保密-XXX项目可行性研究报告X.doc

内部资料 注意保密

项目评估咨询报告书
XXXXX第SSS期用地商住楼项目

编制单位：
编制日期： 某年

目 录

一、致委托方函 ……………………………………………………3
二、有关说明事项 …………………………………………………5
三、项目简介 ………………………………………………………7
四、项目市场分析..…………………………………………………11
五、销售价格预测..…………………………………………………15
六、项目经济效益评价.…………………………………………………18
（一 项目评估依据..………………………………………………18
（二） 各项经济指标分析..…………………………………………18
（三） 项目评估结论..………………………………………………22
七、相关附表（表1~表10）
八、附件..……………………………………………………………23
致委托方函
分行：
承蒙贵行委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对“XXXXX”第SSSS期用地商住楼项目进行评估，现报告如下。
一、项目名称
“XXXXX”第SSSS期用地商住楼项目
二、评估目的
为项目贷款提供参考
三、评估基准日
二OO三年
四、评估结论
本项目开发共需投资X万元，需自筹资金约X万元，银行贷款约X万元，其余资金来自销售收入再投入。全部工程预计某年某月底完工交付使用；从某年下半年开始预售，某年某月底销售完毕。开发总价值为X万元，项目税前利润为X万元，项目税前成本利润率为X；项目税后利润为X万元，税后成本利润率为X；财务净现值为X万元，内部收益率为X。
根据现有的资料及市场分析，本报告认为该项目基本可行。

中国注册房地产估价师签名：

中国注册房地产估价师签名：

XXX公司

法定代表人：

某年某月某日
有关说明事项
一）评估的假设和限制条件
1．评估资料由广州市XXXXX房地产有限公司提供，提供方须对评估资料的合法性、真实性及完整性负责。
2．本报告根据广州市XXXXX房地产有限公司截止到某年某月某日为止提供的已经支付费用清单及有关凭证进行测算，上述资料的客观性及真实性须由提供方负责。
3．本报告假设商铺、住宅均以出售方式，而非出租。
4．由于大笔费用的支付发生在某年下半年以后，故本项目从某年下半年开始计算，贴现点按某年某月某日。
5．该项目的顺利进行，依赖于建筑市场、销售市场、国家产业政策等保持稳定，以及项目施工及销售按计划如期完成。
6．据广州市XXXXX房地产有限公司提供的已支付的凭证中，工程款3000万元的凭证为收款凭单，其余以发票为主，如市政配套费等单据未提供，对有些费用的投入由评估人员估算。
7．根据合法性原则，对X的建筑面积以《建设工程规划许可证》为准，其余由于尚未出《建筑工程规划许可证》，本次以广州市XXXXX房地产有限公司提供的建筑面积为依据。最终以政府有关部门批准为准。
8．本项目的开发成本中，由于施工方与广州市XXXXX房地产有限公司为关联公司，故其建安费会较市场水平低；会所为整个小区共用，应进行分摊，而道路、隔音板等公建配套工程费用也应进行分摊，故本次不考虑道路、隔音板等费用的分摊，将会所的成本费用全归入本项目。
9．假设会所内XXX余平方米商铺届时可领取预售许可证，可公开出售。
10．由广州XXXXX房地产开发有限公司提供的截止到某年某月某日的《资产负债表》显示，所有者权益为X亿余元，在本次项目中已投入费用约占总开发成本的X，已投入的资金小于所有者权益数额。
（二）有关说明
1． 我们在本报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2． 本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3． 我们与本报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4． 没有人对本报告提供重要专业帮助。
5． 本项目评估咨询报告仅供委托方以该项目发放贷款提供参考，不作其它用途；贷款银行应综合考虑其它因素再决定是否发放项目贷款。
6． 本次评估的XXX幢为XXXXX的第SSSS期，XXXXX开发的方式为滚动开发，从整个项目来看，有它的优势，如地价水平较低、建安成本也可以较好的控制，并且是向南的江景楼盘、附近有瀛洲生态公园，另外届时小区的配套较齐备，后期的建安成本会降低（多层），售价会随江景的原因会使整个的利润空间增大。但从第SSSS期的项目经济效益来看，由于周边的道路等公建市政配套较差、不是江景楼盘，又要考虑到售价“低开高走”以积聚人气，提高市场竞争力，所以售价的定位不能太高，从开发成本的角度来看，配套设施的投入较大，这也是本次评估的第SSSS期收益水平偏低的重要原因，以上意见仅供委托方参考。
（三） 投资建议
1．目前XXX栋的《建设工程规划许可证》已出，其余的《建设工程规划许可证》及全部的《建筑施工许可证》均未出，广州市XXXXX房地产有限公司应加紧办理。
2．在保证工程质量的前提下控制开发成本；加强内部管理，保证项目顺利进行；加强融资工作，保证资金的正常到位。
3．建议委托方届时保证抵押物的足值，加强资金的监管使用。
销售价格的测定
A、 住宅销售价格测定
为确定本项目的价格定位，对广州市房地产市场上主要的几个具有参照价值的楼盘进行调查，拟用市场比较法测算其住宅部分销售价格。
〈一〉 选择比较实例
通过分析比较，针对本项目的实际情况及特点，从中选择了可比性较强的实例，详见下表。

