前期物业协议-2.doc

廊坊荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司（蚌埠）荣盛香堤荣府前期物业服务协议 小区名称： 业主户号： 楼 单元 号 甲 方： 乙 方： 前期物业服务协议本协议当事人 甲 方： （委托方）甲方身份证号码： 乙 方：廊坊荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司（受委托方） 前期物业服务是指：乙方受小区开发商委托，在小区业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效前为全体业主所提供的物业管理。 甲方所购房屋销售（预售）合同编号： 甲方所购房屋基本情况： 本物业名称： 小区 楼 单元 号 类 型： 坐落位置： 建筑面积： 平方米（物业服务收费按建筑面积计收）； 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致原则的基础上，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议： 第一条双方的权利和义务 （一）甲方的权利和义务 1、参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权； 2、监督乙方的物业服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议； 3、遵守本物业的物业管理制度和（蚌埠）荣盛香堤荣府小区临时管理规约； 4、依据本协议规定时限向乙方交纳物业服务费用和其它各项费用； 5、装饰装修房屋时，应遵守相关法律、法规、规章中的有关规定和装饰装修管理协议书中的有关约定； 6、不得占用、损坏物业的共用部位、公用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知乙方，并在约定的期限内恢复原状，造成功能损失的，应照价给予赔偿； 7、甲方转让房屋时，应事先通知乙方，并确保受让方与乙方签订本协议； 8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和（蚌埠）荣盛香堤荣府小区临时管理规约等造成的损失、损害承担相应的民事责任； 9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益； 10、法律、法规规定的其他权利、义务。 （二）乙方的权利和义务 1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通疏导等项目进行维护、修缮、服务与管理； 2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度，必要时进行公示； 3、劝止违反本物业的物业管理制度和（蚌埠）荣盛香堤荣府小区临时管理规约的行为； 4、可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方； 5、依据本协议自甲方收取物业服务费用和其它各项费用； 6、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能； 7、在乙方经营能力许可的前提下，向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务； 8、建立健全物业档案资料；9、前期物业管理服务合同终止时，应在限定的时间内与业主委员会办理交接手续，或与业主大会选聘的物业服务企业做好交接工作，并由业主委员会签字确认；10、按有关规定（具体的各地方政府物业管理收费政策）向甲方公开物业服务费用的收支情况； 11、法律、法规规定的其他权利、义务。 第二条物业管理服务内容 （一）房屋共用部位的维护和管理 共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 （二）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理 共用设施设备是指住宅小区内或单幢住宅内，建设费用已经分摊进入销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、供热线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备用房等。甲方在房屋买卖合同中明确拥有专有使用权的共用设施及场地的维护管理责任，自交房之日起由甲方自行承担。 （三）环境卫生管理 1、责任范围为小区规划红线以内，业主户门以外； 2、定期集中收集垃圾，并对清洁区域进行清扫； 3、定期进行消杀。 （四）秩序维护管理 1、责任范围为小区规划红线以内，业主户门以外，公共区域的秩序维护和公共财产的看管； 2、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，（但不含人身、财产保险、保管责任）； 3、小区主要出入口24小时专人值守； 4、负责维护小区交通秩序； 5、发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。 （五）绿化管理 l、对服务区域内的绿化植物进行养护、修整、病虫害防治。 2、对特殊植物进行冬季防寒处理。（六）交通秩序与车辆停放 1、责任范围为机动车辆在收费停车场的看管； 2、对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门时凭证放行； 3、机动车长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。 （七）房屋装饰装修管理 按照物业服务企业制定的有关装饰装修的规定审核业主装修方案，与业主、施工单位签订装饰装修管理协议书，并对装饰装修施工过程进行管理，对违反装饰装修管理协议书约定的予以处理，并及时向有关行政主管部门报告。 第三条 物业管理服务质量标准 （一）综合管理： 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 2、小区内设置服务中心，配置办公家具、电话、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。 3、周一至周日在小区服务中心进行24小时业务接待与电话来访接待，并提供相应服务。 4、制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每季度向委托方报告一次计划实施情况。 5、小区内显著位置设有公示栏或者宣传橱窗，对物业服务收费标准、服务电话、举报电话等进行公示。 6、每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率不低于95%。 7、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 8、管理人员、专业操作入员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 9、建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理方案，包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等。 10、管理服务人员统一着装，佩带标志。 11、设有24小时服务电话。急修10分钟内到达现场处理，一般维修1日内完成，或按双方约定时间到达现场处理，有完整的报修、维修和回访记录。 12、对业主投诉在当日答复，对有效投诉2日内处理完毕，有效投诉处理率100%，回访率100%。 13、根据业主需求，提供物业服务合同约定之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费标准。 14、按政策规定规范使用住宅专项维修资金，做到运作规范、账目清晰。 15、客服中心公开服务制度、服务内容、纪律、收费项目和标准。 16、每季度公告一次物业服务重大成果、大事记纪下季度工作计划，每年公布2次物业服务费收支情况。 17、对水、火、警等突发事件有应急预案，每年应组织4次应急预案演练。 18、劝阻、制止、处理物业服务区域内违反物业管理制度和临时管理规约等的行为。 19、每年定期开展社区文化活动。 20、开展必要的便民服务措施。 （二）管家服务（含特约服务）： 每名管家对固定区域内的业主提供服务，并在区域内将服务管家基本信息张贴在明显位置（如：照片、联系电话），区域内业主提出的各类建议、意见、投诉均可向对应的管家反应，且由管家对各类问题进行收集归类、分配解决，改进反馈。 （三）保洁服务： 1、配有专职保洁人员。 2、服务区域内设有垃圾收集息，设置分类垃圾箱，垃圾袋装化，每日清运3次，每周对垃圾收集点、垃圾箱进行清洗、消毒3次。 3、服务区域内设置果壳箱，每日清运2次，每天擦洗1次。 4、服务区域道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；路灯每月清洁1次；及时清除道路积水、积雪。地面无杂物、积水，无明显污渍。5、定期开展集中灭鼠、灭蟑工作，夏季每月不少于2次。 6、休闲、娱乐、健身设施：每天清洁2次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅），每月刷洗消毒1次，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。 7、认真执行宠物饲养规定，对违反规定者进行劝告，并报告有关部门进行处理。 8、服务区域内共用雨、污水管道每半年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏，确保无外溢。 9、服务区域内水系每日巡查，每周清洁1次（清捞水系内的落叶、杂物等）。 （四）绿化服务 1、有固定专业人员实施绿化养护管理。 2、及时对草坪整治修剪，高度控制在10cm以下。 3、及时除掉杂草，每年除杂草10次以上。 4、草坪保持有效供水，无积水。 5、按土壤肥力、草坪种类、草坪生长情况，适时适量施有积肥3遍。 6、做到预防为主，严格控制病虫害，发生时及时采用高效、低毒、低残留农药、有针对性进行治理。 7、草坪生长良好，发现有斑秃及时补植。 8、树木保存率98%以上，生长茂盛。 9、乔木根据需要适时修剪，灌木整形修剪每年三遍以上，篱、球等按生长情况、造型要求适时修剪。 10、树木中及时除杂草。 11、按植物品种、生长状况、土壤条件适时遁量施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施复合肥二遍，满足植物生长需要。 12、树木病虫害防治：预防为主，及时采用高效、低毒、低残留农药。13、乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木正常开花结果，球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空档；因人为或风害等因素造成树木倾斜予以及时扶正。 14、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。 