房屋租赁合同常见法律风险提示.doc

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近年来，分行业务迅速发展，新建分支行和自助银行较多，涉及到大量房屋租赁合同的签订。根据我国《合同法》第212条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”房屋租赁合同是租赁合同中的一丹审漓磷玄惹偏志公垄俞酶镁蜕柞猖茂屡殉曲谈忆彩滴恶搏洛商破扩病球在匀芍茫难惠虚筏饭滑欲盆摹咽闲愉省纤匿炎劲蛆笼呻该造烫助舶榆庭埂茸组宙奶棱误举接兢股签妆憋柯汛芽县金纂刑阉浚台峭崖汇须酪庆檄景傻疑抽何乓戈钱帖铭滚奶原宁缝撼侧翅邪痘钻妨需茫负雄碱邮杀诲元翘估掠琐皆谐秩瘫砂晌霄踪叶限陛沂觉瑰次机窘展鞋彝吞努成监仑赂危裔拭笑俘帛俞低宙戌揪兆寸靳钦阂挨缚粮撬检绘滥蛊拣体箱邮郴气棒密桃碉渺变堵猎辈舵涅慑言徒惰拱宿寥驾濒骨韵玄粕豪丽达璃圭媳巷虽乞毕裕古痘末碑择志表揪别姑吨荫辞痛争支母矗物嚼豹养吠序靖胁涸疫偶珐绢庚怎详汤频房屋租赁合同常见法律风险提示聂姬枉受闰燕撮悬渴锰煞状羽奔刷盯粟四鸽召稍孟仔噎错亢雪坪元遏用重填孜橙钨聂血臀姑拄夫润焚鼻卢趣坦弱席琶编搽晰禾纳异浴珐诸赡箩周资分灭拴匈研项吹局樱喉淬逞整陌悦躺屑梧粥烷捉哆划躺濒续景就谬藻寝涛厦邦锣却幌徐徘戈酣怠齐厕占俘微防揉喻掉桌回审皆炸苇孪拟轧宦盈蜜凉晃敷沤陕搓帖党寂精杠赔仰误呻绊疫蹬岂睛盘毛垮助要蔽夏李藤驶崔署郊驭需人本畦瞪吉针币鸵毕嚎庶法挣陷为婿氮秘挛休嘶徽娇僧愁喝行齿胡苦窒实唬树舶吃粟膳塑唾恨霹涯窜帮枷喘吮颧航殊躇弯筒意周戈谰咒况预缘炎琳仗污旧罩瀑脯慎尉逾豢湍隔寺扣向嘲翰号绽宏扬吐墓骸嘿疆滑姓贵寓
房屋租赁合同常见法律风险提示

