车位专项市场研究报告.ppt

1本报告严格保密车位专项市场研究报告车位专项市场研究报告2本报告严格保密第一部分：研究背景与研究目的第一部分：研究背景与研究目的第二部分：研究成果与结论精要第二部分：研究成果与结论精要车位专项市场研究报告综述车位专项市场研究报告综述3本报告严格保密第一部分：研究调查项目概况第一部分：研究调查项目概况车位专项市场研究报告综述车位专项市场研究报告综述4本报告严格保密东一时区东一时区半岛国际公寓半岛国际公寓雅安国际公寓雅安国际公寓五栋大楼五栋大楼观澜国际观澜国际润枫德尚润枫德尚熙府桃园熙府桃园华荣公寓华荣公寓开发商：天鸿宝业开发商：天鸿宝业开发商：天鸿宝业开发商：天鸿宝业均价：均价：均价：均价：7460746074607460元元元元/车位比例：车位比例：车位比例：车位比例：1 1 1 1：1 1 1 1入住时间：入住时间：入住时间：入住时间：2004-1-312004-1-312004-1-312004-1-31开发商：润丰房地产开发商：润丰房地产开发商：润丰房地产开发商：润丰房地产均均均均价价价价：8800880088008800元元元元/车车车车位比例：位比例：位比例：位比例：1 1 1 1：0.80.80.80.8入住时间：入住时间：入住时间：入住时间：2004-6-282004-6-282004-6-282004-6-28开发商：金隅嘉业开发商：金隅嘉业开发商：金隅嘉业开发商：金隅嘉业均价：均价：均价：均价：6200620062006200元元元元/车位比例：车位比例：车位比例：车位比例：1 1 1 1：1 1 1 1入住时间：入住时间：入住时间：入住时间：2005-4-212005-4-212005-4-212005-4-21开发商：金时代置业开发商：金时代置业开发商：金时代置业开发商：金时代置业均价：均价：均价：均价：8500850085008500元元元元/车位比例：车位比例：车位比例：车位比例：1 1 1 1：0.560.560.560.56入住时间：入住时间：入住时间：入住时间：2006-12-312006-12-312006-12-312006-12-31开开开开发发发发商商商商：隆隆隆隆盛盛盛盛房房房房地地地地产产产产均价：均价：均价：均价：10500105001050010500元元元元/车位比例：车位比例：车位比例：车位比例：1 1 1 1：0.70.70.70.7入入入入 住住住住 时时时时 间间间间：2005-2005-2005-2005-9-309-309-309-30开发商：城开集团开发商：城开集团开发商：城开集团开发商：城开集团均价：均价：均价：均价：15000150001500015000元元元元/车位比例：车位比例：车位比例：车位比例：1 1 1 1：0.80.80.80.8入住时间：入住时间：入住时间：入住时间：20063-12006-3-12006-3-12006-3-1开发商：天鸿集团开发商：天鸿集团开发商：天鸿集团开发商：天鸿集团均价：均价：均价：均价：8800880088008800元元元元/车位比例：车位比例：车位比例：车位比例：1 1 1 1：0.80.80.80.8入住时间：入住时间：入住时间：入住时间：2005-6-30 2005-6-30 2005-6-30 2005-6-30 开发商：华荣建业开发商：华荣建业开发商：华荣建业开发商：华荣建业均价：均价：均价：均价：24000240002400024000元元元元/车位比例：车位比例：车位比例：车位比例：1 1 1 1：1.21.21.212入入入入 住住住住 时时时时 间间间间：2005-2005-2005-2005-8-308-308-308-301 1、北京项目概况、北京项目概况2 2、天津项目概况、天津项目概况研究调查项目概况研究调查项目概况5本报告严格保密开发商：阳光开发商：阳光开发商：阳光开发商：阳光100100100100均价：均价：均价：均价：10000/10000/10000/10000/车位比例：车位比例：车位比例：车位比例：1 1 1 1：0.80.80.80.8入住时间：入住时间：入住时间：入住时间：2004-5-312004-5-312004-5-312004-5-31开发商：融创开发商：融创开发商：融创开发商：融创均价：均价：均价：均价：12000120001200012000元元元元/车位比例：车位比例：车位比例：车位比例：1 