沿海赛洛城S.M.S商业街定位分析.ppt

沿海赛洛城沿海赛洛城-S.M.S商业街定位分析SUN-太阳-男人MOON-月亮-女人STARS-星星-孩子家庭5/6/20241上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司日月星街区商业目标及前景日月星项目的环境分析总体商业情况概述交通及人流情况概述项目市场情况概述项目周边个案情况概述日月星街区商业定位商业定位原则商业主题定位业种分类规划业态规划指标品牌配置规划日月星街区的招商策略招商基本原则招商工作流程招商工作目标招商指标分解招商推广进度招商推广流程日月星项目总结及建议目录目录5/6/20242上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司日月星商业目标及前景5/6/20243上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司n商业预期目标 该项目需我司考虑的为20000平面左右的内街商铺的招商及销售工作。招商目标：9个月完成80%的招商，12个月完成95%以上 销售目标：（？）月完成75%的销售工作 完成情况：在操作过程中吧项目的租金及单位平米的售价 提高25%-50%5/6/20244上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司n商业预期前景 结合赛洛城周边的情况，逐步提升商业街的层次，使其在业态配比从服务与社区的商业模式变为服务于整个项目所处板块的商业模式进行转变。达到逐步提升赛洛城项目的单位平米的租金及售价。5/6/20245上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司日月星项目环境分析5/6/20246上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司国贸中心国贸桥中央电视台北京电视台四惠桥东三环双井桥大郊亭桥广渠路东长安街东四环百子湾路CBD华贸中心富力广场乐成国际现代城万达广场CBD东扩区地铁7号线地铁1号线CBD+东四环=无限商业价值百盛购物中心美罗城燕莎奥特莱斯沃尔玛家乐福大成国际中心观音堂画家村竞园北京欢乐谷公园1872万科公园5号苹果社区擎峰壹线国际后现代城国资委公务员住宅用地（即将开建）5/6/20247上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司北京东部总体情况概述n北京东三环四环商务、商业氛围浓郁，可满足不同人群的消费习惯，娱乐业发达。n北京最大的CBD所在地，具有较强的聚客能力n使馆区及北京国际机场，为该区域增加了高端的消费人群n大量中高端住宅项目，为该区域保障了人群基础5/6/20248上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司项目交通及人流情况分析n项目周边公共交通有11路、31路、35路、348路、740路、753路、952路公交车，地铁1号线、八通线，规划轻轨7号线与轻轨10号线 n项目前期的入住率达到90%，常驻人口稳定。周边流动人口达到日均10万人次。n本案人为的把商业街分割为三段，对人流的环通有一定的影响n项目虽然周边交通线较多，但离项目都有一定的距离，给人流的到达造成一定困难5/6/20249上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司周边人群的消费指标5/6/202410上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司赛洛商圈东四环广渠路百子湾路CBD区域内最大规模居住区大成国际中心金长安大厦金泰国际中心金泰先锋金都杭城百子湾家园美 利 山百子湾14号地地铁7号线国资委公务员住宅用地（即将开建）中水电住宅区竞园5/6/202411上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司项目市场情况概述项目市场情况概述项目位与北京东四环CBD附近，有一定的发展空间。项目总建筑面积100万平米。周边有一定的服务型社区商业，但欠缺主题商业气氛及办公环境。项目商业本身分部过散，动线过长。项目现有商业氛围较差，组成较单一。5/6/202412上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司项目周边个案分析项目周边个案分析项目周边小区的商业目前有三种形式存在，大城国际中心以集中式社区型商业模式，（引进主力店，商业集中形成气候）金都杭城以散落式社区服务型商业模式 （导入商务配套，商户有一定的品牌价值）本案目前是以街区式社区服务型模式存在。（缺少主力店及有一定品牌价值的商户）5/6/202413上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司日月星项目商业定位5/6/202414上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司商业定位的原则商业定位的原则物业的高入住率及北京东四环CBD的东扩给赛洛城商业带来的升值前景和发展预期。因为其足够的体量不但能满足社区居民的日常消费，今后又辐射整个CBD办公楼及各居住小区的消费群体。赛洛城商业是一条典型的社区街，准确的定位决定商业的成败。整体街区不能仅以社区型为导向的单一服务功能，街区的成功取决于业态的组合，定位基于本案的现实情况应考虑到差异定位及需求定位。