在水一方公寓公寓物业管理服务合同.doc

杭州在水一方公寓物业管理服务合同
（2011年1月1日至2011年12月31日实行）
甲方：杭州在水一方公寓业主委员会
乙方：杭州在水一方公寓服务中心有限公司
经杭州在水一方公寓业主投票表决，杭州在水一方公寓服务中心有限公司
取得在水一方公寓物业管理服务权，管理服务期限为一年，从2011年1月1日至2011年12月31日。
为了保障在水一方公寓物业管理服务正常进行，根据我国《合同法》、《物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲乙双方达成以下合同条款。

第一章 杭州在水一方公寓物业基本情况
一、基本情况：
小区位于杭州市滨江四号区块
（一）占地面积：30165.07m2
（二）可收费建筑面积：25765.37 m2，其中高层住户的建筑面积22126.42m2，商铺的建筑面积3638.95m2
（三）现有地下车位：82 个，地下车库临时泊位7个
（四）物业服务配套用房：2-3E建筑面积93.55m2；物管商业用房：在水一方公寓一层2号，面积：167.63 m2
（五）公共设施及公用设备：
1、绿地率： % 。
2、总配体量：住宅总户数186户。
3、公用设备及总功率：

1） 电梯：共有4台。

2 ）消防设施：自动喷淋，通风排烟，总功率为：

3 ）地下车库：潜水泵： 台，通风系统总功率： kw。

4 ）照明系统：总功率为 kw。

5 ）生活水泵：总功率为 kw。
4、配套设施
1）中心花园一座；
2)其他：门卫用房、设施设备用房等。

二、有关资料档案
1、甲方在与上一届物业管理企业办理完资料档案的移交手续后，将本小区的资料档案交付乙方保管使用。
2、该资料一经确认后便属全体业主所有，在合同存续期内由乙方保存使用。乙方应当妥善保管。一旦发生移交需要，乙方应按时、完整、无误、无条件地归还甲方。
三、有关物业交接
1、甲方负责向乙方移交在水一方公寓原有的物业管理用房、配套设施、设备等物业。
2、根据在水一方公寓的实际情况，如移交工作不能在合同签定之前完成的，可在本合同签订后一个月之内完成。
3、乙方应对全体业主共有物业的完整或瑕疵情况，向甲方作出书面申明。否则，甲方将认为乙方完整和完好地拥有和管理着上述物业。

第二章 在水一方公寓物业管理服务项目
1、承担房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。

2、承担房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、污水管、抽风排烟道、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。

3、承担在水一方公寓（规划红线内下同）属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、地下室停车库等）的维修、养护和管理。

4、承担在水一方公寓附属配套服务设施的维修、养护和管理。

5、承担公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位、消防通道）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；小区消杀；公共区域绿化养护等。

6、承担小区路面交通调度管理、承担小区机动车和非机动车辆的停泊管理。

7、对在水一方公寓实行24小时封闭式管理，进行全天候监控巡视，实行外来车辆检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好小区保安工作。

8、为在水一方公寓业主及使用人提供装饰装修管理服务。

9、做好在水一方公寓物业及物业管理档案、资料的建立和保存工作。
10、为在水一方公寓业主提供社区文化娱乐服务。
11、做好政府法规和政策所规定的应由自管中心承担的其它工作。

第三章 在水一方公寓自管服务收费标准及管理
乙方按《在水一方公寓物业服务合同》、《在水一方公寓物业管理服务合同
服务质量要求实施细则》（附件一）为甲方提供自行管理服务。
在水一方公寓物业实行“酬薪制”的收费方式委托乙方管理。乙方按双方合同约定的收费标准自主收支，按自管规定范围合理使用，盈亏由全体业主负担。

