物业公司保洁部管理制度.doc

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物业服务企业
内部监督考核制度（保洁）

第一章 总则

　　在物业管理区域中，整洁及其所带来的舒适和优美，是一个十分重要的评价指标。它具有视觉上的直观性，会由此直接带来心理上的舒适感与美感，因而成为物业管理区域文明的第一象征和服务水平的重要标志。整洁的物业管理区域环境需要常规性的保洁管理服务来保证。
第一节 保洁管理的涵义和原则
　　第一条 保洁管理的涵义
（一）保洁管理，是指物业服务企业通过宣传教育、监督治理和日常保洁工作，定时、定点、定人进行垃圾收集清运、地面墙面清扫等物业共用部位、共用设施清洁等，维护物业管理区域环境卫生，防治环境污染。通过清、扫、擦、拭、抹等专业性操作，维护小区内物业共用部位、共用设施的清洁卫生，从而打造“干净整洁、平安有序”物业小区。
（二）保洁管理的重心，是防治“脏乱差”。“脏乱差”具有多发性、传染性和顽固性，其成因主要是部分业户随手乱扔垃圾、高空抛物、乱堆物品堵塞公共走道、随意排放污水废气、随地吐痰和大小便，以及乱涂、乱画、乱搭、乱建、乱张贴等，若不加以重视，易造成规模性、持续性、破坏性的不良后果。物业服务企业应通过宣传教育、监督治理和日常保洁工作，促进业户整体素质的提高，防止物业管理区域出现“脏乱差”的情况，实现物业管理的基本宗旨和目标。
　　第二条 保洁管理的原则
　　（一）保防结合，以防为主
在保洁管理工作中，要注意预防，即通过管理，纠正业户不良的卫生习惯，防止“脏乱差”现象的发生。优良的物业管理区域环境的造就，是管理者与被管理者相互作用的结果，也是管理标准与业户素质不断调适的过程。物业服务企业应会同社区居委会引导业户积极参与社会主义精神文明建设，从业户的基本素质、基本行为规范抓起，大力纠正各种不良卫生习惯，提高业户的环境整洁意识。
　　（二）规范制度，完善管理
　　根据《中华人民共和国环境保护法》、《物业管理条例》、《城市生活垃圾管理办法》、《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理暂行办法》等法律法规和专业化物业管理的要求，制定物业管理区域的保洁管理制度和管理规定，实现物业管理区域保洁的制度化、规范化。
第二节 保洁工作的重要性
第三条 保洁工作创造了基本的生活和工作环境
保洁既是工作的需要，也是生活的需要，是业户接触最多、感受最直接的一个方面。整洁的周围环境，使人身体健康、赏心悦目，提高工作效率；反之，将引起广泛的物业矛盾纠纷。物业管理应尽最大努力为用户提供一个整洁的工作和生活环境，满足业户的基本需求。
第四条 保洁是建筑和设备维护保养的需要
保洁工作在延长建筑物和设备使用寿命上起到重要的作用。外墙瓷砖、花岗石如不经常保洁保养，其表面就会逐渐受到侵蚀；不锈钢扶手如不及时保洁保养，就会生锈、失去光泽；木质地板如不经常保洁、打蜡，就会变得灰暗毛糙等。