1 1 1：0.80.80.80.8入住时间：入住时间：入住时间：入住时间：2005-10-312005-10-312005-10-312005-10-31开发商：河西建设开发商：河西建设开发商：河西建设开发商：河西建设均价：均价：均价：均价：9300930093009300元元元元/车位比例：车位比例：车位比例：车位比例：1 1 1 1：0.70.70.70.7入住时间：入住时间：入住时间：入住时间：2005-12-312005-12-312005-12-312005-12-31开发商：住宅集团开发商：住宅集团开发商：住宅集团开发商：住宅集团均价：均价：均价：均价：9300930093009300元元元元/车位比例：车位比例：车位比例：车位比例：1 1 1 1：0.70.70.70.7入住时间：入住时间：入住时间：入住时间：2006-10-312006-10-312006-10-312006-10-31开发商：天房发展开发商：天房发展开发商：天房发展开发商：天房发展均价：均价：均价：均价：6800680068006800元元元元/车位比例：车位比例：车位比例：车位比例：2 2 2 2：1 1 1 1入住时间：入住时间：入住时间：入住时间：2005-4-302005-4-302005-4-302005-4-30开发商：泰丰工业园开发商：泰丰工业园开发商：泰丰工业园开发商：泰丰工业园均价：均价：均价：均价：24000240002400024000元元元元/车位比例：车位比例：车位比例：车位比例：1 1 1 1：0.50.50.50.5入住时间：入住时间：入住时间：入住时间：2007-5-312007-5-312007-5-312007-5-311 1、北京项目概况、北京项目概况2 2、天津项目概况、天津项目概况研究调查项目概况研究调查项目概况6本报告严格保密第二部分：研究成果与结论精要第二部分：研究成果与结论精要车位产品背景研究车位产品背景研究车位市场现状研究车位市场现状研究分品类项目车位建议分品类项目车位建议未来车位市场发展趋势未来车位市场发展趋势研究结论综述研究结论综述车位专项市场研究报告综述车位专项市场研究报告综述7本报告严格保密车位产品背景研究车位产品背景研究车位市场现状研究车位市场现状研究分品类项目车位建议分品类项目车位建议未来车位市场发展趋势未来车位市场发展趋势研究结论综述研究结论综述1 1、车位形式、车位形式2 2、车位设计、车位设计3 3、车位租售、车位租售4 4、车位管理、车位管理研究成果与结论精要研究成果与结论精要8本报告严格保密 现有的项目所采用的车位形式主要为地上路现有的项目所采用的车位形式主要为地上路边车位结合地下停车库，极个别项目采用机械边车位结合地下停车库，极个别项目采用机械停车（如：北京半岛国际公寓）、地上架空层停车（如：北京半岛国际公寓）、地上架空层车库（如天津开发区伴景湾）以及半地下车库车库（如天津开发区伴景湾）以及半地下车库（如天津白楼仕嘉），停车楼形式目前极少有（如天津白楼仕嘉），停车楼形式目前极少有项目采用。项目采用。北京半岛国际公寓北京半岛国际公寓北京雅安国际公寓北京雅安国际公寓天津白楼仕嘉天津白楼仕嘉1 1、车位形式、车位形式2 2、车位设计、车位设计3 3、车位租售、车位租售4 4、车位管理、车位管理目前社区车位产品主要形式有：地面停车、地目前社区车位产品主要形式有：地面停车、地下人防及非人防车库、地上停车楼、地上架空下人防及非人防车库、地上停车楼、地上架空层、半地下车库等，此外还有机械停车的补充层、半地下车库等，此外还有机械停车的补充方式。方式。目前主要为地上路边停车结合地下停车库目前主要为地上路边停车结合地下停车库9本报告严格保密 目前各社区车位规划数量均以满足政策规范要求为依据，但有部分高档社区采目前各社区车位规划数量均以满足政策规范要求为依据，但有部分高档社区采用增大车位规划数量的方法体现项目配套的高档次。用增大车位规划数量的方法体现项目配套的高档次。调研发现，车位数量的增加在调研发现，车位数量的增加在一定程度上能够提升项目整体价值，但对车位售价和项目售价提升能够起到的作用一定程度上能够提升项目整体价值，但对车位售价和项目售价提升能够起到的作用较小。较小。车位设计的其他指标参数中，各社区规划均以能够满足车位设计规范为基础，车位设计的其他指标参数中，各社区规划均以能够满足车位设计规范为基础，在设计指标上大多不进行突破。