〈二〉 分析比较实例，进行各种因素修正
1、 交易情况修正
上表中交易实例为正常交易均价，无须进行交易情况修正。
2、 交易日期修正
上表中均为目前在售楼盘均价，近期住宅用房价位较稳定，无需进行交易日期修正。
3、 区域因素修正
通过分析上表中案例的成交价格，需要进行区域因素修正。经过分析，影响住宅用房价格的区域因素为距市中心位置、交通便捷度、市政公建配套、小区规模及配套、规划前景，根据这些因素对住宅用房价格的影响程度确定其各自权重，详见下表。
区域因素修正
比较项目
估价对象
实例A
实例B
实例C
市内位置权重
20
23
25
25
交通便捷程度权重
20
22
25
25
市政公建配套权重
20
20
23
23
小区规模及配套权重
20
15
15
20
规划前景权重
20
18
18
15
合计
100
98
106
108

4、 个别因素修正
通过分析比较实例的销售价格，需要进行个别因素修正。经过分析，影响住宅用房价格的个别因素为安静度、内部结构设计、楼宇设备、物业管理、装修情况，根据这些因素对其价格的影响程度确定其各自权重，详见下表：
个别因素修正
比较项目
估价对象
实例A
实例B
实例C
内部结构及设计
25
23
23
20
楼宇设备权重
25
20
25
25
开发商或楼宇知名度权重
25
25
26
28
装修情况权重
25
20
22
25
合计
100
88
96
98
测算比准单价
比准单价=比较实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
比准单价计算表
比较实例
实例A
实例B
实例C
比较实例单价
3350
4200
4300
交易情况修正系数
100/100
100/100
100/100
交易日期修正系数
100/100
100/100
100/100
区域因素修正系数
100/98
100/106
100/108
个别因素修正系数
100/88
100/96
100/98
修正后的单价（元/m²）
X
X
X
平均比准单价（元/m²）
X

