房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析.doc

浅谈盈亏平衡和敏感性分析
房地产开发由于开发周期长、投入资金量大、产品固定等特点，因而开发风险高，在国外被认为是最具风险的行业之一。丰厚的开发利润与企业亏损、倒闭在房地产行业中并存，这就要求房地产开发企业善于捕捉房地产市场的变化趋势，运用科学的定性和定量分析方法，把握其风险和不确定因素的变化规律，以降低风险程序，提高房地产开发决策的科学性。
所谓不确定性分析，就是分析可能的不确定因素对经济评价指标的影响，从而推断项目可能承担的风险，进一步确认投资项目在财务、经济上的可靠性。项目经济评价中的不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。其中盈亏平衡分析和敏感性分析对于房地产营销策划人员尤为重要。
1、盈亏平衡分析
盈亏平衡分析又称为保本分析或损益临界分析，是通过项目盈亏平衡点（BEP）来分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法，主要用来考察项目适应市场变化的能力以及考察项目的抗风险能力。
在对房地产开发经营项目进行经济效益评价过程中，我们不难发现其商品房面积、成本、利润三者之间存在这样一个关系，即：
销售利润=产品销售收入-总投资额-税金
产品销售收入=销售面积×单位建筑面积价格
总投资额=变动成本+固定成本
由上述关系式可知，销售收入和总投资额都可以是销售面积的函数。当它们呈线性函数关系时，则认为它们之间的盈亏平衡属线性盈亏平衡关系，反之，为非线性盈亏平衡关系线性盈亏平衡关系是我们应该掌握的。
图中横坐标表示开发的建筑面积，纵坐标表示销售收入和总投资额，销售收入和成本的两条直线交于BEP点，表明当开发的建筑面积达到一定数量时候，销售收入和成本相等，利润为零，交点BEP称为盈亏平衡点或保本点。
BEP点将销售收入和成本的两条直线所夹的范围分为盈与亏两个区。如开发的建筑面积大于此点，则开发项目能获利，反之，则开发项目就亏损。
因此，盈亏平衡点越低，开发项目盈利的机会就越大，亏损的风险就越小，盈亏平衡点表达了开发项目最小的开发建筑面积。

2、敏感性分析
敏感性分析是通过分析、预测投资项目主要因素发生变化时对经济指标的影响，从中找出敏感性因素，并确定其影响程度的一种不确定性分析方法。敏感性分析的目的是在充分了解和掌握项目风险因素及风险程度的情况下，考察投资项目抗风险的能力。
敏感性分析还可以筛选出若干最为敏感的因素，有利于对这些最敏感因素集中力量研究，重点调查和收集资料，尽量减少因素的不确定性，进而减少方案的风险。
房地产项目敏感性分析及计算过程比较复杂，一般来说是按照如下步骤进行的：
（1）选择经济评价指标
在对项目进行分析计算过程中，首先要选择最能反映项目经济效益的指标做分析、计算对象。根据房地产投资项目的特点及国家建委的有关规定和要求，通过选择净现值、内部收益率、投资回收期等经济评价指标作为敏感性分析计算的对象。
（2）选择需要分析的不确定性因素
在敏感性分析、计算时，选择哪些不确定性因素作为分析和计算的变量呢？一般可以选择销售面积、房地产销售单价、成本等常见的因素。
（3）确定变量的变化范围并计算其变动幅度
在房地产开发经营过程中，开发成本可能上涨5%或者下降5%，销售价格可能下降10%或者上涨10%。
（4）确定项目对风险因素的敏感程度
由于各变量在其变化范围内的变化引发社会评价指标的变动幅度，而给房地产开发带来了投资风险，找出对投资效益影响明显的风险因素以及确定项目对风险因素的敏感程度，以便在以后的开发经营中加以控制。具体方法是，将反映诸多条件变化后的项目盈利能力计算结果与原先计算出的结果进行比较，就能确定项目对各风险因素的敏感程度了，从而也可确定项目所能承受的市场抗风险能力。

操作指南：盈亏平衡与敏感性分析的计算方式
    下面，笔者列出营销策划人员应该掌握的两个方面的计算方式：
1、盈亏平衡点的计算方式
在这里，向各位营销同行介绍三个方面的盈亏平衡计算方式：
（1）销售均价平衡点：总销售金额÷项目建设安装费×1000（单位：元/平方米）
（2）销售面积平衡点：总投资额÷销售均价平衡点（单位：平方米）
（3）盈亏平衡点：销售面积平衡点÷总建筑面积×100%（单位：%）

2、敏感性分析的计算方式
（1）投资成本固定时投资净利润率与销售价格之间的关系，请见表3。
初始价格用A表示（单位：元/平方米）
初始价格（元/㎡）
A

调整后价格
投资净利润率
20%
A×（1+20%）

15%
A×（1+15%）

10%
A×（1+10%）

5%
A×（1+5%）

0
A

-5%
A×（1-5%）

-10%
A×（1-10%）

-15%
A×（1-15%）

-20%
A×（1-20%）

表3
（2）销售收入固定时投资净利润率与开发成本之间的关系
请见表4，初始价格用B表示（单位：元）
初始成本
B

调整后成本
投资净利润率
20%
B×（1+20%）

15%
B×（1+15%）

10%
B×（1+10%）

5%
B×（1+5%）

0
B

-5%
B×（1-5%）

-10%
B×（1-10%）

-15%
B×（1-15%）

-20%
B×（1-20%）

表4
注意点：
（1）敏感性分析可以制作成以上形式的表格，也可以制作成为坐标关系，制作成坐标会更加直观；
（2）两个表格中的“投资净利润率”栏，可以套用第一章中“表1”和“表2”的计算方式。

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