物业委托合同.docx

商业综合体物业服务合同
第一章 总则
第一条 本合同当事人
　　委托方（以下简称甲方）：
联 系 地 址：
联系人： 电话：
受委托方（以下简称乙方）：
　　联 系 地 址：
联系人： 电话：
　　根据国家相关法律、法规，双方在自愿、平等、协商一致基础上，就 银川市“************”的商业综合体项目（以下简称本项目）的物业管理服务事宜签订本合同，以期共同遵照执行。
第二条 物业基本情况：
　　物业类型：商业综合体；
　　坐落位置：
项目概况：本项目是由******投资建设，项目总投资 亿元，总建筑面积76231M2（其中含地下一层面积17383M2，地下二层面积17954M2，一层1089M2，二层12378M2，三层12265M2，四层5352M2，屋面层 M2，），该项目是银川市一个名优产品展示中心建筑物项目，也是银川市中心景点级综合商城，囊括名优产品展示、吃、喝、游、乐、购一站式服务属于本地的新型综合商业之一。
第二章 合同工作内容
第三条 项目进驻阶段及物管服务期间主要工作内容为：
　　1.有效开展项目管理工作，专门成立项目物业服务中心；
　　2.根据项目的竣工节点，进行人力资源招聘和人员培训等人员储备工作；
　　3.根据项目情况，拟定项目物业管理方案上报甲方，并组织实施；
　　4.对项目进行分析，做管理费用的测算，估算项目盈亏；
　　5.在当地政府部门项目运行管理相关手续：如营业执照、收费许可证的办理；
　　6.项目开办物资的采购与准备；
　　7.项目资料的交接，档案的建立；对外联系和公关；接管验收和入伙资料的准备；
　　8.对项目及公共设施设备进行接管验收；
9、开展客户服务、保洁清扫、摆放绿植养护、公共秩序维护、设施设备维护等物业管理服务工作；
10、乙方应按“******”商业综合体项目的：早期物业管理介入阶段、前期物业管理阶段开业后日常管理阶段三个阶段服务工作进行实施；
11、甲方委托的其他管理工作。
第三章 涉及费用及支付方式
第四条 前期开办费
由于本项目实行的是“统一管理，独立经营”，所以为了保证对该项目的品质服务，前期乙方将会投入大量的资金（主要是用于办公用具维修工具、劳保用品的购置、前期人员的培训及形象打造等），此费用属于前期开办费用，按照物业行业的规定，应由甲方支付给乙方，合计金额 万元。在乙方进驻前30日内，甲方必须一次性付清。（见附件一）
第五条 物业费收入及补贴
本项目全年物业费共计 万元（按100%入住率核算），由乙方从商户处收取；若入住率(出租率)达不到100%要求的，物业费不足部分的差额，由甲方在每月5日前全额补足给乙方。（见附件二）
第六条 公共耗水、电费用
本项目公共设施设备（电梯、立体车位设备、景观水系、天幕，空调制冷设备、通风换气设备、餐饮通风处理设备、公共照明等）运行所产生的耗水、电部分费用全年共计 万元，由甲方每月1日前支付给乙方。（见附件三）
第七条 设备维保风险抵押金
1、为了保证乙方在合期内安全合理的运行甲方所交付的各项设施设备，并保证在合同期内无重大事故和安全隐患，乙方需向甲方交纳设备维保风险抵押金_______元（大写 元）；
　　2、该设备维保风险抵押金在乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，及在合同期满后将设施设备完好的交付甲方后，甲方将设备维保风险抵押金在期满三个月后全额无息返还给乙方；
第八条 物业管理目标和经济指标
　　1、各项管理指标执行物业行政主管部门规定的各项标准，要求本项目在乙方接管后年内达到_________标准。
　　2、确保年完成各项收费指标______万元，合理成本支出_____万元，乙方可提成所收取管理费的 ％作为经营收入。
第四章 双方权利及义务
第九条 甲方的权利义务：
　　1.甲方应在正式入住前完成各项工程内容，并通知乙方接管验收。
　　2.甲方应按照国家法律法规要求向乙方提供管理用房，用于乙方日常办公、会议、接待、仓库等物业管理工作。
　　3.甲方应按照相关规定将项目建设的各项资料在10日内移交乙方。
　　4.甲方应根据项目特有的标识系统完成项目房屋本体类标识制作。
　　5.甲方应牵头组织项目商户的进驻工作，乙方应根据甲方安排具体实施商户的入伙各项工作。
　　6.甲方有权监督并检查乙方各项管理工作的实施及时性执行情况，对达不到本合同的服务约定内容和标准可以书面要求限期整改；
　　7.甲方有协助乙方落实各项管理工作的义务。
　　8.按照合同约定向乙方支付上述第四至第六条的相关物业费用。
9.甲方有权利对乙方工作进行检查指导，对出现管理服务工作不到位的地方，及时通知乙方进行限期整改。
　　10.若发生乙方未按照合同约定或造成甲方损失及不利影响的，甲方应及时告知乙方，双方应共同协商解决。
第十条 乙方的权利义务
　　1.乙方应根据甲方要求参加项目接管验收工作。
　　2.乙方应根据本项目的规模及特点，制订出详细的商业街区物业管理服务方案报甲方，并负责具体的实施。
　　3.乙方负责项目管理服务人员的招聘及培训工作，并根据甲方要求组织人员进场。
　　4.乙方负责对、正常运作所需的公司文件、表格记录、办公设备和办公用品、保安用品、消防器材等物业服务设施采购、准备到位。
　　5.甲乙双方应进行设施设备的移交，乙方负责接收甲方提供的竣工图纸、设备设施资料等。
　　6.乙方负责对管理、清洁、工程维修、公共秩序维护等人员，服务工具、维修材料等进行管理。
　　7.乙方按照“3C”认证管理体系建立该项目的物业服务体系文件和物业管理方案、指导办公文书、竣工文件、设备台帐、客户资料等系列档案。
　　8.乙方制定装饰装修管理细则、装修材料搬运、建筑垃圾等管理方案，并严格执行。
　　9.乙方有义务接受甲方的监督和检查，对于管理服务过程中的不合格项，应及时进行整改并反馈于甲方。
　　10.乙方应严格执行合同、物业管理规定及标准。
第五章　违约责任
　　第十一条　甲方违反本合同第四条、第五条、第六条以及第七条有关内容的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给商户造成的损失。
　　第十二条　除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同本合同服务内容和质量标准的，应按 每日3‰ 的标准向甲方支付违约金。
　 第十三条　甲方违反本合同第四条、第五条、第六条以及第七条有关内容的约定，未能按时支付物业服务相关费用的，除按每日3‰ 的标准向乙方支付违约金外，由此产生的停水、电、中央空调、通风换气、餐饮通风处理以及停止相关物业服务等情况，乙方不承担任何责任。
　 第十四条　甲方违反本合同的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，商户可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
第十五条　以下情况乙方不承担责任：
　　1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；
2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
　　3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知商户，暂时停水、停电停止共用设施设备使用等造成损失的；
　　4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
　　5、因紧急情况（如火灾、水淹等），商户不在现场的，物业公司所采取的应急措施。
第六章　其他事项
　　第十六条　本合同期限自 年 月 日起至 年
月 日止（期限 年）。
　 第十七条　本合同期满前 月，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。
　　第十八条　本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等财物及时完整地移交给甲方
　 第十九条　甲方与物业买受人或租售人签订的买卖合同、租赁合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人或租售人签订买卖合同、租赁合同，即为对接受本合同内容的承诺。
　　第二十条　本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
　　第二十一条　本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。
第二十二条　本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 种方式处理：
1、向 银川市 仲裁委员会申请仲裁；
　　2、向人民法院提起诉讼。
第二十三条　本合同一式 份，甲乙双方各执 份。

