吸收原则。逾期交房期限涵盖逾期办证，逾期交房必然导致逾期办证，对时间重合的部分，当事人可以选择主张。25七、逾期办证七、逾期办证n逾期办证（福建高院）由于出卖人的原因逾期办证承担违约责任：出卖人仅承担协助办证义务，即，在法定期限内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料(包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料)，报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人。由于行政部门或者其他非出卖人原因导致买受人未能在商品房买卖合同司法解释第十八条第一款规定的期限内取得房屋权属证书的，出卖人不承担违约责任。买受人原因迟延办证的，出卖人虽然不承担违约责任，但仍应继续履行办证义务。买受人逾期支付全部或部分购房款时，出卖人可以行使后履行抗辩权或者同时履行抗辩权，其交房、办证的期限可予相应顺延。26七、逾期办证七、逾期办证二、逾期办证的诉讼时效二、逾期办证的诉讼时效 买受人请求出卖人履行协助办理房屋权属证书义务的，不适用我国民法通则关于诉讼时效的规定。但买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的，适用诉讼时效的规定（广东高院）27八、担保贷款纠纷八、担保贷款纠纷n买方因卖方违约起诉要求解除商品房预售合同，同时又要求解除担保贷款合同的，法院应通知贷款银行作为第三人参加诉讼。贷款银行参加诉讼：法院应在判决解除商品房预售合同的同时，判决解除担保贷款合同，由卖方退还买方已付的全部购房款（包括买方已付给卖方的首期款及已向贷款银行偿还的贷款本金和利息），并由卖方直接向贷款银行偿还买方尚欠的贷款本金和利息。贷款银行参加诉讼但未提出独立诉讼请求的：解除商品房预售合同，由卖方返还买方已付全部购房款，并向买方支付违约金及（或）赔偿买方所受全部损失；担保贷款合同由当事人另循法律途径解决。28八、商品房贷款纠纷八、商品房贷款纠纷n商品房销售案例1、李小军与开发商质量及欠款纠纷案 合同约定的付款方式 质量鉴定 预售许可证的合法性，行政诉讼2、廊坊消费者诉按揭首付款约定欺诈案3、刘某因质量问题拒不支付银行贷款案4、按揭贷款阶段性担保29九、房屋销售价格调整九、房屋销售价格调整n开发商房屋价格调整的策略隐蔽委婉的方法：位置不好优惠、限时抢房等 尽量对同一期房屋不采取降价的方式，距上次大规模开盘有一定间距对已经签订认购书未正式签约的人，给予平等待遇对群体事件，在售楼处多安监控提示，使群体行动有所收敛n买受人赔偿要求法律上没有依据策略性处理：礼貌、耐心解释开发商是最大的受损者n开发商垫首付由第三方代垫签订完善协议，督促购房人偿还30十、小产权房买卖十、小产权房买卖n土地管理法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”n国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知国办发号，1999年5月6日实施 第二条也进一步指出：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”n2004年12月24日国务院关于深化改革严格土地管理的决定再次强调，“加强土地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。n最高人民法院印发关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见的通知（2008年12月3日，法发200836号），无效n北京市第二中级法院 该院在处理备受媒体关注的宋庄“画家村”农村房屋买卖纠纷案件终审判决仍然认定买卖合同无效合同无效。李玉兰应腾退房屋，马海涛给付李玉兰补偿款93808元。31十、小产权房买卖十、小产权房买卖小产权房买卖的效力小产权房买卖的效力n（海南高院）城镇居民就农村集体土地上修建的“小产权房”与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。n（湖南高院）出卖人出售集体所有土地上的房屋给非本集体经济组织成员的，一般应认定合同无效。买受人请求赔偿的，应根据缔约过失责任的大小，综合考虑房屋装修、改建、拆迁、房价变动等因素确定各自应承担的民事责任。n（安徽高院）同上n（江苏高院）有效、无效，待研究32十、小产权房买卖十、小产权房买卖n最高人民法院专家法官阐释民商裁决疑难问题（续）吴庆宝主编，人民法院出版2008年版第10页不支持城镇居民到农村购买土地使用权、房屋产权等。但是，经农村集体经济组织同意、批准，经卖房人同意签订买卖合同的，只要实际居住占有、付清价款的，应当认定为合同有效。北京门头沟法院：买卖双方签订的房屋买卖协议是当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。加之，双方均明确在买卖诉争房屋时，对于该房屋为小产权房的事实均知情。鉴于我国对小产权房的相关法律规定尚未出台、双方当事人就诉争房屋正式产权手续的办理并无明确约定，法院对于阴女士要求确认合同无效的诉讼请求，不予支持。（新京报2013年12月17日）大连晚报2009年9月15日B2版城里人当年买农村房该返还吗？2002年协议签订时，国家尚未对城镇居民购买农村住房作出禁止性规定，国务院通知不具有法律效力，且下发时间在涉案协议签订5年以后。33十一、房地产众筹十一、房地产众筹n房地产众筹众美集团合作建房模式的具体做法是：先确定购房者是谁，再和购房者商量做怎样的产品。购房者除参与筹资、拿地外，还可对项目承建方进行考察、参与原材料采购、清查资金流向、参加工程办公例会、现场勘查项目进度、参与配套设施建设等。该模式将产业链条清晰地呈现在购房者面前，绕开了当下的房地产预售制，大大降低了开发商前期的融资成本，各项税费支出也相应减少，销售成本也大幅削减。如果理解为预付房款，房子没进入施工阶段就达不到预售条件，涉嫌违反预售规定，如果把这笔钱理解为是集资者把钱借给开发商建房，涉嫌非法集资。众美集团优化了在河北推行的合作建设模式，计划与中信信托、昆仑信托等国内大型金融信托机构合作，拟采取团体客户出资购买金融信托产品的方式，实现商品房的合作建设。