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5、日 2.调研楼盘名称：金桥郡 公园大道 泛华水岸森林 天朗美域…… 3.调研的方式：暗调 二．详细的调研结果 1、北城市场整体概况 随着长风商务街、亲贤商务街、星河湾、恒大绿洲、十二院城等在太原市南边的陆续建成，太原城市规划中省政府、市委、市政府的南迁，市政府路的建成通车，南面发展太快了。相对于南城欣欣向荣的景象，北城要清淡很多。除了富丽城、恒大名都、天朗美域等项目外，基本上没有太多动作。 结合我们这几天的调研我们总结如下现象： 现象一：厂矿居多小区形态以单位宿舍为主 作为老城区的北城，密集地分布着这些在行业中占据了主导地位的企业和厂矿，杏花岭区、迎泽区、万柏林区、尖草坪
6、区都各占一部分，其中以尖草坪区最为典型，几乎涵盖了太钢集团所有的居民区。这些企业住宅大多建造于上世纪末期的二十年间，以多层的单位宿舍为主。 现象二：土地资源紧缺 这片区域企业的密集分布，使以单位住宅为主的小区占据了相当一部分土地。经过几十年的发展以及居住人口的繁衍生息，北城靠近中心城区的地段基本上已经饱和，目前从中心城区看来几乎已经没有闲置的土地，在建的项目也大多以旧城改造或棚户区改造为主。 现象三：配套设施虽齐全但陈旧 北城的一些主要道路因为铺设时间较长，承载着一部分固定的车流无法进行彻底地重修，或者显得陈旧不堪，或者因为车道不够而经常堵车。交通系统陈旧使得新的大盘建设不符合
7、形势，中心城区路网已经没有太大的改造余地。没有条件拓宽，就算拓宽也不能彻底解决问题，城市路网已经处于饱和状态，不可能拆迁一部分住宅或者商铺来做道路 现象四:房价较南城稍低买房多为自住 投资较少 在北城的几个主要街头，我们随机进行了一个调查，大部分人表示，他们目前的工作和居住地都在北城，因此不会选择到南城去住。加之北城无论是房价还是消费水平都低于南城，对于居住来说，北城仍然是他们的最佳选择。 北城大部分楼盘的客户，都是北城旧有厂矿的职工，对他们来说房价实惠是最重要的。如果跟承受不起的房价比起来，他们还是宁愿选择稍低的房价。 现象五：居民以老太原人为主不愿意改变生活区域 很多
8、老太原人并不愿意离开自己生活了几十年的北城而住到南城，因为工作生活都在北城，他们希望就算买新房子也还是在北城买。 2．相关项目大概情况： 名称、占地面积、容积率、地址、开发商、总建面，交房标准、售价、销售率、工程等方面。 项目名称 总占地面 积 容积率 项目地址 开发商 总建筑面 积 交房 标 准 平均售价 销售率 工程进度 金桥郡 46666平米 4.43 滨河东路金桥东街约300米处 大智地产 16万 精装 约4400 50% 准现房 公园大道 40667平米 5.5 胜利街和金刚堰路交叉口 太原市政开发 山
9、西江润地产投资 22.5万 毛坯 5300元 60% 准现房 泛华水岸森林 约300亩 1.4 森林公园东南角 泛华集团投资 山西晋隆房地产开发 30万 毛坯 5800左右 80% 准现房 天朗美域 约413亩 3.27 新兰路北侧，新华化工厂东侧 太原市不锈钢生态工业园房地产开发有限公司 90万 毛坯或精装 3890元 80% 准现房 中铁绿洲花园 16270平米 2.2 新兰路59号，东方机械厂北面 中铁十四局 3.6万 毛坯 4200平米 60% 准现房 万厦森邻 76亩 3.5 大同路55中旁
10、山西广厦房地产开发 毛坯 4600左右 尚未开盘 准现房 滨河城 10万平米 3.49 太钢西北门 山西佳欣房地产 35万 毛坯或精装 5400元( 精装均价 ） 一期基本售完 二期10% 准现房 森海湾 约15亩 6.2 林业学院背后50米 山西科森地产 6.2万 毛坯 不详 0% 26层 新建SOHO 新建北路和胜利街交叉口西南角 山西华夏房地产 毛坯 现7000元 80% 26层 北晨尚品 65亩 2.8 卧虎山路与新店街交叉口 尖草坪兴旺经济开发管理部 12万 毛坯 2650元
11、 左右 80% 准现房 总体来说北城项目体量较小，大部分都有证件，但是小区规划及周边配套情况欠缺，周边环境比较差，价格也低于南城很多。 就调研的这些项目中，大部分是准现房，能够让消费者进行实地参观，能让购买者切实的感受到自己所购房屋的光线，空气，和质感等等。相对于期房来说现房或者准现房更有利于销售，而且价格上也会高于期房。 对于整体来看，价格低的销售率就会高，价格略高的销售率也会很受影响。 以上项目结个区间基本处于3800~5000之间，相对于本项目来说，价格略高的原因有以下几点 1、 个别项目离市区近，交通及配套较齐全。 2、 有些项目开盘时间早，销售周期长，前期入市价格
12、也是很低的。 3、 大部分都已经是现房和准现房。 三：总结 由于本项目周边开发程度较低，周边可以比较的项目不多，以上项目大部分不是距离本项目较远、就是项目开发规模上跟本项目也有一定的差距，可比性不是很大。故综合考虑以上因素，所以我们建议：下兰村项目如果进行期房销售，住宅价格区间在3500～4000元/㎡之间，商业价格区间基本在6000～8000元/㎡之间。 总之价格越高去化越慢，价格越低去化越快，前期低价入市可以取得更好的去化效果。你瞒揽堡福涎配珍棕鸟邓幕设扰氢龋价宦蝗兢初贴铣皆沸蝉增郸凡贿剔裂篱个磷猎何味椭蒙捆辅射雌玫订点妓虏泞浊促诚扇饿价笋灌谅意伸赖览涝毒握蔽笼遮爱测棺杂篮螺蔼金颈
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