在设计指标上大多不进行突破。为了体现项目产品的品质、提升车位产品的价格，为了体现项目产品的品质、提升车位产品的价格，开发商通过调整以下指标以提高车位品质、获取更高客户的满意度：开发商通过调整以下指标以提高车位品质、获取更高客户的满意度：净高。高档项目车库入口净高多设计为净高。高档项目车库入口净高多设计为2.82.8米米以上以上规范要求为小型车（规范要求为小型车2.22.2米，轻型车米，轻型车2.82.8米）（代表米）（代表项目：熙府桃园、白楼仕嘉，部分客户考虑到购买项目：熙府桃园、白楼仕嘉，部分客户考虑到购买的车辆较大，对于车库净高要求较高，的车辆较大，对于车库净高要求较高，例如：泰丰例如：泰丰傲景观澜的客户刘欣，其车辆为傲景观澜的客户刘欣，其车辆为SUVSUV，车辆高度较，车辆高度较高，所以对车库高度要求较高。高，所以对车库高度要求较高。）；）；通道宽度。高档项目车库通道宽度多数设计为通道宽度。高档项目车库通道宽度多数设计为7 7米米（规范要求为小型车（规范要求为小型车5.55.5米，中型车米，中型车7.07.0米）（代表米）（代表项目：熙府桃园、白楼仕嘉）；项目：熙府桃园、白楼仕嘉）；增加设备设施或提高档次。高档项目车位产品增加增加设备设施或提高档次。高档项目车位产品增加配置主要为配置主要为智能化门禁、新风系统、采暖系统、手智能化门禁、新风系统、采暖系统、手机信号增强设备、电子监控设备、车位锁机信号增强设备、电子监控设备、车位锁等（客户等（客户对于电动车位锁需求较高，共计对于电动车位锁需求较高，共计3737个）（代表项目：个）（代表项目：熙府桃园、五栋大楼、白楼仕嘉）。熙府桃园、五栋大楼、白楼仕嘉）。北京半岛国际公寓北京半岛国际公寓1 1、车位形式、车位形式2 2、车位设计、车位设计3 3、车位租售、车位租售4 4、车位管理、车位管理目前项目均以满足设计规范为基础，在设计指目前项目均以满足设计规范为基础，在设计指标上不进行更多突破标上不进行更多突破10本报告严格保密 调研项目的车位一般采用租售结合的形式，租售比例不确定。在调研项目的车位一般采用租售结合的形式，租售比例不确定。在产权方面，目前天津市场销售的车位中大部分为产权方面，目前天津市场销售的车位中大部分为2020年使用权（合同年使用权（合同法规定租赁年限最高为法规定租赁年限最高为2020年）年），北京市场中车库产品，北京市场中车库产品部分已拥有产部分已拥有产权（权（5050年产权）年产权）。1 1、车位形式、车位形式2 2、车位设计、车位设计3 3、车位租售、车位租售4 4、车位管理、车位管理无产权的车位租赁期限为无产权的车位租赁期限为20年，带产权的车位年，带产权的车位销售期限为销售期限为50年，天津市场在销项目多无产权年，天津市场在销项目多无产权11本报告严格保密现有项目的车位管理水平一般。现有项目的车位管理水平一般。物业公司主要负责车库车位系物业公司主要负责车库车位系统的清洁、照明、安全、调度统的清洁、照明、安全、调度等工作，对于业主车辆损失等等工作，对于业主车辆损失等的赔偿要视业主是否合理停车的赔偿要视业主是否合理停车及与物业签署的合同而定，因及与物业签署的合同而定，因此在车位管理方面，由物业单此在车位管理方面由物业单位引发的纠纷甚多。位引发的纠纷甚多。1 1、车位形式、车位形式2 2、车位设计、车位设计3 3、车位租售、车位租售4 4、车位管理、车位管理一般物业公司主要负责车库车位系统的清洁、照明、安一般物业公司主要负责车库车位系统的清洁、照明、安全、调度等工作，但在安全方面易引发业主投诉全、调度等工作，但在安全方面易引发业主投诉12本报告严格保密车位产品背景研究车位产品背景研究车位市场现状研究车位市场现状研究分品类项目车位建议分品类项目车位建议未来车位市场发展趋势未来车位市场发展趋势研究结论综述研究结论综述1 1、车位形式对项目品质的影响、车位形式对项目品质的影响2 2、车位形式对成本投入以及租、车位形式对成本投入以及租售收益的影响售收益的影响3 3、车位产品的市场租售价格与、车位产品的市场租售价格与管理费用状况管理费用状况 4 4、市场上客户对车位产品的需、市场上客户对车位产品的需求状况求状况5 5、车位市场的政策规范情况、车位市场的政策规范情况研究成果与结论精要研究成果与结论精要13本报告严格保密地下地下人防人防及非及非人防人防停车停车新型居住区应用较多；有利于项目在绿化、交通组织等方面品质的提高，客户接受度较好；管理难度一般。