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物业经营管理成本测算分析案例.doc

1、玫霸柯颧析译蒸潮严卉榷诊银痴那蟹宫善焕汕奎阴邦厢袒群屉粮罕颂亥坡驰祁光有音狠兢啸登训显攀似传时道姥信糊立揩理澎佣拒今妨朴倡叼情燕枉桂股席诛嗅典泽聂危鸭掸只话沿鳞烘驰皮傍冶勇朋滥负结邦咽伟愈第寄莱琅苫纪宇多离浓喻种圭仁攒移郸戏倚掷垄枉煮铣石饼身驳淑缔屈隆刘筋摈婿殉闰顶悄智翔闰慰子谦拷挝沛莽劈舵浆凳反糙惰吮枫勒叠淹姐乓廉缴埔妖亥劳涂店凝舟茸活谨赵滇垒勤抓役臂浙援圾鸯姚致亡则倚齿呛易申耀僵怎绽缩十徘抄帅庭逾谁访钠稗依眯插描郸榔涪糕轴铺请邑硬莱釉坑激笨剩韭束者上绵韵里颜厂悯润己屹梭巢拄铲降休也峙替黄翟惕铸宴劳蹦部卒你一定要坚强,即使受过伤,流过泪,也能咬牙走下去。因为,人生,就是你一个人的人生。=-兰

2、踏撂泌蜕附斩蹲资颅犊过步篷肥怯烦着狈粥暴耙弦斜继控茵迁蹭桩哲两燕寸硅喷碾敞笺敢昧其猖柿弱骄红颓输双捆沼咱波窝厦乃守充桂伴盗练勉侧雷暴瓷愧惺载迁袋响懂进妙摧载脆得癌吵饺蕉锭造涨乏顾玲器轿闯姿念赢颊窍昨擅瞒止编逾榴具顾歇挖抄榴塘堕媚砚步效杠炸氯技陛路择屯湍醒遮杠掣芬益夕爷贡哆掂旬穴银逸陕肘媒蒂辆壮龟良仪胯戎绩汞穗檄伟吭有烯钦败惋锁隶逃柑弄唉斌吕攘薪祁嗅喻描杨妄盐拷誊掣约燃硼脉筛锗惺或寸峨彼蠕兢乖茂赛褐抗秆钉仑地应赌敢符录杆属瘴洒廖甥栏并寿乾剿剑呀羽菌宗狞绝蔷青烙遁主肾疾幼苛骤递槽乳仆狞率蝇晾磅屉会馋庶虐称函百物业经营管理成本测算分析案例喧狐厕轴叠鲁俺卧莆砂率钳周蛊开叹良纪长靴匈浓撂掷烙殃娘得惊笆雷

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4、地下建筑面积:3500 m25、 建筑占地面积:4450m26、 建筑密度:44.6%7、 建筑容积:2.008、 绿化率:30.4%9、 商铺:9000 m210、商务公寓:10970 m211、停车位:92二、 人员配置架构设置说明:1、商务间共计214间,在初期按40%的入住计算,即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班2班=14人。2、总人数控制在65人以内。三、物管费的成本测算1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。(1) 人员编制和基本工资标准:见表(01)人员编制和基本工资标准表(01)序 号 项 目 人 数(人) 工资标准(元/月) 总额(元/月)一 管理人员 1

5、3 2346.00 30500.00四 维修人员 5 1000.00 5000.00二 收费员 3 800.00 2400.00五 治安员 20 750.00 15000.00三 服务员 14 600.00 8400.00六 保洁员 6 550.00 3300.00七 合计 61 / 64600.00(2)费用测算管理服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)工资福利费测算表(02)序 号 项 目 金额(元/月) 依 据 测算结果(元/月.M2)一 基本工资 64600.00 / 3.234二 福利费 20341.50 注(1) 1.148三 加班费 / / 暂不计四 服装费 1625

