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设计管理办法

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目录
第一章 总则
第二章 职责与权限
第三章 设计管理阶段划分
第四章 设计管理方法
第五章 各阶段设计深度及成果
第六章 图纸审核内容和要求
第七章 图纸及档案管理
第八章 奖惩规定
第九章 附则
第十章 附表与附件

第一章 总 则
1.1目的：
规范项目设计阶段的操作流程及设计深度，加强监控，确保设计质量、设计进度，有效控制项目成本。
1.2 适用范围：
适用于集团所有开发建设项目。
本管理办法界定的设计管理范畴包括从项目可行性研究阶段开始到竣工交付的全过程。
第二章 职责与权限
2.1 主管董事（董事长）
作为项目运营的最高决策机构，负责对设计管理中的重要环节和重要设计成果最终决策。
2.2 集团公司总经理
l 审批设计委托及合同。
l 审批《产品定位报告》。
l 审批概念规划设计、方案设计、初步设计、景观方案的设计任务书。
l 审批概念规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计、景观设计的设计成果。
l 审批施工图设计的设计成果。
l 审批精装修方案的设计成果。
l 参与方案或设计委托评审会。
l 审批限额设计及投资基线控制指标。
l 审批单项设计变更申请/费用确认＞2万元的设计变更。
2.3 集团公司运营副总
l 审核设计委托及合同。
l 编制《产品定位报告》。
l 编制概念规划设计、方案设计、景观方案的设计任务书。
l 组织完成概念规划设计、方案设计、景观扩初设计的设计工作。
l 组织完成精装修方案的设计工作。
l 参与概念设计和方案设计的评审会。
2.4 集团公司工程副总
l 组织完成项目开发过程中初步设计、施工图设计（含景观）阶段的设计工作；
l 审批整体设计进度计划。
l 组织编制初步设计、施工图设计任务书；
l 组织编制各类设计委托合同；
l 审批各专业施工图设计以及其它单独委托的各专项设计的设计成果。（综合管网设计、人防设计、市政配套专业设计、工程类各专项设计、智能化方案设计等）
l 审核设计费用总预算、投资基线及限额设计标准。
l 组织各类方案或设计委托评审会；
l 组织编制《项目统一技术标准》、《施工图设计指导书》；
l 组织编制设计限额标准及投资基线。
l 审批单项设计变更申请/费用确认≦2万元的设计变更。
2.5 项目公司总经理职责
项目总经理对集团公司工程副总负责，主要工作包括：
l 审核各专业施工图设计以及其它单独委托的各专项设计的设计成果。
l 审核整体设计进度计划，跟进各阶段设计工作的进展,确保设计进度计划的落实。
l 审核限额设计标准。
l 签署各类设计委托合同。
l 审批各类报建图。
l 参加或主持各项方案或设计委托评审会。
l 审批单项设计变更申请/费用确认≤1万元的设计变更。
2.6 项目公司工程管理部负责人
项目公司工程管理部负责人对项目公司总经理负责，主要内容：
l 编制整体设计进度计划
l 统一收集整理并提供项目规划、建筑、景观、初步设计所需的基础资料与文件；
l 配合集团运营管理中心和投资管理中心参与各阶段的设计工作,跟进各阶段设 计成果的完成。
l 配合集团投资管理中心编制限额设计标准。
l 负责施工图图纸内部审核；
l 组织设计变更的申请；
l 确认单项设计变更≤1万元的设计变更。
l 完成各项设计工作的设计交底；
l 配合完成各项设计报批；
l 配合完成销售面积测算工作；
l 配合售合同的签署，提供相应的合同附图；
l 将各设计阶段确定的产品交工标准提供给销售部（销售代理公司），并对营销人员进行相应的技术讲解。
l 配合集团投资管理中心完成设计各阶段的投资估算。
l 审核设计单位提交的设计概算，并组织编制施工图预算。
l 配合集团投资管理中心编制设计费用总预算。
第三章 设计管理阶段划分
3.1 概念设计阶段：从可行性研究完成后到概念设计完成。
3.2 方案设计阶段：从规划方案设计到建筑单体扩初设计完成。
3.3 初步设计阶段：从建筑单体扩初设计到结构、水电扩初设计完成。
3.4 施工图设计阶段：从结构、水电扩初设计到全部施工图完成。
第四章 设计管理方法
4.1 计划管理
l 集团公司投资管理中心组织编制设计管理工作计划，包括设计委托、概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计、审查、出图等各项工作内容。
l 对计划中的每一项工作要求落实到具体的责任人。
l 设计管理计划应安排的科学合理的设计周期，以保证设计质量。
l 设计过程中，应及时检查控制计划的落实情况，并根据设计的实际情况对计划采取必要的修订和补充，确保设计质量和进度。