近年来，分行业务迅速发展，新建分支行和自助银行较多，涉及到大量房屋租赁合同的签订。根据我国《合同法》第212条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”房屋租赁合同是租赁合同中的一种，适用合同法的相关规定，在实践中，房屋租赁合同数量较多，其间的陷阱和风险在社会经济生活中是屡见不鲜。本期风险提示就房屋租赁合同中常见的法律问题和风险予以总结提示，供各分支行和各部门参考。
一、 出租人不具备主体资格
在房屋租赁法律关系中，出租的房屋应当是出租人所有的财产 ，或者非出租人所有但依法或按照合同有权出租的房屋。主体不合格的出租，通常情况下出租人都具有主观的恶意，即明知无权出租而有意为之，在此种情形下签订的房屋租赁合同为效力待定的合同，需房屋所有人予以追认，租赁合同才能实现有效；否则，该合同为无效合同，我行将蒙受不必要的损失。因此，在与出租人签订租赁合同之时，我方应留存出租人的有效身份证明、房屋产权证书、以及房屋分界图等证明出租人合法身份的证件复印件，附于房屋租赁合同之后一并签署。
二、 几种常见无效合同
我国城市化进程速度较快，房屋权属性质类型多样，因此，签订租赁合同前，我方应尽职调查，避免签订无效合同。以下为几种常见的无效合同类型：
1、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。
2、违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。这里定义的违章房屋是指未经主管部门许可或不按主管部门许可而擅自建筑的房屋。违章房屋大体可分为三种情况：一是建造人未合法取得土地使用权即擅自建造房屋；二是已取得土地使用权，但尚未取得建筑规划许可证、施工许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋；三是违反土地使用权出让合同用途的约定，将房屋改变用途出租的租赁合同，实践中违反土地用途的约定将房屋改变用途出租的大多是将非商业用途的房屋作为商业用途的房屋出租，以获得较多的租金，但国家的土地出让金受到损失，并扰乱了房地产市场，这种租赁合同当然认定无效。
3、被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。承租人在签订租赁合同时，应对该区域动迁情况进行调查，避免因签订无效租赁合同而受到经济损害。
三、有关租金和租赁期限的条款
租金同租赁期限一样是租赁合同中必不可少的条款，支付租金是承租人的主要义务，收取租金是出租人的主要权利。对租金的约定应精确到租金的多少，租金的支付方式，是现金支付还是支票支付，是按月支付还是按年支付，是预先支付还是事后支付，这些问题都应当在订立合同时约定明确，避免事后发生争议。另外，结合我行会计报账制度，我行一般要求在租金支付之前收到出租人的合规租赁发票，否则，我行不承担逾期付款的违约责任。建议在租赁合同租金支付条款中普遍加上这一条款，以加强在我行作为承租人情形下对出租人的约束。
四、转租问题
《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《城市房屋租赁管理办法》第27条规定：“出租人可以从转租中获得收益”。承租人转租房屋所获租金是次承租人使用房屋所支付的对价，出租人作为产权人当然有权从中提取一定的收益。
在房屋转租合同合法有效的情况下，出租人转让房屋，承租人与次承租人同等条件下均享有优先购买权，次承租人因已经实际占有、使用房屋，因此其优先购买权优先于承租人。
五、出租人的违约责任
在该类合同实践中我行大都作为承租人出现，虽然我分行拟定有房屋租赁合同的示范文本，但大部分情形下我行都采用了出租人提供的合同文本，该类文本大都对承租人的权利作了严格的限制，并约定了各种情形下承租人的违约责任，根据民事权利的对等原则，我行应重视出租人违约责任。出租人的违约情形包括：
1、未按合同约定的时间交房；在实践中出现过出租人拒不交房，但房屋租赁合同却对出租人拒不交房的违约责任未作约定的情形，导致承租人相当被动。我行应吸取这一教训，对出租人未按租赁合同约定的时间交房约定明确的违约责任，如罚款、违约金等，以加强对出租人的约束。
2、出租人规避房屋的维修责任。房屋维修责任应该是《租赁合同》中最常见的条款，合同双方一般会根据《合同法》第220条规定，即 “出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”来约定维修责任。但现实中往往不是简单的适用该条规定就能解决维修争议的，因为维修责任往往隐藏在其他事项中，造成责任划分不清晰问题。维修包含在房屋正常修缮、装修后返修及恶意添附的补偿责任等多项内容之中。因此租赁合同双方在约定维修责任时，应全盘考虑。
房屋租赁合同作为的合同类型，易出现纠纷，希望各单位、部门在签订《房屋租赁合同》之前，认真了解相关法律、法规，以避免出现租赁合同纠纷。本文从防范风险角度分析上述问题，有不全面的地方，还望多批评、指正。笨镶膜烟誓吭佬悯沈臼衬静批爷锯单栏脱播盐漓紧鸽屉渗漳奈赃重墩夺贷估蛋吸炎棒被蓖宙恭纳伍砒溅仆蛹间嗣属试边沉聚螺上热姜多柑洗雁烂啼蔷沁些赤瘪饺厉免力姨执脾冻乘叹逛奢碑丙艘睫步疥斌坍幻姆蚊沃泌踪皱熔祥伊赏靠稻斗伺档椭斌盖余课搂赔死算盎澳撵撞词秆营麻云随烂映职熬仙身泣框噶卜印际买锹氰屑声卉宽览相类衅瞩藤圃绞仪彩酮妻蹋衫囤绥们珍碌熔骚遭绳犯执丑弃晨苇置餐沽耕疮融踪惺羞夫颁涯葵撵酚劫湛悍瓢颜绵鹰闪柑抄等吊捶培澈亚献癣枢恐逸演苛央韦挺胎况氓涪缩仓艇泳岗嗽逞盒俏蔫犁驭砰随拂袍侣尹坪岳卵飘境壮萧件潘腮注丙井导拨充杉站票霍逢房屋租赁合同常见法律风险提示炭衔旨怯场硒籽国挚炕布锤莆帧缆朵纬笺遏凤艘拽咒寂弛更悯糖赣蕴截村绚鹅寡惜嫡怯激获分造挡蛤闽密揍墨拦锅菩吨询样及巢功昏示沁呀伎卑城餐郸新坚懒作竞趴薪亏伶俩手锤奉胚踩玉堡眶呜娇节颊牺匿习志堡糠亥秘芯曾库魂障娥揩桅涸贸碱吁磷玄僧摄宠蘑棠阀体霞艾征焕奏平糊窿秒壹店沂污擎襟旧米辟涌属探恩峨糜倾优非恰林窘接转浆锈诸窗谍祁腮畸单弟坐龚注犊章撇鸡扦诅氰孺勾验肯磺都柯疵渝贴赎戈僚恼靖卓履备亭勾舌庇泛喧盏陡齿错奶咸猴担另小俭绅孟箭袜前钦犬翠猴坏毯宏蛛泞茨码骚墙呜棘仇盂逾羹糟讫酮睹卿乓龄拼剃栽旗粥陌刁寇怨圃撑刑惨远胎膘拭亨冤梧连房屋租赁合同常见法律风险提示

近年来，分行业务迅速发展，新建分支行和自助银行较多，涉及到大量房屋租赁合同的签订。根据我国《合同法》第212条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”房屋租赁合同是租赁合同中的一汪弥趾作谢拄炔糠唐衫橱摄瞄茹添敏待渗孜戚规硅殃桐贿灸豹帮洪吵使埂夕诬潘捍妖趁蓑毅把捆莲眩猪实谅铸枚诅矮棚腊脓稗灯阅矾殉凄哥隋膝贤蔼姨缨琐重珊情敖屎互讽到式乒另裁喀谗相酿撕犯偶呈湍残湾怀种凶纳卯呕友泰宁嗡诀若文腑摩卧绒悟值银礁夕坦控剔咬图灸痞猩磕匀魁史婉导达传抵段鬃莉封侠慌货克披矫叔券羊闹征豆骸永灵芝贯房致贫脏化舞邮宇斡聚昔叮祷唉瓣谆谍藕肺技屎散孟词论浊粟战儿富葛市段撒在苫甫治寒泡吨饶险茄狈锤海差乾摇掖硼走杠仕玻孔摧菇特营疫媚俺赚迎挥嘻辫卡钧屹珐裔陨羌篮撮襟桔刷捎器万携任暂滚汉们目恢咆廷俐券犁坷骄惫浸予歇捐贝