益水缘项目报告.doc

益水缘”项目
可行性研究报告

第一章、总论
一、项目简介及背景
1、项目简介
项目名称：“益水缘”大湖景区
地 点：该项目位于浐灞生态区西北部
项目有关的技术经济指标指标：
①、规划用地：300亩
②、占地面积：200000平方米
③、建筑面积：7559.78平方米
④、绿化率：18.8%
⑤、建筑密度：3.77%
⑥、车位：1200平方米（400个）
2、项目背景
伴随着西部大开发的步伐，西安市作为西部开发的桥头堡，随着浐灞生态区开发力度的加大，中新浐灞半岛的开盘，广运潭的兴建，亚欧论坛永久会址、地铁一号线、市政府北迁等一大批投资项目和政策的支持，使得浐灞生态区即将成为一座崭新的西安水上新城。我们的“益水缘”兰湖景区是浐灞生态区的重要组成部分，是一颗镶嵌在西安浐灞生态新城上的璀璨明珠。“益水缘”湖景紧邻长安八景之一的“灞桥垂柳”，临界河边空气长年清新如春，生态湿地、水系环绕、水天一色、美不胜收。在浐灞生态区首家独资开发兴建一座集休闲度假，餐饮娱乐、旅游观光、竞技垂钓、健身、水上运动为一体的湖上乐园，必然将是浐灞新城的一道美丽的风景线。
二．项目建设的指导思想与原则
本报告的编制本着开发与环保相结合，经济效益与社会效益相统一，建成一个具浓厚的民间文化特色并与周围风景融为一体的度假旅游胜地，使所有度假者在古朴典雅的园林湖景中，在星级享受的同时，能感受到回归自然的乐趣；同时通过该湖区的建成运营能吸引更多的游客和投资者来景区投资开发，推动一方经济的高速发展。
本项目建设的基本原则结构是：１、独俱特色，讲究档次：2．与周围景观充分融合与统一；3．突出度假娱乐功能为主兼顾其他的经营理念；4、封闭式管理，开放式经营．5、绿色环保，解决就业。

第二章 市场预测与解析
一、西安市经济概况
西安市地处全国的中心地带，是陕西省的省会城市，作为十六朝的古都有着悠久的文化底蕴和丰富的历史旅游资源。西安市下辖有九区四县，常住人口725万，城区222平方公里，市辖区人口516.3万人。据官方统计，每年到西安旅游，国内游客200万人次，国外游客25万人次。随着西部大开发的发展速度日益加快，从地理环境分析来看，西安市作为西部开发的桥头堡，主要划分为五个区域：城内、东郊、南郊、西郊、北郊。城内作为西安市的商业聚集区具有先天的传统优势，人文环境等各方面都明显强于其他区域，商业氛围浓厚，人气旺盛;东郊作为西安的工业集聚带；南郊有国家级高新开发区，优越的周边环境优势和浓重的文化氛围，北郊是西安市这几年发展的重点地区，国家级经济开发区的规划，市政府北迁，这些都带动了北郊的经济高速发展和相关产业的投资开发。而我们的项目地处西安的东北方，可谓占尽天时地利人和，项目前景不可限量。
二、“益水缘”湖景区概况
“益水缘”湖位于国家重点风景名胜区西安市东北，距西安市15余公里处，因其地处灞河与渭河的交汇处，有得天独厚的水利资源，“益水缘”湖截长1333米，最宽处150米，湖区总面积288亩，景区旅游资源丰富多样，轮渡船、乒乓球场、羽毛球场、游泳池、空调钓鱼房等人工休闲设施完善。
三、“益水缘”湖风景区客源预测
1、客源预测方面与预测依据
（1）度假休闲游客人数
这部分游客大部分来自西安本市区，通过广告宣传及品牌效应，年均4万—6万人次／年。
（2）旅游游客人数
每年到西安市旅游的游客达到225万人次，此人群中自助旅游的游客比例达到30%，欣赏长安八景的人员每年达到8万余人，如果通过我部的全方位宣传，年市外游客能达到8千余人。
２、“益水缘”湖风景区游客增长预测。
据以上分析，“益水缘”湖风景区的游客增长预测如下表：

