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居间合同“跳单”行为的法律分析
【摘要】随着我国房地产行业的快速发展，房产中介与客户之间的纠纷也在日渐增加，“跳单”行为时有发生。2011年12月20日最高人民法院发布的指导性案例为居间合同关于“跳单”责任的确定，在司法实践方面指明了道路。本文以此案为背景，基于合同法的基本原则、及法律规定对“跳单”责任进行分析，努力提高对实践的指导意义。
【关键词】居间合同；跳单；法律责任一、绪论
随着市场经济的发展，我国服务市场分工不断细化。房产中介作为我国房地产市场十分活跃的经济主体，为推动我国房产流动，推动市场发展做出了巨大的贡献。但随着我国房地产行业的快速发展，房产中介与客户之间的纠纷也在日渐增加，“跳单”行为时有发生。这不但影响了“跳单”相对人的利益，也不利于整个房地产行业的稳定发展。2011年12月20日最高人民法院发布的指导性案例中，上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案为居间合同关于“跳单”责任的确定在司法实践方面指明了道路。文章通过对居间合同权利义务关系及合同格式条款的有效性分析，进一步明确“跳单”责任的确定。二、案情回顾（一）基本事实
2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。（二）双方争议的焦点
原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。
被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。由原、被告观点可以看出，双方争论的焦点在于陶德华是否利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，私自与卖方直接签订购房合同，也就是是否具有“跳单”行为。三、法律分析
房屋买卖居间合同中“跳单”指的是，买方利用中介公司提供的房源信息却跳过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金的行为。（一）禁止“跳单”格式条款的法律分析
首先，禁止“跳单”格式条款的依据是居间合同中居间人又获取报酬的权利。
根据合同法的规定，居间合同居间人的主要义务为：（1）报告订约机会或者提供订立合同媒介的义务。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。（2）忠实义务。居间人应当如何报告订立合同的有关事项和其他有关信息。（3）居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
其次，禁止“跳单”的格式条款能从实质上有效保证房屋买卖居间合同中委托人和居间人之间的平等与公平。根据居间合同的性质及合同法的规定，居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入权。居间人只负责向委托人报告订立合同的机会或者为委托人与第三人订约居中斡旋，传达双方意思，起牵线搭桥的作用，对合同没有实质的介入权。禁止“跳单”格式条款却似为委托人与第三人签订合同做出了限制。根据合同法第40条关于格式条款无效的规定，提供格式条款一方免除自己责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。
该条款从形式上看，该条款是格式条款，该条款排除了被告通过其他中介公司完成交易的权利，加重了被告支付佣金的责任，应属无效，无需支付报酬。同时，对陶德华与第三人签订合同进行了限制。如何确定禁止“跳单”格式条款是否违背合同法还需要从合同的原则来分析。从条款内容来看，该格式条款虽然对委托人与第三人之间签订合同做了限制，但从现实经济来看，此条款并无对自己责任进行免除，也没有加重对方负担，排除对方主要权利。
因为，委托人的主要义务是付费义务，主要权利是获取与第三人签订合同的机会。该条款并没有对委托人获取信息的权利进行限制或排除。作为先履行合同的居间人，很有可能在提供了签订合同的机会以后失去对委托人的监督。委托人很在没有强大约束的情况下做违约，破坏合同的诚信原则。因此，居间人处于被动的地位。该格式条款恰是对这处于劣势地位的居间人的一个平衡。本案中，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人不得利用中原公司提供的消息与第三方签订合同，是对自己公司所掌握资源的保护，是对自己权益的保障。从陶德华的角度来说对方提供的是有偿信息，未经对方允许不得擅自使用。如果自己与该公司签订了合同，就约定了有偿使用，自己一旦利用此信息签订了合同就应该付费，不付费就是违约行为，从而承担违约责任，所以条款中的违约金也是合理的。此格式条款可以减少委托人不履行义务或者变相违约的风险，是对居间人权利的保障。（二）“跳单”行为产生的原因
“跳单”行为的产生可以从委托人及居间人两方面找到原因。
首先，委托人一方面希望通过居间人获得有价值的信息，另一方面又希望少花钱或者不花钱。而合同法规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。正是由于居间合同的这一特点，使得委托人认为只要不是通过居间人签订合同就可以规避支付费用的义务这是“跳单”的最直接动因，委托人往往在获取了居间人提供的信息以后把握了签订合同的机会，就采取隐瞒、逃避甚至欺骗居间人等行为逃避支付义务。
其次，居间人提供的服务不到位，委托人对居间人提供信息的服务不认可，认为对方并没有适当履行义务，自己可以行使顺序抗辩权。这也为居间人敢于逃避责任找到了“合法”的借口。委托人认为，对于居间人不能很好地为自己提供服务，甚至服务达不到自己的满意，可以依据顺序抗辩权而不履行支付义务。（三）“跳单”行为的确认
基于此原因，我们找到了“跳单”行为的认定标准。行为人是否构成“跳单”的认定，需要从两方面考察。
一方面，看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。这是对于居间合同居间人权利的保护。居间合同中中介公司是有偿提供的房源信息、机会来促使委托人与第三人签订合同。如果在未经允许的情况下擅自使用，是属于侵权行为；如果已经签订居间合同，居间人利用中介公司提供的房源信息、机会却又设法掩盖事实逃避责任，则属于违约行为。
另一方面，看该信息是否属于其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息。这是对居间合同委托人权利的保护，也有利于解决居间人服务不到位的情况。也就是说在在同一房源信息如果还有其他公司能够提供，则委托人有权利选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，这并不属于上述的“跳单”行为。因此在确认“跳单”行为的时候还要要看经营者是否处于经营中的垄断地位，控制了其他主体的市场准入以及看消费者是否别无选择只能与这个经营者签订合同。如果属于此种情况，则应排除“跳单”行为。
参考文献：
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