团体客户购买金融信托产品时，将明确约定客户拥有优惠购房权。等预售许可证办下来后，客户可行使信托投资中的优惠购房权，按照优惠的价格与开发商签订购房合同，获得廉价商品房。同时，客户也可选择放弃行使优惠购房权，金融机构会根据信托合同的约定向客户偿付本金。34十一、房地产众筹十一、房地产众筹房地产信托式众筹预售款充抵出资的处理将预售款做成信托或资管计划的形式，以信托计划或资管计划名义投资，以计划作为股东，到期转让给合作某一方，计划的产品对应优先购买或约定价格购买权。35商品房销售警示案例商品房销售警示案例房地产公司无证卖房605套 责任人被判刑北京荣鹏房地产开发有限公司（下称荣鹏公司）私自开工建设名称为荣景公寓的居民住宅楼8栋及附属楼1栋，并向社会公开销售，销售总金额1.9亿余元。近日，北京高院终审以非法经营罪判处荣鹏公司法人藏某有期徒刑3年6个月，荣鹏公司罚金2000万元。北京青年报2015年10月12日36十二、车位会所绿地的权属十二、车位会所绿地的权属一、建筑物区分所有一、建筑物区分所有 权权n专有部分：专有部分：房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第6章所称的专有部分（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，37十二、车位会所绿地的权属十二、车位会所绿地的权属n共有部分：共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外38十二、车位会所绿地的权属十二、车位会所绿地的权属二、车位二、车位物权法：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。规划车位和专门建造的车位建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，属于物权法规定的首先满足业主需要。p住宅小区地面车位p首层架空层车位层高2.2米以下的房屋和地下室不计入建筑面积，从属于建筑是，属业主共有架空层车库不属于业主共同所有的公共设施当层高在2.2米以上时，计入建筑面积、参与计算建筑容积率、分摊土地使用权，而成为区分所有权的专有部分p独立建筑多层车位：区分所有权专有部分p地下车位占有人防工程：国家所有，投资者所有 非人防工程车位39十二、车位会所绿地的权属十二、车位会所绿地的权属三、会所三、会所未列入公摊列入公摊四、阁楼绿地阳台：四、阁楼绿地阳台：北京最牛楼顶违建案建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外：在销售合同中约定。n开发商赠送：要求所有业主在签署购房合同时附带签署一份协议同意将花园使用权让给一层业主或将露台、阁楼送顶层业主。n绿地改停车场：对小区绿地的占有、使用、收益、处分，应由全体业主共同决定，开发商不得擅自决定。n一楼住户“圈地”，公共绿地成私家花园：对小区内的绿地，以业主共有为原则，以单个业主所有为例外，物权法73条：“明示属于个人”，“明示”是指开发商在售房之前，就明确告知该小区里哪些绿地归特定个人（一般是一楼业主）专门使用，并取得全部买房人的同意，愿意放弃一部分绿地的使用权。n绿地变菜园：某一业主无权自行改变，要业主共同同意。40十二、车位会所绿地的权属十二、车位会所绿地的权属五、人防工程归属五、人防工程归属国防法第37条规定“国防资产归国家所有”人民防空法第5条规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”认定产权的基本原则应当是谁投资谁所有，并且管理和维护人防工程的费用是由开发商或者小区业主承担的，国家并没有承担。六、公共费用的分担六、公共费用的分担如电梯费，顶楼屋顶维修七、公共墙体：七、公共墙体：建筑物区分所有权 41十三、业主委员会的资格十三、业主委员会的资格n三种观点业主委员会不具有诉讼主体资格，业主委员会可以作为诉讼主体参与诉讼，既可以作为原告起诉，也可以作为被告应诉。业主委员会具有一般的、抽象意义的诉讼当事人能力，可以成为诉讼主体，但是原则上只能作为原告提起诉讼，不能成为被告，因为它没有责任财产和责任能力。n最高人民法院民一庭认为：依法成立的业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼。与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜，业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。42十四、物业管理中的权利义务十四、物业管理中的权利义务n建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。n业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为。n物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。n物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，物业服务企业请求业主支付物业费。n业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，业主承担连带责任。n物业服务合同终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费。43十四、物业管理中的权利义务十四、物业管理中的权利义务n损害他人合法权益的行为：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。44张志晓律师简介张志晓律师简介45主要业务领域主要业务领域：房地产开发与融资建筑工程和BOT、PPP公司并购重组、税务筹划信托和私募股权融资基金设立与运作法律事务企业上市法律事务执执业机构：业机构：万商天勤律师事务所 电话：[phone]电子信箱电子信箱： Thanks感谢您的时间46THANK YOUSUCCESS2024/5/7 周二47可编辑