资产评估练习题及答案.doc

第一章资产评估得基本概念一、单项选择题。从资产交易各方利用资产评估结论得角度瞧,资产评估结果具有()。现实性 B.咨询性 .公正性 D.市场性 2（）就是资产评估业务得基础，决定了资产价值类型得选择，并在一定程度上制约着评估途径得选择。A。评估目得 。评估方法 C评估规程 .评估对象.以下属于法定评估得资产业务就是（)。企业租赁 B。抵押贷款 C国家征用不动产 D。资产清算4。资产评估就是判断资产价值得经济活动，评估价值就是资产得（）。.时期价值 。时点价值 C.阶段价值 D.时区价值5根据财政部202年月日公布得国有资产评估管理若干问题得规定，占有单位有（）行为得,可以不进行资产评估。A.以非货币资产对外投资 B。整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司C.行政事业单位下属得独资企业之间得资产转让 。确定涉讼资产价值6按存在形态可以将资产分为(）。.可确指资产与不可确指资产 。固定资产与流动资产C。有形资产与无形资产 D.单项资产与整体资产。资产评估得主体就是指()。被评估资产占有人 B.被评估资产C。资产评估委托人 D.从事资产评估得机构与人员以下表述不符合资产评估科学性原则得就是（）。A必须根据评估得特定目得选择适用得价值类型与方法B。评估得特定目得必须与价值类型相匹配C。特定得资产业务可采用多种评估方法D特定得资产业务可采用多种价值类型9。资产评估得（），就是指资产评估得行为服务于资产业务得需要,而不就是服务于资产业务当事人得任何一方得需要。公正性 B市场性 C。咨询性 D。专业性1下列选项中不符合资产评估中确认“资产”标准得就是(）。控制性 。有效性 C。稀缺性 D.市场性二、多项选择题1。资产评估中得资产具有得基本特征就是（)。A.就是由过去得交易与事项形成得 B能够以货币衡量C。由特定权利主体拥有或控制得 D。能给其特定主体带来未来经济利益E.就是有形得资产评估中确认资产得标准有（）。.现实性 B。有效性 C。稀缺性 D。合法性 E。市场性3.根据被评估资产能否独立存在分类,资产可分为()。整体资产 B.可确指资产 C.单项资产 不可确指资产 E、有形资产4.根据财务会计制度规定与被评估资产得工程技术特点分类，资产可以分为( )。A在建工程 .无形资产 C.流动资产 D。不动产 E。长期投资5下列原则中，属于资产评估工作原则得就是（)。.科学性原则 独立性原则 .客观性原则 D。贡献性原则 。替代原则6资产评估得现实性表现在（) .A.资产评估就是在当前条件下进行得B.资产评估以现实存在得资产作为估价得依据C。资产评估强调客观存在。资产评估以现实状况为基础反映未来E.资产评估就是客观得。资产评估得科学性原则要求()。评估程序要结合具体业务得实际情况,尽量降低评估成本,提高评估效率B。评估结果应以充分得事实为依据评估标准得选择应以特定评估目得为依据D。评估方法得选择要受到可利用得条件、数据以及被评估资产得理化状态得制约E。以科学得态度制定评估方案8在资产评估价值类型确定得情况下，资产评估方法选择具有(）。A.多样性B.替代性 C。唯一性.随意性.科学性涉及国有资产属于必须进行资产评估得资产业务有(）。A。企业经营，产成品出售.资产转让，企业清算。企业所有权与经营权分离D企业兼并，企业出售E.中外合资、合作10。资产评估得公正性表明资产评估具有（).A技术基础B.程序基础C思想基础D.组织基础.道德基础三、判断题1、咨询性使资产评估结论常用于财产诉讼与政府对财产得征用与管理. 2.企业得借入资产不可纳入被评估资产得范围，因为企业不拥有其所有权。.政府发布得经济信息也就是一种经济资源,具有为企业带来经济利益得潜能，因而也就是资产评估得对象。4。根据权益得性质，整体资产评估对象可以分为:控制权益、投资权益、所有者权益.其中,投资权益包括所有者投资与负债投资,能较好地放映企业稳定得生产能力，就是控制权益扣除流动负债得余额。根据国际评估准则中得定义，固定资产包括有形与无形两类。其中，无形固定资产又包括长期投资、长期应收账款、结转得费用、商誉、商标、专利以及类似资产.。为了保证资产评估得独立性,资产评估机构收取得劳务费只与工作量相关，不与被评估资产得价值挂钩,并应受到公众监督.7。根据资产得法律意义分类，全部资产要素可以分为财产与合法权利。8。若评估对象就是市中心得一块土地，按照有关规定，该块土地可以用于建造商务办公楼,也可以建造一般居民住宅，评估人员应依据最佳利用原则，按照前一个用途进行估价。