东方御景前期物业服务合同.doc

东方御景前期物业服务合同

甲方： 江西易盛房地产开发有限公司(东方御景小区)
法定代表/公司代表人： 肖坤仔
地 址：江西省吉安市新干县金川南大道37号

乙方： 深圳市彩生活物业管理有限公司
法定代表人： 唐学斌
资质等级：一级，证书编号：（建）106134
地 址： 深圳市宝安区民治街道留仙大道综合楼11楼1109室

根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等有关法律法规的规定，甲方与乙方在自愿、平等、协商一致的基础上就【东方御景】（以下简称项目、小区或本物业）物业管理服务的相关事宜，订立本合同。

第一章 本合同的效力
第一条 甲方与物业买受人订立物业买卖合同时，应将《临时管理规约》与本合同作为物业买卖合同的附件。物业交付前，乙方提供服务的受益人为甲方，甲方享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务；物业交付后，乙方提供服务的受益人为业主，由业主享有本合同约定的甲方的相关权利，履行本合同约定的甲方的相关义务。

第二章 物业管理区域概况
第二条 物业基本情况（详细的数据以竣工验收查丈报告为准）
东方御景物业类型：__商住____
坐落位置：江西省吉安市新干县金川南大道37号
建筑面积 50921 平方米(其中住宅建筑面积为 37685 平方米，商业建筑面积为 3128 平方米)；
绿地率： / ；容积率： / ；总户数： 347 ；
车位数： 227 ；
第三条 规划平面图、物业构成明细及所配置的共用设备设施明细详见方案。

第三章 前期物业服务事项
第四条 前期物业服务的主要内容为物业管理区域内的以下事项：
1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等。
2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。
3、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
4、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。
5、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。
6、交通秩序与车辆停放秩序的管理。
7、物业管理区域内的秩序维护工作。
8、物业档案资料管理（保密存档）。
9、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。
10、装修管理。
11、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。
12、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。
第五条 在物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为：
1、接受业主要求，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）；
2、为了丰富、便利与改善社区生活内容与环境，乙方可以利用“彩生活”业务平台，在本合同所约定的常规物业管理服务之外，自行或委托第三方向社区业主提供各种“彩生活”增值专项收费服务。这些服务包括但不限于：日常商品与信息平台服务、团购与信息平台服务、装修与家庭垃圾清运、家政服务、旅游与信息平台服务、家电维修信息服务、保险与理财信息平台服务、网络与信息化改造、社区环境改造、智能化改造、新能源使用与节能改造、广告与社区推广服务等，该等增值服务将根据具体服务内容依法确定交费主体以及交费形式。如果彩生活增值专项收费服务在开展过程中，利用了社区公共资源的，乙方应对社区公共资源的使用支付合理费用（该等费用属于全体业主所有并主要用于补充物业服务资金的不足、本体维修基金或根据业主大会决定使用）；在扣除前述合理费用后，乙方开展“彩生活”增值专项收费服务的收益归乙方所有（且独立于乙方所收的物业服务费）。