15、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。 （五）秩序维护服务 1、公共秩序维护人员定期进行安全知识和技能培训，熟悉安全防范知识和业务，掌握基本防范技能，具备处理事故和突发事件能力。 2、物业服务区域各出入口2 4小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤，对本区域内机动车出入验证。对外来机动车登记换证，对不熟悉人员进行盘查，对外来人员进行登记。对物品出入进行管理，贵重物品需要业主当面核实。 3、按照规定线路和时间进行巡逻，每天不少于24次，对重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录，巡查中列可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时采取相应措施，并及时向有关部门报告。在巡逻中，根据业主需求，给业主提供力所能及的帮助。 4、公共秩序维护人员要基本掌握各栋业主的基本情况，以方便据不同的个性需求提供针对性的服务。 5、物业管理区域内娱乐休闲设施、水池、天台、地下室、假山、护栏及危害人身安全的隐患部位设置安全防范警示标志，主要通道设置安全疏散指示标志。 6、道路、停车场平整畅通，交通标志齐全规范，物业管理区域车辆行驶、停放有序，非机动车辆停放整齐，无易燃、易燥物品存放。7、设有监控中心的实施24小时监控，并做好记录。 8、每月定期对秩序维护人员进行消防培训，对消防设施设备进行巡查，秩序维护人员具备处理火警火灾能力，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。 9、每月定期对秩序维护人员进行突发事件培训，物业服务区域内发生突发事件，当班执勤人员及时到达现场，并具有处理突发事件能力。 （六）公共设备设施维护养护服务 1、制定共用设施设备日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）的工作计划。依照计划对共用设施设备日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），保证共用设施、设备全年完好率98%（含98%）以上，全面设施设备运行无重大责任事故。日常急修及时率达100%。 2、维修养护制度健全，工作标准及岗位责任明确，并在工作场所明示。 3、设施设备运行、4巡查、保养等记录准确、完整，对故障及重大突发事件有应急方案和现场处理措施。 4、设施、设备标识齐全、规范，责任人明确，操作人员严格执行操作规程及保养规范，并持证上岗。 5、实行24小时维修值班制度，共用设施、设备出现问题属于小修或急修范围的，1 0分钟内到达现场并及时组织修复；属于大、中修范围或者更新改造范围的，及时编制维修改造计划和专项维修资金使用计划，根据委托方或业主大会决定，组织维修或者更新改造。 6、对物业服务区域内公共照明设施设备（路灯、景观灯、草坪灯等）、游乐、健身休闲设施、道路交通设施等公共区域的设施设备，每日进行巡查，并做好详细巡查记录，发现损坏的及时修复，保证设施设备整体年度正常运行与使用率达到98%（含98%）以上， 7、消防、监控等技防设备每日进行巡查，每月定期保养，同时做好巡查与保养记录，发现故障及损坏情况应在12小时内修复，保证设施设备年度运行正常率达到98%（含98%）以上。 8、公共区域设备用房达到整洁、卫生、通风良好，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。每日对设备用房及房内谩备进行巡查，并做好巡查记录，发现损坏的应在12小时内修复。 9、雨水井、化粪池每月检查1次，每3个月疏通1次，保持畅通，无堵塞外溢。 10、在自来水公司、供电公司保证供应的情况下，保证24小时二次加压供水与供电。 11、接到停水、停电、停气、停暖通知后，按照规定要求，提前通知用户。 （七）房屋管理： 1、按照物业服务合同约定对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保持房屋外观完好、整洁；外墙及公共空间无乱贴乱画、乱涂、乱悬挂现象，维修保养记录完整准确。 2、每年3次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查，发现损坏及时安排专项维修。属于小修范围的，及时组织维修；属于大中修范围的，及时编制维修计划及专项维修资金使用计划，根据委托方或业主大会的决定，组织维修。 3、对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及违反业主规约的行为，及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门及时处理。 4、空调安装统一有序。 5、物业服务区域主出入口设有平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋和公共配套设施、场地有明显标识。 6、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主规约，与业主及装修：盘业签订装饰装修管理服务协议，查验装修方案，办理审批手续，告知装修禁止行为和注意事项；对进出装修现场的装修车辆、人员实行出入证管理；对装修现场定期巡查，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全、拆改共用管线及损害公共利益的现象，及时劝阻制止，并报告业主委员会及有关部门处理；对装修垃圾定时清运，做到日产日清。 （八）收费制度及行为管理 1、由管家对其所负责的楼宇进行收费，建立健全收费、财务管理制度。 2、物业服务合同中明文约定有关收费事宜。 3、物业管理服务收费实行明码标价，物业服务项目、服务标准、收费标准公示。 4、严格按规定的收费项目、标准收费，无擅自增加收费项目、提高收费标准、重复收费等乱收费行为。 5、物业服务费使用规定票据。 第四条 物业服务费用 （不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用） 物业服务费的计价基础是“产权登记建筑面积（含公摊）”。 （一）甲方交纳费用的时间：每年度 月 日前全额交纳全年度物业服务费； （二）中、高档混合型住宅小区按建筑面积每月每平方米 2.0 元收取，共计 元；物业服务按别墅服务标准提供。 （三）甲方出租物业的物业服务费按照甲方与承租人约定的交费人交纳，甲方负最终的连带承担责任； （四）甲方转让物业时，需交清转让前的物业服务费用及其他应承担的费用。 （五）因甲方原因未在开发商规定时间内办理入住的，甲方应在开发商规定办理入住时间起开始交纳物业管理费。 第五条 其它有偿服务费用 （一）车位及其使用管理服务费用： 机动车： 1、地下车位管理费： 元/月辆 2、地下车位使用费： 元/月辆 3、地上车位使用费： 元/月辆 4、临时停车费： 元/小时辆 （二）在乙方经营能力许可的前提下，为甲方提供自用部位、自用设施设备维护保养、家政保洁等特约有偿服务，在每次服务结束时由甲方支付相应的服务费用。 第六条 代收代缴收费 乙方可以根据自身的经营能力接受有关部门或单位的委托，为物业管理区域内供水、供电。供气、供热、通讯、有线电视费等单位提供代收代缴收费的有偿服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），上述费用收费标准执行政府规定。 第七条 维修基金的管理与使用 （一）甲方应按照国家、省和当地政府的相关规定交纳公共维修基金。本物业公共维修基金用于共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新，改造； （二）维修基金的使用由乙方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门及业主大会审核后划拨使用； （三）维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按甲方占有的房屋建筑面积比例续筹； （四）甲方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。 第八条 广告牌设置及权益 为了小区的美观有序和全体业主的共同利益，甲方不能在小区内的公共区域及楼房共用部位随意张贴、摆放宣传性设施、物品或其他设施、物品，也不得举办任何形式的广告宣传活动。 第九条 其他约定事项 （一）乙方对甲方的车辆、财产丢失不负赔偿责任，不负保护全体业主及非业主使用人的人身、财产不受非法侵害的义务（如有特殊约定除外）； （二）甲方应遵守建设部城市异产毗连房屋管理规定等规定，当甲方的毗连房屋进行防水验收及维修养护时应予以必要的配合。 第十条 违约责任 （一）乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任； （二）甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任； （三）乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用，退还利息并支付违约金。 （四）甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日按年度物业管理费总额的0.1%向甲方加收滞纳金，甲方逾期三个月仍未交纳的，乙方可依法向人民法院起诉。 （五）甲方的毗连房屋进行防水等其它项目验收时，如因甲方拒绝配合造成的损失由甲方承担。 第十一条 应急处理 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施造成甲方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。 第十二条 不可抗力 （一）在本协议执行期间，如遇不可抗力（如战争、恐怖事件、地震、水灾等），致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。 （二）遭受不可抗力的一方应立即通知协议另一方，并应当在15日内提供不可抗力发生之有效证明，遭受不可抗力的一方可由此免除违约责任。 （三）当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 （四）因不可抗力事由导致本协议无法履行或履行无实际意义时，甲乙双方均可书面通知对方解除本协议，双方均不负违约责任。后续事宜由双方协商解决。 第十三条 其它 （一）在本协议执行期间，因非物业服务企业服务原因而造成的停水、停电、停气、停暖等事件，业主（住户）不能据此而不交或少交物业服务费； （二）本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行； （三）本协议在履行中如发生争议，双方协商或请物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向人民法院起诉； （四）本协议正本共 页，壹式贰份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力；（五） 本协议自签字之日起生效。 甲方（签字）： 乙方（签字）： 年 月 日 年 月 日14