切勿签订阴阳房产合同.doc

切勿签订阴阳房产合同
核心内容：为了逃避应该缴纳的税收，在二手房交易过程中，签订“阴阳合同”已经成为一 种并不罕见的避税手段。买卖双方通过约定较低价格的合同办理转让手续，而私下则按照较高的价格来实际交易房屋。在本文中，法律快车的小编将为您介绍阴阳合同的法律规定，希望能对您有所帮助。

在阴阳合同买卖中，表面上看，买卖双方从中获得了利益，但北京 市第二中级人民法院的调研却显示，在二手房价格快速上涨的形势下，卖方受到房价上涨的利益驱动，往往会将“阴阳合同”作为解除房屋买卖关系的理由，而买房 人无疑将面临着更大的交易风险。
　　2009年5月，高某与乔某通过中介公司签订了房屋买卖合同约定高某以73万元的价格将自己的一套房屋出售给乔某。但其中细化规定，73万元 的总价中，房屋的成交价格仅为34万元，另外的39万元则是附属设施设备、装饰装修、相关物品补偿款。按照这一房屋交易的价格计算，乔某只须支付契税 3400元。
　　可是，当乔某依约支付了定金和部分房款，并与高某办理了房屋交接手续后，高某却因为纳税的问题与乔某产生了争议，并拒绝再继续办理房屋的过户手续。
　　为此，乔某将高某告上了法院，要求高某协助办理房屋过户手续、赔偿各项损失，同时支付逾期履行的合同违约金。
　　诉讼过程中，当事人双方签订的“阴阳合同”成了高某主要的抗辩理由。高某提出，乔某只按照34万元交纳税费，违反了国家规定，导致双方无法进行过户，反诉请求法院判令解除双方签订的房屋买卖合同，并判令乔某返还房屋、支付违约金。
　　此案属于典型的“阴阳合同”案件。房屋的真实交易价格本来是73万元，就应该以此为计税的依据。可乔某和高某却想通过提高装饰装修补偿款的方式 降低房屋成交价格，从而减少税金，违反了正当的纳税义务。在这种情况下，高某要求乔某全额纳税本来是正当的，可是高某在签订合同的过程中，对于规避纳税义 务的约定是明知的，也应该承担一定责任，不能以此为由主张解除合同。
　　据此，两审法院均判决，乔某与高某之间的合同应继续履行，高某协助乔某办理房屋过户手续，乔某给付高某购房余款，并依据真实成交的73万元计算有关税款。
　　2005年5月27日，国家税务总局、财政局、原建设部颁布的《关于加强房地产税收管理的通知》，规定个人将购买不足两年的住房对外销 售的，应全额征收营业税；次年6月5日，国务院办公厅又转发了原建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，将上述年限调整为5年。新税 收政策的出台，会导致一些房屋交易的营业税增加，交易双方对税负分担不能达成一致，进而引发纠纷；或是因未能按约定办好大产证致使购房者逾期办理过户手 续、多支付一倍办证契税而引发的税费负担纠纷；还有就是为了避税而产生的“阴阳合同”案件。
　　北京市二中院民一庭有关负责人说，实践中，所谓的“阴阳合同”、阴阳条款”非常容易引发争议。可能出现卖房人以虚假价格条款约定违法拒绝 履行合同并要求解除合同的情况；有的卖房人还直接主张合同无效；也有的买房人会要求以办理税费、过户手续的“阳合同”上记载的交易价格履行合同。
　　二中院法官对记者说，在二手房交易价格猛涨的大背景下，其实很多人以“阴阳合同”为由主张解除或无效，其实际的动因都是因为房屋价格的上涨而不 愿继续履行。在这种情况下，如果法院仅仅依据双方约定的虚假成交价格条款损害了国家税收利益，就认定整个合同无效，显然有违诚实信用原则。而且根据合同法 第五十六条的规定：合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因此，二中院在处理这类案件的过程中，往往是按照买卖合同双方当事人的真实意 思来认定房地产的真实成交价格。很显然，逃避税收并不是双方订立房屋买卖合同的真实目的，除虚假成交价格之外的其他条款都是买卖双方的真实意思表示。
　　“不因价格条款的虚假来认定买卖合同无效并不代表法院对‘阴阳合同’采取认可或默许的态度，通常法院会对当事人规避交易税费的行为予以谴责，在必要的时候会一并建议相关行政部门予以处理。”法官说。
　签订“阴阳合同”从表面上看，买房人少缴纳了税费，降低了自己的购房成本，但是当买房人再次转让房产时，将面临卖出和买入价之间的 差额较大，相应税费被拉高的问题。本次购买成本转嫁到了下一次出售，实际上得不偿失。此外，“阴阳合同”还会导致买房人贷款方面的障碍。2009年9月3 日，北京市银监局下发了《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》，要求银行按照网签合同正本中的房屋成交价格与评估价格两者孰低原则确定房屋抵押物价 值，发放住房贷款。对于当事人就网签合同附件或补充协议中约定的房屋附属设施设备、装饰装修等款项提出贷款申请的，各银行应按照本行消费贷款审批程序另行 审批。这就意味着，签订“阴阳合同”的买房人将会大大增加贷款成本。

