房地产项目成本科目设置和分摊原则指引.doc

房地产项目成本科目设置
与分摊原则管理指引
1. 目的
统一房地产成本科目和成本费用的跨期分摊原则，制定成本目标测算、动态分析和结算的基础规则，使项目过程的成本费用数据记录清楚，便于跨项目的成本费用对比，逐步加强项目成本测算的能力。
2. 适用范围
适用于成本科目设置和成本费用分摊。
3. 术语和定义
3.1 成本核算：把一定时期内企业生产经营过程中所发生的费用，按其性质和发生地点，分类归集、汇总、核算，计算出该时期内生产经营费用发生总额和分别计算出每种产品的实际成本和单位成本的管理活动。
3.2 成本核算对象：是指为了有利于成本费用对比和预测，而需要单独计算实际成本和单位成本的产品。
在房地产开发活动中，成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象；同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象；同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象；
根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
4. 职责
4.1 集团成本管理部
4.1.1 负责制定通用的成本费用科目体系和分摊原则
4.2 项目公司成本部
4.2.1 根据通用的成本费用科目体系和分摊原则，制定本项目的成本科目和具体的分摊规则，进行成本测算和分摊
现有项目公司部门设置与标准项目公司部门设置对应关系：
标准项目公司
公司1
公司2
公司3
营销部
策划部、销售部
营销部
营销策划部
设计部
设计部
设计部
总工程师办公室
开发部
开发部
开发部
前期事务部
工程部
工程部1、2
工程部、景观部
工程管理部
成本部
预算部
预算部
工程成本管理部
财务部
财务部
财务部
财务部
办公室
行政人力部
综合部
总经理办公室
采购部
预算部
采购部
材料管理部

5. 工作方法和过程控制
5.1 成本费用科目与核算内容
5.1.1 成本费用科目分为五个一级科目，分别是“开发成本、营业费用、财务费用、管理费用、不可预见费”，下表是整个成本科目的详细分级与单项核算内容的示意：
序号
科目
核算事项
1.
开发成本
1.1
土地获得价款
1.1.1
政府地价
土地出让费/转让费/征用费、土地勘界费、土地评估费、土地契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等
1.1.2
合作款项
为获土地收购公司费用、为获土地专项资本的利息、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等
1.1.3
红线外大市政配套费
市政配套费（交政府），红线外道路、水、电、气、通讯等建造费，接口补偿费等
1.1.4
拆迁补偿费
地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等
1.2
前期费用
1.2.1
勘察费用
水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、土地丈量测绘费等。
1.2.2
规划设计费
项目立项后的设计招标费、总体规划设计、单体设计费、景观设计费、管线设计费、改造设计费、图纸审查费、制图晒图费，规划设计模型制作费，方案咨询及评审费等。
1.2.3
报批报建费
（1）报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费，以及项目报建时按规定向政府有关部门交纳的项目整体性报批费。
（2）增容费：包括水、电、煤气增容费
1.2.4
临时工程费
（1）三通一平：建设场地上的竖向土石方平衡，盈土现场多余土石方外运，亏土现场土方调入，场地平整，以及为施工而引入现场的给水、排水、供电、临时道路工程等所发生的费用；
（2）临时设施，如工地围墙、围板、办公室等发生的设计、建造、装饰的费用。
1.3
主体建筑安装工程费
1.3.1
别墅住宅
（1）主体建筑工程
A 基础工程费：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。
B 结构及粗装修费：主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。
C 门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。