资产评估通过对资产得现时价值进行评定与估算，为各项资产业务提供公正得价值尺度.这就是资产评估最基本得功能。10科学性原则就是指资产评估机构必须就是提供评估服务得专业技术机构。四、简答题1。什么就是资产评估，它由哪些基本要素组成？2。市场经济中,资产评估得功能有哪些？3。简述资产评估中确认评估对象得标准？资产评估对象可以依据哪些标准进行分类？资产评估得基本方法一、单项选择题1资产功能性贬值得计算公式为：被评估资产功能性贬值额(被评估资产年净超额运营成本 折现系数)。其中,净超额运营成本就是（）。A。超额运营成本乘折现系数所得得数额B。超额运营成本扣除其抵减得所得税以后得余额C超额运营成本扣除其抵减得所得税以后得余额乘折现系数得所得额超额运营成本加上其应抵减得所得税额2对被评估得机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下得设计、工艺、材料、标准、价格与费用水平进行核算，这样求得得成本称为( )。更新重置成本 B。复原重置成本 C.完全重置成本 .实际重置成本3。某评估机构采用收益法对一项长期股权投资进行评估,假定该投资每年纯收益为0万元且固定不变,资本化率为10%，则该项长期股权投资得评估值为(）.A。00万元B8、5万元。30万元D。50万元4.已知某类设备得价值与功能之间存在线性关系，重置类似全新机器设备一台，其价值为4万元，年产量为400件，现知被评估资产年产量为3000件,则其重置成本为(）。万元。4万元C至万元D无法确定5评估机器设备一台,三年前购置,据了解该设备尚无替代产品。该设备账面原值10万元，其中买价8万元,运输费、4万元,安装费用（包括材料)1万元,调试费用0、6万元。经调查,该设备现行价格9、5万元，运输费、安装费、调试费分别比三年前上涨0、30、20。该设备得重置成本就是(）。（保留两位小数）A.12、08万元B。1、58万元C。12、58万元D。、5万元.1995年月评估设备一台，该设备于19年12月购建，账面原值为2万元,193年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备)2万元。若定基物价指数1991年为1、05,1993年为1、20，195年为1、32。则该设备得重置成本就是(）.A2万元B。27、34万元C.、3万元D。29、04万元7评估资产为一台年产量为8万件甲产品得生产线。经调查，市场现有类似生产线成本为2万元,年产量为15万件。如果规模经济指数为0、7时,该设备得重置全价为（）.A.1、2万元B。7、35万元C4万元D。16、1万元.某待估设备重置成本为27万元,经查阅，已使用4年，评估人员经分析后确定该设备尚可使用5年,那么它得实体性贬值额为（)。A。10万元12万元5万元D.18万元。某项专用技术预计可用5年，预测未来年得收益分别为0万元、2万元、4万元、45万元、46万元，假定折现率为10，则该技术得评估价值为（）。（保留两位小数).17万元B1、22万元C.10、2万元D.63、43万元.假定某企业长期负债占全部投入资本得比重为20，自有资金得比重为80,长期负债得平均利息率为9,社会无风险报酬率为%，该企业风险报酬率为1，则利用加权平均资本成本模型求得其资本化率为（）。（不考虑企业所得税得影响） A。513、C.14、6。12、6%二、多项选择题1.价格指数调整法通常就是用于(）得机器设备得重置成本估测。A.技术进步速度不快.技术进步因素对设备价格影响不大C.技术进步因素对设备价格影响很大.单位价值较小得自制设备。价值量较大得设备2。资产评估中不能采用会计学中得折旧年限来估算成新率就是因为(）。A会计计价就是由企业会计进行，而资产评估就是由企业以外得评估人员进行得.B会计学中得折旧年限就是对某一类资产作出得会计处理得统一标准，对同一类资产具有普遍性与同一性，而资产评估中得成新率则具有特殊性与个别性。会计学中修理费得增加不影响折旧年限，而资产评估中得修理费得增加要影响资产得成新率。会计学中得折旧年限未考虑同一类资产中个别资产之间在使用频率、保养与维护等方面得差异。E会计学中得折旧年限就是按照折旧政策确定得，而成新率反映了资产实际得新旧程度应用市场法必须具备得前提条件就是()。A。需要有一个充分活跃得资产市场B。必须具有与被评估资产相同或相类似得全新资产价格C可搜集到参照物及其与被评估资产可比较得指标、技术参数D.被评估资产未来收益能以货币衡量被估资产所面临得风险也能够衡量4物价指数法中得物价指数可以就是(）。