一、物业服务收费
1、收费标准：高层住宅1.2元/ m2.月（含能耗费），住宅开公司：1.8元/ m2.月，商铺2.5元/ m2.月。
2、正常范围以外公共能耗设备运行所需能耗费用由双方协商确定后，甲方从小区业权收益中支付。
3、按有关法律法规规定，在水一方公寓禁止改变原法定规划“住宅”使用功能开公司。在没有得到有效纠正的情况下，改变住宅用途为非住宅使用的房屋其物业管理费收费标准按本合同约定的相应物业管理收费标准的150%收取。
4、 业主或使用人需要特约服务时，乙方视情况及时提供。特约服务的收费标准应该经甲方审核，并在在水一方公寓内公示。
5、甲方同意乙方接受市政公用管理部门的委托收取业主使用水费，及业主与乙方协商的代缴服务。托收服务应经甲方书面同意，代缴服务由乙方与业主协商，有关的收费应符合法律法规的规定。乙方应及时交纳市政公用部门委托收缴的费用（如水费、垃圾清运费、公共部位水电费等），不得拖欠，由此产生的责任由乙方负责。
6、收费方式：物业管理费收费按月计算。物业管理费用由乙方向业主或使用人收取，预收期限不得超过12个月。提倡业主或使用人主动到乙方收费处交纳。
7、为了保证物业自行管理服务的品质和物业自行管理服务的正常进行，经双方协商决定，甲方将2011年业权收益中的地下车库的7个临时停车费收入：25200元/年用于补贴乙方的物业管理费用。
8、甲方于2011年12月份组织全体业主投票，若综合满意度超过85%的由甲方酌情予以奖励。

二、费用使用说明
1、为了确保物业自行管理服务品质，实行“包干制”收费方式，乙方除正常物业服务成本开支和合理使用外，如需用于在水一方公寓公共设施、环保、绿化、设备维护费用动用物业维修基金的，须经甲方同意方可使用。
2、公共部位、共用设施设备日常运行、维护产生的水电能耗在物业管理成本中列支。

第四章 双方权利和义务
一、甲方权利和义务
业主委员会是业主大会的执行机构，具有以下权利义务：
1、在业主大会闭会期间，甲方根据业主大会的授权，代表业主大会行使基于本合同拥有的权利，履行本合同约定的义务（按照法规政策的规定必须由业主大会决议的除外）；
2审核乙方物业管理服务工作计划及与执行本合同有关的规章制度；
3、 审定乙方提出在水一方公寓物业自行管理服务公共专项维修基金年度计划、财务预算及决算，必要时聘请审计师，审计物业账目；
4、 检查监督乙方有关在水一方公寓物业管理服务工作的实施及本合同的执行情况；协助乙方履行本合同；在监督时，甲方应对乙方提出合理要求，不得无故干扰乙方从事正常的物业管理活动；
5、审核乙方与第三方签订的与在水一方公寓物业管理服务有关的专业服务合同；
6、 依据相关法律法规的规定，实施对共用部位共用设施设备专项维修资金的使用管理；
7、 甲方应及时了解业主、物业使用人的意见和建议；甲方如实向业主大会报告物业管理的实施情况；
8、甲方应协助乙方催缴物业管理服务费。依法督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主；
9 、协助乙方调查处理合同生效前遗留的物业管理问题；
10、依法敦促全体业主遵守《在水一方公寓管理规约》，对违反《在水一方公寓管理规约》并造成损害的业主或物业使用人，甲方授权乙方采取必要措施制止，包括以乙方名义提起诉讼；
11、对未确认的在水一方公寓物业区域及物业明细，甲方保留确认、落实的权利；
12、组织物业和资料的交接验收。
13、配合乙方为执行本合同而开展的物业管理工作；
14、在水一方公寓内除了根据法律法规和国家政府部门倡导，或履行政府职能而由有关政府职能部门实施的建设、宣传、教育、文化等活动之外，其它的拟进入本小区开展实施的商业、文化和其它活动都必须经过甲方的审核批准；
16、乙方在与本合同以外制订涉及业主权利义务的物业管理办法的，以及向业主收取本合同约定以外的其他费用的，应获得甲方批准。