4.2 质量管理
l 下达给设计院的设计任务书要明确提出公司对设计质量、深度、成本以及设计周期的要求。
l 各项设计成果应符合公司制定的相关技术指引及国家相关的政策法规的规定。
l 各项设计成果都应该经过专业人员及各相关部门的综合评审，重要设计项目或专业难点设计应聘请相关的外部专家参与意见。
4.3 成本管理
4.3.1 设计费用管理
l 集团公司工程副总负责组织编制设计费用总体预算，作为项目整体成本预算的一部分，须经集团总经理审批。
l 严格控制各项设计委托过程，选择合适的设计单位，避免一项任务重复委托。
l 尽量选择综合能力强的设计合作单位，多项设计任务整合委托有利于减少设计费用。选择施工图设计单位，原则上应首先考虑项目所在地的甲级施工图设计院。
l 与优秀的设计单位建立长久的合作关系，有利于减少设计费用。
l 推动公司的产品标准化，模块化，有利于减少设计费用。
4.3.2 成本限额设计
l 在各专业的设计各阶段实行严格的限额设计制度。在项目策划阶段，由集团投资管理中心、集团运营管理中心等相关部门按《项目营销策划方案》和《项目可行性研究报告》共同制定设计限额及投资基线，报集团公司总经理审定。集团投资管理中心依据限额组织编制《项目统一技术标准》，各专业从方案设计、扩初设计、施工图设计各阶段必须按已定限额进行设计，各阶段超出限额，必须进行设计调整，如设计确实无法满足限额的，则应进行限额调整，报集团总经理审定后方可进行下一步的实施。
l 《项目营销策划方案》、《项目可行性研究报告》及《项目统一技术标准》的编写必须具有前瞻性，尽量减少调整。但如项目实际销售情况与项目策划阶段的确发生了较大变化，《项目营销策划方案》不得不根据实际进行调整时，《项目统一技术标准》及设计限额也将根据需要进行调整，但《项目统一技术标准》及设计限额的任何调整必须报集团总经理审定后生效。
4.3.3 设计变更
l 严格控制设计变更，争取不变更，尽量少变更，严控大变更。具体管理规定见《变更、签证管理办法》。
4.3.4 方案评审
l 集团投资管理中心组织方案评审会，对各类设计方案进行评审。
l 参加评审人员应的包括：集团总经理、集团投资管理中心负责人、集团运营管理中心负责人、项目公司总经理、项目公司销售部（销售代理公司）、工程管理部等负责人，以及由集团投资管理中心邀请的有关专家。集团投资管理中心人员进行会议记录。
l 集团投资管理中心主持评审会或授权项目公司总经理主持，各方意见不统一时，需公司内部再次组织讨论并形成决议。
l 规划方案、建筑方案、景观方案需经过董事会最终审批。
4.3.5 施工图会审
l 加强施工图前技术交底和施工图纸会审，减少各专业矛盾，避免造成返工损失。
l 没有组织施工图技术交底和施工图纸会审，工程严禁开工。
第五章 各阶段设计深度及成果
5.1概念设计阶段
本阶段设计深度：
l 建筑的概念设计及总平面规划，解决建筑与城市的关系。
l 建筑与地域的关系，用地分析，功能分区，交通组织等。
l 建筑产品功能的定位，建筑物的规模及主要内容。
l 完成对外空间，园林景观规划设计
l 确定人车交通分析图
本阶段设计输出成果：
l 设计说明及构思说明
l 总体概念性规划总平面渲染图
l 总平面图（CAD）
l 鸟瞰图
l 建筑物不同侧立面效果图
l 主要经济技术指标（需说明建筑物层高及整体高度，交通组织及停车数量、绿地布置、外装材料等）。
l 设计分析图（功能设计、交通设计、绿化景观设计、空间设计、竖向设计）（彩图）
5.2方案设计阶段：
l 本阶段设计深度：
l 工程规模（如总建筑面积、总投资、容纳人数等）和设计标准（包括工程等级、抗震等级或烈度、结构的设计使用年限、耐火等级、装修标准等）
l 主要技术经济指标，如总用地面积、总建筑面积及各分项建筑面积（还要分别列出地上部分和地下部分建筑面积）、建筑基底总面积、绿地总面积、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位数（分室内、外和地上、地下），以及主要建筑或核心建筑的层数、层高和总高度等项指标。
l 概述场地现状特点和周边环境情况，详尽阐述总体方案的构思意图和布局特点，以及在竖向设计、交通组织、景观绿化、环境保护等方面所采取的具体措施。
l 建筑设计说明
- 建筑方案的设计构思和特点：
- 建筑的平面和竖向构成，包括建筑群体和单体的空间处理、立面造型和环境营造、环境分析（如日照、通风，采光）等；
- 建筑的功能布局和出入口、垂直交通运输设施（包括楼梯、电梯）的布置；
- 建筑内部交通组织、消防设计和安全疏散设计；
- 关于无障碍、节能和智能化设计方面的简要说明；
l 结构设计说明内容包括：
- 建筑结构的安全等级、设计使用年限和建筑抗震设防类别；
- 上部结构选型概述和新结构、新技术的应用情况；
- 采用的主要结构材料及特殊材料；
- 阐述荷载取值及主要设计参数、基础选型；