地地面面停停车车多数居住区广泛应用；但其加大了行人与机动车的交通组织难度，降低社区感官舒适度；客户接受度较高；管理难度小。停停车车楼楼目前多数用于大型公共建筑；居住小区也有涉及但数量不多，主要原因在于其侵蚀容积率；影响建筑密度指标；降低邻近物业品质；客户对其普遍能够接受；易于进行相应的停车管理。北京雅安国际公寓1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况大胡同停车楼车位形式的选择影响项目品质与管理难度车位形式的选择影响项目品质与管理难度14本报告严格保密架架空空层层目前有部分社区采用，主要原因表现在：为满足住宅设计规范要求而设置架空层用于解决配套设施不足等问题出于改善小区环境、增加景观效果的考虑；客户接受度较高；管理难度较小。（如天津开发区伴景湾，缺点为受上部柱网限制，平均每个车位面积较大，可设置车位数量有限。）半半地地下下停停车车目前有部分居住社区采用；对社区交通组织、绿地率和建筑密度有一定影响；能够形成社区景观规划的层次效果，同时能够增加车库的通风和采光效果；客户接受度较好；管理难度较小。（如天津白楼仕嘉）机机械械停停车车方方式式繁华都市大型公建停车场运用较多，住宅小区运用较少;客户对其接受度不高；管理难度大。（如：北京半岛国际公寓，其设置机械停车位是为满足车位比例而设置的，多数停车位为地下两层的车库；据调查，其机械停车位使用不方便，多数客户宁愿把车停在社区外，也很少使用机械停车位。）北京半岛国际公寓天津白楼仕嘉1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况车位形式的选择影响项目品质与管理难度车位形式的选择影响项目品质与管理难度15本报告严格保密主要投入是铺装费用（能够和绿化相结合，因此成本基本可以忽略）；租金标准受政策限制。（天津市商品住宅物业管理小区机动车固定车位存车收费标准）主要成本投入为地上建筑成本（约1500-2000元/平米）；可售可租，资金回收方式和时间比较灵活。主要成本投入为地下部分建安成本（约2500-3000元/平米），人防部分无法销售，非人防部分在条件允许下可供销售；销售价格和租金较高，人防部分只能通过出租产生收益、非人防部分可以通过销售较快的回收投资。1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况停停车车楼楼地地面面停停车车地下地下人防人防及非及非人防人防停车停车地面停车形式的成本投入最少，地下停车地面停车形式的成本投入最少，地下停车(有有产权产权)形式可通过销售实现投资回收形式可通过销售实现投资回收16本报告严格保密主要成本投入为设备投入成本和后期设备运转与维修保养成本；此类产品只能租不能售，租价水平一般，资金回收方式和速度不理想。主要成本投入为建安成本（约1500-2000元/平米），该形式因层高不同租售情况有所变化（层高2.2米以下不能销售、2.2米以上可以销售）；该类型产品租售价格适中；资金回收方式和速度比较灵活。主要成本投入为地上建安成本和土地成本（约1500元/平米），有经营性和非经营性之分，经营性架空层在条件允许下可供销售，其他只能租不能售。该形式产品价格较高，资金回收方式和速度比较灵活。1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况半半地地下下架架空空层层机械机械停车停车的方的方式式地面停车形式的成本投入最少，地下停车地面停车形式的成本投入最少，地下停车(有有产权产权)形式可通过销售实现投资回收形式可通过销售实现投资回收17本报告严格保密 从目前京津两地来看，车位产品的价格由市场而从目前京津两地来看，车位产品的价格由市场而定，同档次项目之间价格差异不大。定，同档次项目之间价格差异不大。车位产品的租售价格与车位产品品质的量化对应车位产品的租售价格与车位产品品质的量化对应关系并不明显，目前车位市场主要表现为市场需求导关系并不明显，目前车位市场主要表现为市场需求导向而非产品差异化导向。向而非产品差异化导向。