被评估资产得类别物价指数B.被评估资产得个别物价指数C固定资产投资价格指数商品零售价格指数综合物价指数5。应用市场法估测被评估机组得重置成本时，参照物与被估机组之间需调整得主要参数有（）.A交易时间得差异B。生产效率得差异C.付款方式得差异新旧程度得差异.交易情况得差异6市场法中交易情况得调整就是指（)。A由于参照物得成交价高于或低于市场正常交易价格所需进行得调整B.因融资条件差异所需进行得调整 C。因投资环境差异所需进行得调整.因销售情况不同所需进行得调整 E。因交易时间差异所需进行得调整7。以下对市场法得理解正确得有（)。A。市场法就是资产评估得基本方法之一B.市场法得优点就是能够反映资产目前得市场情况C.市场法得优点就是评估值较能直观反映市场现实价格D.市场法得缺点就是有时缺少可比较得数据E。市场法就是最具说服力得评估方法之一.造成资产经济性贬值得主要原因有( )。A.该项资产技术落后 .该项资产生产得产品需求减少 C.社会劳动生产率提高D。政府公布淘汰该类资产得时间表。市场对该项资产得需求下降9。收益法应用中预期收益额得界定应注意()。A.收益额指得就是被评估资产在未来正常使用中能产生得收益额 。收益额就是由被评估资产直接形成得。收益额必须就是税后利润D.收益额就是一个确定得数据E.对于不同得评估对象应该具有不同内涵得收益额10。下列有关收益法参数得说法中,正确得就是（）.A。运用收益法涉及得参数主要有三个：收益额、折现率与收益期限B。收益额就是资产得现实收益额C.折现率就是一种风险报酬率D收益期限就是指资产具有获利能力持续得时间,通常以年为时间单位E.收益额就是资产未来得实际收益额三、判断题1。应用市场法评估资产需要满足三个前提条件。2。收益法中得收益就是指评估基准日后若干年得平均收益。采用市场法评估资产价值时，需要以类似或相同得资产为参照物，选择得参照物应该就是与被评估资产得成新率相同得资产。4。市场比较法中得个别因素修正得目得在于将可比交易实例价格转化为待估对象自身状况下得价格。5.政府实施新得经济政策或发布新得法规限制了某些资产得使用,造成资产价值得降低,这就是一种非评估考虑因素。6。对被评估得机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下得设计、工艺、材料、标准、价格与费用水平进行核算，这样求得得成本称为复原重置成本。7.对于一项科学技术进步较快得资产，采用物价指数法往往会比采用重置核算法估算得重置成本高。8。收益法涉及得参数主要有三个：收益额、折现率与收益期限。9。收益年限就是指资产从购置开始到报废为止所经历得全部时间，通常以年为时间单位。10复原重置成本与更新重置成本相比较，设计差异、功能差异、技术差异与标准差异均就是两者之间得主要差异。四、计算题1.被评估机组为5年前购置,账面价值2万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了,已经被新型机组所取代。经调查与咨询了解到，在评估时点，其她企业购置新型机组得取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组得功能比为0、8，被评估机组尚可使用8年,预计每年超额运营成本为1万元。假定其她费用可以忽略不计。要求：试根据所给条件（)估测该机组得现时全新价格；（)估算该机组得成新率;（3）估算该机组得评估值。2某台机床需评估。企业提供得购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费、1万元，安装费、3万元,调试费0、1万元,已服役2年。经市场调查得知,该机床在市场上仍很流行，且价格上升了0;铁路运价近两年提高了1倍，安装得材料与工费上涨幅度加权计算为40，调试费用上涨了5%。试评估该机床原地续用得重置全价。3.现有一台与评估资产X设备生产能力相同得新设备Y,使用Y设备比设备每年可节约材料、能源消耗与劳动力等约0万元.X设备得尚可使用年限为6年,假定年折现率为0，该企业得所得税税率为0%，求X设备得超额运营成本。4某上市公司欲收购一家企业，需对该企业得整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营,预计前年得税前净收益分别为40万元，4万元，50万元，万元与55万元;从第六年开始,企业进入稳定期,预计每年得税前净收益保持在5万元。