D 公共部位装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。
（2） 主体安装工程
A 室内给排水工程费：一般的自来水供水系统，雨水、污水的排水系统
B 室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋；
C 室内燃气设备及其安装费
B 室内设备及其安装费
² 通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；
² 电梯及其安装费；
² 消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；
D 室内弱电系统工程费：有线电视、安防系统、电信网等
E 消防系统费
² 水消防系统费用：自动喷淋、主体内消火栓箱、独立的室外消火栓系统
² 电消防系统费用：烟感、温感、报警、消防广播
² 气体灭火系统费用
² 防排烟工程费用
……
1.3.2
联排住宅
1.3.3
多层住宅
1.3.4
小高层住宅
1.3.5
高层住宅
1.3.6
超高层住宅
1.3.7
商业
1.3.8
……
1.4
社区管网工程费
1.4.1
室外给排水系统费
（1）室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用，主给水管网有在地下室内敷设的，应计入此项费用内，不计入地下室工程费，包括：1、土方开挖及回填，2、检查井及管道敷设等。
（2）室外排水系统费：指小区内室外排水管网（含化粪池），含雨水、生活污水，环境排水系统等费用，不含水景、泳池循环用水系统。包括：1、土方开挖及回填，2、检查井及管道敷设等。
……
1.4.2
室外电气及高低压设备费
（1）高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；
（2）室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；
（3）室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用。
1.4.3
室外燃气系统费
指小区内室外燃气管道系统敷设和调压站的建造，含土方工程。
1.4.4
室外弱电系统费
（1）车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；
（2）安防系统；
（3）电信网络管网；
（4）有线电视管网；
（5）室外弱电管道埋设费用；
……
1.4.5
……

1.5
园林景观工程费
1.5.1
软景部分
包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出
1.5.2
硬景部分
车行道、硬质铺贴部分、园建机电部分（园建给、排水，园建电气工程）
1.5.3
构筑物
小区内的岗亭、建筑小品、水景土建工程费，以及雕塑小品、假山等。
1.5.4
围墙建造费
各类围墙（栏杆），以及出入口大门
1.5.5
室外环境照明费
庭院灯或草坪灯安装、管线安装等
1.5.6
水景部分
小区内的水景设备及管网，绿化灌溉系统（含设备及管网）、水景照明（含灯具及管线）等。
1.5.7
室外零星设施费
体育游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。
1.5.8
……

1.6
公共配套设施费
1.6.1
会所
包括基础、主体、安装设备、装修工程费用，以及由会所经营的泳池、网球场等工程费用。
1.6.2
地下室（含人防）
含半地下室，包括基础、主体（地下）、给排水、照明、动力配电、防水、消防、通风、停车设备等费用。但属变配电、气体灭火、室外电缆室外给排水管道、环境照明、水泵等专项工程，设在地下室内时，不计入地下室工程费内。
1.6.3
幼儿园
幼儿园工程费用和资产购置。
1.6.4
物业管理用房
包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。
1.6.5
设备用房
配电房、水泵房土建及装修费；
1.6.6
车站建造费
土建、设备、各项设施。
1.6.7
……

1.7
开发间接费
1.7.1
工程管理费
（1） 工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；
（2） 预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；
（3） 行政管理费：直接从事项目开发的设计部工程部、、成本部、开发部、采购部或履行业务指导及监督职能等部门发生的人工、行政费用、财产费用；
（4） 施工合同外奖金：赶工奖、进度奖等；
（5） 工程质量监督费：建设主管部门的质监费；
（6） 安全监督费：建设主管部门的安监费；
（7） 工程保险费；
（8） 其他，如支付给社会中介服务机构受为项目提供的诸如房地产评估、环境影响评估、房地产测绘等相关服务而发生的费用咨询费。
1.7.2
营销设施建造费
（1） 广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；
（2） 销售示范区建造费：销售示范区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；
（3） 售楼处建造费：设计、工程、装饰等；
（4） 样板间建造费：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录；
（5） 其他。
1.7.3
物业管理费
包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。
1.7.4
资本化利息
直接用于项目开发所借入资金的利息支出
2.
营业费用
指日常销售产品（或提供服务）而发生的所有费用、以及售后服务、完工产品的维护保养等费用：
（1） 媒体广告、策划、推广活动、代理佣金、品牌建设、售楼书等营销费用；
（2） 政府收取的各项房屋交易费用；
（3） 完工物业维护、保养费，及空房管理费、暖气费等；
（4） 应由公司承担的维修、补偿等售后服务费用；
（5） 班车、学校、泳池等承诺配套项目折旧及出包补贴、免收管理费等销售承诺费；
（6） 营销部以及销售卖场服务部门的人工费、行政费用、财产费；
3.
财务费用
在该项目或项目中的分期完工后发生的借款手续费用
4.
管理费用
公司以下部门和人员的人工费用（工资、奖金、社会劳动保险等）、行政费用（办公费、差旅费、通讯费等），以及公司的财产费、坏帐准备等与业务无直接关系的费用：
（1） 项目公司部门经理以上人员的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用；
（2） 与业务不直接相关的办公室、财务等部门的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用；
（3） 公司非履行业务职能而发生的费用，如公司活动费，上级单位分摊的管理费、坏帐准备等。
5.
不可预见费

