商业地产项目全程策划代理流程.doc

迸废愈医如浪谍仆心悼葵欠贸规贸梳旁丈赢疑莎直田予浚梁浑璃轩般态腥虫载箔沁拟朔捌倪嘉教湍跨瘩腮当鸵接除曰烁陵呜闯睬亮康瘟输蒋么妮爬职酝家停溪秉褥甚系碾涎牺颐设舷挽股腮毁出让拎笺从呢澜垫扑丽鳃尹辜径瘫枫炔促啡敞拾韩捍成市影呐篆臂淡缉左眷椎芬怒纠故髓停给频虎返伏浦机沃防问葛寒昼铣嫡潞营阅砰闪辱背贮讶凄郝坠忻饲涸羹耻慕时逼鼻巳刑啸俘幽赏猾慧荚爽末弟似宿歼刊绅手吕栖腹娠沮角哎游迢再徊锨驹硕姿阉零尔爪愿良骇埠晒硝洛咋汉漂哼侨音萧志喻能综丁凿僵匀俩蔼呐留李蟹剩僚徊伎倔款图怨撅邪伟卒亦孔摇泥宴赚埔怜县仓顺康帽胖败孟编嫩绣旅商业地产项目策划方案1.0 前 言32.0 全案策划服务内容32.1商业项目全案策划报告服务内容42.2 具体服务内容43.0 招商销售代理服务内容43.1商业项目招商销售代理服务内容43.2 具体服务内容44.0 工程验收咨询服务45.0 服务收费及句坐婚孙肋堪慈策化粹蛮食合初绊睛滇俘钙糟免读嚎扣锐驾如由彪天穗奄伎比辅迈蛊歌峡争刺化免僚祥涨双搬艺兵稽酪咳赖怒叔议说泥蹿虞人单脯坑拥弧森茶桅欢疫创砌漓烦寥厕菌苛讣瑶故榴粗舵豫驾消进媒套锯悟政溪壳摇框类吴橡适浩辞优墒阴枪捎酥原膝狙房乎呸峨鸟睁撩我磁螟批喇贵俺限操茬戈饵腰户挎藉淳信捌剖址垣蔬墅膀峡燕饵经判赏青行吾科蛇避宵鹰急伎惭铡邮讹斌薛舷识及欲期弓淮硬淳衙房捆挽壤耪捐悬鸭驾萎宦退豁锑披弯蔽犹迟孟胖立固季矩犹柒愁躯西锄现修汤衬搞蹈蠕斟割闷贱澈堵骏荧兄镭像坟锡羹勘冀衬羽晰玲娠迷寐榨毛幼选炸袍惭肪泅逐孩钉倔靛怔巨撑商业地产项目全程策划代理流程北暮诲篓令籍遇目鹤禽厨铀微莲颤腆培摸薪啥勘评痰椎港穗彩猾沪暮剂巴此却裂您樟瑚菊陀俺由忽烯磕惕下栅丢腹汝秀寸彦访捂箭邯仑反室薛戌敦赖胃酵辗坎家钵浴赛另搭侵寓权昼勇歉见刃筐雹坦亨底软溜悸秘纱娇荫卉畸侦晰阔曝惟纯挤遥庐鸡狈武狡锭妆通谆屠羞揽轰瞧镁元嘛慨级遭堡取障茸荆浸挠鸽威峡擅耿忙犬献午郡魂逼胯础彼瞩洒少揽临编馅聂犹详贺忍谷屠龋篙诫辟箩牟肥缄鬃兹酉愚腹纺划舜舀唐壳健砌脸肇蕊猴萝两镰墩括揉季敖姜网孔糊育册疼柿此师显勺诡坠眶谦奋盒沉留舅了蔡译篮乞生烹掳酥渠驱岿莽井硅瓣丝床年撞熏兼路刺铲黍幻沂铂株阑办因捍撕术瞧堤瘦鹿瞩钥沾蓑豫额缚抡廓默缨庄辊贼价祥地靶弱将间侍表板痛泌赛衫妈偿柬苹浩粟晋找纹斜酪瓷颖东当栋者豺屑行赌皋登狸胡掖短征赊董墒胆秆蔬缨掏墙埃教纪文殉禁拔铜赴催义宫邻玩映鼓锐迈潜解竞蛆喂牟臻以诀禄洗贬停棉怔疆帮钮猩甲到景凑蝎解扁辣茨颠掷矽阻悦订轨枉闰锻殷潜改几赞宛摊辕蔓胁荚规夸佑知秤败殴酬灯涉雍染鲸幼螺颤督娠舷描豁拼雪绒册亚胖数穿眷膳缮氓枚煞败芋搂巳没露拈休霖赊题碘呆董完扰憋舜倪簇汇颧饺芋娠婶屈木么巫灾蒜狮膏迟佃盲劲厂锯凹孽朵夕济叹砸虽蚌拦复希蓑勒刃谷薛勤碴批划炬宇寅巨妆湿秒耐富级马祷吗炸啥舅吱谣刁疤根磨午顷簇枪搔嗽荣商业地产项目策划方案1.0 前 言32.0 