第四章 物业服务质量
第六条　乙方提供的物业服务应达到约定的标准。

第五章 物业服务费用
第七条　本物业管理区域的物业服务收费按包干制执行。由甲方、业主向乙方交纳物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。
1、本物业管理区域的物业服务费收取标准如下（按建筑面积计算）：
（1）高层住宅：__1.00__元/月.平方米（2）商铺：__1.00_元/月.平方米
自住宅入伙之日起，如甲方住宅的交房率分别达到80%，将免收未交房屋的物业管理服务费用。未达部分的差额物业服务费用由甲方承担，第一年按管理费标准的80%收取，第二年按管理费标准的90%收取，第三年按全部收取，每季度结算一次。
自商业入伙之日起，如甲方商业部分的交房率分别达到70%，将免收未交房屋的物业管理服务费用。未达部分的差额物业服务费用由甲方承担，第一年按管理费标准的80%收取，第二年按管理费标准的90%收取，第三年按全部收取，每季度结算一次。
2、物业服务费包括物业服务成本、法定税费和乙方的利润。物业服务成本包括以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）物业管理企业根据具体业务需要将专项服务委托给其他专业机构的费用；
（9）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（10）开展社区文化活动；
(11) 法定税费。
第八条 共用的专项设备运行的能源消耗（如二次供水、电梯能耗等）、电梯的运行和维护费用等应独立计量核算，采取谁使用谁负担的原则按面积向业主分摊计收。
第九条 缴费时间
1、业主应于本物业正式入伙之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。已纳入管理服务范围的，已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交付给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由甲方全额交纳。甲方如有减免业主的物业服务费用，导致乙方无法按正常标准收费的损失由甲方补贴，补贴费用须于每月5日前向乙方支付。
2、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起10日内书面告知乙方。
3、物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行当月缴纳义务。
第十条 停车位管理服务费
1、停车场属于全体业主的，车位使用人应按照物价部门核定的标准向乙方交纳停车费，乙方从该项停车费中按本条第4款（停车位管理服务费标准）的标准，提取停车位管理服务费归乙方所有，其余停车费为全体业主所有，可用于补贴物业服务资金的不足、业主委员会的办公经费支出或纳入维修资金管理；
2、停车场属于开发建设单位所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应按照物价部门核定的标准向乙方交纳停车费，乙方从该项停车费中按本条第4款停车位管理服务费标准）的标准，提取停车位管理服务费归乙方所有；
3、车位权属于业主的，业主应按本条第4款（停车位管理服务费标准）的标准，向乙方交纳停车位管理服务费，该服务费归乙方所有。
4、停车位管理服务费标准：地下车位 30 元/个/月、地面车位 / 元/个/月，。
第十一条 乙方负责停车场地及基础设施的日常维护、清洁，不承担车辆及车内财产的损害赔偿责任。
第十二条 本物业管理区域内的会所属全体业主或开发建设单位所有，委托乙方经营管理，业主或物业使用人使用会所，应按约定标准支付使用费。
第十三条　乙方经营管理会所，按 10% 标准提取管理服务费；乙方经营配套商业设施，按 10% 标准提取管理服务费；乙方经营管理其他共用部位、共用设施设备，按 10% 标准提取管理服务费。
第十四条 乙方利用属于全体业主所有的停车场、会所及其他共用部位、共有设备设施进行经营（如：设置商业广告招牌），应当征得甲方相关业主的同意，所得收益扣除乙方管理服务成本和合理收入后剩余部分用于补贴物业服务资金的不足。
第十五条　乙方接受业主委托，提供专项服务的，专项服务的内容和费用按其约定执行。
第六章　　双方的权利义务
第十六条　甲方的权利义务
1、在物业销售前，制定临时管理规约并向物业买受人明示、说明，要求物业买受人书面承诺。
2、与物业买受人签订物业买卖合同时，应包含本合同的主要内容，要求物业买受人承诺在本物业具备入住条件后承继本合同的相关权利、义务。
3、保证交付使用的物业及设施设备符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业及相应的设施设备的保修责任。
4、为保证保修期内的工程或设施设备维修工作顺利、及时进行，经业主或乙方向甲方提出维修要求后，甲方应在2个工作日内做出反馈，并在约定的时间内完成维修工作。
5、若甲方授权委托乙方负责“处理物业保修期内出现的各类问题，全权处理对分包商的协调管理”，甲方对分包商的质量保证金的结算须先征求乙方意见。
6、完善本物业管理区域内的配套设施和配套工程，包括物业的标识系统、公共垃圾桶、垃圾中转站垃圾房等。
7、在本物业内设置安装摄像监控系统、业主对讲系统、机动车停车场自动管理系统、楼宇自动化管理系统等技防设施，以利本物业的管理。
8、向乙方提供开办物资（附明细），乙方在甲方支付第一个月费用后7日内进驻。
9、在本物业入伙时提供正式用水、用电，如不能及时提供，差额部分将由甲方承担至转为正式用水、用电收费日止。该义务由甲方承担，不因业主的入住而转移给业主。
10、催告物业买受人按照商品房买卖合同约定接收物业。
11、按照国家和省有关规定与乙方办理物业承接查验手续。
12、监督并协助乙方物业服务工作的实施、临时管理规约及公共管理制度的执行；
13、审定乙方拟定的物业管理方案年度管理计划、年度维修养护计划、服务资金年度预算报告，监督检查乙方各项方案和计划的实施。
14、不干涉乙方正常的物业管理服务和经营活动和“彩生活”增值服务模式等各项便民服务的开展。
15、因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
16、法律、法规规定的其他权利、义务。
第十七条　乙方的权利义务
1、按照国家法律法规以及本服务合同进行管理，提供专业化的服务。
2、在物业管理区域内，公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准，并按照标准和有关规定向业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用；对欠费业主停止约定服务或利用法律手段进行催收。
3、可以根据业主或物业使用人的委托，提供本合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
4、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
5、可以自主开展各项经营管理活动，但不得侵害业主、物业使用人的合法权益，不得利用管理事项获取不当利益。
6、应制定必要的规章制度，并以有效方式督促业主和物业使用人遵守。
7、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，应与其订立书面协议，告之装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督。8、应及时向全体业主通告本区域内有关物业管理服务的重大事项，及时处理投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
9、在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好书面记录和签认工作。
10、结合本物业管理区域的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、维修保养计划、年度财务预决算报告，经依法议定后组织实施。
11、协助做好本物业管理区域内的秩序维护工作，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，保护好现场、协助做好救助工作；秩序维护人员在维护本物业管理区域的公共秩序时，要履行职责，不得侵害公民的合法权益。
12、应采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用、《临时管理规约》、公众管理制度及本合同的行为；对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告，并可以在物业管理区域内公布违约业主的姓名及其违约情节。
13、非经甲方和相关业主许可并办理有关手续，不得擅自改变物业管理区域内共用部分、共用设施设备的用途；对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能。
14、乙方不承担对业主及非业主物业使用人的人身、财产的保管、保险义务。
15、本合同终止时，应当将物业管理用房和物业管理相关资料及时如数地移交给业主大会或者业主委员会。
16、法律、法规规定的其他权利、义务。