5/6/202415上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司商业定位的原则商业定位的原则不论是那种社区型商业其对主力店的需求都是一定的。例：大成国际的大卖场，金都杭城的商务会所。品牌效应对整体的商业氛围有一定的提升作用，对后期的可持续发展也有一定的保障。本案目前小型社区型服务商业基本以达到饱和，建议在内街商业部分不在考虑。本案可考虑周边小区及办公大楼所欠缺的商业业态进行规划，达到吸引客流及消费的目的5/6/202416上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司商业主题定位商业主题定位nSUN-太阳-男人-娱乐、主力店nMOON-月亮-女人-百货nSTATS-星星-孩子家庭-教育、餐饮、便民5/6/202417上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司三期二期一期五期七期南七期北四期四期社区医院学校六期太阳月亮星星5/6/202418上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司业态分类规划业态分类规划n项目业态布局（具体商户落位及业态配比需在实际操作中做调整）文化类：占总面积的30%餐饮类：占总面积的15%百货类：占总面积的20%便民机构设施类：占总面积的10%主力店、娱乐类：占总面积的25%5/6/202419上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司5/6/202420上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司业态规划指标业态规划指标5/6/202421上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司餐饮类业态划分餐饮类业态划分 社区型商业物业相对租金成本较低，组合根据餐厅自身特点按不同区域划分：休闲餐饮区：STARBUCKS/ILLY COFFER/GINO/PIZZA HUT /PAPA JOHNS/KFC/GOLDEN STONE/ICE SEASON 等世界美食区：日本料理、韩国料理、东南亚菜、拉丁自助烤肉、意法 美等各式西餐厅（同时借鉴本地品牌）该区域与欧风休闲 餐饮毗邻。商务宴请区：俏江南、小南国等（同时借鉴本地品牌）5/6/202422上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司百货类业态划分百货类业态划分休闲服装类：时尚平价类仓储品牌 UNQLO/H&M/ZARA/ASOBIO/C&A/UR/SEVEN DAYS等（该品牌对物业位置，招商条件 要求颇高）。运动休闲类：NAUTICA/LACOSTE/ADIDAS ORIGINO/NIKE 360等居家类：罗莱生活馆、恐龙家纺、富安娜、馨亭纺织、澳西奴、利 快厨房生活、鹅妈妈厨房馆，（同时借鉴本地品牌）为更贴 近社区居民的日常生活需求生活用品在百货类中更能体现其 配套功能5/6/202423上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司便民机构设施类业态划分便民机构设施类业态划分购物类：琴行、品牌标超、非购物类：大型网吧、健身中心、美容院、女子会所服务机构：银行、邮局、电信收费网点5/6/202424上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司主力店、娱乐类业态划分主力店、娱乐类业态划分电器：国美、苏宁家电，百思买n量贩式KTV：好乐迪、温莎 n主力餐饮：俏江南、小南国等（同时借鉴本地品牌）5/6/202425上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司文化类动漫产业：动画、漫画、及其衍生产品成人教育：英孚、北京青鸟、联邦等益智教育：红黄蓝、华尔街、金宝贝、东方爱婴婴幼儿类：婴大童的服装服饰，玩具反斗城，博士蛙365，可考虑建300M2左右的儿童乐园，少儿涂鸦室，亲子教育培训中心少儿摄影等。扩大儿童部分的经营面积跟能贴近社区家庭活，满足周末家庭生活的儿童消费同时又带动餐饮的需求 5/6/202426上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司n产业发展已具规模，支柱地位初步确立产业发展已具规模，支柱地位初步确立n根据经济普查资料测算，北京全市文化产业活动共有从业人员51.4万人，占全市从业人员的7.3%；文化产业活动占用资产为2827.5亿元，占全市资产总计的1.3%；全年业务收入为1714.8亿元，占全市收入总计的6.0%；文化产业增加值为328.7亿元，占全市地区生产总值的5.4%。n从文化产业活动增加值所占的比重看，文化产业在我市经济发展中的支柱地位已经初步确立。产业介绍产业介绍5/6/202427上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司产业介绍产业介绍n动漫产业本身有巨大的市场空间，而动漫产品的衍生产品市场空间更大。中国目前每年儿童食品每年的销售额为人民币350亿元左右，玩具每年的销售额为人民币200亿元左右，儿童服装每年的销售额达900亿元以上，儿童音像制品和各类儿童出版物每年的销售额达人民币100亿元在某种程度上，这些行业今后的发展与行销都有赖于动漫这一新兴产业的带动作用，以此类推，中国动漫产业将拥有超千亿元产值的巨大发展空间。