工业项目调查资料搜集.doc

安岳柠檬营销中心”工业项目调查资料搜集
工业地产概念——
起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。从1945年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中，但是直到1970年，工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。“日本的工业地产占全世界的30％，对日本GDP贡献在40％以上；美国工业地产占全世界的27％，对本国GDP贡献也超出了30％”。
工业地产——
指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。
工业地产之消费者——
主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。
工业地产之功能涵盖——
行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。
工业地产特点——
靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。
开发风险分析——
市场风险：产业转移导致区域竞争力下降，引起对工业物业需求的减少；产业升级及产业结构调整引起对物业需求变化。
经营风险：区域市场供应情况，供大于求造成的市场经营难度，形成的风险。
政策风险：土地出让政策变化，招商、税收优惠政策的变化造成区域吸引力下降。
工业地产趋势分析——
工业地产开发区域不断扩大、开发模式不断创新，迈入新一轮高速发展期；传统工业地产开发正向产业地产方向发展。
开发模式——
工业园区开发模式：通过政府行为，划区域规划发展集群产业。该模式为中国目前各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国工业地产市场的主要载体。
主体企业引导模式：实力企业获取工业用地开发相对独立的工业园区,自身进驻且占主导，通过土地出让、项目租售等方式引进同类企业。
工业地产商模式：房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地,建设基础设施或厂房、仓库等,然后以租赁、转让或合资等方式经营管理项目。
建议采用综合开发模式

说明：主导企业“联合建房”模式建议
成立（或招投标）一家房地产开发有限公司专为负责项目的运作而成立，其开发公司的目的是节约项目开发成本，保证项目质量，从而最大限度的保证禹王集团的集体利益。项目运作将全部采用招投标形式，并接受职工监督委员会的全程监督。
项目由房地产开发有限公司负责具体组织实施。采用“联合建房”的形式。该项目所有项目费用均由意向购房者提供，提供方式为借款形式。为降低项目风险，建议购房者个人先和XX集团签定借款协议（加盟协议、门槛协议等）,将资金以个人名义借贷给禹王集团, 房地产开发有限公司从禹王集团借款或走委贷。(由于房地产开发有限公司直接和项目关连,大量个人名义借贷不利于后期项目相关税收审计,所以建议找禹王集团作中介。)后期缴纳购房款时，可转为购房款。（一般工业地产是由企业购买入住的，购房时，需注意客户的身份，是企业客户还是个人客户，若是个人客户，需企业身份进行购买，同时需注意工业地产购买的面积、企业资质等）
项目所有涉及的设计、监理、主要设备材料、施工单位均采用招标的方式进行。在意向购房者中选出监督委员会，参与项目全过程的决策和监督。房地产开发有限公司尽量控制人员成本，能外委的业务尽量采取招标的方式外委,将专业的业务委托给专业的人员或单位负责项目完成后，由公司安排审计单位进行项目审计，最终确定项目成本，确保购房者的权益。
工业地产盈利模式——
非市场主流模式：以土地溢价增值而获取利润。投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。
目前市场主流模式：项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益（如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园）。
未来市场主流模式：工业地产REITS。对于工业地产和商业地产盈利模式，近来出现了一些新的探索，厂房信托，仓储信托等。将成熟物业打包为信托投资基金(REITs)，再将基金单位在海外资本市场公开发售筹集资金（但前提是国家必须理顺该种投资形式的法律关系，提供相应的法律依据与基础）。
透过工业地产开发模式看项目调查及资料搜集——
安岳区域经济研究：人口、幅员面积、农业资源、交通资源、安岳柠檬产业发展现状分析、城市发展规划、产业结构分析、一、二、三产业发展现状
工业园区现状分析：园区开发定位、行业发展规划、园区招商定位、园区开发策略、园区招商策略、开发财务规划、总体规划（概念性规划、控制性规划、基础设施规划、详细规划）、已进驻企业资料搜集及分析、园区企业进驻流程等
安岳柠檬企业资料搜集(企业背景、发展历史、运营模式、产业链相关企业、运作模式等)
目的——
通过市场调查，论证项目可行性，出具项目发展定位报告，为项目进一步的策划做依据。

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