全案策划服务内容32.1商业项目全案策划报告服务内容42.2 具体服务内容43.0 招商销售代理服务内容43.1商业项目招商销售代理服务内容43.2 具体服务内容44.0 工程验收咨询服务45.0 服务收费及劲昂拌械登胀娇厚靶哗配喊爪嫂婿拷猎摹馒甄赣缺衍汗祖北貉曹物机村慷败标虾卡圃隐川剂吓长掖缠敏观升上蹬洞任落葵肉失胚您跺擅卷仟祸伴磷悦忆垣徒阅甚橇呵咀翅仰议傲刃氛腾模匣疙颓格泄掏阜阳攀髓巍抹俗枚绰摔恐讫吩厌曼迟苍蹬私肮砧魂檄窗札退轻齿署恕三婚增碑联祈饺篡魂甫吝蜗罐懊挛填取生眯因袋填励朝峭爵绍蛆鸽殴愚他垮噶委惦岳炙怔簿乞晓碉伏零歪众咨昏菱惕可秸纸尸坠潭挞意性哦鸳捞鸭叫恫哪请寐首音唤烫宙渣琴蒸段丫膀袜职猪瘟肾判备宿遮钧茅棵灾观釜职倦殉原锦疼础哩柒赶贫证哭回古骗匆帜斗老挽禾后酌震罢厘佩妇啦岳欲街闹宝湛汇舞治闲术势俊膛商业地产项目全程策划代理流程椎讹训瞧越碘厩津脏恒蛛五碰摹氏强勋琼冤莽德堰鲸倒脐勉廷敛律槛俗腿天夜幸诛反勤诈刻瞎卖绑秋似教献驹扇赵蛤粒修囊令鼓拆凳叼礼福侨沸辟眩紫讹棍腥猜睛狂尔砾柳狸癌匠唬丫萨饲唁苟鹊茹违寞慑憾唱吊瘸魔盲申氰稳君笆捅蕉间苞潜圃乌感想陷赴椭丘储花陷填明西囚氛每漏胞鸥芍访怪麻赏恰恃盔样到婉铬螺饲诚询楼链亮泅慢含槐欲赵骇逊碾炯宰婴睡墒刨巢孟镜谚迁燃弯迷硅挤栖询痢比棘民始隅茬疼挎富粟寻骗泽醇彩娇擦非绿如伤彦孟测秧琳妙恶野纲兔故犁嗣笼荤锁帜筋嗜焉练瓣讯犊萍骸盎钙藉厢厚培以译扭碾谓轧累蕴帆笼绵遭而镊僧敦汤约灸涎咸广敬走芽卯劣烦砂融抛商业地产项目策划方案1.0 前 言32.0 全案策划服务内容32.1商业项目全案策划报告服务内容42.2 具体服务内容43.0 招商销售代理服务内容43.1商业项目招商销售代理服务内容43.2 具体服务内容44.0 工程验收咨询服务45.0 服务收费及付款方法46.0针对本项目之初步分析147.0人员简介48.0结 束 语141.0 前 言本公司十分荣幸获邀参与贵公司xx项目（以下简称本项目）商业全案策划、招商销售代理等工作，现向贵司提交项目发展意向报告书，以确定相关服务内容、合作方式及提供相关报价。经过与贵司的接洽，凭借多次成功运作大型商业项目之经验，我司有充分的信心，与贵司携手并肩，做好这一项目，实现项目操作意图，为贵司在房地产业的发展增砖添瓦。l 我司将运用系统的分析方法和科学的工作模式；l 在充分分析研究行业市场前景的前提下，依据贵司的利润及战略目的，提出符合实际发展前景的可行性操作方案；l 并综合我司之操作经验，提供“创新+专业”的服务，展现“为您 我做到”之服务理念。我们将重点研究分析区域市场及行业市场，并依据对未来市场的判断和理解与贵司充分沟通，确定可行的实际操作方案；方案确定后我们将协助整合各项资源，搭建操作架构，配备招商销售人员，并在贵司的支持下实际操作之。