- 地下室的结构做法及防水等级，当有人防地下室时说明人防抗力等级。
l 建筑电气设计说明内容包括：
- 设计范围 本工程拟设置的电气系统。
- 变、配电系统
1）确定负荷级别：1、2、3类负荷的主要内容。
2）负荷估算。
3）电源：根据负荷性质和负荷量，要求外供电源的回路数、容量、 电压等级。
4）变、配电所：位置、数量、 容量。
- 应急电源系统：确定备用电源和应急电源型式。
- 照明、防雷、接地、智能建筑设计的相关系统内容。
l 给水排水设计说明
- 给水设计
1）水源情况简述（包括自备水源及市政给水管网）。
2）用水量及耗热量估算：总用水量（最高日、最大时），热水设计小时耗热量，消防水量。
3）给水系统：简述系统供水方式。
4）消防系统：简述消防系统种类，供水方式。
5）热水系统：简述热源，供应范围及供应方式。
6）中水系统：简述设计依据，处理方法。
7）采取的节水节能措施。
- 排水设计
1）排水体制，污、废水及雨水的排放出路。
2）估算污、废水排水量，雨水量及重现期参数等。
3）排水系统说明及综合利用。
4）污、废水的处理方法。
- 需要说明的其他问题。
l 采暖通风设计说明
- 采暖通风的设计方案要点。
- 采暖的室内设计参数及设计标准。
- 冷、热负荷的估算数据。
- 热源选择及其参数。
- 采暖的系统形式，简述控制方式。
- 通风系统简述。
- 防烟、排烟系统简述。
- 方案设计新技术采用情况，节能环保措施和需要说明的其他问题。
l 热能动力设计说明
- 供热
1） 热源概况；
2）供热范围；
3）供热量估算；
4）供热方式；
5）换热站面积、位置及房高等要求；
6）热力管道布置方式及敷设原则；
7）水源、水质、水压要求；
8）节能、环保，消防及安全措施。
l 投资估算编制说明及投资估算表
- 投资估算编制说明资料
1）编制依据；
2）编制方法；
3）编制范围（包括和不包括的工程项目与费用）；
4）主要技术经济指标；