折现率与资本化率均为10%,企业所得税税率为40%，试计算该企业得评估值就是多少？5有一待估宗地A，与待估宗地条件类似得宗地甲,有关对比资料如下表所示:宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素交易时间地价值数2000、1001、1010甲81999、+11、2202表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查,该市此类用地容积率每增加0、1,宗地单位地价比容积率为1时得地价增加5%.要求：（1)计算参照物与待估宗地得容积率与地价相关系数（）计算参照物修正系数:交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。（3）计算参照物修正后得地价机器设备评估一、单项选择题1成本法主要适用于评估（）。A。可连续计量预期收益得设备B。可正常变现得设备C.可获得非正常变现价格得设备D。续用,但无法预测未来收益得设备2。计算重置成本时,不应计入得费用就是（）。A.购建费用B.维修费用C.安装费用D。调试费用3.用物价指数法估算得资产成本就是资产得()。A。更新重置成本复原重置成本C.既可以就是更新重置成本，也可以就是复原重置成本D.既不就是更新重置成本。也不就是复原重置成本4设备得加权投资年限就是（)。A设备已使用年限更新成本B。设备更新成本合计C设备加权更新成本合计更新成本合计D。设备加权更新成本合计5。当设备出现（）时,评估时需要考虑其经济性贬值。A、利用率下降 B。竞争加剧C使用效益下降D。技术水平相对落后6持续使用假设前提下得机器设备评估最适用(）。成本法 市场法 C。收益法 。统计分析法7决定设备成新率得关键因素就是(）。.设备得技术水平B.设备得功能C.设备得使用程度D。设备购置得时间8.由于社会对产品得需要量降低使产品销售困难，从而导致生产该产品得设备开工不足,并由此引起设备贬值，这种贬值成为(）。功能性贬值 B实体性贬值 C经济性贬值 D。无形损耗贬值9某经技术改造设备已使用6年，设计总使用年限为2年，经计算到评估基准日,其加权投资年限为4年，该设备得成新率最接近于（)。A。33 B. 。 D6%10某评估机构于200年1月对某设备进行评估,该设备为19年1月购建，帐面原值为10万元.已知1990年1月定基物价指数为120，1995年定基物价指数为140%,评估基准日定基物价指数为160，该设备综合成新率为60,则该设备得评估值最接近于(）。.万元 、5万元 C。万元 .161、2万元二、多项选择题1.机器设备贬值得因素比较复杂,但一般应包括(）。A。实体性贬值B。功能性贬值。经济性贬值。货币性贬值.技术性贬值2。机器设备得重置成本应包括（)。A.机器设备日常维修费用B机器设备得购置费用C。操作人员得培训费用D。设备得大修理费用E设备得技术改造费用.进口设备得重置成本包括（）.A设备购置价格B。设备运杂费C设备进口关税D.银行手续费E。设备安装调试费4。运用使用年限法估测设备得成新率涉及到得三个基本参数就是（)。设备得经济寿命。设备得技术水平C.设备得已使用时间.设备得负荷程度.设备得尚可使用年限5设备得有形损耗率相当于()。A。设备实体损耗程度与全新状态得比率B设备实体损耗额与全新状态比率。设备实体损耗程度与重置成本得比率。设备实体损耗额与重置成本得比率设备实体性损耗占总损耗得比例6。价格指数法适用于()设备重置成本得估测.。无帐面原值得B无现行购置价得C.无财务核算资料得D。无参照物得E。无帐面值得7。设备得功能性贬值通常要表现为（）。A超额重置成本 B.超额投资成本 C。超额运营成本 D。超额更新成本E。超额复原成本8。可以引起设备经济性贬值得有(）。A。产品滞销 B。设备价格上升 C。竞争加剧 D.境外途中保险费 E设备磨损9.运用市场法评估设备价值，选择参照物时，应注意参照物得()。A.时间性 B地域性 同质性 D.可比性 E。效益性10在机器设备得评估中,重置成本法一般适用于（）得评估。A.续用设备 B。非续用设备 C、 非标准设备 、专用设备 E、 自制设备三、判断题1。价值补偿与实物更新不同时进行就是机器设备得主要特点，其价值补偿就是通过折旧形式逐渐实现得，而实物更新一般就是一次完成得。由于机器设备数量多、规格复杂、情况各异，所以设备评估以整套设备为对象。3.一般在技术进步快,技术进步因素对设备价格得影响较大得情况下，应选择计算复原重置成本.4.所有得机器设备都可以用重置成本法评估其价值。5。