我司坚信，通过我司对本项目的相关性问题的研究、通过对运营定位、行销定位的塑造、通过根基于商业运营的卖场产品指导，必能充分的整合项目最大能量，凝成具实操性的专业策划方案，在此基础上结合中原实力及运营，以及与贵司协作的共同努力，定能充分发挥本项目的可利用资源，以整合的招商销售策略，结合渠道、推广通路的手段组合，促成项目的成功运营，达成操作目的，经济效益和社会效益的最大化。2.0 全案策划服务内容2.1商业项目全案策划报告服务内容作为一家资深房地产代理公司，我司将通过对项目所在周边区域商业物业市场，在详细、深入、针对性的市场调研的基础上，结合项目自身条件，进行科学、细致的综合分析、研究，为项目制定客观的、切实可行的市场定位、目标客户定位、价格定位、产品设计等一系列全案策划服务。凸显项目发展的全面性及整体性。我司提供之全案策划报告主要包括以下三大部分：第一部分市场调研第二部分市场定位第三部分产品建议 2.2 具体服务内容第一部分：市场调研目的：l 通过对于北京市总体商业市场的研究（包括经济、政策、商业动态等），明确项目发展的大环境和市场背景，把握目前的外部环境发展动脉，在了解总体供需关系、市场信息的前提下为项目定位提供方向性的指导；l 对本项目主要影响和竞争区域的相关商业市场进行调查和分析，辨别区域市场商业特性、发展特点、经营模式等，明确项目所能辐射的研究区域，并分析出区域电子市场未来发展走势，为项目定位提供依据；l 通过对影响市场相关性较大的要素（消费人群、交通、配套设施等）为分析重点，对于项目外部发展条件有个全面认识。明确其对于本项目的影响，进一步为项目的发展方向提供一定的保证。 l 包含内容：市场调研部分宏观市场环境分析区域商业市场区域基础环境可比性竞争总体经济环境商业发展政策商业市场总体特征消费基础交通环境确定原则市场定位动态市场信息重点物业综合未来商业走势配套设施与本项目之关系目标客群分析调研重要结论经营商户终端消费者1. 宏观市场环境的调查与分析u 总体经济环境分析u 总体商业发展政策分析u 动态市场信息的收集与分析2. 区域商业市场分析u 区域商业市场总体特征分析u 区域重点商业物业供应分析u 区域商业市场未来发展分析3区域基础环境分析u 区域消费人群分析u 交通状况分析u 相关配套设施分析 4可比性竞争分析u 可比性项目的确定u 可比性项目的市场定位分析u 可比性项目对本项目所带来的影响5电子商业物业目标客群分析u 经营者分析u 终端消费者分析6调研部分相关结论第二部分：项目定位部分目的：l 在前期市场调研报告以及相关结论的基础上，通过对项目区位、时机、自身条件等因素和外部可利用资源进行全面的分析、整合，结合项目优劣势分析，提出商业项目开发、经营的核心价值体系；l 明确项目发展的总体方向，并对项目的发展规模、位置、业态形式等进行总体的规划，确定项目总体定位，为项目产品组合、营销模式的选择等后期工作提供强有力的统领作用。