二、乙方的权利和义务
乙方承诺，严格按《在水一方公寓物业管理服务委托合同》，提供物业管理服务。在合同期限内，不会因为资金暂缺降低服务标准，不会因为企业运作亏损擅自结束物业服务。
1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定乙方物业管理服务工作计划及规章制度；
2、有权要求业主及物业使用人配合乙方实施本合同规定的服务管理行为；
3、制定本合同涉及的各项物业管理事务的操作及作业规程；
4、负责对各岗位员工进行物业管理服务理念、服务技能培训；
5、对业主和物业使用人的违法行为，提请有关部门处理；有关情况应在事后及时告知甲方；
6、按本合同约定，向全体业主或使用人收取物业管理费及其他特约服务费用，对拖欠物业管理费用的业主有权采取必要的法律措施；
7、经甲方同意之后，可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的服务管理转让给第三方；
8、编制在水一方公寓房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划，并在实施前报告甲方；其中大、中修方案，应经甲方审核同意后，方可组织实施；
9、 当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定并负责监督；
10、对本物业的公共资源不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须经甲方批准。需要报批的项目，须经甲方授权后，由乙方报有关部门批准后方可实施；
11、在本物业区域内，为维护公众、居民、业主、物业使用人的人身和财产安全，在发生危及人身和财产安全的行为时，乙方应采取必要的预防、阻止和防止损失扩大的措施；情况紧急，如发生救助生命、火灾、煤气泄漏、漏电、水管破裂、阻止犯罪及协助公安机关执行紧急任务等情况，乙方有权在来不及通知甲方、业主及物业使用人的情况下，采取必要的阻止和防止损失扩大的紧急避险措施；
12 、接受甲方对本物业区域内的物业管理工作的检查和监督，如实向甲方告知本物业区域物业管理工作的真实情况；
13、 协助甲方召开业主大会，并向大会汇报乙方管理服务工作情况；
14、乙方对在水一方公寓的改造计划须征得甲方同意后方可实施，否则不予认可。
15、上一届物业管理企业使用的物业用房，仍归乙方使用。
16、本合同终止15天日内，乙方应向甲方移交本物业区域内的所有物业和物业管理档案资料。
17、乙方承诺确保安保人员数量不少于规定的10人（每岗至少3人），同时承诺支付给安保人员的工资不低于市政府规定的最低工资标准，并于安保人员到位一个月内将安保人员名单和身份证复印件留作备案。如经甲方核实安保人员未达到承诺人数，在甲方向乙方通过书面或口头方式提出意见后，乙方应在1月内予以补足。

第五章 住宅公共维修基金
1、在水一方公寓物业维修基金的使用范围主要是：主体结构沉降、大楼主体墙破裂损坏；公共主体供、排水管网更换、电梯更换、大型机电设备更换、墙体大修油漆（不含地下车库）等中、大修。具体使用按《杭州市物业维修基金管理办法》。
2、维修基金管理依“专户存储，专款专用，按幢设账，核算到户”的原则进行管理使用。
3、本合同约定：维修更换公共区域照明灯具、消防监控设备管线维护维修、公共供水管网维护维修、信报箱维修、公共主体排污下水管道维修疏漏、油漆栅栏、各类机电设备供水设备的维护维修和日常检测、（修补屋面、地面、顶棚，公共部位室内外抹灰动用物业维修基金）；清扫屋面、雨水口等费用在物管费中列支。
4、业主入户门内的水龙头损坏、更换普通灯具、非主管故障原因的下水管道、厕所堵塞、入户普通门锁等由物管维修人员提供有偿人工服务，材料由业主自备自理。

第六章 业主共有物业收入及其管理
1、在水一方公寓业主共有的物业配套房、地下车库临时停车位出租的所有收入、各种广告费收入，归在水一方公寓全体业主共同所有，并由甲方同意，交由乙方补贴物管费用的不足。
2、全体业主所有的经营收入，主要用途为：归属小区全体业主的公共部位、公共设施设备的更新改造，也可用于业主大会规定的其他用途。一般项目由乙方提出计划及项目预算、采购比价，经业主委员会审批后实施。使用经费超过三万元以上的，由业主委员会和物业服务企业共同组织项目招投标以确定施工单位，签订施工合同。项目实施配合和监督工作主要由物业服务企业承担，并接受全体业主的监督。

第七章 业主委员会经费的收支管理
1、双方约定，乙方应向甲方提供活动经费，用于每年为全体业主提供两次以上的文体活动。
2、甲方活动经费不足，可由业主募集、乙方赞助。

第八章 双方工作方式
1、甲乙双方应建立相互理解合作的工作方式，日常工作以定期或不定期会议的方式进行，（但每月不少于1次）。每次会议甲方应有业主委员会委员，乙方应有相关负责人出席。
2、甲方将不定期地检查乙方的各项物业管理服务工作，乙方的负责人或岗位负责人应当到场，并向甲方人员说明有关工作情况，如甲方人员要求，乙方应提供相关工作记录和资料供甲方人员查阅，甲方人员可复印相关记录和资料。
3、发生投诉时，甲乙双方应及时告知对方，每个月应交换一次业主投诉记录资料，检查落实情况。
4、双方的立场意见应以书面形式送达对方，受送达方应予以签收。