第二章 保洁管理范围、标准、计划安排和机构设置

第一节 保洁管理范围
　　第五条 物业共用部位的保洁
　　指物业管理区域内，楼宇前后左右的共用部位，包括道路、广场、空地、绿地等的清扫保洁；楼宇底层到顶层的共用部位，包括外墙面、楼梯、走廊、电梯间、大厅、平台等的清扫保洁。
　　第六条 共用设施的保洁
指物业管理区域内，供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气（天燃气）管道、消防设施、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备的清洁保养。
第二节 保洁管理标准
　　第七条 明确要求
　　日常垃圾处理专人负责、日产日清，定点倾倒、分类倾倒，定时收集、定时清运，按照规定的工作流程，履行保洁的岗位职责等。
　　第八条 规定标准
　　保洁的标准是三“无”、三“有”：地面无垃圾、树丛无抛物、墙壁无涂鸦；垃圾有分类、路面有冲刷、水池有清洗。
三“勤”、三“保持”：绿化勤养护、植物勤补种、设施勤修复；水体保持清澈、景观保持整洁、楼道保持通畅。
第三节 保洁计划安排
　　第九条 制定每日、每周、每月、每季至每年保洁工作的计划安排。例如：
（一）每日保洁工作安排
辖区内道路清扫二次，全天保洁；
　　辖区内绿化带，如草地、花木灌丛、建筑小品等清扫一次；
　　楼宇电梯间地板拖洗两次，四周护板清抹一次；
　　楼宇各层楼梯及走廊清扫一次，楼梯扶手清抹一次；
　　收集每户产生的生活垃圾及倾倒垃圾箱内的垃圾收集二次，并负责清运至指定地点。
（二）每周保洁工作安排
楼宇各层公共走廊拖洗一次(主要指高层楼宇，可一天拖数层，一周内保证全部拖洗一遍)；
　　业户信箱清拭一次；
　　天台(包括裙房、车棚)、天井和沟渠清扫一次。
　（三）每月、每季、每年保洁工作安排
天花板尘灰和蜘蛛网清除一次；
　　各层走道公用玻璃窗擦拭一次(每天擦数层，一个月内保证全部擦拭一次)；
　　公共走廊及路灯的灯罩清拭一次；
　　楼宇的玻璃幕墙每月或每季擦拭一次；
　　花岗石、磨石子外墙每年安排清洗一次；
　　一般水泥外墙每年安排粉刷一次。
　　第十条 定期检查
　　物业服务企业应将每日、每周、每季、每年保洁工作的具体内容用记录报表的形式固定下来，以便布置工作和进行定期检查。
第四节 保洁管理机构设置
第十一条 保洁部门设立部门经理(保洁主管)、技术员、仓库(保洁设备、工具与物料)保管员和保洁员等。保洁部门下设楼宇保洁服务班、高空外墙保洁班和公共区域保洁班等班组，各班组设领班和若干经过专业培训的保洁员。建立起部门、班组、人员的岗位规范、工作流程、服务标准和考核奖惩办法，做到保洁管理规范化、标准化、制度化。