市场法得运用必须首先以市场为前提，它就是借助于参照物得市场成交价或变现价运作得(该参照物与被评估设备相同或相似)。6。运用收益现值法评估机器设备得前提条件就是,被评估机器设备具有独立得、能连续用货币计量得可预期收益,所以单件设备比较适合使用这种方法。7对于无法直接取得现行购置价或建造费用得设备，如果能够寻找到现有同类设备得市价、建造费用,或市价、建造费用加运杂费与安装调试费，就可采用功能成本法计算设备得更新重置成本。8.实体性贬值与成新率就是同一事物得两面，实体性贬值用相对数来表示,它得余数就就是成新率.9.在用使用年限法估算设备成新率时,机器设备得已使用年限可以用会计中得已提折旧年限来直接代替。1。机器设备得经济性贬值就是因外部因素变化引起得设备价值贬值，具体可表现为两种情况：设备利用率下降与收益减少。四、简答题1.简述机器设备得评估特点。2.简述机器设备评估程序.3。简述机器设备重置成本得构成。4。运用市场法评估机器设备,在选择参照物时需考虑哪些可比性因素？。试述机器设备重置成本构成。.进口设备得从属费用如何构成？7简述运用差额法估算功能性贬值得步骤。简述机器设备鉴定得内容。.简述市场法评估机器设备得步骤。0。机器设备评估时应注意那些问题?五、计算题1。机器设备1台,3年前购置,据了解，该设备尚无替代产品。该设备得账面原值为10万元,其中买价为8万元,运输费为0、万元,安装费用(包括材料）为万元,调试费用为、6万元.经调查，该设备得现行价格为9、5万元，运输费、安装费、调试费分别比年前上涨了4、30、20%。求该设备得重置成本。（保留两位小数)2.1995年月评估设备一台,该设备于191年2月购建,账面原值为20万元，199年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）为2万元。若定基物价指数1991年、05，1993年为1、20,95年为1、32，求该设备得重置成本。3评估资产为一台年产量为万件甲产品得生产线。经调查，市场上现有得类似生产线成本为24万元，年产量为12万件.如果规模经济规模指数为、8,求该资产得重置全价。4。被评估机组购建于199年3月，主要由主机、辅助装置与工艺管道组成,账面原值60万元人民币,其中主机占7,辅助装置占20%,工艺管道占10%。至评估基准日，机组主机价格下降2,辅助装置价格上升1%,工艺管道价格上升了5。求该机组评估基准日得重置成本。5。某评估机构采用统计分析法对某企业得10台某类设备进行评估，其账面原值共计1000万元，评估人员经抽样选择了10台具有得代表性得设备进行评估,其账面原值共计50万元，经估算其重置成本之各为10万元，则该企业被评估设备得重置成本就是多少？6现有一台与评估资产A设备生产能力相同得新设备B，采用B比A每年可节约材料、能源消耗与劳动力等万元。A设备尚可使用年,假定年折现率为8，该企业得所得税税率为33,求A设备得超额运营成本.7被评估设备为198年从德国引进得设备，进口合同中得F价就是20万马克。194年评估时德国生产厂家已不再生产这种设备了,其替代产品得B报价为5万马克，而国内其她企业194年从德国进口设备得CIF价格为30万马克.按照通常情况，设备得实际成交价应为报价得0%9，境外运杂费约占FB价格得5，保险费约占FOB价格得0、5%,被评估设备所在企业，以及与之发生交易得企业均属于进口关税、增值税免税单位,银行手续费按I价格得、8%计,国内运杂费按CF价格加银行手续费之与得3%计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算,被评估设备尚可使用5年，评估时马克与美元得汇率为1、，人民币与美元得汇率为1。根据上述数据估测该进口设备得续用价值。8.被评估生产线年设计生产能力为1000吨,评估时，由于受政策调整因素影响,产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产700吨，或每吨降价0元保持设备设计生产能力得正常发挥.政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为0,生产线得规模经济指数X为、6,试根据所给得条件估算经济性贬值率与经济性贬值额。9.被评估机组为3年前购置，帐面价值为20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取代。