房地产公司项目论证管理流程模版.docx

项目论证管理流程

编制

日期

审核

日期

批准

日期

修订记录
日 期
修订状态
修改内容
修改人
审核人
批准人

1. 目的
为保持公司可持续性发展，寻找房地产新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论证，有效规避风险，提高项目操作的计划性。
2. 适用范围
适用于房地产新项目论证阶段，以及为之展开的相应研究工作。
3. 术语和定义
3.1新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。
3.2土地储备：为保证房地产公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以完全控制土地开发权力为目的购入土地的行为。
3.3可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。
3.4基础研究是为确定公司土地储备三年动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作；基础研究包含土地市场研究、宏观及区域经济研究、城市规划动态研究、房地产宏观市场研究、房地产相关政策法规研究、竞争对手研究和公司战略研究等分项研究工作。
3.5 新项目在本程序文件中指土地开发使用权获得前的项目。
4. 职责
4.1分子公司
4.1.1负责土地信息收集；
4.1.2负责项目初判；
4.1.3负责项目初步可行性研究分析；
4.1.4负责各自区域内的市场研究；
4.1.5负责各自区域内的政策研究。
4.2发展规划部
4.2.1 负责制定土地储备计划；
4.2.2 负责研究城市经济发展方向，研究城市主导产业变化；
4.2.3 负责制定项目论证阶段的各种模板，实行项目拓展过程中的标准化操作；
4.2.4 负责制定可行性研究计划，编制《项目可行性研究报告》；
4.2.5 负责组织《项目初步可行性研究报告》的内部评审，按规定向上报评审结果；
4.2.6 负责项目合作谈判，撰写合同；
4.2.7 负责相关资料归档。
4.3 研发设计部
4.3.1 负责对项目定位中的部品配置提出建议。
4.4 项目管理中心
4.4.1 对项目所在城市的房地产开发成本进行调研；
4.4.2 对可行性论证中的成本测算提出评审意见；
3.5 计划财务部
4.5.1 对项目的资金筹措方案对出意见；
4.5.2 看项目是否符合公司的现金流支持；
4.5.3 在公司收购项目公司股权过程中派专人参与到收购小组，提出收购意见；
4.6 资本运营部
4.6.1 在公司收购项目公司股权过程中派专人参与到收购小组，提出收购意见。
4.7 审计内控部
4.7.1 在公司收购项目公司股权过程中派专人参与到收购小组，提出收购意见。
5. 工作程序
5.1 项目可行性分析阶段
5.1.1 分子公司根据土地储备计划收集相应的土地信息；
5.1.2 分子公司对该土地周遍区域进行实地调研，作出初判报告，可行则进行更为详细的调研，不可行则放弃，存放在分子公司土地信息数据库；
5.1.3 分子公司在项目初判可行的基础上对项目进行初步可行性分析，可行则上报到发展规划部，不可行则放弃，存放在分子公司土地信息数据库；
5.1.4 发展规划部在收到分子公司上报的项目初步可行性分析报告后，对项目进行审核，看项目是否符合公司战略、利润率及现金流等，符合则进行下一步工作，不符合则进入公司数据库；
5.1.5 发展规划部对项目进行实地调研，了解项目区域市场环境；
5.1.6 项目管理中心对项目所在城市进行调研；
5.1.7 发展规划部组织项目管理中心、研发设计部、计划财务部分别对项目进行评审；
5.1.8 发展规划部综合评审意见作出最终的可行性分析报告，上报总裁办公会审批。
5.2 信息收集
5.2.1 分子公司市场拓展人员是土地信息收集的责任人，负责土地信息的汇总、整理和总结等；
5.2.2 土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：
5.2.2.1政府公告类：从相关报纸或各土地储备中心处提前获得政府出让土地信息公告、土地储备发展中心进行的企业转让土地信息招投标、拍卖、挂牌信息公告；
5.2.2.2其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、中间人推介等；
5.2.2.3其他主动收集信息类：了解各行政区历史用地、行政划拨用地、农村工商发展用地和旧城改造的信息，根据公司发展战略，主动与原土地方接触，了解是否有转让或合作意向。
5.2.3 了解到土地信息后，由土地信息收集责任人，需在两天内整理出《土地信息报告》，知会分子公司市场拓展部门领导、主管领导，并由土地信息负责人统一存入《土地信息数据库》。
5.3 重点项目确定
5.3.1 分子公司市场拓展部门对各土地信息进行合议，根据《公司土地储备计划》和《土地储备管理办法》对土地信息进行初步判断，并对筛选出来的地块确定为“重点关注项目”，上报主观领导；
5.3.2 未被列入“重点关注项目”的信息由土地信息负责人填写判断意见，存入《土地信息数据库》，并统一答复信息提供人，土地信息负责人应对该项土地的后续成交情况或开发变化情况加以跟踪，形成《土地信息报告》，上报主管领导；
5.3.3 对“重点关注地块”，主管领导审批后交市场拓展人员对项目进行调研，按相关规范性要求对项目进行各项调研；
5.3.4 分子公司市场拓展人员须进行项目实地勘察和周边市场调查，根据市场情况和项目特点做出项目初步可行性分析，分子公司相关设计和成本人员协助市场拓展完成项目初步可行性分析，可行后上报发展规划部。
5.4 决策评审
5.4.1 发展规划部根据相关的土地评估制度对分子公司上报的初步可行性分析报告进行审核，可行后派专人对项目区域市场进行调研；同时项目管理中心对项目所在城市的房地产开发成本进行调研；
5.4.2 发展规划部对市场进行实地调研后，认为初步可行后组织项目管理中心、研发设计部、计划财务部、对项目进行评审；研发设计部对项目的部品配置提出建议项目管理中心对项目成本测算部分提出建议，计划财务部对项目的资金筹措方式提出建议；
5.4.3 若项目在上述两个环节中未获通过，发展规划部根据评审意见对《可行性研究报告》综合调整或放弃；
5.4.4 项目经评审会通过后，按照土地要求的转让方式进入获取土地的工作。招标、拍卖及挂牌项目按照政府程序进行。发展规划部按照《土地储备管理办法》成立公司土地资源获取领导小组，负责项目的获取；
5.4.5 项目获得后，发展规划部将相关的资料移交相应的分子公司。
6. 支持性文件
6.1 《土地储备管理办法》
6.2 《公司土地储备计划》
7. 相关记录
7.1 《土地信息数据库》
7.2 《土地信息报告》
7.3 《可行性研究报告》