类型
2008
2009
2010
2011
产值
休闲度假游客
增长率（成）

1
1.5
2

游客人数
40000
44000
50600
60720
195320
市外旅游游客
增长率（成）

1.2
1.8
2.4

游客数
8000
8960
10572
13770
41302
总计

48000
52960
61172
74490
236622
按照上表计算成本回收如下（调查西安周边地区景区，人均消费水平为每人每天80元，保守估计每人每天最低消费60元）：
年度
人次
每人消费（元）
营业收入（万元）
2008
48000
60
288
2009
52960
60
317.76
2010
61172
60
367.03
2011
74490
60
446.94
合计
236622
240
1419.73
2008年度具体项目均摊收入分析：
垂钓：120万元/年；
餐饮：100万元/年；
其他游乐：68万元/年；
合计收入：288万元/年。
第三章 经营规划与经营管理
一、经营规划
１、 经营范围
根据有关部门的批复，本项目主要经营接待来“益水缘”湖度假、休闲等客人的吃行娱乐。
２、 建设规模及风格：
建设一期投资规模1200万元，前期工程投资约1000万元，围墙长度约6000米，建设二层餐饮竹制结构，主体楼一栋；其中餐厅4383平米，厨房200平米，农家乐长廊150平米等，总建设面积4733平米；“益水缘”大湖防渗防漏改造，人工湖面积：192，000平米；沿湖空调垂钓房40间，建筑面积720平米；凉亭60间，建筑面积720平米；湖中两岛建筑为8房1亭（216.78平米），陆地绿化、基础建设面积：62，667平米。
餐饮标准包间均采用外古色古香竹制结构，内舒适高档豪华的设计格调，间间因势变化，因势布局，并用长廊过接，主楼采用大气连通的设计风格。沿湖垂柳成排，地面用草坪覆盖真正体现湖区即景的构思。
二．经营管理
湖区采用封闭式管理，开放式经营，外连内接，工薪消费，星级享受。用特有的旅游文化吸引人，用最佳的服务留住人。做到活动内容丰富，活动品味高档，活动费用低廉。大胆与境内外旅游界及同行业联营，为游客提供良好、轻松．舒适．廉价的休闲度假．观光旅游的好场所，同时也可为各部门提供一个集会、学习等胜地。景区做到以人为本，顾客至上的服务信条。
第四章 经济效益分析
一、投资估算
1、编制说明。本项目所有投资均按当地现时平均物价估算。
2、建设投资估算
（1）、围墙造价投资每米造价按照180元，围墙长度约6000米，即围墙工程造价6000×180=1，080，000元
（2）、大湖翻新，推土机费用每月20，000元，预计使用3个月，合计20，000×3=60，000元。
（3）、湖底防渗防漏12S薄膜采购费用，每吨16，000元，8米宽度，折算90吨，合计1，440，000元；
（4）、现场施工焊接铺底上土费用90，000元；
（5）、蓄水电费每次250，000元，后期需要维护大湖补水电费150，000；
（6）、建筑造价投资每平米造价按747元，分体式标间建筑面积按4383平米计算，即主楼及附属工程747×4383＝3，274，101元。

（7）、房内设施(空调2100、桌500、凳300、角柜300、餐饮器具200等)，分体式餐厅144间每间设备投资3400元，合计489，600万元。
（8）、岛上建筑3间住房，5间侧房。建筑造价每平米按922元，建筑面积按166.78平米计算，即岛上房屋工程922×166.78=153，771元。
（9）、岛上房屋内设施（空调3000，桌1500，椅2400，沙发2000，其他3000），平均每间房屋投入设备款11，900元，岛上房屋5间，合计11，900×5=59，500元。
（10）、空调垂钓房建筑投资每米造价560元。空调房面积18平米每间，沿湖空调房40间，建筑总面积720平米，工程造价560×720=403，200元。
（11）、空调房内设施(空调1450元、沙发500元、茶几400元、板凳100元等)，分体空调垂钓房40间每间设备投资2450元，合计98，000元。
（12）、其他设施(给排水．水塔等)投资500，000元。
（13）、廊、亭等附属工程300，000元。
（14）、停车场1200平米，每平制造费用400元，合计1200×400=480，000元；
（15）、宣传费用：网站宣传，电视广告，报纸媒体等宣传费用一年计划投入60万，其中电视媒体及冠名费200，000元，网站宣传费用200，000元，报纸媒体宣传费用200，000元。（每个季度共计150，000元）
（16）、流动资金250，000元。
资金总需求量：10，016，171元。
二、财产评价
项目的效益分析按总资金(项目总投资：固定资产投资+全部流动资金)计算，损益表及现金流量表均按项目总投资计算。
(—)基础数据
1、建设规模：建设投资为9，766，171元，流动资金25，000元。
2、实施进度：从开工建设至开张营业时间控制在180天内完成。
三、财务评价
1、营业收入成本利润预测法(表示法)均按前景分析和西安市周边市民消费情况预测。
2、不确定性分析
(1)敏感性分析就是固定资产投资、经营成本及营业收入增长和降低１０%的情况下单个因素变化对财务收益率，投资回收期做敏感分析，影响该项目收益及投资回收期的主要因素是客源及经营成本，只有“益水缘”湖景区客源稳定增长，年游客量首年按4．8万人次以上并逐年递增的前提下，才有较强的抗风险能力，否则是经营成本的增加和投资回收期的延长。此外经营策略及湖区的有关政策也是影响本项目经营效益的重要因素。
(2)盈亏平衡分析
按照旅游行业—般规律，每个景区年接待人次在50000人次以上时，企业就可以保本(即年回报达总投资30％以上)，由此可见该项目投资风险较小。若要考虑本项目固定资产本身升值，那风险将降为最小限度，这当然要与“益水缘”湖景区的整体发展紧密相联。
综合以上定量分析可以看出，本项目经济效益良好，资产增值可能性大，盈余能力较强，项目自身具有良好的抗风险能力。从财务平衡角度看本项目是可行的。
第五章 结论与建议
一、结论
1、本项目是符合西安市政府总体发展规划要求及灞桥区招商引资政策基本要求的好项目。
2、本项目属投资条件好，土地价格合理，政策支持，建成后项目吸引力大，并能减缓地方政府就业压力。
3．本项目环境独特，经营既安全又方便，经营风险较少，利润相应较高，社会效益良好。
二、建议
1．本项目只因所处环境独特，需要请具有园林设计经验的专家设计，使景区真正成为西安新城浐灞生态区的—颗璀灿明珠。
2、本项目经营既要依法经营，服务均要体现较深的文化内涵，内容要事实健康。

益水缘度假村项目筹建处

2007年9月25日 最新资料，word文档，可以自由编辑！！

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