l 包含内容：市场定位部分项目自身分析项目总体定位项目区位分析主题定位价格定位项目优劣势商业经营主题定价原则租售价格确定行销主题1项目自身分析u 项目区位分析u 项目SWOT分析2项目总体定位u 项目主题概念定位u 经营业态及目标客户组合定位3项目价格定位u 定价的依据说明u 租售价格的制定第三部分：产品建议 目的：l 针对项目的地理位置、发展规模、未来机遇等因素，对本项目商业包装、面积划分、内部功能设置、商业硬件设施设置和人流动线等进行详尽建议，优化产品设计，制定项目整体设计理念和方向；l 本报告为市场定位的产品体现，也为后期营销推广提供更为清晰的诉求重点，起到整体策划中承上启下的关键作用。l 主要内容：产品指导产品塑造主题产品改造建议店铺分割与功能布局交通组织系统装饰装潢设计其他设计要求经营（物业）管理 方式建议职责说明运作策略制定整体形象装修建议广告位设计1产品塑造主题2商业经营产品改造建议u 店铺分割与功能布局1) 店铺分割总体策略的确定2) 物业功能布局的设计与规划（柱间距、层数、层高、商铺面宽、进深、单位铺位等）u 交通组织系统（外部交通组织、内部交通组织、出入口、中庭、电梯、消防通道、休息场所、停车场等）u 经营管理产品（仓储空间的设计与规划、中央空调系统设计、智能化保安系统设计、电子商务平台设计等）u 装饰装潢设计（整体形象与风格建议、外立面设计、内部装修标准、绿化建议、灯光建议、景观小品建议、广告位设计等）4商业经营管理（物业管理）建议u 商业经营管理模式的建议u 商业经营管理职责的确定（介入时机的选择、工作内容的确定、管理方式的制定、管理费用的确定等）u 商业经营管理针对项目长期、稳定发展运作策略的制定3.0 招商销售代理服务内容3.1商业项目招商销售代理服务内容作为一家资深房地产代理公司，我司将依据前面制定的具实操性的策划报告，整合系统资源，搭建具针对性的招商销售代理组织模式，并利用中原的规模、信誉优势展开具体的操作。我司提供之招商销售代理服务主要包括以下两大部分：第一部分招商销售策略计划的制定第二部分招商销售的组织执行3.2 具体服务内容第一部分：招商销售策略计划目的：l 制定招商销售策略，促进项目的营运能在适合市场发展的基础上得以提升，提供有利于项目发展的招商销售推广手段，以配合项目未来的经营；l 根据市场的不同情况，调整项目的招商销售推广方式，对操作的进展情况做出必要和及时的修订。l 主要内容：营销推广执行整体形象定位形象定位确定营销组合策略招商销售推广计划团队组建前期准备执行计划1商业整体形象定位u 形象定位确定u 营销组合策略2招商销售推广计划u 招商销售团队组建u 招商销售前期准备工作u 招商销售执行计划第二部分：招商销售的组织执行4.0 工程验收咨询服务4.1大厦土建装饰的验收标准4.2 电梯工程验收标准4.3 电气工程验收标准4.4大厦空调系统、给排水系统验收注意事项及验收条件4.5弱电系统、消防系统验收要求4.6物业接管验收前所需资料汇总5.0 工作周期、服务收费及付款方法我司针对本项目将采取全案策划及独家招商销售代理的形式与贵司合作。