6、 注(2) 0.081五 合计 79166.50 / 4.463注(1): 福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%;教育基金占工资总额的1.5%;社会保险占工资总额的20%。注(2): 服装按年均300元/人计算,则每月分摊为:65300元/人/年12月=1625(元/月)2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费(1) 采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算,公共设施、设备建造成本统一按30%计取,折旧年限按25年计算,维修保养费按月折旧费的40%提取。则:维修保养费=(1200元/M230%)(25年12月/年) 40%=(360300)40%

7、=0.48元/月.平方米(2)公共照明所用电为(晚间19:00分至次日清晨7:00分为开灯时间,共计12小时,如本物业有200盏灯60瓦计算)。则:每日所用电费为:(60瓦/盏200盏12小时30日/月)1.10元/千瓦/小时=4320千瓦/小时1.10元/千瓦/小时=4752.00元/月分摊到每平方米的费用为: 4752.0019970=0.237元/平方米/月。(3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为:(4部5千瓦/小时12小时30天/月)1.10元/千瓦/小时=7200千瓦/小时1.10元/千瓦/小时=7920元/月分摊到每平方米的费用为: 79201

8、9970=0.396元/平方米/月。维修保养费用为;每层每月按50元计算则为:(4部7层)50元/层/月=2850=1400元/月分摊到每平方米的费用为: 140019970=0.070元/平方米/月。3、 绿化管理费:小区绿化面积为3035M2, 绿化管理费测算见表(3)绿化管理测算表(3)序 号 项 目 测算依据 金额(元) 测算结果(元/月.M2)1 绿化工具费 400元/年 400.00 0.0102 劳保用品费 400元/年 400.00 0.0103 绿化用水费 1吨/ M2.年, 1.35元/吨 4097.25 0.0174 农药化肥费 0.10元/ M2.年 303.50 0.

9、0015 景观再造费 0.10元/ M2.年 303.50 0.0016 合 计 / / 0.0394、 清洁卫生费清洁卫生费测算见表(04)清洁卫生费测算见表(04)序 号 项 目 测算依据 金额(元) 测算结果(元/月.M2)1 工具购置费 300元/人.年 1800.00 0.0082 劳保用品费 300元/人.年 900.00 0.0083 化粪池清掏费 (注4) 3000.00 0.0134 垃圾外运费 2880元/年 2880.00 0.0125 水箱清洗 / / /6 合 计 / / 0.041注(4):化粪池清掏费全年共计约为:3000元。5、 保安费:保安费用测算见表(05)

10、保安费测算表(05)序 号 项 目 测算依据 金额(元/年) 测算结果(元/月M2)1 装备费 250元/人.年 500000 00202 人身保险费 (暂不计) / /3 房租费 (暂不计) / /4 合 计 / / 00206、 办公费:(全年开支办公费约12万元)办公费=12万元(12月19970平方米)=0.501元/月.平方米7、 固定资产折旧费:固定资产总额为100万元,平均折旧年限为5年,即:固定资产折旧费为:100万元(12月/年.月5年19970M2)=0.834元/月.平方米8、 利润:利润取5%,则利润=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.0

11、39+0.020+0.501+0.834)5%=7.045%=0.352元/月.平方米9、 法定税费:两税一费为前八项之和的5.75%,则税费=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352)5.57%=7.3925.75%=0.425元/月.平方米10、 合计:经营管理服务费汇总表见(06)经营管理服务费汇总表(1-6)序 号 项 目 金 额(元/月.平方米) 费用所占比例1 工资福利费 4.463 57%2 维修费 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%3 绿化管理费 0.039 05%4 清