第九章 违约责任
1、业主或使用人违反合同约定，形成欠费，侵害其他业主利益，造成乙方损失的，该业主或使用人应承担相应责任。乙方违反本合同的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权制止并要求乙方清退。
2、乙方依照法律法规及本合同规定的服务管理项目和服务质量要求提供服务，全面、完整、适时地履行合同义务，如未按前述要求履行义务，即构成部分违约，经甲方要求，乙方应在合理期限内积极采取补救措施；给甲方、业主或物业使用人造成损失的，乙方应依法承担赔偿责任。
3、乙方应加强在水一方公寓治安管理，可对来访人员出入在水一方公寓进行质询。
4、乙方提供的物业安全管理不符合本合同及有关标准，甲方有权制止。有下列情形之一的，造成业主家中被盗，财产损失和其它意外事故，除现金、有价证券、珠宝、字画、古董外，乙方将按“家庭财产保险标准”并参照其理赔办法，承担赔偿责任：
（1）未控制好外来人员及出入物品检查；
（2）巡逻不到位；违规、失职、脱岗；
（3）安全设施失效；监控装置未起作用；或监控录像缺失，门岗、巡逻原始登记记录不全；
（4）发现案情不作为；
（5）发生案件后隐瞒不报。
5、乙方有义务告知甲方物业和物业管理的真实情况，如乙方隐瞒真实情况，经核实，导致甲方损失的，依法赔偿甲方损失。
6、未经甲方同意，乙方擅自利用甲方物业、公共维修资金进行营利活动，或者私自处理甲方物业、公共维修资金的孳息，乙方应按其营利额或处理额的双倍赔偿甲方。
7、发生本合同违约情形，情节特别严重的，经业主大会50%以上业主同意，甲方有权解除本合同。
8、乙方因履行本合同规定职责，为维护公众、业主、物业使用人的切身利益在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，采取紧急避险措施给甲方业主或物业使用人造成财产损失，符合法律规定的紧急避险条件的，乙方应当免责。乙方因采取紧急避险措施而遭受损失的，受益的甲方业主、物业使用人或其他受益人应依法予以补偿。紧急避险行为过当，造成损害的，按有关法律法规处理。
9、甲、乙任一方因未履行本合同约定的义务，应向对方赔偿相关经济损失。
10、在本合同执行中，如甲方无理由单方提前终止合同，将被视为严重违约行为，甲方应向乙方承担经济赔偿责任。

第十章 合同的终止、续约与交接
1、本合同到期后，双方合同关系即终止。乙方应提前20天按政府、行业法规，填报固定资产、办公设备、家具、小区资料等交接清单，送业主委员会审核，并作好财务账目的验收与移交。
2、乙方愿意续签合同，应在合同到期前60天，书面通知甲方。若乙方在合同期间无重大失职过失、无账务弄虚作假，甲方也未就乙方的物业服务提出三次以上的书面补救通知，则由甲方向全体业主公示通报乙方续签合同的意愿，并召开业主大会进行表决确认。若表决结果显示业主满意率达到85%以上的，则由甲方直接同乙方续签合同。经业主大会表决，业主满意率达不到相关要求的，原合同到期后自行终止。甲方将另行招聘物业管理服务公司。
3、在本合同执行中，若乙方的管理出现严重安全事故，造成重大人员或财产损失，导致甲方有理由判断乙方无履约能力；或乙方管理严重失职或不作为，造成物管服务质量严重下降，导致业主大面积投诉，经甲方多次提出后拒不整改或整改效果不明显的，甲方可单方提前解除本合同，并依法追究乙方的违约责任。
4、当发生新老物业管理公司的交接时，过渡期最长为2个月，原物业管理公司应提供过渡期物业管理服务；2个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。
5、本合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，乙方应当按甲方的要求暂时继续为甲方提供物业管理服务（一般不超过二个月），甲方业主（或交费义务人）也应继续交纳相应的物业服务费用。
6、乙方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业和移交管理用房及有关档案资料等，甲方有权制止及告知全体业主及物业使用人停止缴纳物业费。
7、本合同在合同期内不因甲方业委会主任人选的变更而失效。