1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况客户关注度方面：目前客户主要关注的是车位客户关注度方面：目前客户主要关注的是车位数量而非品质数量而非品质18本报告严格保密 在租赁价格方面在租赁价格方面，天津市场地上车位一般租金水平为，天津市场地上车位一般租金水平为90-12090-120元元/月，地下租金水平为月，地下租金水平为200-300200-300元元/月；北京市场地上车位一般租金水月；北京市场地上车位一般租金水平为平为120-150120-150元元/月，地下租金为月，地下租金为300-600300-600元元/月。月。在销售价格方面在销售价格方面，天，天津市场地下车库一般售津市场地下车库一般售价水平为价水平为6-106-10万元万元/个个（2020年使用权）；北京年使用权）；北京市场地下车库一般售价市场地下车库一般售价水平为水平为11-2011-20万元万元/个个（5050年产权）。年产权）。1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况租售价格方面：北京的租赁价格与销售价格现租售价格方面：北京的租赁价格与销售价格现状均高于天津状均高于天津19本报告严格保密 收取车位管理费后，物业公司主要负责车库收取车位管理费后，物业公司主要负责车库车位系统的清洁、照明、安全、调度等工作，目车位系统的清洁、照明、安全、调度等工作，目前社区中提供车辆美容和维修的并不多，且均为前社区中提供车辆美容和维修的并不多，且均为有偿服务。有偿服务。区域区域管理费管理费天津天津北京北京城市中心项目城市中心项目150150元元/月月200200元元/月月中心区外围项目中心区外围项目100-120100-120元元/月月120-150120-150元元/月月城市外围区域项目城市外围区域项目60-8060-80元元/月月80-10080-100元元/月月1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况车位管理费：天津车位管理费用比北京低车位管理费：天津车位管理费用比北京低30-30-5050元元/月月20本报告严格保密 调研发现，购买车位的天津客户中多数拥有调研发现，购买车位的天津客户中多数拥有2020万元左万元左右的车辆，北京客户中多数拥有右的车辆，北京客户中多数拥有20-3020-30万元车辆；万元车辆；1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况北京客户拥有车辆价格情况普遍高于天津客户北京客户拥有车辆价格情况普遍高于天津客户21本报告严格保密购买车位客户需求的车位形式多为地下一购买车位客户需求的车位形式多为地下一层或二层，且以地下一层为主；层或二层，且以地下一层为主；租赁客户需求以地面车位为主，但其中拥有车辆租赁客户需求以地面车位为主，但其中拥有车辆价格超过价格超过1515万元（天津）万元（天津）/20/20万元北京）的客户万元（北京）的客户更愿意租用地下车库。更愿意租用地下车库。对于非常见的架空层停车和半地下停车，客户对于非常见的架空层停车和半地下停车，客户普遍可以接受。普遍可以接受。对于机械车位目前调研项目中只有半岛国际公寓项对于机械车位目前调研项目中只有半岛国际公寓项目涉及，客户反应为对其数量表示满意而对其安全性目涉及，客户反应为对其数量表示满意而对其安全性和便利性普遍不太认可。和便利性普遍不太认可。1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况购买车位客户多需求地下车位，而租赁客户需购买车位客户多需求地下车位，而租赁客户需求以地面车位为主求以地面车位为主22本报告严格保密 在地下停车的客户更愿意将车停放在楼体距离电梯在地下停车的客户更愿意将车停放在楼体距离电梯间较近的位置，其中购买车位的客户对此需求比较强烈，间较近的位置，其中购买车位的客户对此需求比较强烈，楼间靠近电梯的位置客户接受度也较高。楼间靠近电梯的位置客户接受度也较高。1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况客户对于楼体或楼间距离电梯间较近的位置需客户对于楼体或楼间距离电梯间较近的位置需求较高求较高23本报告严格保密在车位产品设计方面，客户对于目前的限高、坡度、转弯在车位产品设计方面，客户对于目前的限高、坡度、转弯半径等方面现状普遍表示认可。