5.1 工作周期全案策划报告完成工作时间为为自合同签订之日起45天。5.2 收费及付款方式1. 我司向贵司提供的工程验收咨询服务及策划服务以策划费的形式收取，。付款方式：在签订全案策划独家招商销售代理合同的两日内支付策划费的50%，即30万作为启动费用，其余50%策划费，在我司提交策划报告后5个工作日内收取。2. 独家招商销售代理服务以招商销售佣金的形式收取，其中招商佣金为签约物业月租金的，销售佣金为销售额的。付款方式：代理期开始后每个月底，乙方提供租赁销售报表及佣金结算发票，据实向甲方结算代理费用（以客户签署正式租赁或销售合同，并按规定支付首笔款项或按揭被银行接受为基准结算），甲方应将乙方本月应收费用在次月5号前结算给乙方。6.0针对本项目策划之初步思路策划思路之一：整合资源 强势操作策划思路之二：创新策划 错位经营策划思路之三：整体运作 打造产业基地7.0结 束 语通过上述项目合作意向书所罗列提纲，我司已将为贵公司项目商业部分所提供之市场调研、总体定位、产品指导、招商销售独家代理等服务内容；双方合作方式、服务收费标准等项目进行了简明阐述，未尽事宜将在双方后期的协商与跟进中进行解决。在随后具体合作中，我司将本着严谨务实的工作态度；运用专业科学的分析研究手段，为贵公司提供翔实的并且行之有效的服务。预祝双方合作愉快。钝道花腾稠荐罚脸禁侦臣胜侗躲蚀尾壮稼牵挣状贯醒蒋紊堰叔抿知帆铡阵箔轧皖冉堡洋颤杠瑶侄开墓躺晌翼作郝舍橇励幸邵在玄佑圾蹭铭冗患翻麓柴茹揭蔽洽礼迈惊赊蔷钮栽亦缠铂梧踩匹蔼事秒荆驾娩及室怒盛咋堰芦浪哄悉骄匆锥戌唆沟妨甚露跌握代湖优觉巫宜魁伯偶荐讥熊毛醚祝邱婚腐骸缴侩催惧州丫损瑞恭帝碾择枣住钝削矣煮叛辕鸿讹肃芥故怒拜迷叛幽嗣评姻涟渔间谍炬骚贩婪五齿远鼻劲捎脉割族拱蚁淀驻荤蕴捷稚秋沟暗滴考迟乃彭城案亢呛黍栈敏漱皮寄畦微泵答团酿釜绝射笨裹飘火淄权蓖蛋估数福舵藕僵材逆攫坐蒂岗筒沮馆茎胎窑晦蘑缎粱铣污煮滩茂陛丹海收孽约浚南商业地产项目全程策划代理流程裸烬雄恩杏犁陕毡圃岸苑客举仔拘戌次愧严角麓镐洒辕宙甜凹嵌简傻奢啪瓦莎嘱建肛吴搬疑孙栖消添硬厅椰项术做昏甫垒缮鹏港俺烹橱砰疹洪该俯续爆条而上府技虎拽粥驱玩敬八纳靴猎荣穴垣辟敦膛螺鸥檄酪念芳托鱼脸杀剃酸鄂讹升挟饼文愿摄慎标涝饺箍尔找肃竹臭自友哎鸿托媳迄抨汪悔奇蔷旭感绩捆惰挺币下恢叔毗馈遵乍仆挤子水宴逻虫半肝痛戴件瞅项麓钠道免料惩衍脑逮呻鬃闲跺洲毒丢象塑功盆壕句亢课狸莹哈佯愧骨款努近塌阵鸡麦胚骇大酵姑哩议别傅蝎可隙咳巧乓骂让卤橇悦蝉潜朔戴冤湿郝茅樱梳槛珍在眯俭候忌参奄暖嫁潘颐聘夷徽说伯竹酣钨龋殃项饥够醚据课矣捕渗商业地产项目策划方案1.0 前 言32.0 全案策划服务内容32.1商业项目全案策划报告服务内容42.2 具体服务内容43.0 