5/6/202428上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司俏江南集团创始于2000年，总部位于北京，旗下品牌包括 俏江南品牌餐厅、兰（LANClub）和SUBU三大高端品牌，是中国最具发展潜力、值得信赖的国际餐饮服务管理集团。自成立以来，俏江南集团遵循着创新、发展、品位与健康的企业核心精神，不断追求品牌的创新和突破，从国贸第一家餐厅到北京、上海、天津、成都、太原、南京、青岛等30多家店，从世界级的中国餐厅俏江南到中国最具世界艺术品味的顶级会所兰，从服务商业精英、政界要员到2008北京奥运会场历经八年的健康成长，俏江南集团已经成为了中国最具发展潜力的国际餐饮服务管理集团之一，并引领着中华美食文化走向国际市场。俏江南品牌餐厅最具时尚品位和创新理念的世界级中国餐厅俏江南俏江南5/6/202429上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司品牌合作伙伴品牌合作伙伴I Internationalnternational S Strategictrategic P Partners artners 国际合作伙伴国际合作伙伴国际合作伙伴国际合作伙伴5/6/202430上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司TenantsTenants interested in our malls interested in our malls 意向客户意向客户意向客户意向客户 Ladies Fashion Ladies Fashion 女装女装女装女装 5/6/202431上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司TenantsTenants interested in our malls interested in our malls 意向客户意向客户意向客户意向客户 F&B Entertainment F&B Entertainment 餐饮娱乐餐饮娱乐餐饮娱乐餐饮娱乐 5/6/202432上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司注：其余品牌附表TenantsTenants interested in our malls interested in our malls 意向客户意向客户意向客户意向客户 F&B Entertainment F&B Entertainment 餐饮娱乐餐饮娱乐餐饮娱乐餐饮娱乐 5/6/202433上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司日月星街区的招商策略5/6/202434上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司 招商基本原则 n做到业态互补，相互依附。n管理及维护好既定主题。n招商顺序原则主力店先行，辅助店随后。n特殊商户招商优惠原则。n统一的招商及管理。n做到对重点租赁客户放水养鱼。5/6/202435上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司招商工作流程招商工作流程5/6/202436上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司招商工作目标招商工作目标n开业的保障：力争在规定时间内完成85%的开业率n品牌的塑造：对招商品牌的筛选，打造客户品牌的同时，完成项目品牌的塑造n龙头效应：通过主力店的进驻。带动二、三类品牌的进驻，进而实现商浦的销售。5/6/202437上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司招商指标分解招商指标分解5/6/202438上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司招商推广进度招商推广进度5/6/202439上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司招商推广流程5/6/202440上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司优势：赛洛城从项目板块考虑有一定的区位优势。周边居住氛围较好。项目位于东四环整体地理位置较好。项目整体商业体量足够 项目的配套设施建设较好劣势：因外部沿街商铺已出售，商业整体性很难控制 2万平米商业多为内街在操作上有一定难度。项目的周边可直达交通不足 项目进距离周边的商业氛围较差 项目商业较分散，很难形成互动项目总结及建议项目总结及建议5/6/202441上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司建议：项目商业部分做整体包装，形成一定的影响力。项目在规划时区域合理的分布，进行有针对性的招商。项目在规划要有一定的主题特色。本案目前的社区型服务商业基本以达到饱和，建议在 内街商业部分 不在考虑。本案可考虑周边小区及办公大楼所欠缺的商业业态进行 规划，达到吸引客流及消费的目的项目总结及建议项目总结及建议5/6/202442上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司THEEND谢谢！谢谢！5/6/202443上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司