5）其他必要说明的问题。
- 投资估算表：投资估算表应以一个单项工程为编制单元，由土建、给排水、电气、暖通、空调、消防、 动力、弱电等单位工程的投资估算和道路、广场、围墙、大门、室外管线、绿化等室外工程的投资估算两大部分内容组成。
输出成果包括：（注：该阶段提交成果文件应能满足规划局报批要求）
l 设计说明及经济技术指标
l 鸟瞰图
l 总平面渲染图
l 总平面图
l 低点透视图
l 主要街景立面渲染图
l 分析图
l 拟建建筑物日照分析图
l 周围现状建筑的影响分析图
l 水体及景观系统示意图
l 交通流线分析图
l 停车示意图
l 消防示意图
l 分期建设示意图
l 配合规划、人防、消防、气象等必要的图纸资料
l 所有建筑单体平、立、剖面图
l 单元平面图及有关户型指标
l 主要街景组合立面图
l 方案模型
5.3初步设计阶段：
l 初步设计是根据批准的可行性研究报告、设计任务书及规划局批准的设计方案而编制的初步设计文件。强调设计方案的深化和细化。这个文件及其重要，是项目档次和投资的确定性文件，项目的品质、档次、形象及投资这时被确定，不能随意修改!
l 初步设计文件由设计说明书（包括设计总说明和各专业的设计说明书）、设计图纸、主要设备及材料表和工程概算书等四部分内容组成。
l 初步设计文件深度应满足以下要求：
- 应符合已审定的设计方案；单体建筑平面图、立面图、剖面图绘制及参数计算
- 能据以准备主要设备及材料；
- 应提供工程设计概算，作为确定项目投资的控制依据；
- 能据以进行施工图设计；
- 能据以进行施工准备。
- 编制工程概算书和投资基线手册。
输出成果：
l 完成建筑单体的深入设计（整理总平面图、分析图、完善建筑单体平、立、剖面图、单体效果图、鸟瞰图、节点大样图册、制作建筑单体模型及整体沙盘模型），
l 2）此阶段设计工作完成，乙方应向甲方提供以下设计成果：
l 总平面图（CAD图，彩图）
l 设计说明及构思说明
l 经济技术指标
l 建筑单体各层平面图（含组合平面）
l 建筑单体立面图（含施工指引图）
l 建筑单体剖面图
l 各个不同建筑单体外檐效果图（每个单体至少两个相对角度的效果图）
l 建筑单体立面特殊节点做法示意图
l 各类建筑单体的选用材料及结构形式的设计意图说明
l 各个不同建筑单体外檐配色图
l 总体鸟瞰图（彩图）
l 制作用于表达设计意图的单个典型建筑模型（1：100）、整体模型沙盘（1：1000）
l 提供各类建筑单体主要外檐材料样品或色板
l 在初步设计阶段，各专业应对本专业内容的设计方案或重大技术问题的解决方案进行综合技术经济分析，论证技术上的适用性、可靠性和经济上的合理性，并将其主要内容写进本专业初步设计说明书中。设计总负责人对工程项目的总体设计在设计总说明中予以论述。
l 总概算是初步设计的重要组成部分，它必须准确地反映设计内容和设计标准及投资基线。
l 初步设计文件编制深度应执行中华人民共和国建设部《建筑工程设计文件编制深度的规定》（2008年版）。
5.4施工图设计阶段
l 施工图设计是根据已批准的初步设计而编制的可供进行施工和安装作业的设计文件。施工图设计内容以图纸为主，应包括封面、图纸目录、设计说明（或首页）、设备及主要材料明细表、图纸、工程量清单。
l 控制设计深度、图纸细度及投资。包括桩基、结构含钢量、混凝土含量、节能人防消防等设计指标确定及设计优化工作

l 施工图设计文件编制深度应按中华人民共和国建设部《建筑工程设计文件编制深度的规定》（2008年版）有关部分执行并至少满足以下深度要求：
l 能据以编制施工图预算。
l 能据以安排材料、设备订货和非标准设备的制作；
l 能据以进行施工和安装；
l 能据以进行工程验收；
l 配合规划、人防、消防、气象等部门必要的图纸资料。
l 设计文件要求齐全、完整，内容深度应符合相关规定，文字说明、图纸要准确清晰，整个设计文件应经过各专业设计人员会签及严格的校审，相关设计人员签字后，方能提出。
l 4.4 本阶段提交的设计成果应通过当地施工图审查机构审查。

输出成果（形式、数量）
序号
设计成果
数量（份）
形式要求
1
建筑总平面
12

2
全套施工图
12

3
全套施工图电子文件
1

4
结构计算书
6

5
全套结构计算模型电子版
1
注明计算软件的名称及版本
6
节能计算书
6
注明计算软件的名称及版本
7
综合管网图
6

第六章 图纸审核内容和要求
6.1、方案设计阶段：
6.1.1、总平面及建筑设计
l 图纸内容要符合当地规划局的规划设计条件和标准，配套齐全、布局合理。建筑形式丰富多彩，空间组合富于变化，各类建筑、尤其是居住建筑的单体平面要满足使用要求；土地利用合理，竖向设计准确，节省土方，降低工程造价；功能分区应与现状条件很好地结合，有利于开发建设的分批分期实施和物业管理；按定额指标核算配套工程是否齐全，公共设施布局要合理；市政管线的间距应符合规定，站点的规模、负荷、建筑面积及用地要适宜；交通组织合理，避免过境交通；满足文件规定的绿化用地要求，环境优美、舒适；
l 建筑性质、建筑规模、层数、高度和建筑标准应符合规划要求和城市规划管理部门的设计条件；道路、交通、停车场地、消防、人防、日照、绿化、市政等要符合有关规范和规定；建筑外观要从小区整体考虑，既体现现代化城市风貌，又与街景相协调；建筑平面必须做到功能合理，满足使用，同时考虑经营及管理的要求；对公共建筑的平面和空间，应布置紧凑，利用率高，相同性质辅助用房相对集中布置，人流组织要合理；住宅建筑的户室比、面积指标、平面系数、建设装修标准须符合设计任务书要求；结构方案应安全、可靠，方便施工，经济实用。
6.1.2、投资估算
l 方案设计中各项经济技术指标及投资估算须满足《项目统一技术标准》及投资基线控制要求。