5.1.2 对“配套设施费”的进一步解释说明：
“配套设施费”是指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：
1) 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园自行车棚等；
2) 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；
3) 开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；
4) 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。
5.1.3 成本费用的发生和责任管理部门：
1) “土地获得价款”的支付在项目公司成立前由集团投资运营部负责，集团财务管理部进行监控和支出审核，在项目公司成立后，由项目公司开发部负责，对该费用的监控和支出审核由项目公司财务部负责。
2) “前期费用”中的“勘察费”和“临时工程费”由工程部发生，“规划设计费”由设计部发生，“报批报建费”由开发部支出，统一由项目公司成本部负责监控和支出审核。
3) 从1.3的“主体建筑安装工程费”到1.6的“公共配套设施费”，费用的发生部门是项目公司工程部（工程费）、采购部（材料设备费），由项目公司成本部负责监控和支出审核。
4) “开发间接费”中除“行政管理费”和“资本化利息”由项目公司财务部负责支出外，其余均由成本部负责支出审核和过程监控。
5) “营业费用、财务费用、管理费用”三个一级科目由项目公司财务部负责监控和支出审核。
5.2 成本费用的分摊
5.2.1 成本费用分摊的基本原则是：
1) 按受益原则计入各期，如属各期受益的设施按各期可售面积分摊。
2) 也可根据项目收益需要，就具体费用制定特殊成本分摊规则。
3) 如果在某一期完成后才发生的“社区管网工程、园林环境工程、配套设施”等各期设施建造费用，应该遵循受益原则，根据成本预算，按照本期的可售面积进行预提。
5.2.2土地获得价款
1) 按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时的分配方法：将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分配。
2) 按建筑面积计征（或补偿）时的分配方法：按成本核算对象的建筑面积来分摊。
5.2.3 开发前期费、主体建筑安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、公共配套设施费的分摊原则：
能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象：
成本项目
分摊标准
开发前期准备费
按可售面积分摊
主体建筑安装工程费
按建筑面积分摊，同时按可售面积计算单位费用；
社区管网工程费
按可售面积分摊；若能区分可按占地面积分摊
园林环境工程费
按可售面积分摊，并按占地面积计算单位成本
配套设施费
按可售面积在各期分摊
5.2.4 “需分摊的开发间接费”在不同项目之间的分摊：
1) 行政管理费按各项目（区）季度末在建可售面积平均值的比例进行分摊；
2) 资本化利息按各项目（区）当期净资金占用加权平均数的比例进行分摊。
5.3 案例：××××项目跨期成本分摊原则说明
一、 土地获得价款
1、 政府地价、合作款项、红线外市政设施费：为全期收益，按占地面积在各期分摊。本期各产品 也按占地面积进行分摊。
二、 开发前期准备费
1、 勘查设计费、三通一平费：按受益原则计入各期，如属各期受益的合同按可售面积分摊。
三、 园林环境工程费：
1、 入口形象改造工程：为全期受益，按可售面积在各期进行分摊；
2、 入口广场工程：为全期受益，按可售面积在各期进行分摊；
3、 风景大道工程：为全期受益，按可售面积在各期进行分摊；
4、 中心公园：为2-5受益，按可售面积在2-5期进行分摊；
四、 配套设施费
1、 会所及游泳池：不留成本，费用按可售面积在各期进行分摊；
2、 幼儿园：不留成本，按可售面积进行分摊；
3、 学校：不留成本，按可售面积进行分摊；
4、 塑胶跑道、网球、篮球场：不留成本，按可售面积进行分摊；
5、 人防地下室：不留成本，费用按可售面积在各期进行分摊；
6、 一期地下室车库：计入一期，按售价8万元的50％提留成本；
6. 支持文件
无
7. 相关记录
《目标成本测算套表（参考）》

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