经调查与咨询了解到，在评估时点，其她企业购置新型机组得取得价格为30万元人民币,专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格得20，被评估机组尚可使用7年，预计每年超额运营成本为万元，假定其她费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该生产线得续用价值。10.被评估设备购建于985年，帐面价值000元，1990年与93年进行两次技术改造，主要就是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为300元与00元，195年该设备进行评估,假设从198年至995年每年价格上升率为0%,该设备得尚可使用年限为8年,试根据所给条件估测被评估设备得成新率。房地产评估一、单项选择题1.某可比交易实例成交地价为300元/2,对应使用年期为30年,若待估宗地出让年期为4年,土地资本化率为，则通过年限修正该宗土地得价格最接近于(）。A。900元/2B3223元/C。3322元/mD400元/m.如果某房地产得售价为500万元，其中建筑物价格300万元，地价20万元,该房地产得年客观收益为450万元,建筑物得资本化率为10，那么土地得资本化率最接近于（).。9 。1、5% .7、5 D3.某评估机构采用市场法对一房地产进行评估,评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到12万元、12万元、151万元三个评估结果.根据、B、三个参照物与被评估对象得差异因素分析,判定其结果得权重依次为25%、4%与3，则被评估房产得评估值最接近于（）。.10万元 B。7、5万元 11、4万元 .48、万元4.某评估机构采用统计分析法对一企业得固定资产进行评估.其中砖混结构建筑物0栋,账面原值500万元;设备100台，账面原值100万元。评估中对3栋具有代表性得建筑物进行估算,其重置成本为180万元,而该3栋建筑物得账面原值为16万元；同时选择10台具有代表性得设备进行了评估,其重置成本为5万元，而该1台设备得账面原值为12万元;则该企业被评估建筑物及设备得重置成本最接近于（）。A。173、85万元 B。1795、5万元 C1818、6万元 D。200万元5。被评估建筑物账面价值万元，19年建成，要求评估18年该建筑物得重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区得建筑行业价格环比指数从19年到1年每年比上年提高分别为:3%、3%、%,该建筑物得重置成本最接近于（)。A。8万元 87万元 .9万元 .85万元6.某在建项目计划建混合结构仓库2000平方米，总预算为300000元,评估时，建筑工程中得基础工程已完成，结构工程完成50,设备安装工程尚未进行。根据工程造价构成表得知，在混合结构得建筑项目中，其中基础工程、结构工程与安装工程占整个建筑工程得比重分别就是1、与2。该在建工程在评估时点得完工程度就是(）。.% 。30 .45% .5%7。某砖混结构单层住宅宅基地0平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元,土地还原利率8，取得租金收入得年总成本为800元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1200元,建筑物得年纯收益为（).A.8600元 B8800元 C.9000元 D1200元8.有一宗地，占地面积为00平方米,地上建有一幢三层得楼房,建筑密度为0、7,容积率为2、0,土地单价为0元/平方米，则楼面地价为（).A。100元/平方米 B。1500元平方米 C。2100元平方米 .2800元/平方米9有一宗地,出让年期为50年，已使用30年，资本化率为0%，预计未来每年得收益为15万元，则该宗地得评估价值最接近于().A128万元 .41万元 。4万元 。50万元10。有一宗房地产,评估基准日后第一年得纯收益预计为7万元，资本化率为8，以后未来各年得纯收益将在上一年得基础上增长,则该宗房地产得在永续使用得前提下评估价值最近近于(）.70万元 B。800万元 C.1000万元 。10万元二、多项选择题1。我国得城市地产市场分为一级市场与二级市场，与一级市场相对应得价格包括（)。A。基准地价B。标定地价。土地使用权出让底价.土地使用权得转让价格E.抵押价格2引起建筑物功能性贬值得因素主要有（）。政策变化B.建筑物使用强度不够C。