代理记帐业务约定书
甲方: (以下简称甲方)
乙方： (以下简称乙方)
经甲乙双方友好协商，自愿达成以下乙方为甲方提供会计代理服务相关事项的业务约定：
一、 乙方为甲方提供以下会计代理服务：建账、记账(总分类
账、二级明细账)、填制财务报表、税务报表、国税申报、地税申报(含网上申报)。甲方如有其他服务要求，需在约定书中注明，口头商定无效。
二、甲方在每月25日至次月15日前，按时将本单位所发生合法的经济业务票据传给乙方(乙方可上门取送票据，每月壹次)并提供纳税申报所需要的各种印章(公章、财务章、人名章等)。因甲方票据传递、提供各种印章及税务机关要求的其他资料不及时，造成乙方延误各种纳税申报的，责任由甲方自负。
三、在甲方按时传递经济业务票据及按时提供各种印章的情况下，乙方应按时为甲方代理纳税申报，造成延误各税种申报的, 责任由乙方负责。
四、乙方丢失票据，书写、计算错误而引起的税务罚款及滞纳金，责任由乙方负责；甲方账外逃税、提供的虚假票据、提供原始凭证不符合规定引起的税务责任，由甲方负责。
五、甲方的出纳每月应主动与乙方会计核对银行账及现金账余额。
六、甲方在签订业务约定书的同时付款，否则无效，到期后乙方接受甲方付款的视为约定延续，若到期后未续约付款的，约定终止，双方不再相互承担责任。
七、甲方在业务约定期间内如有地址、电话、开户银行及账号、税务登记、工商登记等发生变化应在非报税期内三天、报税期内(每月25日至次月15日)当天通知乙方，不能及时通知乙方由此而产生的后果，由甲方自负。
八、业务约定到期或终止时，如果甲方聘用乙方工作人员，乙方对业务约定期间的凭证、账目、税务出现的问题概不负责。
九、甲方为：1.纯地税户 2.国地税户3.一般纳税人，每月凭证不超过一本，无特殊核算要求(超出要求范围的，服务费另行协商)。
十、约定期限： 年 月至 年 月，付款方式：每 ，另每会计年度账本及报表资料费贰佰元，工商年检代理费贰佰元，残保金代理费贰佰元； 年 月 日合计收取 元。
十一、本业务约定书一式两份，双方各持一份，经双方签字盖章付款后生效。本约定书未尽事宜，甲乙双方应本着友好协商的态度进行协商解决。
十二、会计每月25日至次月1日联系取票据，以下列举部分单据：
1、企业本月开具的发票及与之相对应的收款凭证(进账单、现金送款单、现金收入凭单、出库单、发票领用存情况等)；
2、企业取得的购货发票及与之相对应的支出凭证(支票根、电汇单、现金支出凭单、入库单等)；
3、企业取得的费用发票(交通费、差旅费、通讯费、广告费、业务宣传费、房租、水电费、办公费、运费、汽油费、保险单据等)及与之相对应的支出凭证(支票根、电汇单、现金支出凭单等)；
4、银行缴税税票，利息单，进账单，支票存根，电汇单及其它各种银行票据；
5、企业自制原始凭单：工资单，折旧单等；
6、一般纳税人发票汇总表(一套)，作废发票(联次齐全)，抵扣票认证清单，金税卡；
7、其它需要的资料_____________________________________
8、凭证报表由乙方暂存，待工作完成后，年度终了时返还客户。
注意：月末取票后企业如开具收入发票须立即通知乙方。
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