半径等方面现状普遍表示认可。客户更为关注的因素在于客户更为关注的因素在于车位数量和安全性、便捷性。车位数量和安全性、便捷性。1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况引用观澜国际公寓王先生的建议：要考虑到家中有老人或残疾人，最好能够设置残疾人通道，方便居住生活。多数客户关注车位的数量与安全性、便捷性多数客户关注车位的数量与安全性、便捷性 24本报告严格保密在车位产品设备设施方面，客户出于对车停放的便捷性在车位产品设备设施方面，客户出于对车停放的便捷性和安全性考虑，都比较注重和安全性考虑，都比较注重车位锁和车挡车位锁和车挡的使用，对于的使用，对于其它附属设备设施也希望增加。其它附属设备设施也希望增加。1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况引用阳光100项目客户陈先生的建议：可以使用电子遥控车位锁，机械车位锁上下车不方便。多数客户比较注重车位锁和车挡的配备多数客户比较注重车位锁和车挡的配备 25本报告严格保密 天津市场中天津市场中接受较高车位销售价格的多为购买城市内高档项目的客接受较高车位销售价格的多为购买城市内高档项目的客户，住宅产品的价格与车位产品的价格形成了一定的量化对应关系户，住宅产品的价格与车位产品的价格形成了一定的量化对应关系（购买80万左右住宅产品的客户一般能承受价格为8-10万元的车位；购买120万左右住宅的客户一般能承受价格为10-12万元的车位；购买150万左右住宅的客户一般能承受价格为12万元以上的车位）。1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况天津购房价格在天津购房价格在80-15080-150万元的客户接受车位万元的客户接受车位价格在价格在8-128-12万万 26本报告严格保密1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况 北京市场表现与天津相类似北京市场表现与天津相类似（购买100万左右住宅产品的客户一般能承受价格为10-12万元的车位；购买120万左右住宅的客户一般能承受价格为10-15万元的车位；购买150万左右住宅的客户一般能承受价格为12-15万元的车位；购买200万左右住宅的客户一般能承受价格为15万元以上的车位）。北京购房价格在北京购房价格在80-20080-200万元的客户接受车位万元的客户接受车位价格在价格在10-1510-15万及以上万及以上 27本报告严格保密产权方面产权方面设计方面设计方面目前，政府对于车位产权出台的政策规范主要有物权法，主要对车位的产权界定、归属进行了限定。物权法七十四条对于车位产权做了规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况汽车库建筑设计规范、天津市建设项目配建停车场(库)标准主要对于车位建筑设计的标准化进行了规定，车位形式、设计指标应按以上两个标准实施。目前客户对于物权法关于车位的规定理解差异较大，例如：阳光100的部分业主就认为社区内车位属于全体业主，不应该收费，目前阳光100多数业主都没有购买或租赁车位。多数开发商都没有对设计标准进行提升，对于较大的车辆停车不方便，拥有车辆较大的客户对此表示不满意，希望改进。例如：半岛国际公寓业主陶女士的车为SUV，引用其建议:“转弯半径比较死，如果开大车或新车过不去，希望转弯处加宽；车位都比较窄，加宽车位尺寸。”北京半岛国际公寓车位产权方面以车位产权方面以物权法物权法为参考，设计方面以为参考，设计方面以汽车汽车库建筑设计规范库建筑设计规范、天津市建设项目配建停车场天津市建设项目配建停车场(库库)标准标准为规范为规范 28本报告严格保密1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况租售方面租售方面租赁价格租赁价格方面方面各城市也相应结合自身城市特征对车位产品的销售方式、租赁指导价格以及车位产品的设计标准等进行规定，也相应出台了各城市的社区车位的管理办法社区车位的设计标准等政策规范。天津市商品住宅物业管理小区机动车固定车位存车收费标准规定,地上车位租赁指导价格60-120元/月,地下车库为300-500元/月。