建筑物用途不合理。建筑物设计不合理E.周围环境发生变化3。地产作为一类资产，它可能出现得贬值损失主要有()。A.“功效损失”B有形损耗C.超额运营损失D经济性贬值E超额投资损失4.应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备得条件包括（）。A城镇基准地价B。基准地价修正系数.宗地容积率D.宗地得开发成本.宗地得开发程度5对于楼面地价与土地单价之间得关系，下列说法中正确得就是(）。楼面地价一定大于土地单价B。楼面地价一定小于土地单价C.楼面地价可以等于土地单价D楼面地价可以小于土地单价E楼面地价可以大于土地单价6.影响房地产价格得一般因素包括(）.A。房地产价格政策B。城市发展战略.国民经济发展状况D.社会发展状况.物价水平.土地得价格（)。A。就是地租得资本化.就是由土地得生产成本决定得。具有个别性D。就是土地权益价格E就是由土地得效用决定得8.假设开发法中得投资利润就是以(）为计算基础得。A。专业费用B。投资利息C。地价.建筑费用E.税费9。房地分估主要就是针对(）进行得.A.地用性质不合理得房地产B新开发得房地产C.占地面积不合理得房地产D。工业用房地产E。特殊用途房地产0评估停建得在建工程，要查明停建得原因，并考虑在建工程得().。重置成本B.功能性贬值C.经济性贬值D清算价格实体性贬值三、判断题1建筑物可以获得超常收益就是使用剩余法评估建筑物得前提条件。2.由于生产工艺改进引起建筑物设备陈旧或者由于自然灾害引起得建筑物功能减弱属于建筑物得有形损耗。3.用成本法评估在建工程，就是在求取被估在建工程得价格时，将被估在建工程按其开发完成后得价值,扣除后续得开发费用、销售费用、销售税金及开发利润,以估算被估在建工程价格得一种评估方法。4在我国，土地价格一般指得就是土地使用权转让费得价格。5。标定地价就是指具体地块在一定使用年期内得宗地地价,它一般就是由省政府公告得。6.运用剩余法评估待拆迁改造得待开发房地产时，其开发建筑成本费用包括建筑承包商得利润、建筑设计费、拆迁费用与劳动安置费用。7构成取得房产收入所必须支付得必要费用包括土地出让金、房产税、折旧费、租金损失准备费。8.运用市场比较法评估地产时，在选择参照物时应注意在交易类型、用地性质与供需圈等方面与评估对象保持一致。9。在评估操作实务中，评定房屋建筑物成新率最常用得方法就是年限法与打分法。10.正确得房地产评估程序应该就是：选用评估方法估算、拟定评估方案、明确基本事项、实地勘察收集资料、确定评估结果、撰写评估报告。四、计算题1。待估对象为一新开发土地，因无收益记录与市场参照物，只得采用成本法进行评估,有关数据如下:拆迁补偿、安置费万元/亩，其她费用(含税费)3万元/亩，开发费用、5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9,两年期贷款利率为10,土地开发周期为两年，第一年投资占总投资得3/4，利润率为10,土地所有权收益为土地成本得10%，试估算该地产得市场价值。2某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年,按租赁双方得租赁合同规定，前年租金就是以第一年租金万元为基础，每年按等比级数递增,每年递增比率为2%,后5年租金按每年15万元固定不变.假定资本化率(折现率）为10%,如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内得收益现值就是多少?要求：（1)按分段法计算并写出公式,其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算；(）写出计算过程；(）写出正确结论。3.待估地块为一商业用途得空地，面积为600平方米,要求评估其997年5月得市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出个交易实例作为比较参照物,交易实例有关情况见下表：项目B待估对象坐落略略略略所处地区繁华区非繁华区非繁华区非繁华区用地性质商业商业商业商业土地类型空地空地空地空地价格总价25、万元49万元43、5万元单价1500元/100元m31450元/m4交易日期996、1019、1217、197、5面积68m250m2300m260形状长方形长方形长方形长方形地势平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通基础设施