该价格假设在估价时点交付使用时的价格，经综合考虑届时销售价格取均价为Z元/平方米。
B、 商铺销售价格测定
广州市房地产市场上，与评估项目相类似的小区内首层街铺售价为X元/平方米，经综合考虑届时商铺销售价格首层均价取X元/平方米，二层均价取首层均价的X，即X元/平方米，则两层商铺的均价为X元/平方米。
C、住宅、商铺销售价格汇总
销售价格确定表
XXXXX第SSSS期
住宅
商铺
可销售面积(m²)
X
X
均价（元/ m²）
X
X
项目经济效益评价
（一）项目评估依据
1. 《中华人民共和国土地管理法》；
2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3. 《中华人民共和国城市规划法》；
4. 《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
5. 《广州市工程造价信息》；
6. 《建设项目经济评价方法与参数》；
7. 《房地产项目投资》；
8. 广州市房地产信息中心发布的统计资料；
9. 委托方提供的有关资料；
10. 现场查勘及市场调查所获取的有关资料。
l 基准评估方案
1．所开发的物业，均以销售的方式经营，销售期为200 年下半年至200 年 月底；
2．项目评估从 年月日至年月底；
3．施工期从年月至年月。
（二）各项经济指标分析
1．开发成本概算（详见附表---表1）
（1）建筑面积以广州市XXXXX房地产有限公司提供的建筑面积资料为依据；总建筑面积为X平方米，其中：X1栋建筑面积以《建设工程规划许可证》记载的X平方米，X栋建筑面积为X平方米，X栋建筑面积为X平方米，会所地上建筑面积为4X平方米、地下建筑面积为X0平方米。
（2）该小区整块土地的取得费共X万元（其中：征地补偿费X万元/亩，治安费X万元/亩，赞助面包车壹台X万元，占用耕地税X元/亩），整块可出让土地面积为X平方米，本次评估项目的用地面积为X平方米，故应分摊到本次项目的土地取得费为X万元。
（3）广州市XXXXX房地产有限公司支付了第SSSS期土地使用权出让金X元后，取得了本项目的土地使用证；但本项目中有部分楼宇超出了该用地，而该公司也支付了第二期的土地使用权出让金X元，故可以认为该第二期土地使用权出让金是支付此超出用地的；则本次评估项目的土地使用权出让金为X万元。
（4）本项目的开发成本中，由于施工方与广州市XXXXX房地产有限公司为关联公司，故其建安费会较市场水平低；会所为整个小区共用，应进行分摊，而道路、隔音板等工程费用也应进行分摊，故本次不考虑道路、隔音板等费用的分摊，将会所的成本全归本项目。在实际建设中，可能一部分投入到会所的建设中，另外的资金投入修路、绿化等公建配套项目中。
2．项目进度表（详见附表---表2）
该项目土地取得阶段从X年X月开始，前期工程从X年X月至X3年X月底，土建及安装工程从X年X月至X年X月底，X幢于X年X月底全部竣工。
3．销售计划表（详见附表---表3）
（1）住宅从X年下半年开始预售，重点配合X年X月新光大道的开通，住宅的可售面积考虑了设备用房的公摊；商铺预计从X年开始预售。住宅（带装修）销售均价为X元/平方米，商场销售均价为X元/平方米。
（2）表中，销售比例为实际到帐金额占总销售收入的百分比。住宅在X年上半年全部销售完毕，商场在X年上半年全部销售完毕。
4．开发价值汇总表（详见附表---表4）
（1）开发总价值为X万元；其中：住宅销售收入为X万元，商铺销售收入为X万元。
（2）销售收入再投入的金额是由销售收入扣减销售税费得出，销售税费取销售收入的X，则可投入的资金为X万元。
5．资金来源与运用（详见附表---表5）
（1） 本项目总开发成本为X万元，资金来源总额为X万元（其中：自筹资金X万元，银行贷款X万元，其余为销售收入再投入）。
（2）该项目总开发成本X万元，已投入X万元，占总开发成本的X，尚需投入X万元。
6．项目还贷计划（详见附表---表6）
（1） 年利率按X上浮10%，即X估算，每季计息，每季付息；X万元的利息总额为X万元。
（2） 贷款总额X万元，其中：4X万元于X年第四季度一次性投放，X万元于X年年初一次性投放；还本时间预计为X年年底。
7．静态经济效益评估（详见附表---表7）
项目税前利润为X万元，项目税前开发成本利润率为X；项目税后利润为X万元，税后开发成本利润率为X。
8．动态经济效益评估（详见附表---表8）
（1） 贴现率取X，贴现点取年末，贴现基准日为X年X月X日。
（2） 现金流量净现值=净现金流量÷（1＋贴现率）n。
（3） 静态净现金流量为X万元，动态累计净现值为X万元。
（4） 内部收益率根据公式IRR=I1＋NPV1÷(∣NPV1＋NPV2∣)×（I2－I1）；当贴现率取7%时，累计净现值为215.11万元，当贴现率取8%时，累计净现值为-70.87万元；采用内插法计算其内部收益率为7.75%，即贴现率为7.75%时，此项目可保本；此内部收益率抗风险能力一般。
（5）静态投资回收期（T）
静态投资回收期=累计净现金流量开始出现正值的年份数－1＋上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量
=4.5－1＋|-2543.09|/X
≈X年
（6）动态投资回收期（D）
动态投资回收期=累计折现现金流量开始出现正值的年份数－1＋上年累计折现净现金流量绝对值/当年折现净现金流量
=4.5－1＋|-3558.43|/X
≈X年
9．盈亏平衡分析
该项目开发成本为X万元，开发总价值为X5万元，销售税费为销售收入的X，则当销售收入为X万元时，可将全部成本收回。故盈亏平衡点的销售率为2X。即当销售比例达X时，全部投资可以收回。
10．单因素敏感性分析（详见附表---表9）
项目评估中售价及成本最为敏感，本报告对售价及开发成本进行单因素敏感性分析，详见附表9。由该表可知，该项目对售价及成本的变幅较敏感。
11．偿还银行贷款销售平衡点分析（详见附表---表10）
该项目总投资为X万元；截止X年底的开发成本为X万元，资金来源分三个方面：自筹资金X万元、拟向银行贷款X万元、销售收入再投入X万元则当销售回笼资金达到X万元时，可偿还银行贷款的本息。
根据附表10可知，当住宅销售率达到X，商铺销售率达到X时，可以偿还银行X万元本息。
（一） 研究结论
本项目开发共需投资X万元，需自筹资金约X万元，银行贷款约X万元，其余资金来自销售收入再投入。全部工程预计X年X月底完工交付使用；从X年下半年开始预售，X年X月底销售完毕。开发总价值为X万元，项目税前利润为X万元，项目税前成本利润率为X；项目税后利润为1X万元，税后成本利润率为X；财务净现值为X万元，内部收益率为X
根据现有的资料及市场分析，本报告认为该项目基本可行。附 件
1、 评估项目现场照片；
2、 评估项目的平面示意图复印件；
3、 评估机构资格证书复印件；
4、 评估机构名称变更证明书；
5、 评估人员资格证书复印件；
6、 广州市XXXXX房地产有限公司《营业执照》、《组织机构代码证》、法人代表身份证复印件；
7、 XXXXX项目《合作开发协议书》复印件；
8、 XXXXX项目《征地协议》复印件；
9、 XXXXX项目《补充协议书》复印件；
10、 评估项目《国有土地使用权出让合同》复印件；
11、 评估项目《国有土地使用证》复印件；
12、 评估项目X栋《建设工程规划许可证》复印件；
13、 广州市XXXXX房地产有限公司提供的其余各栋的《建筑功能指标明细表》复印件；
14、 广州市XXXXX房地产开发有限公司提供的今年X月X日的《资产负债表》复印件；
评估项目已投入费用清单一览表。 最新资料，word文档，可以自由编辑！！

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