第十一章 双方争端与解决方式
甲方、乙方以及业主因物业服务发生争议的，应平等协商解决。协商不成的，向甲方所在地法院提起诉讼。

第十二章 其他事项
1、在本合同执行过程中，甲、乙双方经协商一致可对本合同的条款进行补充修订，对原合同条款的修订，以修订后的条款为准。补充或修订后的条款视同本合同的条款，补充或修订后的条款自订立或修订之日起生效（除特别注明外）。
2、本合同涉及的需要确认的内容，须经相关书面确认。
3、本合同对相关文件规定的相关条款的引用，其全部条款均成为本合同的条款。本合同之附件均为合同有效组成部分。
4、在本合同执行期间，国家及杭州市如有新的物业管理规定及收费标准的规定，甲、乙双方应对本合同进行修改和补充。
5、本合同正本连同附件共7页，一式四份。甲、乙双方各执一份，行政主管部门、社区各备案一份。本合同自甲乙双方签字并盖章起生效，对甲乙双方及在水一方公寓全体业主具有法定的约束力。

附件1：《在水一方公寓物业服务质量要求实施细则》

甲方：在水一方公寓业主委员会
乙方：杭州在水一方公寓服务中心有限公司
负责人：
负责人：
签署日期：2011年 月 日

请修改！

代理记帐业务约定书
甲方: (以下简称甲方)
乙方： (以下简称乙方)
经甲乙双方友好协商，自愿达成以下乙方为甲方提供会计代理服务相关事项的业务约定：
一、 乙方为甲方提供以下会计代理服务：建账、记账(总分类
账、二级明细账)、填制财务报表、税务报表、国税申报、地税申报(含网上申报)。甲方如有其他服务要求，需在约定书中注明，口头商定无效。
二、甲方在每月25日至次月15日前，按时将本单位所发生合法的经济业务票据传给乙方(乙方可上门取送票据，每月壹次)并提供纳税申报所需要的各种印章(公章、财务章、人名章等)。因甲方票据传递、提供各种印章及税务机关要求的其他资料不及时，造成乙方延误各种纳税申报的，责任由甲方自负。
三、在甲方按时传递经济业务票据及按时提供各种印章的情况下，乙方应按时为甲方代理纳税申报，造成延误各税种申报的, 责任由乙方负责。
四、乙方丢失票据，书写、计算错误而引起的税务罚款及滞纳金，责任由乙方负责；甲方账外逃税、提供的虚假票据、提供原始凭证不符合规定引起的税务责任，由甲方负责。
五、甲方的出纳每月应主动与乙方会计核对银行账及现金账余额。
六、甲方在签订业务约定书的同时付款，否则无效，到期后乙方接受甲方付款的视为约定延续，若到期后未续约付款的，约定终止，双方不再相互承担责任。
七、甲方在业务约定期间内如有地址、电话、开户银行及账号、税务登记、工商登记等发生变化应在非报税期内三天、报税期内(每月25日至次月15日)当天通知乙方，不能及时通知乙方由此而产生的后果，由甲方自负。
八、业务约定到期或终止时，如果甲方聘用乙方工作人员，乙方对业务约定期间的凭证、账目、税务出现的问题概不负责。
九、甲方为：1.纯地税户 2.国地税户3.一般纳税人，每月凭证不超过一本，无特殊核算要求(超出要求范围的，服务费另行协商)。
十、约定期限： 年 月至 年 月，付款方式：每 ，另每会计年度账本及报表资料费贰佰元，工商年检代理费贰佰元，残保金代理费贰佰元； 年 月 日合计收取 元。
十一、本业务约定书一式两份，双方各持一份，经双方签字盖章付款后生效。本约定书未尽事宜，甲乙双方应本着友好协商的态度进行协商解决。
十二、会计每月25日至次月1日联系取票据，以下列举部分单据：
1、企业本月开具的发票及与之相对应的收款凭证(进账单、现金送款单、现金收入凭单、出库单、发票领用存情况等)；
2、企业取得的购货发票及与之相对应的支出凭证(支票根、电汇单、现金支出凭单、入库单等)；
3、企业取得的费用发票(交通费、差旅费、通讯费、广告费、业务宣传费、房租、水电费、办公费、运费、汽油费、保险单据等)及与之相对应的支出凭证(支票根、电汇单、现金支出凭单等)；
4、银行缴税税票，利息单，进账单，支票存根，电汇单及其它各种银行票据；
5、企业自制原始凭单：工资单，折旧单等；
6、一般纳税人发票汇总表(一套)，作废发票(联次齐全)，抵扣票认证清单，金税卡；
7、其它需要的资料_____________________________________
8、凭证报表由乙方暂存，待工作完成后，年度终了时返还客户。
注意：月末取票后企业如开具收入发票须立即通知乙方。
甲方： 乙方：
联系人： 联系人：
联系电话： 联系电话：
电子邮件/ QQ: 地址：