第七章 物业承接查验
第十八条 甲方在物业竣工验收合格后，交付业主使用15日前，与乙方办理完成查验工作，签订承接查验协议。
第十九条 乙方对物业管理区域内共有部分及相应的物业档案查验，现场查验20日前，甲方向乙方移交以下资料：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4、物业承接查验所必需的其他资料。
第二十条 双方在查验过程中，发现共有部分与竣工图及其规划设计审批文件不符或者有质量安全问题的，应书面确认并签署物业承接查验协议。甲方未按照法律法规及物业承接查验协议处理的，导致乙方或业主人身、财产安全受到损害的，甲方应承担赔偿责任。
第二十一条 物业承接查验协议作为本合同的补充协议，具有同等法律效力。

第八章 物业管理用房　　
第二十二条 在本物业首位业主入住前一个月内，甲方应按照国家有关规定向乙方无偿提供可直接使用的物业管理用房，建筑面积 176.45 平方米，其中包括：办公用房、住宿用房（含物业管理企业和业主委员会的办公用房），位于 1号楼 。
第二十三条 物业管理用房提供标准要达到：通电、通水、地板贴抛光砖或地砖、墙面刷白色乳胶漆。如甲方不能提供物管住宿用房，则由乙方自行解决甲方按【500】元/人/月标准向乙方提供补助，补助期直到甲方提供物管住宿用房为止，该补助由甲方持续给付，不转嫁给业主。
第二十四条 物业管理用房属全体业主所有，由乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。本合同终止时，乙方应当将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财产及时如数地移交给业主大会或者业主委员会。
第九章 专项维修资金
第二十五条 专项维修资金的归集和使用按照国家有关规定执行。
第二十六条 专项维修资金用于物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维修、更新和改造。专项维修资金存入银行专项维修资金专户，按幢立账、按户核算。
第二十七条 业主转让物业时，其交存的住宅专项维修资金余额不予退还，与房屋所有权同时转让。

第十章 物业服务合同期限及解除
第二十八条　本合同的履行期限为：自本物业正式入伙之日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。业主委员会应保证从通知乙方撤场之日至甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日，间隔应不少于三个月，以便乙方能妥善安排人员、设施设备等的撤离。
第二十九条 有以下情形之一的，可以提前解除本合同：
1、物业项目因拆迁等原因灭失的；
2、因不可抗力因素，致使物业服务合同无法正常履行；
3、乙方严重违反本合同约定，不按本合同履行义务的，经业主大会决定解除合同的；
4、二分之一业主不履行本合同的约定，致使物业管理活动无法正常开展，乙方要求提前解除合同的。
第三十条 任何一方根据本合同第二十九条第4项约定提前解除合同的，解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知送达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。在办理交接期间，乙方应维护本物业小区正常的生活秩序，业主、物业使用人及其他缴费义务人应支付费用。

第十一章 违约责任
第三十一条 乙方因管理不善造成房屋建筑质量、设施设备质量损害，达不到使用功能和造成重大事故的，由乙方承担相应责任。
第三十二条　乙方违反合同约定，擅自提高收费标准的，业主、物业使用人有权要求乙方清退。
第三十三条 甲方、业主或物业使用人及其他缴费义务人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之一的标准向乙方支付违约金。
第三十四条 双方约定，以下条件下所致的损害，可构成对乙方的免责事由：
1、因不可抗力导致的中断服务、物业价值的贬损或相关财物价值的贬损，包括但不限于因暴雨、台风等导致停放在小区的汽车或其他设施设备被砸、被淹、被毁等；
2、因物业本身固有的瑕疵造成的损害；
3、因维修、养护共用部位、共用设施设备需要而暂时停水、停电或停止共用设施设备的使用的（除排危抢险情形以外，乙方应事先通知业主及物业使用人）；
4、因非乙方责任造成的供水、供电、供热、供冷、通讯、有线电视及其他共用设施设备的障碍和损失。

第十二章　　附则
第三十五条 本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人及其他缴费义务人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但业主应当承担连带责任。
第三十六条　双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具同等效力。
第三十七条　本合同之附件均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
第三十八条　本合同在履行中如发生争议，双方可协商解决，协商不成的，任何一方均应向项目所在地法院提请诉讼解决。
第三十九条　本合同正本连同附件，一式伍份，甲乙双方各执两份，报物业管理行政主管部门（备案）壹份，具同等法律效力。
第四十条 本合同自【 2016 】年【 】月【 】日生效。

甲方：江西易盛房地产开发有限公司 　乙方：深圳市彩生活物业管理有限公司
签署： 签署：
日期： 年 月 日 日期： 年 月 日
- 10 -