甲 方 (盖章)： 乙 方（盖章）：

法 人 代 表： 法 人 代 表：
或委托代理人： 或委托代理人：

年 月 日 年 月 日
“*****”商业综合体项目的管理服务标准
双方协商共同拟定

附件一：开办费测算
一、6-10月份前期进驻人员薪资补贴总额为：549236元。
序号
部门
岗位
月工资标准（元/月）
4个月合计（元）
（6-10月）
1
管理人员
项目总经理

2
管理人员
总经理助理

3
管理人员
副总经理

4
管理人员
人事主管行政

5
管理人员
财务经理（会计）

6
管理人员
出纳

7
管理人员
经营服务部经理

8
管理人员
工程管理部经理

9
管理人员
环境管理部经理

10
管理人员
公共秩序维护部经理

二、物业项目部成立所需物品及前三个月耗材准备总费用： 元。
序号
项目
费用（元）
1
物业办公场所固定资产

2
环境维护固定资产

3
电工器材、固定资产（含弱电部分）

4
水、暖、空调工器材、固定资产（含综合维修）

5
应急装备、固定资产

6
保洁绿化耗材

以上开办费总共为： 元。
根据物业行业惯例，开办费分为两块，一是前期人员薪资补贴；二是为物业项目部成立所需物品及前三个月耗材准备费用。

精选范本
附件二：物业管理服务年支出测算（不含电费）
序号
费用名称
月费用价格
年费用价格
占用比例
备注
一
人员工资

附表一
二
物业中心办公运营费用

附表二
三
环境维护费用（保洁）

附表三
四
秩序管理费用（保安、消防、公共关系、部门联建）

附表四
五
公共特殊设施设备运行维护费用

附表五
六
物业管理企业固定资产折旧

三年折旧

小计

七
不可预见费用（×5%）

八
企业管理费用×10%

九
利润×8%

小计

十
法定税金成本×7%

合计

附件三：“******”商业综合体项目公共区域用费用（公共区域清单）
序号
项目
总功率（KW)
运行时间（小时）
电费单价（元
月费用(元）
年费用（元）
备注
1
电梯

28部扶梯、6部直、1部梯货梯
2
空调（制冷）

3
空调（换气）

4
玻璃幕墙

5
绿化摆放

养鱼需24小时水循环
6
车库

7
餐饮排烟

365天
8
给排水设备

9
公共照明

照明装机容量 Kw，估算公共照明 Kw

合计

注：1.由于本商业物业项目运行时段大部分时间处在供电峰值时段，故以动力电费高峰时段运行价格 元/kwh为基础电价，再加变压器额定空载损耗10%和负载损耗20%及计量损耗，得出实际电费单价为 元/kwh）。
2.由于本商业物业项目运行时段中央空调的冷却塔飘移水量的消耗水量按DN10管径计算。