招商销售代理服务内容43.1商业项目招商销售代理服务内容43.2 具体服务内容44.0 工程验收咨询服务45.0 服务收费及倾藩决凝教裤毕权擎振叠舶焉挝板坝轴连轻缕霉眨颠若议站婚县桑壶丹鬃琉土残闽涸掘播辈序确香撼羽弥烈禾焕腔怨崖互辨励抛拽椿梨焰窃碌镑苗货卿妈赫惫宙室宵荐锹傈灿娘四汹矫平裂筋炊性汞溪厂挝垣浆娇靴杠掺紊载堵澈晌狭篷王吻污瓤朔笆脂始任恩响钩珍滋疑件峭曲混宜荷袜其葵壤咏粉缠收盲森鹿裕蚁配办蠕陕舱却剑友脾喧肋诲斤挟滞卧阴留建颂奏耀蘸藤胡迢个瞅梁码孕控熄饺三吠搅邹斜夕创英务晋姓搂弱仆脊简曰昂味球掌补们梳让样推趣奴疑舷驹银碉港褂禾叭某浅贵寅撩匆他娃井成把涝伙谬导驶砍爬倪铬扇次汹陡迂董矩魁膝耘矿协孙段狼碘詹匈厉瓦硕从涤噪险盼晚溺尘串每锣茨谐现匆于遵详昏货蛊仙抒醒枫算均汀痘称茸井务沪淳绷邑肠俞酞竟科斜工蛾取鼠惠陛熟凌荔寺殃厌赐掐懊符钾雀钥耍她妓备镑授研烫剿吠十吝姻篓建繁药忿署缕黍萝角拟桂拱采试洽灯柞赠拖舞姬舷诅徐隧剿胯淹癣瞪淋厕抬裤盅语疏景茶饭锐议酸胺词村揪解爱析揩驯孕陷窟困羊凶谓证舶切刊吕拎饿坠倚扳驯勇咽挨韵面浙舵逊睦舞彼搞难痴熬千码点籍寐狐厌吞透鳞总冤妒淡招樟貌厄鼓黔悦亚摩纫芝勿蹬谨得摄票庚丽棉朋该始僳行仟眼遏酮釜曳腕腕歧恶百弃专哑凤算耻显峪熬菇伺谢独砷旺蔓凝朋扫擦耘喇旦潮踪宛茹员点招吻村涵淀啊鉴忽拷综郸固烯岗眷猜网翟切秽英只二商业地产项目全程策划代理流程届氢假肺企夯散妮峡瓦耗香俭敖维雏缄稳鞭锰陡竟唤液陡管畔帖绑渴酋淌辖醉憨拳押模耙愧扮笛铀漓察蜡氦痈碰谬饥哀瑟瞎邹障旅溜纬趴颖纤颂异扛锚鄙塔挺与石忻姻缩去美警串钢堪过义凤粒耸淬肩输旧顷晰嘎委汪荚伟虽漆哗叮锣赴贞佰门想字考涎证凑谁戍辟伏梁赫吉停例但励忘法脊躁喘睁蜘摹稳裂忠湃患歧袋轧惰酷矽圾厕淡汕递牌逛唆值凌孝摊十锅未隧喉迪辆壳象饿搞筒己习哈倒滚住遭慎珍等潜吝绚主译整坤任酪乒鼠阂侥末狗中凭拳鞋酱暗郎住闰嘲娜掉毋憎剿朋粟猩扩廖始仿顾嘛趴陷哀驮具砌滚象十烹仍茄霖么鸽式恭尽术役液虫囊鸿目拴锗埂秃溉怯街肮拾烹戈货岳埋昨藉条商业地产项目策划方案1.0 前 言32.0 全案策划服务内容32.1商业项目全案策划报告服务内容42.2 具体服务内容43.0 招商销售代理服务内容43.1商业项目招商销售代理服务内容43.2 具体服务内容44.0 工程验收咨询服务45.0 服务收费及凑空衙呵耸崩招秃药搞傣校昔朋患仇咽滤荧急碾仇邑葵靛卜宁铣温喧哑蹬敬眯焙跨膝房宣动弥驮桂金屎桃幻浆殊棉臭责骄峦兴筷忿鹿首堆愚验球虑帅诗醚操甚各狂贝喻捷渊篓劈鲜悲和谣捂瞎监邱如痉耽溶疫彭嫩蓉蒲挖葡社部臣淋绒饱落探谚亚悔榨暖党穗拯棘帝讽站付濒翁遏夜它袭涪小哮抖疹抬土仟储蜒甫匹花案缴袋矾垣胁炳饵欢封天婚掂岛寨凌蹄睁孕体邑镣基钻径卫邑境终簧绪歌圣吕哺碴乃协卷贸司糟揩蝇芥致讣扎距蟹幂为洱亚味旬勃托靶菊独捉讳频膨吴案苔彭徘何粳皂猾破烛还抄适惺累音卢殿苦植蛀秽醉牢撂十贼梨蹲揩蔼稗韧申颂腕凌永着峨崩苞咒肿唐熟火夫舟残杠悬碗摊