6.2、初步设计：
6.2.1、图纸内容要符合批准方案的规模和设计原则，符合防火、人防、节能、抗震以及其他有关规范和设计标准，符合总体设计，没有漏项或超出标准；各种用房的面积分配、平面布置、相关关系要合理，房间的开间、朝向、进深、交通、通风、采光、消防、疏散、建筑装修标准要适宜；结构选型及布置合理；给排水、消防、热力、煤气、采暖、空调、照明、电讯、电视等设施配备齐全、档次标准恰当。
6.2.2、初步设计概算
初步设计中各项经济技术指标及投资概算须满足《项目统一技术标准》及投资基线控制要求。
6.3、施工图设计：
6.3.1、施工图设计应抓好三个阶段：事前控制、中间控制、出图前的检查，图纸必须满足《施工图设计指导书》各项要求。
l 图纸是否符合工程建设国家标准、规范。
l 图纸及说明是否完整、清楚、明确、齐全，图中尺寸、坐标、标高是否正确，有否局部差错。
l 建筑图纸除符合方案设计和初步设计规定外，其各种指标和标准须满足项目销售经营和物业管理的要求。

l 结构图纸要满足抗震及特殊地质条件的要求，安全可靠，减少不必要的浪费，充分考虑技术、设备条件及施工可行性。
l 设备图纸要考虑各种系统设置的合理性及管线走向、设备布置的可行性，对采用新材料、新技术的设备应注意其使用的可靠性和耐久性。
l 电气图纸要考虑线路布置合理、设备运行可靠，要特别注意防火、绝缘等保护措施及消防隐患。
l 室外管线的设计应有综合管线图，注意各种管线的间距要符合规定，各交叉点处的标高要表示清楚，管线尽量一次建成，避免二次开挖，造成浪费。
l 除上述分专业审核图纸外，各专业情况应适时交流，建筑、结构、给排水、暖通、强弱电、煤气与装修等各专业图纸在平面和空间上是否相互矛盾，及时发现各专业相交占用平面、空间与其他专业交叠的情况，把问题和隐患消除在施工图审定和安装之前。

6.3.2、施工图设计预算
l 施工图设计中各项经济技术指标及施工图预算须必须满足《施工图设计标准》、限额设计标准及投资基线的要求。
第七章 图纸及档案管理
7.1 设计合同台帐管理
l 工程管理部指定专人进行所有设计类《合同台帐》的建立与管理，并定期与财务部门核对台帐。《合同台帐》范本见《合同管理办法》附件。
l 图纸存档与发放管理
7.2 存档管理
l 项目公司工程管理部负责项目所有设计图纸的存档管理，建立并及时更新图纸台帐。
l 所有项目前期的资料文档、设计成果、设计图纸的电子资料，集团备份。
7.3 图纸内部发放管理
l 原则上加盖设计单位有效图章的图纸套数不超过12套，工程管理部10套、存档2套。
l 项目公司各部门如需要加晒图纸，以工作联系单的形式提出图纸加晒申请，明确加晒理由，经项目总经理审批通过后，由项目公司工程管理部联系设计单位出图，费用由申请加晒部门承担。
l 图纸接收与发放，经办人员必须登记《文件收发纪录》。
第八章 奖惩规定
8.1 奖励
l 公司员工在设计管理过程中严格执行本规定，成效显著的，公司在员工的年度考核中予以相应的评价和鼓励。
8.2 惩罚
l 公司员工在设计管理过程中出现以下违纪情况，公司将酌情进行扣发工资、奖金、降级、开除等处理：
1）由于管理失误，未按计划规定的时间完成设计任务，导致拖延工期，为公司带来巨大经济损失。
2）由于管理失误造成的设计缺漏项，导致成本大幅增加。
3）设计管理过程中弄虚作假、暗箱操作、损害公司利益和形象的。
4）各级主办、审核、审批人员设计评审过程中因过错造成公司直接损失严重的。
第九章 附则
9.1本办法经集团董事会审批，自*年*月*日起实行。凡集团公司下发的管理文件与本办法不一致之处均执行本办法。各项目公司如有与本办法内容相背离的规定，必须按照本办法进行调整。
9.2本办法解释权在集团总部。
第十章 附表与附件
附表
附表1．《设计成果评审记录表》
附表2.《设计成果审批单》
附表3．《设计交流信息记录表》
附表4.《设计管理存档文件目录》
附件
附件1. 《设计进度计划表》模版
附件2 《项目统一技术标准》
附件3 《施工图设计指导书》
精选范本