第三章 各类型场所的保洁标准

第一节 室内公共场所的保洁
　　第十二条 保持大堂、走廊、电梯、公共卫生间等室内公共场所的清洁。作业程序、标准和注意事项如下：
（一）每日早、中、晚三次对大堂、走廊、台阶进行清扫，先用扫把清扫，再用拖把进行清洁。
（二）及时倾倒大堂烟灰缸、走廊垃圾桶内的垃圾和杂物，保持大堂接待台、沙发、桌椅、信报箱等设施干净无杂物。
（三）每日一次对墙面瓷砖、门、窗、镜面、显示屏等进行清洁，先用湿抹布进行擦抹，再用干抹布进行清洁。
（四）每日早、中、晚三次对电梯轿箱、电梯门轨槽进行清洁，根据情况用干、湿抹布对电梯轿厢内壁、电梯内广告牌进行清洁，用胶扫把对电梯门轨槽进行清扫，对电梯内违规粘贴的广告进行清除。
（五）每日早、中、晚三次对公共卫生间进行彻底清洁，每小时一次进行循环清洁，用疏通器疏通堵塞大便池，用清洁剂和马桶刷对便池积粪、黄垢进行清洁，用干拖把、干抹布对卫生间积水、污渍进行清洁。
（六）每日一次对室内公共场所的门把手、水龙头、不锈钢栏杆等进行清洁，先用湿抹布配合指定清洁剂擦抹，再用干抹布清洁。
（七）每日一次对室内公共场所的天花、灯罩灯管、装饰物等设施进行检查，发现蛛网、灰尘等立即清扫，发现损坏立即上报。
第二节 道路和室外公共场所的保洁
　　第十三条 保持汽车道、人行道、消防通道、羽毛球场、门球场等道路和公共场地的清洁。作业程序、标准和注意事项如下：
　　（一）用长竹扫把将道路中间和公共场所的果皮、纸屑、泥沙等垃圾清扫成堆，用胶扫把将垃圾扫入垃圾斗内，然后倒进垃圾手推车。
　　（二）对有污渍的路面和场地用水进行清洗。
　　（三）雨后，用竹扫把将马路上的积水、泥沙清扫干净。
　　（四）每日早、中、晚各清扫一次以上，保持整洁。
　　（五）路面、公共场地无泥沙，无明显垃圾，无积水、污渍。
第三节 绿地的保洁
　　第十四条 保持草地和绿化带的清洁。作业程序、标准和注意事项如下：
　　（一）用扫把清扫草地上的果皮、纸屑、石块等垃圾。
　　（二）对烟头、棉签、小石子、纸屑等用扫把不能直接清扫的小杂物，进行手工清拣。
　　（三）通过扫把清扫、手工清拣等方式清理绿篱下面的枯枝落叶。
　　（四）每日早、中、晚各清扫一次以上，保持整洁。
　　（五）目视无枯枝落叶，无果皮，无饮料罐，无3厘米以上石块等垃圾和杂物，每100平方米烟头少于1个。
第四节 排水沟、散水坡的保洁
　　第十五条 保持排水沟畅通、散水坡整洁。作业程序、标准和注意事项如下：
　　（一）用胶扫把清扫排水沟里的泥沙、纸屑等垃圾，拔除沟里生长的杂草，保证排水沟的畅通。
　　（二）用扫把清扫散水坡上的泥沙、果皮、纸屑等垃圾。
　　（三）用铲刀、钢丝刷清除散水坡及墙壁上空调滴水的污渍及青苔。
（四）排水沟、散水坡每日保洁三次以上，有空调滴水的散水坡每星期进行一次除渍。
（五）排水沟、散水坡目视干净，无污渍，无青苔，无垃圾和沙石。
第五节 雕塑装饰物、宣传栏、标识牌的保洁
　　第十六条 保持雕塑装饰物、宣传栏、标识牌的清洁。作业程序、标准和注意事项如下：
　　（一）雕塑装饰物的保洁：备长柄胶扫把、抹布、清洁剂、梯子等工具，用扫把打扫装饰物上的灰尘，再用湿抹布自上而下进行擦抹，如有污渍用清洁剂涂在污渍处，用抹布擦抹，再用水清洗。
　　（二）宣传栏的保洁：用抹布将宣传栏周边全面擦抹一遍，宣传栏玻璃面用玻璃刮、玻璃清洁剂进行保洁。
　　（三）标识牌的保洁：有广告纸时，需先撕下广告纸，然后用湿抹布自上而下擦抹，再用干抹布全面清洁。
　　（四）雕塑装饰物每月保洁一次，宣传栏、标识牌每周保洁一次，保洁后检查无污渍、积尘。
　　（五）注意事项：梯子放平稳，人勿爬上装饰物，防止人员摔伤；保洁宣传栏玻璃时，小心划伤手；使用保洁工具时，不要损伤被清洁物。
第六节 喷水池的保洁
　　第十七条 保持喷水池内外干净清洁。作业程序、标准和注意事项如下：
　　（一）平时保养
　　每天用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞保洁。
　　（二）定期保洁
　　①打开喷水池排水阀门放水，待池水放去1/3时，保洁工入池保洁。
　　②用长柄手刷加适量的清洁剂自上而下刷洗水池瓷砖。
　　③用毛巾抹洗池内的灯饰、水泵、水管、喷头及电线表层的青苔、污垢。
　　④排尽池内污水并对池底进行拖抹。
　　⑤注入新水，投入适量的硫酸铜以净化水质，并清洗水池周围地面污渍。
　　（三）标准
　　目视水池清澈见底，水面无杂物，池底洗净后无沉淀物，池边无污渍。
　　（四）注意事项
　　①清洗时应断开电源。
　　②擦洗电线，灯饰不可用力过大，以免损坏。
　　③保洁时，不要摆动喷头，以免影响喷水观赏效果。
　　④注意防滑，跌倒。
第七节 化粪池的保洁
　　第十八条 确保化粪池畅通。作业程序、标准和注意事项如下：
　　（一）用铁钩打开化粪池的盖板，再用长竹杆搅散化粪池内杂物结块层。
　　（二）吸粪车现场施工，吸出粪便直至化粪池内的化粪结块物吸完为止，防止污染工作现场和过往行人的衣物。
　　（三）盖好化粪池井盖，用清水冲洗工作现场和所有工具。
　　（四）每年清理一次，一级池清运90％，二级池清运75％，三级池全部清运。　
　　（五）清理后，目视井内无积物，出入口畅通，污水不溢出地面。
　　（六）化粪池井盖打开后，禁止在池边点火或吸烟，人勿下池工作，防止引发火灾和人员中毒。
　　（七）化粪池井盖打开后工作员不能离开现场，保洁完毕后，随手盖好井盖，以防行人掉入井内发生意外。

第四章 保洁工作考核和奖惩标准

　　第十九条 目的
　　为使保洁工作及其监督检查有所依据，各物业服务企业需制定保洁工作考核和奖惩标准。
　　第二十条 考核和奖惩标准说明
（一）采用评分模式进行考核，合理设定《各类型场所的保洁标准》中各项目的考评分值。
（二）考核工作由企业保洁部门联合项目负责人每周定期或不定期进行检查，检查结果每月汇总，并以考核评分情况为依据对保洁员进行绩效工资的发放。
　　（三）连续两次考核末位的保洁员将被淘汰，予以辞退。
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