北京市普通居住小区物业管理服务收费标准规定，地上车位租赁指导价格为150-210元/月，地下车库无规定要求。目前政策没有对于租售比例严格限制，但是对于开发商只售不租，多数客户表示不满。例如上海大华锦绣华城小区地下车位只售不租，造成了小区地面停车位数量不够，而地下车库却空空如也。车位租售与价格方面根据各地管理收费标准执车位租售与价格方面根据各地管理收费标准执行行29本报告严格保密车位产品背景研究车位产品背景研究车位市场现状研究车位市场现状研究分品类项目车位建议分品类项目车位建议未来车位市场发展趋势未来车位市场发展趋势研究结论综述研究结论综述1 1、车位产品形式选择建议、车位产品形式选择建议2 2、车位产品设计建议、车位产品设计建议3 3、车位租售模式建议、车位租售模式建议4 4、车位管理模式建议、车位管理模式建议5 5、车位成本投入建议、车位成本投入建议研究成果与结论精要研究成果与结论精要30本报告严格保密第一选择是地面停车第一选择是地面停车（尽量增加地面停车在总体车位中所占的（尽量增加地面停车在总体车位中所占的比例）；比例）；其次是结合人防空间布置其次是结合人防空间布置，有条件时（考虑空间布局和指标占，有条件时（考虑空间布局和指标占用）用）考虑地上架空层考虑地上架空层；再次是地下人防车库与非人防车库再次是地下人防车库与非人防车库（一般为（一般为2 2层）；层）；如果以上措施仍不能满足规范的车位数量，可以如果以上措施仍不能满足规范的车位数量，可以考虑利用机械考虑利用机械设备设备满足规范要求数量。满足规范要求数量。1 1、车位产品形式选择、车位产品形式选择建议建议2 2、车位产品设计建议、车位产品设计建议3 3、车位租售模式建议、车位租售模式建议4 4、车位管理模式建议、车位管理模式建议5 5、车位成本投入建议、车位成本投入建议建议车位产品形式优先顺序：地面停车建议车位产品形式优先顺序：地面停车结合人防或架结合人防或架空层停车空层停车地下非人防车库地下非人防车库利用机械设备利用机械设备31本报告严格保密地面停车的方式选择：地面停车的方式选择：首先是路边停车方式。目前大多数项目地面停车采用的是路边停车方式，管理难度较小，但是影响社区居住环境；自从物权法颁布后，路边停车收费问题引起很多纠纷，租售难度较大。其次为地面设置停车场。停车场会影响项目绿地率，管理难度小，对居住环境有一定的影响；租售难度不大；可以结合绿化覆盖率，在停车位上铺装地砖草或在车位周围种植树木，在不影响绿化覆盖率的情况下增加车位数量。再次为地面设置机械停车设备。机械停车设备与后期维护成本较高，目前只有极少数小区使用，停车不方便，对小区环境影响较大；租售难度较大。建议地面停车设置结合绿化覆盖率的停车方式。建议地面停车设置结合绿化覆盖率的停车方式。1 1、车位产品形式选择、车位产品形式选择建议建议2 2、车位产品设计建议、车位产品设计建议3 3、车位租售模式建议、车位租售模式建议4 4、车位管理模式建议、车位管理模式建议5 5、车位成本投入建议、车位成本投入建议建议地面停车设置结合绿化覆盖率的停车方式建议地面停车设置结合绿化覆盖率的停车方式32本报告严格保密为控制总成本投入，满足规范要求的数量即可，不建议额外增加车位为控制总成本投入，满足规范要求的数量即可，不建议额外增加车位数量。数量。对车位数量在各种车位形式上分配的先后次序，遵照前文所述的对车位数量在各种车位形式上分配的先后次序，遵照前文所述的车位产品形式选择建议。车位产品形式选择建议。在设计地下车位时，在设计地下车位时，在同交通设计和机电、消防等专业设计师充分沟在同交通设计和机电、消防等专业设计师充分沟通后，节约机电、消防等设备空间的占地面积，并优化它们与车位占通后，节约机电、消防等设备空间的占地面积，并优化它们与车位占地的空间布局关系，地的空间布局关系，在保证一定车位数量的前提下，尽量减少总的地在保证一定车位数量的前提下，尽量减少总的地下建筑面积或层数，实现控制成本的目的。下建筑面积或层数，实现控制成本的目的。为进一步降低成本，在设计地面为进一步降低成本，在设计地面车位时，车位时，可以在同园林设计师和可以在同园林设计师和交通设计师充分沟通后，交通设计师充分沟通后，尽量增尽量增加车位占地面积以及同等占地面加车位占地面积以及同等占地面积的车位数量积的车位数量。（出车位率，例。（出车位率，例如：在不影响地面绿化覆盖率的如：在不影响地面绿化覆盖率的情况下尽量多设置地