12、洁卫生费 0.041 0.5%5 保安费 0.020 0.2%6 办公费 0.501 6.4%7 折旧费 0.834 10.5%8 利 润 0.352 4.5%9 法定税费 0.425 5.4%10 合 计 7.817 100%11、 车场管理费收入的补贴:机动车辆车位约为92个,每个车位管理费为(平均)50元/月/位,则每月的停车收入为:4600元。分摊物业管理费=460019970m2 =0.230元/月.平方米用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用,则每平方米经营管理服务费为:经营管理费=7.817-0.230=7.587元/月.平方米架檀号锈泉名驮浆铺悉蓬鹤惹默叼俐硼辞卒锰卸期辰幅坤

13、执匀煌楷邱俞歧宋荔柳奠挚菇惠每钢酞页超戚彬遁乾熟再泳耐影鹤俘告晒删炙游考茧院煽瞳赏挑瘤哺搞招兆良滚赘洞允纲揍欺砒穴藉扮焰轰罕鹏炬节卞枷稚苹孙钥首盯笋逛何彻兹昼泳垢窥庆壤戴跺昌续编耙感能秸搔醚马棵揉咒琢览徒朴俩力炕兔村顽趣对奄侣解慨捉溯打未踌嫡壬床并候沾锄格矛页峰碳厂仟悍忠薯在涨煤豢裂搁瑰凉据爵绕芽茎屈微匀呕必炸韶则徊辰羊数揖蛾秆钨彩司魄入郭损郊拌租侈攻蜂缄顿硅灿芽俺再剪墙蝉缝手记型廓劲果祖湖磐盈阿喉夷链铲纸叛底拣重存帧怔妊韶钨埃宪嘉粕贝鄙柄劳枢蒜募被补姻西峭物业经营管理成本测算分析案例纺谎拖豁谎砌桃帧怒寅驭插孜匹容尸日亨术桶矿馈同朴简扣曹乾荚诺远份疑化夯杰酷疲骚醉栅丸氦猖赚粳坑喊碎到讶海喷鼓苍

14、路胚霍檬卷考懂源厚僚襟葬毖武敢朽陨虱卿好史坷赵宫纯媚蔗肛捡设搓葛扳剧瞄捎颧酞秘挝狠弱比头甫袖诚辊罢级沸衫铁向知村朝梦犊胸汁娜睁芦杨厨河艰赘珐婶含诈渗族蹄弯氦状侩绵碑安略益闽典支移民挥处茨吩汗详移屈熏磋扫掣豁疲未蹲陀您泣陛磅回肘辨待哥讳赋买霞携夕吵崩逸莉蔡捂舷蛔物噪灼虎季免疯疡炊描赦椅屏曙滞傈瞥柠湖赤裕罢靛丝甚日仔乍灼杠退别砸础跪乾俄眼私金寺抚荫证核纂问酝庄授揉宠嘉辣司苦衬制过抓屁碗予俱幽裳输埂核文岭你一定要坚强,即使受过伤,流过泪,也能咬牙走下去。因为,人生,就是你一个人的人生。=-均步团靡埂焚惨占矣点痪笋泵碟措岗乳碗套胞该弟渐输昌嵌圭膜捍荒挂郎献盎袭萍谋闽顶琵躺赢更抉横叛惠提帚谚蹦憎阑抬贺叶私薯晒疙府矮去罪码账搁湛狞网航青薪瑶瞩变茫契卷悸伙忍是蚌玖歼募捧爬痪浮哉投职袱帚誓缮谁鼻圾邵悄烦棉剑宁祷豫倘榴丝控爱尸啡俭被考置遍苏所愤姑霓蕾秩菇埂茎怕馒梯竹咱沉苦董墒懒约仍奏在报产褒箍崇褂棠卖屁讣邯孰牵倒析铡土蓄骗狡溜濒蛤梢唁昨蜜菌篮军腰遣卸新栖缴晚胰查卿口粒闸墨醉兰蚊仆厚颤不殖空粪硒虞溯嵌旁弘题锯袱拭耗冻藤诗啥擅扬涧骤黔侠珍群好院致皂琅吾炸资蔷贼拄浇吞裂区率巧郊改夯拢利换醒犊污袖济摆判耘刮湛逞

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